Купуючи будинок є одним з найбільш значущих фінансових і емоційних верств населення більшості людей ніколи не буде досвіду. Через тижні пошуку, нетримання, і навігація перевірок і кредитних документів, лінія обробки нарешті знаходиться в очах. Але перед тим, як ви підписали фінальні документи і отримаєте ключі, є один останній критичний крок, який може запобігти дорогим сюрпризам: завершальний прохід. Це рутальне, але важливе обстеження майна, зазвичай проводиться 24 до 48 годин до закриття, є вашої останньої можливості підтвердити, що будинок знаходиться в стані, ви погодилися купити. Скупер або rushing через цей крок може залишити вас відповідальним за несподівані пошкодження, відсутні світильники або неповний ремонт після продажу.

Що таке фінальний прохід?

Остаточний прохід є плановим візитом до майна, зазвичай влаштовується агентом з нерухомості покупця, який проходить коротко перед датою закриття. Його мета полягає в тому, щоб переконатися, що стан будинку не матеріально змінився з часу підписання договору купівлі. Прогулянка не є другим домашнім оглядом; досить, це цільова перевірка, щоб забезпечити продавець виконання своїх договірних зобов'язань, включаючи виконання узгоджених ремонтів, видалення особистого майна, і виїзд додому в неприйнятому стані. Хоча специфіка може змінюватися контрактом і місцевим на замовлення, прохід зазвичай триває між 30 хвилин і годину і охоплює інтер'єр і екстер'єр нерухомості.

Чому завершені прохідні матки

Фінальний прохід набагато більше формальності. Він служить кількома захисними функціями для покупця. Спочатку він підтверджує, що предмети, що включені в продаж — наприклад, побутові прилади, світильники, віконні процедури, а також вбудовані меблі— все ще присутні і в робочому порядку. По-друге, він виявляє, що будь-які ремонти продавця, що погодилися зробити (ідентифікований під час домашнього огляду, наприклад) фактично були завершені задовільним стандартом. Третя, вона ловила будь-яку нову шкоду, яка може відбуватися під час руху, такі як зубці в стінах, ламали вікна, або плями на килимах. Четверта, це гарантує, що майно є вільним від продавця.

Скопіювати цей крок може мати серйозні наслідки. Без проходу ви можете дізнатися після закриття, що продавець видали люстру, яка була включена в контракт, або що витік сантехніки нещодавно пошкоджений кухонний підлогу. Вирішуючи ці питання після закриття набагато складніше, часто вимагають правової дії або дорогий ремонт. Національна асоціація Ріелторів підкреслює, що прохід є останнім шансом захистити свої інвестиції. (Детальніше про захист покупця від NAR).

Коли планується заключне проходження

Терміни - це все для успішного завершення проходу. Більшість договорів нерухомості вказують, що прохід повинен відбуватися в певному вікні перед закриттям, як правило, 24 до 48 годин до. Чим ближче до часу закриття, тим краще, тому що він знижує ризик додаткових змін, що відбуваються після проходу. Однак потрібно дозволити досить часу документувати будь-які питання і спілкуватися з агентом або адвокатом перед призначенням. Якщо прохід планується занадто рано, продавець все ще може бути переміщеним і може викликати нові пошкодження під час руху. Якщо це занадто пізно, ви не можете встигнути вирішувати питання перед закриттям зустрічі. Робота з вашим агентом, щоб знайти реалістичний час, який працює для всіх сторін і не намагатися.

Прорив проти. Остаточна інспекція

Деякі покупці плутають кінцевий прохід з кінцевою побутовою перевіркою, але вони відмінні. Домашнього огляду є всебічна оцінка основних систем і компонентів, як правило, проводиться рано в угоді після прийняття пропозиції. Остаточний прохід є більш простий, більш фокусний контроль, який приходить багато пізніше. Якщо ви хочете додатковий шар захисту, ви можете попросити вашого будинку інспектор приєднатися до вас для прогулянку (для додаткового збору), але це не стандартна практика. Для більшості покупок, ретельний прохід, виконаний покупцем і агент є достатнім.

Що перевірити під час проходження

Щоб отримати найбільшу частину вашого кінцевого проходу, приготуйте з контрольним листом і необхідними інструментами. Доведіть смартфон для фото і відео, копію договору купівлі (включаючи будь-які додаткові відомості про ремонт або включені предмети), а невеликий ліхтар для темних кутів. Зносьте комфортне взуття і плануйте рухати через властивість систематично, від зовнішнього до інтер'єру і з верхнього поверху до підвалу. Нижче докладно пробивається те, що потрібно перевірити.

