Фундації спору з майновими правами

Злягання незгоди є одним з найбільш поширених і емоційно заряджених питань, які виникають між сусідами. Огородження зведена на багато сусідів, приводний шлях, який був використаний протягом багатьох років, але сидить частково на іншій землі, або дерево, багажник якого подолає нерозчинну лінію, може швидко трансформувати дружні відносини в правову боротьбу. Розуміння структурованого юридичного процесу вирішення цих конфліктів обладнає власникам майнових прав з знаннями, необхідними для захисту своїх прав під час управління стресом і витратами. Цей посібник розширюється на кожному етапі вирішення майнових лінійних спорів, від початкової ідентифікації проблеми за допомогою кінцевих судових замовлень або врегулювання угод, і висвітлення центральної ролі.

Лінії нерухомості визначені юридичними описами, записаними в дефеді і plats, але ці описи часто спираються на застарілі пам'ятники, неоднозначну мову або припущення про межі, які зміщувалися протягом часу. Єдиний відсутній опитувальний шпилька або ваговий до «великий дуб дерево», який здавна з осені може створити роки конффузії. Кращий спосіб уникнути судових спорів полягає в тому, щоб лікувати спір як фактичне питання: що робити письмові записи і фізичні докази говорять, і що можна довести в суді?

Визначення кореня конфлікта

Перший і найбільш критичний крок полягає в чіткому визначенні граничного спору. Амбігуті часто виникають з застарілих деедів, законних описів, або відсутніх маркерів опитування. Починається шляхом збору всіх документів, пов'язаних з майном: видалення, попередні опитування, підроздільних плит, політики страхування титулів, а також будь-які записані полегшення або ковенти. Порівняйте ці записи з фізичним плануванням краю. Загальні суперечки тригери включають:

  • Захоплення, такі як ножиці, паркани, або сади, побудовані по лінії
  • Розпорядження між описом та ранньою опитуванням
  • Налаштування інтерпретацій мови «під ключ» у старших деедах
  • Спірна власність смуги землі, що використовується для доступу, комунальних послуг, або дренажу
  • Перекриття претензій з суміжних властивостей, які були піддані десятки років тому

На цьому етапі залишаються об'єктивні. Довідник, що ви бачите і що показують записи, але не упораючись з вашим сусідом, поки у вас є чітка картина. Консультування з адвокатом нерухомості рано може заощадити час і запобігти помилок. Відповідно до Американської асоціації адвокатів багато граничних спорів, стебло від погано зауважених описів, а не навмисних запліднення. (ABA Real Property Resources). Ранній юридичний огляд також може визначити, чи регулюється суперечкою Вашої державної редакції Уніформа, пов'язаних з законом або загальними законними принципами, які істотно відрізняються юрисдикціями.

Збірник

Сильні докази є основою будь-якої граничної претензії. Суди спираються на об'єктивні записи, не на пам'ять однієї партії. Збирають такі пункти і організовують їх хронологічно в бункері або цифровій папці:

  • Проперти опитування та plats Поточне, ліцензоване опитування є єдиною найбільш потужною частиною доказів. Якщо один не був виконаний протягом багатьох років, врахуйте замовлення нового опитування від кваліфікованого землекористувача. Опитувальник буде знаходитися існуючі пам'ятники та може встановити нові, якщо це дозволено місцевими правилами.
  • Deeds and title paper] Trace the link to зрозуміти, як було створено поточний крайовий край. Подивіться на «право шлях» речення, полегшення, або обмеження, які можуть вплинути на лінію. Також перевірте перед тими рядками регулювання, які не можуть з'явитися на сучасних картах.
  • Фотографи та відео Візьміть чіткі зображення існуючих граничних маркерів, парканів, дерев та будь-яких видимих ознак використання — наприклад, з великогабаритної трави, шляхами або озелененням— вказується довгострокове прийняття крайової. Включаючи дати штампів та посилання об'єкта, як подвірник або вимірювальна стрічка. Аерофото з рахунків-оціночних сайтів може надати історичні докази використання землі.
  • Повідомлення про те, де лінія була традиційно визнана. Відчуття, які мешкали в області протягом десятиліть, часто згадують старі огорожі або угоди, які більше не існують в письмовій формі.
  • Корреспонденти з сусідом Тримають копії листів, листів або текстових повідомлень. Писана комунікація може показати спроби вирішення питання і продемонструвати хорошу віру. Уникайте дієслових угод без письмового слідування.

