Table of Contents

Купівля або продаж нерухомості є одним з найбільш значущих фінансових заходів в житті людини. За нетримання ціни і обміну ключами кожен закривач запускає серію податкових наслідків, які можуть впливати як покупці, так і продавців протягом багатьох років. Розуміння податкових наслідків закриття нерухомості не тільки про відповідність - це стратегічне фінансове планування. Внутрішній сервіс доходів (IRS) і державні податкові органи мають певні правила, що регулюють, як обробляються майнові операції, від дедуктивних витрат до податкових наборів. Ця стаття забезпечує детальний, практичний посібник з податкової відповідальності і можливостей, які виникають при закритті, покриваючи обидві сторони угоди в глибині.

Податки на податкові наслідки для покупців на криволі

Для покупців, закриття нерухомості є моментом, коли ви офіційно берете права власності на майно. Хоча багато покупців зосереджені на купівлі цінових умов і умов застави, сама закривка створює кілька податкових зобов'язань, які з'являються на майбутній податковий декларації. Ключові області включають в себе дедуктивні витрати, майнові податкові пропорції, і створення цінової бази - все, з яких може зменшити майбутні податкові навантаження або створити можливості для скорочення.

Цікаві факти та точки

Одним з найбільш цінних податкових пільг для домашнього покупця є можливість дедукувати іпотечний відсотки, сплачені за кредитом, що використовується для купівлі, будівництва або поліпшення первинної резиденції або другого будинку. При закритті ви також можете оплатити «потоки» — передпорошковий інтерес, який купує вашу процентну ставку. Точки, як правило, дедуктивні як іпотечний інтерес у рік, сплачені, за умови дотримання певних вимог. Наприклад, точки повинні бути відсотками від кредитного принципу, при обробці кредиту повинні бути використані для придбання або поліпшення вашого основного будинку, і точки повинні бути чітко показано на розрахунковому заяві (типово, що закриття). IRS зберігає точки, якщо продавець правила, якщо продавець має бути не пов'язані, навіть не оподатковим, якщо ви повинні платити їх капітал, навіть не так само, ви платите, якщо ви платите, ви, ви повинні бути сплачені рахунки, ви повинні бути впевнені, ви повинні бути впевнені, якщо ви повинні бути впевнені, якщо ви повинні бути впевнені, якщо ви повинні бути впевнені, якщо ви повинні бути, якщо ви повинні бути впевнені, якщо ви повинні бути, якщо ви повинні бути впевнені, ви повинні бути впевнені, якщо ви

Податки на майно, що провадили на криволі

Покупець може відшкодити продавцю за податки, які вже сплачують період після закінчення терміну, або покупець може сплачувати податки, що продавець вказав на період до закриття. Ці суми, які протерті, не обов'язково дедуктивні в повному покупцеві. Замість, покупець може віднести тільки майнові податки, які фактично подаються і сплачуються за частину року після закінчення терміну. IRS забезпечує чітке керівництво: якщо ви купуєте будинок середньорічною, ви можете віднести податки, які були оцінені за період, який ви володіли майном, за умови, що ви покажете, що 10, що буде пристосуватися.

Неприпустимо, проти. Неприпустимо, що закриття витрат

Не всі витрати, сплачені при закритті, негайно дедуктивні. Вартість, які вважаються частиною ціни на купівлю — такі як оціночні збори, страхування титулів, збори на запис, податки, збори та збори адвокатів — зазвичай не може бути відключена в рік покупки. Замість них додаються до ваших витрат на підставі в власності. Більша вартість бази знижує ваш податковий прибуток, коли ви в кінцевому підсумку продаєте будинок. Попередження, деякі витрати, такі як іпотечний інтерес, точки, та податки на майно, дедуктивні витрати, що закривають, постійно знижують витрати на комунальні дані, що консультують з поломки, що ви повинні знати проценти.

