Розуміння карти Зонування: Візуальний посібник для покупців нерухомості

Загальні Зонування Категорії Скарги

При цьому коди, що змінюються місцевими, більшість слідують схожій ієрархії, що регулюються вбудованим середовищем.

Р-1, Р-2, Р-3)

Житлові зони класизовані за щільністю і типом житла. R-1 зазвичай розробляє односім'яні будинки на індивідуальних лотах. R-2 дозволяє двосім'яним блокам, як дуплекси. R-3 і вище дозволу багатоквартирних квартир і кондомієв, як правило, з більшими показниками щільності і зниженими вимогами до недоліків. У деяких містах R-4 або R-5 дозволяють середньоросійських і високоросійських житлових башт біля транзитних коридорів. Відмінності між цими зонами можуть бути тонкими, але значними -зона R-2 може дозволити дуплекс тільки якщо багато перевищує певну величину, яка безпосередньо впливає на техніку.

Комерційні зони (C-1, C-2, C-3)

Комерційні зони варіюються від окружності роздрібних до регіональних бізнес-центрів. C-1 дозволяє малорухоме роздрібне та послуги, такі як кав'ярні, сушарки та невеликі офіси. C-2 дозволяє загальному бізнесу, включаючи більші магазини, ресторани та офіси. C-3 є центральним бізнес-районом з високою щільністю комерційної діяльності і часто включає в себе житловий використовується в складі змішаної стратегії. При покупці комерційної нерухомості перевірте, чи дозволяє зона конкретне використання ви має намір - в окремих комерційних зонах обмежені протоки, відкриті зберігання або нічні години.

Промислові зони (I-1, I-2)

Промислові зони поділяють інтенсивністю. I-1 (легка промислова) дозволяє виготовляти, дослідження та розвиток, а також збірку. I-2 (heavy Industrial) дозволяє виробляти, обробляти та інші використовувати з більш високим шумом, трафіком або викидами. Ці зони часто вимагають буферів або стандартів продуктивності для захисту суміжних цілей. Для покупців, які розглядають промислову власність, розуміння екологічних положень, які перекривають зонуванням, особливо важливо, оскільки деякі промислові використовують, що викликає додаткову дозвільну інформацію від державних або федеральних агентств.

Зони змішаних-дозрівання (м., MX)

Змішані зони використання, які навмисно об'єднують житлові, комерційні, іноді легкі промислові використовують в одному будинку або районі. Ці поширені в міських заправках і транзитно орієнтованих розробках, сприяння проходженню і зменшення надійності на автомобілях. Змішані зони часто включають в себе бонуси щільності або зменшені вимоги до паркування для інсенсивізації розвитку, що підтримує громадське транзитне і активний вуличне життя. Однак специфічні правила, які використовують, можуть поєднуватися і де варіюватися широко—змішані зони вимагають наземного роздрібного продажу з житлом вище, а інші дозволяють більш гнучкі.

Як Зонування активів Значення та стратегія власності

Збережіть покупців, щоб визначити можливості, які інші знаходилися. Зона нерухомості для більшої щільності, ніж його поточний використання може оцінити швидше, якщо ринок вимагає квартир або містосу. Зовні, будинок, прилягає до комерційної зони, може зіткнутися з шумом і проблемами трафіку, які пригнічують значення. Розуміння цих динамій дозволяє знизити вартість і вести переговори з положенням знань.

Land Banking: інвестори часто купують земельні ділянки в зонах, де комплексний план вказує на майбутній розвиток або інфраструктурні покращення. Тримаючи цю землю до змін зонування може виходити високі декларації, якщо ринок підтримує нову щільність. Однак, земельний банк несе ризик, що може зайняти роки або повністю не повністю, а майнові податки та витрати, що продовжують протягом тривалого періоду.

Non-Conforming Uses: Обласна властивість, яка правово існувала перед тим, як було прийнято рішення, може бути «подрібнена» в. Цей статус може бути активом, якщо використання унікальний, але це також відповідальність, оскільки розширення або реконструкція може бути суворо обмеженим, а страхування може бути більш важкою для отримання. Покупці повинні перевірити невідповідний статус у письмовій формі з місцевого відділу планування перед закриттям.

Гентифікація тиску: Карта зонування, що показує житловий острів, оточений комерційними зонами, часто вказує на район в переході. Це може означати значення походження майна, але також більш високі податки та потенційні тиски зміщення. Покупці повинні вивчити комплексний план місцевості та останні затвердження розвитку, щоб вимірювати напрямок та темп змін.

Зонування та фінансування: Лендери оцінювати зонування при андеррайтингових кредитах. Обласна нерухомість з дозволеним використанням, яка відповідає бізнес-плану позичальника, легше фінансувати, ніж один, який вимагає від варіаційного або умовного дозволу на використання. Покупці повинні бути готові пояснити, як зонування майна підтримує їх, призначене для забезпечення сприятливих умов фінансування.

Процес зонування та його ризики

Якщо фактичне районування майна не підходить до призначеного використання, зонування може бути варіантом, але це тривалий, невизначений і публічний процес. Він передбачає подання заявки на відділ планування, проведення зустрічей з виїздом громади, проходження кадрового огляду, а також звернення до голосування за плановою комісією та міською радою або підрахунокм. Процес може зайняти 6 до 18 місяців або довше, без гарантії затвердження.