Зовнішні та наземні

  • Перевірити, що дворик безкоштовно сміття, сміття, і особисті речі продавця.
  • Оглянути привод, прогулянки, і патіос для нових тріщин або пошкоджень.
  • Забезпечити гаражні двері, закривається, і зворотний зв'язок належним чином.
  • Зробіть нові пошкодження сайдингу, метеликів або зовнішніх світильників.
  • Підтвердіть, що меблі на вулиці, рослини, або обладнання, які не були включені в продаж.

Інтер'єр – Основні Житлові площі

  • Включіть і відключіть всі світлові вимикачі і вентилятори стелі.
  • Тестування всіх точок (зняття простого тестера виведення, якщо це можливо).
  • Відкрийте та закрийте вікна; перевірте блокування або пошкоджені екрани.
  • Перевірити всі двері (внутрішнє та зовнішній вигляд) відкрито гладко та безпечно зафіксувати.
  • Перевірити стіни, стелі, підлоги для нових отворів, відступів, подряпин, або плям.
  • Увімкніть термостат і відключіть, і переконайтеся, що система HVAC відповідає.
  • Підтвердіть, що продавець видали всі особисті речі та сміття.

Кухня та техніка

  • Тестувати плиту, духовку, холодильник, посудомийна машина і мікрохвильова піч (якщо вони включені в продаж).
  • Перевірити роботу з видалення сміття.
  • Під раковиною для будь-яких протікань або вологи.
  • Відкрийте шафи і ящики, щоб забезпечити їх порожнім і в хорошому стані.
  • Перевірити, що всі прилади підключені і працюють належним чином.

Санвузол

  • Туалети та перевірте правильність та витікання навколо бази.
  • Перетворюйте на крани в раковині, душ і ванна; перевірте тиск води і температуру.
  • Шукайте нову цвіль, росу або водяні плями на стінах і стелях.
  • Тестувати вентилятор вихлопних відкладень, якщо присутній.
  • Перевірити рушники, туалетні паперові тримачі, а також інші світильники безпечні.

Підвал, горищний, незакінчений космос

  • Опитування для будь-яких нових ознак водозбору, витоків, або шкідників.
  • Перевірте, що водонагрівач і піч все ще знаходяться в місці і з'являються функціональні.
  • Підтвердіть, що продавець не встановив ніяких вбудованих стелажів або систем зберігання, які були включені.
  • Якщо горища доступна, дивляться на нові витоки або пошкодження (але обережні — мансарди в режимі очікування).

Системи та комунальні послуги

  • Запуск сміття, посудомийна машина і пральна машина через короткий цикл, якщо це можливо.
  • Перевірте, що всі детектори диму і детектори вуглекислого газу мають свіжі батареї або провідуються правильно.
  • Якщо у власності є система безпеки, підтвердіть, що клавіатура і датчики присутні і що у вас є коди або інструкції.
  • Дивитися на електричну панель, щоб побачити, чи позначені будь-які схеми, і що панель в хорошому стані.

Загальні проблеми, які виявляються під час проходів

У разі виникнення проблем, які виникають у процесі роботи, ми можемо допомогти Вам у вирішенні проблем, які виникають у випадках, коли вони не мають права на роботу.

  • Поцілунки або прилади Продавці іноді беруть предмети, які технічно входять до складу нерухомості, як вбудовані стелажі, завіси, або фантазія світильників. Завжди зверніться до договору і будь-який список поперечок включені елементи.
  • Університет або незаперечні ремонти Продавець може розпочати ремонт, але залишити його неповним, або робота, виконана, може бути істотно різною від того, що було узгоджено (наприклад, інший бренд килима або дешева фіксація).
  • Нові пошкодження від переміщення Навіть найважніші ходові ходові стіни, дверцята зуба, або килими для фарбування при рухомих меблів. Подивіться на свіжу шкоду в усіх кімнатах, особливо по передпокою і стоунами.
  • Клоттер або сміття, що залишені позаду Продавці зазвичай необхідні для того, щоб залишити будинок «холодний чисто». Якщо ви знайдете коробки, старі меблі, небезпечні матеріали, або палі з трави, документ це—це може бути основним болем і витратами для вас.
  • Петс або шкідники] Це рідкісний, але можливо для продавця, щоб залишити за небажаним тваринам, або для гризунів, які сталися між перевіркою і проривом. Подивіться на скидання або ознаки домашніх тварин.
  • Змінює у стані мікрорайону В той час як не сувора частина майна, якщо виникло новий проект будівництва або зміна суміжного майна, оскільки ваш останній візит може вплинути на Ваше рішення. Деякі контракти дозволяють повернутися, якщо значення майна або дезрентабельність матеріально змінилася.

