Table of Contents

Зв'язки між зонуванням положень і наявністю доступного житла є одним з найбільш вигідних, але з огляду на водіїв сучасної житлової кризи. Хоча районування кодів спочатку задумалися для захисту здоров'я та окремих несумісних землекористування, їх еволюція в відчужувальних інструментах має фундаментально обмежене житлове забезпечення, ненаповнені витрати, а також посилені візерунки економічної та расової сегрегації. Розуміння конкретних механізмів, через які зонування впливає на доступність, є важливим для політиків, розробників, спільноти, які прагнуть розширити можливості житла для мало- та помірно-зручних домогосподарств.

Походження зонінг: Від громадського здоров’я до виключної практики

Зонування права в США почалася з 1916 р. Нова Йоркська міська районна резолюція, яка регулює висоту будівель і земель використовує для захисту світла і повітря в натовпі напружених районів. 1926 Верховний суд Village of Euclid v. Ambler Realty Co] Встановлено конституційність зонування, що дає муніципалітетам широкі повноваження для окремих житлових, комерційних і промислових застосувань. Однак протягом десятиліть районування перетворилося в інструмент виключення. Милтірські заміски використовували мінімальні розміри лотів, заборони на багатоквартирному житловому, архітектурних рецензійних норм для запобігання низьких сімей

Сьогодні спадщина відчуження районування залишається вкладеною в земельних кодах тисяч американських міст. За даними аналізу 2019 року за допомогою Линколн Інститут земельної політики, понад 80% від землі в багатьох столичних районах зони зони зони зони зони зони зони розраховані виключно на одномісні будинки. Ця монополія на щільність перекладається безпосередньо на вищі витрати житла, захопивши кількість одиниць, які можна побудувати на найбільш доступній землі.

Як Зонування класифікації форм житлової нерухомості

Одномісні житлові зони: Найвеликий Освіт

Найбільш обмежена категорія зонування, R-1 (single-family житло), як правило, забороняє будь-яким іншим, ніж висушені будинки на лотах з суворим фронтом, боком і задніми замками. Мінімальні розміри лотів часто коливається від 5000 до 20 000 квадратних футів, змушуючи розробників поширювати витрати на землю в більшій кількості одиниць. Дослідження Brookings Institute] знайдено, що райони, розташовані виключно для одноповерхових будинків, виробляють менше житлових одиниць, загальна кількість міст і значно вищі медіан ціни на квадратну ногу, ніж райони, які дозволяють багатоквартирні будинки, доступні, ніж у 90%, ніж у 90%

Багатомісні та змішані зони: Промізм та водоспади

Зони, які дозволяють дуплексам, потрійним, чотириплексам, і більшим квартирам будівель (R-3, R-4) можуть теоретично збільшити щільність і зменшити витрати на нездійснювану вартість. Однак такі зони часто географічно обмежуються невеликими смугами по основних артеріях або поблизу комерційних центрів. Навіть коли багатоквартирні будинки дозволяються, аклілярні обмеження - наприклад, співвідношення підлоги (FAR) ковпачок, обмеження висоти і мінімальні витрати паркування - може істотно збільшити вартість кожного номера. Наприклад, типова чотириповерхова квартира в місті з 1,5 FAR-капкою і вимогою для двох паркувальних просторів на одиницю може бути більш низькою вартістю, або на півкругою вартістю, ніж на півкругою.

Накладка зони та плановані розробки блоків

Накладні зони дають гнучкість муніципалітетів, щоб дозволити збільшити щільність або альтернативні стандарти дизайну в конкретних областях, часто як торгово-офіс для доступних зобов'язань по житловому об'єктах. Плановані розробки блоків (PUDs) дозволяють розробникам кластерних одиниць і зберегти відкриті місця в обміні для більш щедрих норм щільності. Хоча ці інструменти можуть прискорити виробництво, вони зазвичай вимагають дозволу на планування слухань комісій, які запрошують затримку, NIMBY опозиції і економічно редизайну вимагає. A 2021 опитування Американської асоціації планування виявило, що проекти, які вимагають умовного використання, мають більш ніж 14 місяців, ніж за рахунок-правових проектів, додаючи витрати, які часто штовуються помірно-інком.