Встановлення басис-баса

Вартість оренди за рахунок нерухомості є істотно те, що ви платите за неї, включаючи ціну покупки плюс певні витрати на поселення і вартість капітальних поліпшень, зроблені з часом. При закритті, ви повинні записувати кінцеву ціну покупки, як показано на заяві про поселення, а також будь-які витрати, які ви платите, які додаються в основу (наприклад, збори заголовків, переказ податків, які ви платите покупцем, запис зборів і будь-яких продавців-покупок, які обробляються в рамках ціни на купівлю). Ця основа буде використовуватися для розрахунку на отримання або втрати при проданні. Якщо ви пізніше зробите поліпшення (наприклад, новий дах, кухня ремоделей або доповнення), то також збільшується основа. Обслуговування і ремонти не зберігають.

Державні та місцеві податкові пільги

Багато штатів і муніципалітетів накладають податок на передачу або документальний податок на штамп про продаж нерухомості. У більшості транзакцій продавець несе відповідальність за це податок, але місцеве замовлення або переговори може вимагати покупця, щоб платити частину або всі його. Для покупців, платні податки не дедуктивні на федеральних доходах декларації податку на прибуток, вони додаються до вартості засади майна. Однак деякі держави дозволяють знешкодувати або кредит за ці податки. Важливо розуміти правила місцевої юрисдикції. Наприклад, в штатах, як Нью-Йорк і Меріленд, покупець може платити частину податку на перерахування. Завжди перевірте з місцевим податковим керівництвом або звернутися до вашого державного відділу доходів на сайті.

Податкові наслідки для продавців при закриття

Продавці стикаються з найбільш безпосереднім і потенційно найбільшим податковим впливом від закриття нерухомості: столиця отримує податок на прибуток від продажу. Однак існує кілька виключень, знецінення і терміни стратегій, які можуть зменшити або усунути цей податок. Розуміння, як витрати закривання впливають на ваш прибуток, як кваліфікувати для первинної відчуження проживання, і як правильно звітувати продаж є важливим для будь-якого продавця.

Капітал Хайнс і Первинна делюксизація резиденції

Найпотужніший податковий ламак для домашніх продавців є розділ 121 виключення. Якщо у вас є власність і жив у будинку, як ваше первинне проживання принаймні два п'яти років до продажу, ви можете виключити до $ 250,000 прибутку ($ 500,000 для шлюбних пар, які занурюються спільно). Цей відчуження є на продаж, як правило, доступний тільки один раз на два роки. Приріст розрахований як ціна продажу мінус, ваш регулюється затратами і продажем витрат. Якщо ваш прибуток перевищує суму відчуження, то надлишок жили в довгостроковій капітальній нарощуванні, яка зазвичай має менші ставки, ніж звичайний дохід. Щоб кваліфікувати, ви повинні відповідати в повній мірі, але тільки на користь і використовувати тести, ніж у разі, ніж у разі, якщо ви повинні бути загальній 24 місяців, то

Продаж витрат, які знижують

Для продавців багато витрат, які не відповідають за закриття, можуть бути відхилені від ціни продажу при розрахунку на отримання. Ці витрати продажу включають в себе комісії агента нерухомості, рекламні витрати, юридичні збори, страхування титулу (якщо продавець-пайд), трансфер податки, збори за запис і будь-які інші витрати, які безпосередньо пов'язані з продажем. За умови, що ви віддаєте ці витрати від ціни продажу, ви зменшити ваш прибуток. Наприклад, якщо ви продаєте будинок за $ 500,000 і сплатите $ 30 000 в комісій і $ 5000 у інших витрат закривлення, ваша ціна продажу net є $ 465,000. У поєднанні з вашими цінами (оригінал ціна покупки плюс поліпшення), цей чистий покупець визначає ваш податковий рахунок, що закриває тільки

