Розуміння невідповідних використання є важливим для будь-якого власника нерухомості, розробника або планувальника спільноти, спрямованого на на навігацію складного ландшафту районного законодавства. Ці використання представляють собою правовий міст між пасовими регламентами та поточними або суперечками, що дозволяє певним властивостям продовжувати роботу навіть після зонування змін не буде заборонити їх. Без поняття невідповідних використання муніципалітети зіткнулися з постійними порушеннями та законною невизначеністю кожного разу, коли вони оновлюватимуть свої районні коди. Ця стаття досліджує визначення, правові захисти, обмеження та практичні наслідки невідповідності використання, забезпечуючи комплексний ресурс для будь-якого, хто бере участь у використанні та нерухомості.

Що таке невідповідні використання?

Неформуюче використання виникає, коли посилка землі або структура була законно встановлена під зонуванням положень вплину на час його створення, але застосовна зонування абонемент пізніше поправкає так, що існуюче використання більше не відповідає новим правилам. Наприклад, невеликий авторемонтний магазин, який працює легально в районі, пізніше, що змінився для односімейного використання, стане невідповідним використанням. Ключовим елементом є те, що використання було ], який почався; він не втратить свій статус просто, оскільки зміни правила.

Зонування кодів служать для окремих несумісних землекористування, таких як важкі галузі від житлових кварталів, і для просування порядку зростання. Однак районування не статична. Міста оновлювати свої комплексні плани та орієнтації для відображення зміни демографічних, економічних пріоритетів або екологічних цілей. Без захисту невідповідних використання, кожен з зонування може змусити існуючі підприємства або будинки негайно відключати, підвищуючи серйозні конституційні питання про майнових прав і через процес. Невідповідність використання доктрини дозволяє прагматичний перехід—визнання, що існуючі інвестиції заслуговують захист, поки ще не дозволяють прогресивним районуванням реформ.

Ілюстраційні приклади

  • Магазин греків, який представить зміни зонування на житловий район.
  • З метою використання сільськогосподарського призначення, на землю, пізніше, визначені для сільськогосподарського використання.
  • У одномісному районі, що був побудований перед кодом зонування.
  • Вексельна плата, яка була належним чином дозволена, але тепер порушує обмеження на знак.

Суди та муніципальні коди часто виділяються між невідповідне використання (в дії себе) і ] невідповідна структура] (будівля, яка не відповідає поточного запобіжника, висоти або сипучих вимог, навіть якщо використання дозволено). Обидва захищені, але правила, що регулюють зміни невідповідної структури, можуть відрізнятися від тих, які застосовуються до використання.

Види невідповідних використання

Законодавство зонування зазвичай визнає дві широкі категорії невідповідних використовується, кожен з відмінною правовою обробкою:

Невідповідність використання (якість)

Це відбувається, коли діяльність, що проводилася на майно, не відповідає вимогам діючого районного районного дозволеного використання. Наприклад, сухий очистний бізнес в зоні змішаного використання, який пізніше перезонований виключно житловим комплексом створює невідповідне використання. Діяльність дозволяє продовжити під grandfather , але суворі ліміти застосовуються до його розширення або модифікації.

Неформаційна структура

Тут будівля сама порушує мірні стандарти, такі як співвідношення площі підлоги, дворівневі застібки, або обмеження висоти - втеча, хоча використання дозволено. Класичний приклад - будинок побудований 10 футів від лінії нерухомості в районі, який зараз вимагає від 20-ти футів бічного застібка. Структура має право залишатися, але будь-які доповнення можуть знадобитися для дотримання чинних правил повернення, або всієї структури втратить свій невідповідний статус.

Деякі юрисдикції, які далі порушують невідповідність, використовують в конкретні підтипи: , юридичні невідповідні] (здійснюючи оригінальні вимоги і ніколи не відмовлялися) проти ,ильглобальні невідповідні] (встановлюються з порушенням попереднього закону, але пізніше захищених помилкою, - багаторазово визнані). Правильно виявляти тип критично, тому що захисти і обмеження змінюються.