Специфіка зонування механізмів, які обмежені витрати та підйомні витрати

У сукупному ефекті декількох правил зонування створює нормативне середовище, де будувати все, але розкішне житло економічно ризиковано. Ключові механізми включають:

  • Мінімум розмір лотів – Мінімальний розмір 10000 квадратних футів у районі, де вартість землі $ 200 за квадратну ногу означає, що кожен одномісний блок повинен поглинати $2 млн у наземних витратах до початку будівництва.
  • ]Король-реагування (FAR) ковпачок – Видача загальної площі поверху будівлі до 0,5 або 1,0 разів багато зонових сил будівельників для побудови горизонтально, а не вертикально, зменшення кількості одиниць на гектар і підвищення вартості землі на одиницю.
  • Паркувальні мінімуми] – Обчислення двох позашляхових просторів на квартиру може додати $40,000 до $60,000 до вартості кожного блоку. Дослідження університету Каліфорнія, Лос-Анджелес, знайшов, що усунення паркувальних мінімумів може зменшити витрати на будівництво в середньому 12% в щільних міських районах.
  • Важкі межі – Капи 35–45 футів ефективно обмежують будинки трьома або чотирма історіями, запобігаючи виду щільності, що робить доступні одиниці фінансово вимикаються на високоточних землях.
  • Вимоги до зворотного зв'язку] – Мінімальні закази зменшують ручний відбиток лота, особливо проблематично для вузького посилок.
  • Мінімум розмір блоку – Деякі міста вимагають всіх одиниць, щоб бути принаймні 800 або 1000 квадратних футів, автоматично обмежуючи розвиток мікроквартир або невеликих студійних юних юнаків, які можуть служити одностороннім працівникам низького рівня.

Коли ці правила з'єднуються, вони створюють поріг, нижче якого розробка не економічно псується. Розробники відповідають будівлі тільки високі блоки, які можуть замовляти достатньо оренди або продажу ціна, щоб покрити нормативні витрати, залишаючи доступні зазори житла, щоб бути заповнені субсидійними субсидіями. А 2022 аналіз від Urban Institute продемонстрував, що , що засновують реформи, можуть розблокувати 10-20% більше житлових одиниць у транзитно орієнтованих районах без будь-якого державного фінансування.

Економіка Зонування-Імплантного Scarcity в високодемандних ринках

Обмеження зонування виступає в якості поставки, створюючи штучний рубрик, який приводить до вартості землі. У містах метро, таких як Сан-Франциско, Лос-Анджелес, і Бостон, ціна на квадратну ногу земельних зон для багатоквартирного житла часто становить три-п'ять разів вище, ніж приземні зони для односімейного використання, оскільки розробники змагаються за обмежену кількість посилок, де вони можуть легально будувати при більш високих сховищах. Ця наземна ціна преміум продається безпосередньо орендарів і покупців. За даними досліджень з NYU Furman Center[, що сусіди з більш обмеженими зонами 20-зонування 20-42

За безпосередню ціну інфляції, обмежувальний зонування спотворює схеми росту мегаполісів, виштовхуючи нове будівництво до далеких передмістя або висобів, де земля дешевше і правила є більш сипучими. Низькокомітети, потім стикаються з "водою до того, як ви віддаєте перевагу" торгівлі: вони можуть дозволити будинок тільки шляхом прийняття довгих коммутантів і високих транспортних витрат. Цей візерунок прискорює міську сраву, проціджує інфраструктурні бюджети, і збільшує транспортні милі, які в свою чергу підвищують викиди парникових газів. A 2020 дослідження в журналі [[FLT: 0]]