Покращення та регульована база

Як зазначено, ваша вартість за рахунок збільшення початкової ціни купівлі плюс будь-які капітальні поліпшення, які ви зробили під час власності. На закриванні критично має запис всіх суттєвих поліпшень — речі, як нова піч, заміна даху, основна ландшафтна обробка, ремонт кухні або додано квадратний футаж. Ці поліпшення додаються в основу і зменшують ваш податковий наріст. Ратин ремонт (фарбування, фіксація витоку, заміна вікна) не вважається поліпшеними. IRS не потрібно повідомляти про продаж, якщо набуття повністю виключено, але вам все ще потрібно документувати вашу основу в разі проведення перевірки. Якщо у вас немає записів, я можу бути більш важливими, ніж у продавцях немає

Звітність продажу в ІМВ

Якщо ви продаєте первинне проживання і отримання повністю виключено (до $ 250,000 / $ 500 000 лімітів), вам зазвичай не потрібно повідомляти про продаж на податковій декларації. Однак якщо отримання перевищує виключення, або якщо ви не зустрілися з правами власності / використання тестів, ви повинні повідомити про продаж на Графік D (Capital Gains і Losses) і формувати 8949. Розпорядник може випустити форму 1099-S (при обов'язковому порядку з операцій з нерухомістю) якщо продаж передбачається нерезидентство або якщо загальний прибуток перевищує суму відчуження - але багато первинних документів про проживання не видається з 1099-S звітності. Навіть якщо ви отримуєте звітні дані про 1099-S, якщо ви не отримуватимете повідомлення.

1031 Обміни для інвестиційних властивостей

Якщо ви продаєте інвестиційну або бізнес-майну (не ваше первинне проживання), ви можете деферувати капітальні збори, використовуючи розділ 1031 подібно-подрібнений обмін. Це дозволяє реінвестувати надходження в аналогічну власність і відкласти податкову відповідальність. Закриття в 1031 обмін вимагає спеціальної обробки: ви повинні використовувати кваліфіковану посередництво для утримання доходів, і ви повинні визначити заміну майна протягом 45 днів і близько 180 днів. Податкові наслідки є складними, і не повинні дотримуватися суворих правил може викликати безпосереднє оподаткування. Для більшості окремих власників 1031 обмін не застосовується до особистих резиденцій, але це потужний інструмент для продажу нерухомості інвестори. Завжди консультувати такі експерти з податковим структуром 1031

Додаткові та перекриття

За межами покупця, специфічних і продавців, кілька податкових тем, які впливають на обох сторін при закритті нерухомості. Розуміння цих може допомогти вам уникнути помилок і планувати більш ефективно.

Податкові форми та документація на Закриття

Кожен закриття нерухомості створює закриття закриття закриття (CD) або аналогічного врегулювання. Цей документ списує всі фінансові деталі — ціна покупки, умови кредитування, витрати на закриття, податкові пропорції та суми, сплачені кожній сторін. Обидва покупці та продавці повинні тримати копію цієї форми для цілей оподаткування. Для продавців CD показує приходи, комісії та інші витрати продажу. Для покупців вона показує ставки, сплачені майнові податки, витрати, які додають до бази. У деяких операціях IRS вимагає форми 1099-S, щоб бути подані агентом з врегулювання. Хоча ця форма не показує отримання — тільки валові відповідальності — це ключовий документ, якщо вам потрібно подати до 1099-S;

Державні та місцеві податкові зміни

Державні податкові правила є однорідними, але державні та місцеві податкові закони відрізняються широко. Деякі держави накладають податок на прибуток на капітальні надходження, що дзеркала федеральних правил, а інші не мають податку на прибуток на всі (наприклад, Техас, Флорида, Невада). Багато держави також мають власні податки, збори за запис і майнові податки системи. Кілька штатів, як Каліфорнія та Нью-Йорк, мають додаткові податки на високоточні операцій з нерухомістю. Крім того, деякі населені пункти випробують свої власні податки передачі (наприклад, в Нью-Йорку, як міські, так і державні податки з трансферу можуть застосовуватися). Покупці та продавці повинні вивчити їх конкретні державні процедури, але зами, що починаються точки закривають [Електронний пункти.