Захист прав на невідповідні використання

Основною правовою захистою для невідповідних цілей є Ф'ятий Амендмент до Конституції США, який забороняє уряд від прийняття приватної власності без простої компенсації. Дозволити використання, яке було законним при його прийомі продовжувати незважаючи на зміни зонування, є спосіб уникнути регультивація, що приймається . Суди послідовно провели, що районування абонементи не можуть повторно усунути встановлене використання, якщо подається комп'ютерна громадська мета, і навіть після цього, може знадобитися компенсація.

Більшість муніципальних кодів районування явно стан, які законні невідповідні використання , які продовжуються , часто використовують мову, такі як: «Основи законного невідповідного використання, що існують в момент прийняття цього денного може бути продовжено, хоча таке використання не відповідає положенням цього ordinance». Цей захист не є абсолютним, підлягають умовам, призначених для запобігання невідповідного використання від розширення або стати постійним вибухом на мікрорайоні.

Основні умови захисту

  • Використання має бути , які не мають дозволу на невідповідність.
  • Використання має бути активним і постійним . Якщо власник майна добровільно припиняє невідповідне використання за вказаний період (до 6 до 12 місяців, залежно від місцевого коду), право продовжити втрачене.
  • Структура не повинна бути , відповідно знищена]. Багато норденційне стан, що якщо будівля, що містить невідповідне використання, пошкоджене за певним відсотком його значення (наприклад, 50%), вона може бути перебудована тільки якщо нова структура відповідає поточному зонуванню.
  • Власник майна не повинен )]] невідповідне використання. Наприклад, невідповідний ремонт автомобіля не може збільшити його площа підлоги, додати більш сервісні бухти, або керувати гучним обладнанням, що генерує додатковий шум або трафік.

Обмеження та шліфування невідповідних до використання

Хоча невідповідність використовує значного захисту, вони не є незворотними. Кілька механізмів дозволяють муніципалітетам фазувати або припинити такі використання протягом часу, сприяння походовому збігу з планом зонування.

Позначки

Якщо невідповідне використання припиняється за визначений період —продовжуйте один рік, але іноді трохи не менше шести місяців або до трьох років — майно втрачає свій статус діда. Після цього будь-яке нове використання повинно відповідати поточному зонуванню. Поразка вимагає об'єктивного показу, що власник, призначений для припинення використання. Тимчасові вакансії (наприклад, магазин закритий для реконструкції), зазвичай не викликає відмов, але тривала безсоння.

Деструкції

Більшість зонувальних кодів включають в себе пункт руйнування: якщо структура житла невідповідне використання пошкоджене або знищується за певним порогом (одноразово 50% від його справедливої ринкової вартості або вартості заміни), будинок може бути перебудований тільки в повній відповідності до діючих положень зонування. Це правило заохочує власників нерухомості для підтримки своїх будівель, і він уникає постійного припинення невідповідного використання після катастрофічного заходу.

Амортизація

Деякі юрисдикції приймають термін аортизації] - фіксована кількість часу (наприклад, 5, 10, 20 років) при якому може продовжити невідповідне використання, після чого він повинен припинити. Такий підхід балансує інвестиційні очікування власника майна з інтересом громади у подію. Суди мають підвищені амортизації положень, коли період розумний, враховуючи фактори, такі як вік структури, інвестиції власника, і шкоду, викликані використанням.

Експлуатаційні пропозиції

Розширення невідповідного використання практично універсально заборонена. Це правило забезпечує, що використання не росте таким чином, що підлягає переміні мети нового зонування. Однак деякі коди дозволяють обмежувати розширення - так само невелике доповнення до будинку, який відбувається, щоб не злагоджувати в застібці, якщо розширення не підвищує невідповідність. Наприклад, додаючи палубу, яка знаходиться в межах існуючого сліду, але розширення структури далі в необхідний недолік не можна.