Реформні рухи та нестабільні кейси

Міннеаполіс 2040: загальнодоступне зоношення односімейного зоніну

У 2018 році Міннеаполіс став першим великим містом США, щоб закінчити виняткову односімейне районування. Міннеаполіс 2040 комплексний план дозволяє до трьох житлових одиниць на кожному житловому багато, ефективно легалізація дуплексів і потрійних потрій. Місто також ліквідував мінімальні вимоги до паркування для всіх нових розробок і зменшено мінімальні розміри лотів у багатьох областях. У 2023 році рейтинг Університету Міннесота виявив, що політика призвело до 12% збільшення будівельних дозволів на менші одиниці (попередня, ніж три спальні) протягом двох років, без без безмірного зміщення наявних орендарів. Однак критики зауважили, що загальний матеріал залишається уповільним, що уповільним.

Хьюстон: Справа Немає Зонування

Хьюстон є єдиним великим американський місто без формального коду зонування. Замість цього він використовує дефедеровані обмеження, підроздільну плитку, і правила паркування для управління землекористування. Ця гнучкість дозволяє розробникам швидко реагувати на попит на ринок, а місто зберегла порівняно стабільні ціни житла навіть в періоди швидкого зростання. Ціна за посередництвом Хьюстона була незмінно 30-40% нижче, ніж у порівнянні з містами зі Сонце поясом, як Даллас або Фенікс. Однак відсутність зонування також призводить до бідної координації використання землі, таких як промислові приміщення поруч з школами, і може призвести до фрагментованого символу району. Незважаючи на ці недоліки, Houston має можливість досягти результату

Проект ЖК «Портланд»

Портланд, Орегон, прийнятий Проект житлового заправлення (RIP) в 2020 році, що дозволяє потрійним, чотириплексам, а також шестиплексам на багато раніше обмежених односімейних будинків. Політика також похилого мінімуму розмірів лотів в певних зонах і усунено максимальні суми. Ранні дані від Портландського бюро Планування показують 40% збільшення дозволів на непролежну кількість типів житла (дуплекс, потрійний, чотириплекс) в 2021-2022 порівняно з попередніми роками. Тим не менш, вартість будівництва і фінансування залишаються значними бар'єрами, а адвокати називають для додаткових субсидій для забезпечення доступності на найнижчих рівнях доходів.

Державне відправлення Каліфорнія: SB 9 і AB 2097

Каліфорнія займала найбільш агресивний підхід до державного рівня щодо подолання локальних зонування обмежень. Сенат Білл 9 (2021) дозволяє чотири житлові одиниці на багато раніше зустрінуті для односімейних будинків, ефективно легалізації дуплексів і багато розщеплює загальнодержавний. Асамблеї Білл 2097 (2022) усуває паркувальні мінімуми для розвитку, розташованих в півмілі великих транзитних зупинок. Хоча ці закони стикаються з виконанням глухих, наприклад, вимоги до екологічного огляду та місцевого опору через огляд дизайну - це є парадигм, що переходить до державного рівня в сфері житлово-правової політики.

Інклюзійне зоування: Балансування Мандатів з інcentives

Узгоджені районування (IZ) політики вимагають розробників, щоб встановити відсоток одиниць на нові ринкові проекти, як доступні житло. При спроектованому добре, IZ може виробляти стабільний потік доступних одиниць в мікрорайоні високого класу. Однак, надмірно суворі мандати можуть відхиляти загальне виробництво житла, роблячи проекти фінансово незліченними. Комплексне дослідження Terner Center for Budget Innovation at UC Berkeley] з'ясували, що міста з вимогами IZ перевищують 15% одиниць і не мають значення для зменшення рівня складності 20% в загальному випадку, що дає можливість більш доступні додаткові програми, що включають додаткові програми Virgin