Більш повне ваш доказовий файл, простіше буде вести переговори або представити чіткий випадок в суді. Національне товариство професійних опитувальників пропонує вказівки про читання та інтерпретацію опитувань. (NSPS Survey Resources). Особливу увагу приділяє дату проведення опитування; Старе опитування може не відображати останні зміни, такі як нещодавно записані полегшення або переміщення майнових ліній внаслідок несприятливих вимог.

Розширення Рішення без судової практики

Більшість спорів з лінії власності не потрібно йти до розгляду. Суди заохочують сусідів вирішувати питання в приватному порядку, і багато штатів вимагають хорошої допомоги при посередництві перед певними видами прикордонних позовів можуть приходити. Досліджувати ці варіанти для того, як кожен крок може врятувати тисячі доларів і зберегти відносини.

Неготиція

Починайте з спокійним, лицьовим-обличччним бесідою. Виконайте своє опитування і фотографії. Скаргайтеся, чому ви вважаєте, що лінія є де вона, і попросіть свого сусіда для своїх записів. Уникайте звинуваченої мови. Часто обидві сторони виявляють, що стебла згубного паркану, який ніколи не вирівнявся з оленою. Неготування працює краще, коли обидві сторони згодні поділитися вартістю нового опитування. Якщо ви не можете говорити безпосередньо без натягу, розгляньте посилку полоіту з копіями ваших доказів. Тримайте тональний колаборатор: мета - знайти справжній крайовий, не виграти аргумент.

Медіація

Якщо прямі переговори, що стоять, принесіть в нейтральний посередник — відверто суддя, адвокат з нерухомості або професійний медіатор, який навчався в вирішенні конфліктів. Медіатор не вирішує спір, але допомагає обидві сторони спілкуватися і мозковим рішенням. Медіація є конфіденційною, швидше, ніж суд, і менш дорогим. Багато рахунків пропонують недорогі програми медіації, а деякі держави вимагають медіації перед поданням тихого титулу дії. Під час медіації обидві сторони можуть пред'явити докази без формальностей судової практики, і медіатор може запропонувати творчі рішення, такі як спільне використання, багато лінійні налаштування, або взаємозадачі.

Торговий центр

Арбітраж є більш формальною альтернативою, де нейтральний арбітр чує докази і робить обов'язкове рішення. Процес схожий на міні-суд, але більш поточної. Арбітражні пункти іноді з'являються в майнових контрактах або правилах асоціації власників. Хоча обов'язковий арбітраж може вирішити питання швидко, це може бути важче, щоб закликати, ніж судовий суд. Якщо обидві сторони погоджуються на арбітраж, рішення зазвичай стає остаточним наказом, який може бути записаний як суд. Однак, будь ласка, будь ласка,, що арбітражні збори зазвичай розщеплюються між сторонами і можуть бути суттєвими, якщо арбітр є законним судді або фахівець у прикордонному законі.

Регульування лінії лота

Якщо обидві сусіди погоджуються пересуватися з обмеженими (навіть на кілька футів) для вирішення поточного використання, багато регулювання лінії можна записувати з підрахунокм. Це правовий переказ майна, який вимагає перевірки заголовків, оновлення опитування та затвердження від місцевого відділу планування. Це часто дешевше, ніж судові та остаточно вирішує проблему. З огляду на те, що багато регулювання лінії можуть викликати податкові зміни або вимагати дотримання місцевих районних або арбітражних рішень. Ваш адвокат може направляти вас через процес застосування, який, як правило, передбачає подання платної карти, підписаної як власниками, так і ліцензованим екзаменатором.