Наяви для власників майна

Для власника майна, який зберігає невідповідний статус використання може бути як активом, так і відповідальність. Статус захищає існуючий бізнес або використовувати від того, що приводиться до зміни зонування, зберігаючи економічну життєздатність майна. Невідповідний авторемонтний магазин в житловому районі може стати ще цінним дохідом-виробником, оскільки новий конкурент може відкрити аналогічний магазин поруч. Ця винятковість може збільшити вартість майна.

Однак обмеження є значними. Власник не може збільшити будівлю або змінити використання в різному невідповідному використанні без втрати захисту. Продаж майна може бути складним, оскільки покупець успадкує однакові обмеження. Ліжники можуть переглядати невідповідні властивості як ризикувальник, особливо якщо руйнування або ризик відмови викликає невизначеність про майбутній відновлення. Крім того, якщо використання вимагає суттєвого оновлення (наприклад, приведення старої будівлі до поточних пожежних кодів), вартість може бути непропорційним до вартості майна.

Стратегії для власників майна

  • Документація: Отримання записів, що підтверджують використання, було правово встановлено перед зміною зонування, що використовуються, допускаються документи, податкові записи, фотографії та афідавіти від попередніх власників.
  • Континуальна операція: Уникайте будь-якого проміжку, щоб муніципалітет міг інтерпретувати як відмова. Навіть короткі закриття (наприклад, для ремоделювання) повинні супроводжуватися свідченнями про те, що продовжить.
  • Нараз місцевий код: Витримує конкретний період відмови, поріг руйнування та правила розширення в юрисдикції. Консультування адвоката землекористування перед будь-якими модифікаціями.
  • Consider avariance: Якщо розширення є важливим, наноситься на варіант] з районної ради. Вимірювання може дозволити розумне збільшення, якщо властивість страждає унікальною твердістю.

Наслідки для громад

З точки зору муніципалітету, невідповідність використовує сучасне напруження між виконанням зонування бачення та повагою прав власності. З одного боку, що дозволяє великогалужне промислове використання для стійки в зростаючому житловому районі може створювати науанесанси— шум, трафік, запахи та небезпеки безпеки — розчаровують нові жителі та підірвати цілі довгострокового планування громади.

З іншого боку, різко усунення невідповідних використання через примусове закриття або знесення може призвести до юридичних викликів, вимог до компенсації та політичних задньої системи. Смарт-спільноти керувати цим балансом через проактивні стратегії:

Непроценти для добровільної конформи

Багато міст пропонують стимули для стимулювання власників нерухомості, щоб добровільно принести їх використання в відповідність. Так само, як і податкові абати, бонуси щільності, або прискорене отримання дозволу на перепланування може бути потужними інструментами. Наприклад, місто може дозволити невідповідний гравійний ями продовжити строк, з власником, що погоджується з планом рекультивації, що закінчується житлом підрозділом.

Буферні зони та міграції

Деякі коди зонування вимагають невідповідних використання для забезпечення буферів -так як збільшення озеленення, звукових стін або обмежених робочих годин - для мінімізації їх впливу на сусідні конформуючі використання. Це дозволяє використовувати для збереження при зменшенні тертя.

Оновлення паролів

Аскортаційні положення в нових кодах районування зменшують необхідність позачергового дідусь. Встановивши загальний період для невідповідних цілей, міста можуть забезпечити, що в кінцевому підсумку всі землі використовують вирівняні з планом. Суди зазвичай мають амортизацію, особливо для використання, які особливо несумісні або небезпечні.