Соціальні та екологічні витрати відчуження

Обмеження зонування не є економічною неефективністю; це водій риці та економічного відокремлення. Історичні районні практики були явно розроблені для концентрування бідності та виключення людей кольору. Хоча Верховний суд ускладнює районування рами у 1917 році, сучасні вимоги до мінімальних лотів, заборони на багатосімейне житло, а також конкурентні затвердження процесів, що виробляють аналогічно відокремлені результати. У 2021 році звіт за Національна Низьке житлове вугілля] виявило, що 25 найбільш відокремлених столичних територій США є найбільш важкою, меншою мірою обмежена кількість побутових ресурсів для одностороннього населення.

Зонування також взаємодіє з кліматом, що нагадує. За допомогою штовхачної розробки до автозалежних дачних та обмеженої щільності в транзитних ділянках, обмежене зонування збільшує настійну вуглецеву викиди. Інститутом перехідно-орієнтованого розвитку оцінює, що дозволяє багатосімейне житло біля транзитних станцій може зменшити викиди побутових перевезень на 30–50% порівняно з односімейними будинки. Кілька міст, включаючи Денвер і Сіетл, прийняли транзитно орієнтований розвиток (TOD) або , які озону землі в межах півмілі легкої залізничної та автобусної швидкої транзитної станції, з вимогами до доступних одиниць в новобудовах.

Правові та політичні бар’єри зонь реформ

Незважаючи на широкі консенсусії містобудівників і планувальників, які мають вирішальне значення, місцева політична опозиція залишається нав’язаним бар’єром. Домовласники часто опучують зонування концентрацій для цінностей нерухомості, перевантаження трафіку або символу сусідства. Оскільки районні рішення зазвичай виготовляються на рівні міста шляхом обраних планувальних комісій і міських рад, невелика група вокальних мешканців може блокувати зміни, які вигоди ширшої області. Цей "НІБИЙ" динамічний особливо інтенсивний в заможних заміських заміських засадах, де земельні цінності є високими і мешканці мають ресурси для замші або організації.

У відповідь кілька держав почали препографувати місцеву районну владу. Орегон, Каліфорнія, Вашингтон, і Массачусетс мають всі закони, які вимагають міст, щоб дозволити дуплексам або потрійним ксам на прибудинковій землі. Такий препіон запустив юридичні виклики на основі положень конституційного правила житла. У 2023 році позов у Лос-Анджелесі стверджує, що SB 9 порушила гарантію Конституції Каліфорнія місцевої автономії; справа є заставою звернення. Тим не менш, тенденція до державної реформи є прискоренням як житлова доступність стає визначальним політичним питанням на кожному рівні держави.

Стратегії ефективної реформи зоношення

Розшукування між транзитними транзисторами

Концентраційна щільність навколо транзиту максимізує інфраструктурні інвестиції і зменшує автозалежність. Міста, такі як Сіетл, Арлінгтон, Вірджинія, Остін, приймали обов'язкові зони TOD, що дозволяють будівлям 6–12 історій в півмілі великих зупинок транзиту, часто з інклюзивними вимогами житла. Ранні дані від Сіетл показує, що проекти, побудовані під його TOD- ordinance мали 25% меншу вартість за рахунок витрат на землю, тому що припуск густини розподілялися вартість землі по більшій кількості одиниць.

Утилітаючий мінімальний парк

Паркінгові мандати є одним з найбільш стійких правил районування, оскільки вони накладають фіксовану вартість за одиницю, що непропорційно впливає на менші, бюджетні квартири. Міста, включаючи Буффало, Нью-Йорк; Едмонтон, Альберта; Сан-Дієго, мають скасовані мінімальні вимоги до паркування по всій території. 2023 аналіз Інституту транспорту та політики розвитку виявили, що зняття паркувальних мінімумів у транзитних зонах зменшили витрати будівництва в середньому на $ 35,000 за одиницю і призвело до 15% збільшення дозволів на будівництво для студії та однокімнатних квартир.