Вплив останніх змін податкового законодавства

Податкові вирізати і роботи Акту (TCJA) 2017 року вносило суттєві зміни, які ще впливають на закриття нерухомості. Наприклад, скорочення для державних і місцевих податків (SALT) тепер захоплюється на $ 10 000 (5,000 $ за одружений окремо). Податки на майно є частиною цієї ковпачки, яка обмежує користь для покупців в високоподаткових штатах. Крім того, іпотечне скорочення обмежене інтересом до 750,000 заборгованості (від $1 млн) за кредити, які були змінені після 15.12.18 Ці правила впливають на те, скільки знешкоджених покупців може фактично вимагати при закритті. Продавці також потрібно знати, якщо TCJA усунувані правила, що використовуються для переміщення, які вони змінені, якщо вони змінені, якщо вони, якщо вони змінені, якщо вони можуть бути змінені, якщо вони, то, то, якщо вони можуть бути змінені, якщо вони, крім того, якщо вони можуть бути змінені, якщо вони можуть бути змінені, крім випадків, крім випадків, якщо вони можуть бути змінені, якщо вони можуть бути змінені, якщо вони можуть бути змінені, крім випадків, крім випадків,

Найкращі практики бухгалтерського обліку

Електронний обмін: 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F1F2, 530F2, 530F1F2, 530F2, 530F1F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, 530F2, IR2F2, , IR2, IR2, IR1F2, IR2, IR2, IR2, IR2, IR1F2, IR1F2, IR2, , , IR2, , IR2, , IR2, , IR2, IR2, IR2, IR2, , , IR2, , IR2, IRL, IR2,

Коли ви Консультація податкового фахівця

З огляду на складність податкового законодавства, це мудро проконсультуватися з сертифікованим державним бухгалтером (CPA) або довіреним агентом, який спеціалізується на об'єкті нерухомості. Це особливо важливо, якщо операція передбачає будь-яку з наступних: 1031 обмін, короткий продаж або ексклуархів, продаж будинку, який був зданий або використаний для бізнесу, продаж з отриманням, що перевищує обмеження виключення, продаж, що включає в себе кілька власників або довіри, або придбання нерухомості в іншому стані. Так, податковий професіонал може допомогти вам моделювати різні сценарії — наприклад, чи можна об'єднати знімки або скористатися стандартним скороченням — і забезпечити вам перевагу всіх доступних агентів нерухомості.

Стратегічне планування для майбутніх податкових пільг

Нерухомість часто є довгостроковими інвестиціями, і рішення, які ви приймаєте при закритті, можуть вплинути на ваші податки протягом багатьох років. Для покупців, розуміння, як максимально максимізувати основи і дослідити поліпшення встановлює вам для нижнього податкового рахунку, коли ви продаєте. Для продавців, термін продажу, щоб максимізувати первинну відчуження проживання і ретельно документуючи витрати продажу може зробити суттєву різницю. Розглянемо, як будинок буде використовуватися: якщо ви плануєте перетворити вашу первинну резиденцію на оренду в майбутньому, податкове лікування змінюється різко. Наприклад, ви можете знадобитися для виділення основи між використанням особистого і оренди, і ви можете зіткнутися з знецінкою на продаж. Добре розвинений підхід при закритті нерухомому володінні нерухомості.

Останні думки

Податкові наслідки закриття нерухомості багатогранні, але з обережним плануванням і увагою до деталей, як покупців, так і продавців можуть навігувати їх успішно. Тримайте ретельні записи, розбираємо різницю між витратами і підстроями, і залиште обізнані про чинне податкове право. Чи можна викупити свій перший будинок, модернізація більшої нерухомості, або продажу довгострокових інвестицій, знання, отримані з цієї статті допоможуть вам підходити до вашої закриття з впевненістю. Для подальшої авторитивної інформації, зверніться до IRS Publication 551 (Basis of Assets)] і проконсультуйтеся з кваліфікованою специфікою порадою для вирішення.