Невідповідні використання проти. Варіантності

Важливо розрізняти між невідповідним застосуванням та варіант. Вимірювання є формальним дозволом, наданим районуванням ради звернень, щоб дозволити відхилення від положень зонування, що вимагає застосування та відображення важність (незмінне використання, на відміну від того, що було законним у момент його створення. Ключова відмінність: дисперсія вимагає застосування та показу hardship (некерівні топографічні умови, що автоматично використовуються, наприклад, невідповідні умови, що невідповідні умови, коли автоматично використовуються, наприклад, що невідповідність, наприклад, є законні правила, що невідповідність, є правові умови, що невідповідність, що є правові зміни, що є правові умови, наприклад, що є правові, є правові умови, що є правові, є правові, є правові, коли вони невідповідності, що є правові умови, є, що невідповідні умови, коли вони невідповідні, що є правові, що є правові умови, наприклад

Tip:] Власник майна не може отримати статус невідповідного використання, просто відпускаючи заборону активність і сподіваючись бути подані пізніше. Використання повинно бути в наявності до зміни зонування. Варіанти є єдиним маршрутом для нових невідповідних заходів.

Останні тренди та виклики

Законопроект «Зонь» продовжує розвиватися, а неконформуюче використання знаходиться в центрі декількох сучасних дебатів:

Гентрифікація та роздріб

У швидкому доступі окружності, старі промислові або комерційні використання часто стають невідповідними як житловий районування розширюється. Міста повинні вирішити, чи захистити ці використання (збереження доступних робочих місць та послуг) або фази (знижуючи нагородження для нових мешканців). Деякі громади приймають захисти від «правових бізнесів» для збереження невідповідних цілей, які служать довгостроковим мешканцям.

Зміна клімату та стійкість

Неформувальні конструкції, що знаходяться в заплавах або диких зонах, представляють нові ризики. Багато муніципалітетів оновлюються їх будівельні коди, але є обстрункими для застосування ретроактивних вимог до невідповідних будівель. Деякі використовують амортизацію для фази розвитку прибережних територій, а інші пропонуються прикупки для багаторазових пошкоджених властивостей.

Короткострокові прокати

Підняти Airbnb і подібні платформи створили багато невідповідних використання — будинки, які використовуються в короткострокових орендах в зонах, які забороняють такої діяльності. Міста граппі з тим, чи є у віці до дідів або усуньте їх через амортизацію, часто стикаються з судовими викликами від власників, які стверджують, що їх використання є захищеним від очікувань інвестицій.

Право на ферму

Сільгоспоперативно-посадкові операції, які передають дачній спарзі, часто стають невідповідними використовуються. Багато держав пройшли закони «право на ферму», які оберігають ці ферми від правочинів і районування, ефективно створюючи статутне невідповідне використання, що важко для муніципалітетів, щоб вирізати.

Висновок

Неконформуюче використання є важливою складовою районного права, що забезпечує, що власники нерухомості не мають права на погодження змін у правилах землекористування. Вони забезпечують стабільність, захист інвестицій, і дозволяють громадам оновлювати свої коди зонування без виклику раптового порушення. Так доктрина не без обмежень, абентонізм, руйнування, амортизація та розширення заборони, які забезпечують поступово вирівняні існуючі використання з майбутнім баченням громади.

Для власників нерухомості, розуміння правил, що регулюють невідповідний статус, є важливим для підтримки права на продовження операцій і прийняття рішень про ремонт, продаж або розширення. Для муніципальних планувальників, балансування захисту з виконавчим органом вимагає продуманого коду підготовки і проактивного залучення громад. А для всіх, хто бере участь у нерухомості, твердий граб невідповідних використовується допомагає орієнтуватися на складне перетин майнових прав і громадського планування.

Як зонування закону продовжує адаптуватися до нових викликів — від кліматичної стійкості до економіки спільного доступу — принципи, що лежать в основі невідповідних цілей, залишаються як завжди актуальними. Повага минулого при плануванні майбутнього, доктрина забезпечує ярмарок та практичну раму для управління змінами використання земель.

За подальше читання, консультуйтеся з Американське планування асоціації] для кодів зонування моделі ]]Правовий інформаційний інститут в Cornell] для розгляду права на нормативні збори, або локальна муніципалітетська зона для конкретних невідповідних положень використання. Для більш глибокого занурення в амортизацію невідповідного огляду [L:en] [LT: [F:]