Потокове затвердження з використанням по-розширених процесів

Коли проекти вимагають рецензування на роботу — наприклад, як умовне використання дозволів або планування слухань комісій — затримок обличчя, опозиційна громада та редизайн витрат, які можуть вбити собі доступність. За допомогою правильного зонування дозволяє проектам, які відповідають всім об’єктивним стандартам, які будуть схвалені в адміністративному порядку, часто протягом тижня, а не місяців. Остін, Техас, прийнявся на правих процесах для дуплексів, потрійних і аксесуарних житлових одиниць. З моменту реалізації в 2020 році місто бачив 50% збільшення дозволів ADU та зменшення 30% в середньому затвердження часу для невеликих багатофаміських проектів.

Доступні зони для капітального ремонту житла

Накладка зони може бути застосована до конкретних районів, щоб надати додаткову щільність, знижені можливості, або нижній вимоги до паркування в обміні для зобов'язання включати доступні одиниці. Наприклад, Портланд створив "4+1 накладка", що дозволяє чотири одиниці на лот, якщо принаймні один блок зарезервований для заробітку будинку 60% або менше площі, що засвідчує доступність без галасливого розвитку ринку, і він може бути налаштований місцевими умовами. Наклади можуть також використовуватися для отримання крихітних будинків, модульних одиниць або ко-housing проектів, які інакше не будуть відповідати звичайними стандартами зонування.

Фінансування механізмів для комплементації реформи зоренування

Зонування реформи не може вирішити доступні житлові кризи; вона повинна бути парі з цільовими фінансовими інструментами. Бонуси за відмову, платні вауари, а податкові абати допомагають знезаражувати вартість в тому числі доступні одиниці. Політика щодо публічних земельних ділянок, які дають пріоритет до проектів з доступним житлом, можуть прискорити виробництво. Особливо ефективні - стратегії "з захоплення", які дозволяють муніципалітетам проводити аукціон з підвищення прав на щільність для фінансування доступним фондом довіри. Наприклад, нова програма міського шумоподатку використовує добровільний бонус для збільшення цін на нерухоме майно, що включає в себе активні витрати, як правило, пов'язані з реальними податки, пов'язані з нерухомими витратами, можуть бути пов'язані з такими як реальні податки, пов'язані з нерухомими витратами, пов'язані з нерухомими тарифами, пов'язані з нерухомими витратами, пов'язані з нерухомістю, можуть бути об'язані з нерухомими витратами, пов'язані з нерухомими, пов'язані з нерухомими витратами, пов'язані з нерухомими витратами, що включають в об'язані з нерухомими, що включають в об'язані з нерухомими тарифами, пов'

Нагорода Шляху: балансування гнучкості з потребами спільноти

Закони зонування не властиво шкідливим, які забезпечують передбачуваність, окреме несумісне використання, і можуть захистити ресурси. Але коли зонування стає інструментом виключення, він підмінює основну мету забезпечення притулку для всіх рівнів доходів. Свідчення від Міннеаполісу, Портланду, Хустона і Каліфорнія демонструє, що реформування зонування дозволяє більш густоту, зниження парковки і розмірів мандат, а потоки затвердження можуть збільшити постачання доступних одиниць і помірні витрати житла за часом.

Політичні перешкоди залишаються значними, але припливають. Державне керівництво, зростаюча громадська обізнаність про кризу житла, і демонструють успіх нездужання реформ створюються імпульсом. Політики повинні залучати громад на початку, забезпечити чітко спілкувалися переваги, такі як поліпшення транзитних і громадських просторів, і забезпечити, що новий розвиток включає захист існуючих орендарів. З продуманим дизайном і стійким інвестиціям, районування реформи пропонує одне з найбільш потужних важіль для розширення доступного житла і побудови більш інклюзивних, стійких міст в 21 столітті.