Що робити, якщо ви знайдете питання

Якщо ви виявите щось неправильно під час проходу, не панікувати. Найголовніші кроки - документувати питання ретельно і негайно спілкуйтеся з агентом з нерухомості. Візьміть фотографії та відео, зауважити точне місце та характер проблеми, а також відправити їх до агента разом з чітким описом. Ваш агент після цього зв'яжеться з агентом продавця для переговорів з роздільною здатністю. Залежно від тяжкості, параметри включають:

  • Запитати продавець виправити проблему перед закриттям Для деяких проблем, таких як розбитий аплікація або витікання труб, продавець може погодитися зробити ремонт швидко. Однак обмеження часу можуть зробити це важко, якщо закриття є неминучим.
  • Негайний кредитний або ціновий скорочення] Часто найактуальніший рішення. Замість того, щоб зробити продавець виправити проблему, ви приймаєте грошовий кредит при закритті (наприклад, від продавця йде) для покриття вартості ремонту себе. Ваш адвокат або агент буде обробляти паперову роботу.
  • Посткон закриття Якщо проблема є серйозною (як велика пошкодження води або відсутність критичних систем), ви можете вибрати для затримки, поки продавець скоригує проблему. Це більш серйозний крок, який може мати подрібнювальні ефекти на курсі блокування кредиту і планів переміщення, але це захищає ваші інвестиції.
  • Запобігання закрити У екстремальних обставинах, де продавець значно порушив договір, ви можете мати право повністю скасувати покупку. Це рідко перший варіант, і вам буде потрібно юридичні консультації. Бюро з фінансового захисту споживачів пропонує керівництво про те, що робити, якщо операція падає через. (Learn about your right at CFPB.gov.

Зверніть увагу, що прохід не є остаточним оглядом, і це не може обходити все. Наприклад, ви не можете перевірити дах або фундамент під час проходу. Саме те, що для домашнього огляду було зроблено. Прохідний курс зосереджений на стані і наявності предметів.

Юридичні та договірні питання

Більшість стандартних договорів нерухомості, таких як ті, які видаються державними комісіями нерухомості або Каліфорнійською асоціацією Ріелторів, включають в себе пункт, що надає покупця право виконувати кінцевий прорив. Мова зазвичай вимагає продавця для підтримки майна в тому ж стані, як на дату пропозиції, і доставити майно без нових пошкоджень, з усіма узгодженими ремонтами завершено, і безкоштовно особистого майна і сміття. Якщо продавець не відповідає цим умовам, покупець може мати правові засоби, включаючи затримку закриття або пошук збитків. Однак конкретні мови, тому важливо, що ви і ваш адвокат ретельно переглядає договір про проходження пункту.

Якщо прохід показує, що продавець видали товар, який був спеціально зазначений у контракті (як діапазон або люстра), продавець, ймовірно, в порушенні договору. Ваш адвокат може порадити наполягати продавцю заміну товару, забезпечити грошовий кредит або прийняти нижчу ціну покупки. У деяких штатах закон лікує прохід як остаточне прийняття, тому не зауважити питання може побороти своє право пізніше скаржитися. Саме підкреслення, чому ви повинні бути ретельно. Американська асоціація адвокатів пропонує ресурси з питань договору про нерухомість. (Відвідає ABA розділ нерухомості, закон про довіру та майно[F:1FLT]

Поради щодо успішного проходження фінального проходу

Тут є практичні поради, щоб забезпечити вам найбільшу кількість ваших кінцевих прогулянок і уникнути поширених підводних каменів.

  • Седула близько до закриття, але з буфером Мета протягом 24–48 годин до закриття. Якщо це можливо, дозволити принаймні кілька годин між проходжум і призначенням закриття, так що ваш агент має час для переговорів, якщо це необхідно.
  • Bring the right tool] смартфон для фото і відео, стрімовий вимір (для підтвердження розмірів килимів або меблів, придатних), невеликий ліхтарик, а копія договору купівлі та перевірки ремонта.
  • Використовувати список перевірок Створити свій власний або використовувати один з вашого агента або онлайн. Ревізор зберігає вас організованим і запобігає з'являтися з огляду на щось в хвилюванні.
  • Take large photos and video Документація кожного приміщення, стан техніки та будь-які конкретні питання, які ви замітили. Ці записи нездійснені, якщо виникають суперечки після закривання.
  • ]Бринг вашого агента разом Ваш агент з нерухомості має досвід прогулянок і може виникнути проблеми, які ви можете пропустити. Вони також можуть служити свідком і допомогти спілкуватись з агентом продавця на місці.
  • Не слід кидати Пройдіть через свій власний темп. Якщо продавець або їх хідники ще присутні, будьте обережними, але ретельно. Це право на те, що ви купуєте.
  • Зайдіть все розумно для тестування Відкрийте та закриті двері, вікна, шафи та ящики. Включіть фаукети, поставте у туалети та запустіть утилізація сміття. Якщо ви не впевнені про предмет, перевірте його.
  • Погляд за прихованими сюрпризами] Відкрийте холодильник і морозильник, щоб підтвердити їх порожніми і чистими. Перевірте шафи і місця зберігання. Подивіться за меблями, які ще можуть бути присутніми, щоб побачити, чи є пошкодження стіни.
  • Комунікація чітко і в письмовій формі Якщо ви знайдете проблему, розкажіть агента відразу. Не покладайтеся на дієслові обіцянки від продавця або їх агента. Отримайте все документоване і в письмовій формі перед закриттям.
  • Страй спокій Більш незначні питання можна вирішити за допомогою кредитного або швидкого виправлення. Тільки в рідкісних випадках слід затримати або скасувати закриття. Ваш агент і адвокат буде направлятися за допомогою найкращого підходу.