Important: Будь-яка угода, яка змінює межі, повинна бути письмово, підписана як сторонами, і записана з офісом бухгалтера. Звичайні угоди рідко застосовуються при залученні землі. Навіть угода з рукоділля повинна бути документована, щоб вижити майбутній переїзд майна або незгоду між спадкоємцями

Підготовка до формової правової дії

Якщо не вдається в інформаційних методах, вам може знадобитися подати позов. Тип юридичної дії залежить від фактів і рельєфу, які ви шукаєте. Нижче наведені найбільш поширені правові засоби для граничних спорів.

Черепаха назва дію

Це найбільш поширений крайовий позов. Він просить суд «викликати» будь-які конкурентні вимоги і заявляючи, хто володіє спірною смугою. Позивач повинен довести правову власність на підставі дефедованих і підтримуваних доказів. Огляд практично завжди потрібно. Суд видає суд, який стає частиною історії назви майна. Вишуканий підхід має право бути доречним, коли край справжньою є непевним, наприклад, коли заперечує конфлікт або старі маркери. Суд визнавати всі сторони з потенційним інтересом в власність, включаючи іпотечні власники, лічені власники, і навіть підзвітність, якщо береться дорога або корисність.

Дія для трагесу або аккроагмента

Якщо сусід побудував постійний склад — так, як кришка, паркан або приводний шлях — на вашу землю можна підштовхуватися до траєсу або звернутися до перешкоди. Суд може замовити видалення структури і відкликання збитків за втрачене використання або зменшувати значення майна. У деяких штатах необхідно показати, що захоплення є «сучасним і буде корисним». Однак суд може дозволити заохочувати залишатися, якщо сусід діяв у вірі і загартування менша, замовивши компенсацію замість того, щоб розглянути доктрину «відносного важкого походу»: суд може відмовити в тому, якщо видалити вартість руху, особливо якщо ви не знете, якщо ви, якщо ви не знете, якщо ви, якщо ви не згодити структуру, особливо не збудували, якщо ви, якщо ви, якщо ви, якщо ви, особливо не збудували, якщо ви не збудували, якщо ви, якщо ви, якщо ви, якщо ви, якщо ви не збудували, якщо ви не збудували, якщо ви, якщо ви не збудували, то, якщо ви, що ви, якщо ви не збудували, що ви,

Позування поезії

Звідси, сусід може вимагати володіння спірною землею через несприятливе володіння — правова доктрина, яка дозволяє комусь отримувати звання, якщо вони зайняти землю відкрито, безперервно, ворожо і виключно за статуарний період (понад 5–20 років, залежно від держави). Якщо ви зіткнулися з несприятливою вимогою володіння, ви повинні довести, що використання не було ворожим (тобто було допустимо) або що ви давали дозвіл. Поверне володіння є складним і вимагає ретельної правової стратегії. Наприклад, сусід, який зберіг сад на смузі вашої землі протягом п'ятнадцять років, може стверджувати його володіння, якщо ви можете показати, що ви дали дозвіл на її записати.

Посилання Скарги Законодавство починається з скарги, поданої в вищому суді (або районному суді), де знаходиться майно. Ви повинні «серверувати» скаргу на сусід. Сусід тоді має ряд днів, щоб відповісти. Discovery випливає, де обидві сторони обміняються доказами, позбавляють свідків, і представляють експертні звіти. Більші крайові випадки розселення після відкриття, але перед випробуванням, як сильні і слабкі сторони докази стають чіткими.