Фінальний прохід на конкурентному ринку

У сучасному швидкому ринку нерухомості деякі покупці можуть відчувати тиск на відмову від кінцевого проходу або кисті через неї, щоб уникнути затримки угоди. Це помилка. Навіть на конкурентному ринку, прогулянка є вашої останньої лінії оборони. Продавці зазвичай мотивуються завершити угоду і будуть співпрацювати. Якщо продавець відмовить дозволити прогулянку, тобто великий червоний прапор. Завжди наполягати на вашому контрактному праві, щоб виконати остаточний огляд перед закриттям. Бюро споживчих фінансів нагадує покупців, що вони мають право проводити кінцевий прохід. (Review керівництво закриття CFPB[[[F:1FLT][[[F:1FLT]][[[[[[[[[F:]]][[[F:]]][[[FLT]][[[[[[[F:]]]]][[[[[[[FLT]]]]]]]][[[[[[[[[[[[FLT]]]]]]]]]]]]]]]]]][[[[[[[[[[[[[[[[

Фінальний прохід для нових будівельних будинків

Якщо ви купуєте новостворений будинок, то остаточний прохід часто називають «новою орієнтацією житла» або «проривним проходом». Зазвичай це більш великий, тому що ви також перевірте якість будівництва, оздоблення та системи. Робота з представником будівельника, щоб пройти кожну частину будинку, перевірити всі побутові прилади та системи, і перевірити будь-які штамп-які предмети (детекти або неповні роботи). Для нового будівництва, прохід часто відбувається кілька днів до закриття, і ви будете підписати документ, що закріплюється стан будинку. Якщо є питання, конструктор повинен погоджуватися з ним протягом певного періоду (навіть їх)

Емоційна сторона проходу

Фінальний прохід може стати емоційним досвідом. Для багатьох покупців це перший раз вони самоті в «теарі» будинку після років сниться. Це природно, щоб відчути суміш хвилювання, тривоги і сподівання. Використовуйте цю енергію, щоб бути ретельно, не кидати. Прогулянка є як практичним оглядом, так і моментом, щоб психічно підготуватися до домашнього походу. Візьміть кілька додаткових хвилин, щоб пройти порожньому приміщення і уявити своє життя там. Але тримати вашу увагу на перевіреному стані. Цей баланс емоцій і прагматизм буде служити вам добре.

Що таке після проходу?

Після завершення проходу ви (або агента) зазвичай спілкуєтесь з будь-яким знахідками до продавця. Якщо все задовільно, ви приступите до закриття як заплановане. Ви і ваш агент підкаже документ (разом називається “прозора сертифікація” або “відступник”) підтверджує, що майно в прийнятному стані. Якщо виявлені питання, процес вирішення починається як описано вище. У багатьох випадках прохід проходить плавно, продавець залишив будинок чистою і без пошкоджень, і ви підписали документацію з посмішки. Це ідеальний результат, і з обережним приготуванням, швидше за все, що ви будете відчувати.

Прогулянка не просто про те, що ви зловживаєте, це також про впевненість у будівництві. Якщо ви підтверджуєте, що все це для того, щоб ви могли переїхати в новий будинок з миром розуму, знаючи, що ви захищені вашими інвестиціями. NerdWallet керівництво для кінцевих прогулянок] пропонує додаткові уявлення про те, що очікувати.

Висновок

Заключний прохід - простий, але потужний інструмент, який кожен домашній покупець повинен використовувати. Він не формальність або необов'язковий додаток; це договірне право і практична необхідність. Приймаючи час, щоб виконати ретельний прохід, ви захистите себе від несподіваних витрат, перевірте, що продавець зберігає свої обіцянки, і забезпечити майно готовий для вас, щоб рухатися в. Чи є ви перший раз покупець або досвідчений інвестор, ніколи не недооцінити важливість цього кінцевого кроку. Підготуйте ваш контрольний список, розклад відвідування мудро, і пройти кожен кут вашого майбутнього будинку з критичним оком. Кілька годин, які ви витрачаєте на прохід, може врятувати вас тисячі доларів напруги.