Півотальна роль опитування та експертних зіткнень

Суди рідко вирішують крайові спори без професійного опитування. Опитувальник не вирішує справи, але забезпечує експертну думку щодо найбільш ймовірного обмеженого місця розташування на основі дефедерованої мови, історичних записів, пам'яток та фізичних доказів. Ваш адвокат може використовувати опитування для створення карт і діаграм для судді або журі. Також можна виявити основні питання, такі як порушення повернення, захоплення корисних обмежень, або проблеми правого шляху, які впливають на межі.

Ключові точки про опитування:

  • Сертифіковані опитування, підготовлені ліцензованим землекористувачем, допустимі як докази. У деяких штатах, за результатами опитування, введено в судові спори, повинні відповідати певним стандартам (наприклад, ALTA /NSPS, якщо майно є комерційним).
  • У разі незгоди двох опитувань, які є загальними, коли заперечення є суперечливими або пам'ятними.
  • Офіційне опитування може відкривати заставні порушення, легкість або правостороннє питання, що впливають на межі. Наприклад, у випадку необхідності, якщо гараж може бути побудований в межах необхідного застави, що дає вам важіль навіть якщо гараж не фізично занурюється на вашу землю.
  • Вартість опитування варіюватися в залежності від розміру нерухомості, місцевості та складності дослідження. Витратити оплату між 500 доларів та 2000 доларів на типове опитування житлових будинків; більші або більш складні посилки можуть коштувати дорожче. Це інвестиції часто передається, якщо це запобігає вартості судового розгляду.

Крім опитувальників, інші експерти можуть перевірити: оцінювачі нерухомості для оцінки загартованої землі, заголовки сліду задіювати ланцюги, а інженери для аналізу умов грунту, якщо залучені питання дренажу або фундаменту. Вартість експертів зазвичай входить до складу судового збору, але вони можуть бути рішучими. Американська асоціація землі забезпечує ресурси на заголовок та крайових питаннях. (ALTA Resources). Якщо ви використовуєте опитувальник, запитайте їх, щоб підготувати письмовий звіт, який пояснює їх методологію та висновки на мові, що допомагає судді зрозуміти, чому опитування є точним.

Процеси трейл-пам'яті

Якщо посередництво та відкриття не призводять до врегулювання, справа йде до розгляду. Для крайових спорів, бенч-проведення (праворуч, без журі) є загальними, оскільки питання є технічними та часто залучаються до інтерпретації дефесів та опитувань. Суд передбачає:

  • Відкриваємо висловлювання з кожного боку, що викреслює їх теорія межі та підведення доказів, які вони будуть присутні.
  • Попередня інформація про докази], включаючи опитування, олени, фотографії та експертні свідчення. Плагінфф вперше йде, а потім захисником.
  • Cross-examination експертів та свідків кожної партії. Навичкисті адвокати намагаються виділити невідповідності в облаштуванні партійного опитування або свідчення.
  • Закриття аргументів, де адвокати підвели підсумки, чому докази підтримує заявлений край клієнта.
  • ]Буддя] – суддя видає письмове рішення, що розголошує правильній межі. Суддя може також включати накази видалити загартування, надати полегшення або сплачувати збитки за втрачене використання землі.

Процес розгляду може зайняти в будь-який час від декількох годин до декількох днів, залежно від складності доказів. Можливі звернення, але рідкісні, оскільки суди дають відмінне визнання на результати судового розгляду судді. Оскарження буде зосереджено на помилках закону, таких як неналежне введення доказів або неперевершеності відкладених.

Пост-Резування Кроки

Якщо у вас є судовий порядок або підписаний договір про врегулювання, введіть наступні дії, щоб завершити вирішення та запобігти майбутнім спорах:

  • Записання рішення або угоди з офісом бухгалтера. Це подає майбутнім покупцям і компаніям заголовків, які помітили правильній межі. Запис також гарантує, що суд може бути застосований до майбутніх власників.
  • Hire a Surveyor для встановлення постійних маркерів — пінополістирань, бетонних пам'яток, або схвалених ставками — в правій лінії. Фотографування маркерів і збереження копії записаного опитування. Маркери повинні бути встановлені таким чином, що вони не легко знімаються або турбуватимуться.
  • Оновити свій дед , якщо край змінив. Багато регулювання лінії або судово-порядковане червоное визначення вимагає нового юридичного опису. Ваш адвокат може підготувати правильний дед, який необхідно зареєструватися і нотаріально засвідчувати обох сторін і записано. Якщо зміна невелика, деякі підрахунки дозволяють простий афідавіт граничної чіткості.
  • Не повідомляйте свою назву страхової компанії про вирішення спорів. Деякі політики охоплюють граничні витрати судових спорів, а оновлення запису заголовків може запобігти майбутнім проблемам, коли ви продаєте майно. Тримайте копії всіх документів для вашого титулного файлу.
  • Порушити будь-які пошкоджені стосунки, якщо це можливо. Проста бесіда або спільна огорожа, що перебудує вздовж правильної лінії, може відновити сусідське добре. Навіть якщо ви не можете бути друзями, то знижує ризик майбутніх спорів за обслуговування або нові поліпшення поруч лінії.

Пам'ятайте, що навіть після правової перемоги необхідно підтримувати межі. Згодом маркери можуть бути втрачені, порушені, або покриті озелененням. Періодично перевіряють маркери і зберігайте доступні документи опитування. Якщо ви помітили загартування в майбутньому, поставте їх рано, перш ніж вони стали довгоочисними вимогами.

Загальні випадки вирішення спорів

Власники нерухомості часто невірно тримають віруючі про граничне право, що може призвести до того, щоб не допустити підводних каменів:

  • ]«Забору є межею.] Не обов'язково. Огорода є доказами сприйманого крайового, але вона не може відповідати правій лінії. Суди розглядають опитування та виснаження як чудові докази.
  • ] "Я можу вимагати від несприятливого володіння після декількох років." Адверс- володіль вимагає відкритого, неординаційного, ексклюзивного, хостового і безперервного використання для конкретного стану, який варіюється в залежності від стану. Покірне використання (наприклад, "Ви можете використовувати мій край, поки не потрібно це") не підрахувати. Також деякі держави скорочили необхідний період або додали вимоги до запису претензії.
  • ] "Я не потрібен юрист, я можу оселитися це себе."] В той час як деякі спори вирішуються через прямі переговори, адвокат нерухомості може визначити юридичні питання, такі як зручності, обмеження зонування, або іпотечні заборони на продаж земельних ділянок без згоди. Вартість адвоката часто менше, ніж вартість неправомірного рішення.
  • ]«Мій Старий опитування сусіда застарілий і без використання.]. Старе опитування може бути актуальним, особливо якщо воно показує оригінальні пам'ятники або історичні межі. Однак поточне опитування є більш надійним, оскільки воно ведеться на основі змін у використанні земель, що знаходяться неподалік розробки, та сучасної технології вимірювання.

Висновок

Спіри лінії нерухомості є стресовим, але юридичний процес забезпечує чіткий шлях до вирішення. Визначити питання рано, збираючи ретельні докази, намагаючись неготування або медіації, і перетворюючи на суди тільки при необхідності власники нерухомості можуть захистити свої права без зайвих конфліктів. Ключ полягає в тому, щоб діяти методично: спираючись на професійні опитування, проконсультувати досвідчений адвокат з нерухомості, і тримати відкриті лінії зв'язку з вашим сусідом. Розуміння кроків, викладених вище, оснащення вас навігувати процес з впевненістю і досягти останнього, правово звуковий результат.

Для подальшого читання Американська асоціація адвокатів Реаль Майно, Довіра та Законодавство нерухомості пропонує керівництва по прикордонних спорах, а Nolo Legal encyclopedia] надає практичні поради щодо сусідських конфліктів. Додаткові державні конкретні керівництва можна знайти через вашу багату барну асоціацію або місцевого землеустрою, що вивчає суспільство.