Власна земля часто описана як має «повідомлення прав»—прави на використання, розробки, продажу, оренди та виключення інших з конкретної посилки. Однак ці права існують в більш широкому соціальному контракті. Громади мають законний інтерес до того, як земля використовується для забезпечення здоров'я, безпеки та загального добробуту. Цей натяг між окремими правами власності та колективними добробутами громади є центральною динамічністю в плануванні землекористування. Через інструменти, такі як комплексні плани, районування кодів, і екологічні правила, уряди формують долю приватного майна. Хоча ці правила можуть розміщувати обмеження на яких власники можуть зробити, вони також створюють передбачуваність, захист майнових цінностей, і вирішення конфліктів, що регулюються між статтями.

Фундації планування землекористування

Планування використання землі – це те, як громада спрямований на її майбутнє і керує її розвитком. Це прямий хід міліції влади – властивий орган держави для регулювання здоров’я, безпеки, моральних та загального добробуту своїх громадян. Ця влада зазвичай делегована місцевим урядам (знижками та муніципалітетами). Правовий фонд у Сполучених Штатах був створений двома моделями: Standard State Zoning Enabling Act (SZEA)]] 1922 і Standard City Planning Enabling (SCPEA)[F12:3]

Комплексний план

Комплексний план (часто називається майстер-планом або загальним планом) є документом довгострокового бачення громади. Він визначає цілі та політики для використання майбутньої землі, перевезення, житло, економічний розвиток, природні ресурси та державні об'єкти. Під SCPEA план мав на меті керівництво зростання раціонально. Сам план, як правило, не регулює приватні власності безпосередньо; замість того, він служить конституцією для зонування коду. Критичний юридичний питання в багатьох штатах ] консистенція ] - вимога, що всі районні рішення повинні вирівняти з прийнятим комплексним планом. Цей принцип перешкоджає довільним, розумним правилам для майнов.

Коди зоренування

Зонування є основним нормативним інструментом для реалізації плану. Він розділяє громаду в райони і призначає конкретні правила для кожного району, включаючи дозволені землекористування (житлове, комерційне, промислове), висота будівлі, недоліки від майнових ліній, мінімальних розмірів лотів і лімітів щільності. Найбільш поширеною формою є Euclidean районування], названий знаком У.С. Верховний Суд

Регламенти підрозділу

Перед сирою землі можна трансформувати на розвинені лоти, вона повинна пройти через процес підрозділу. Настанови щодо регулювання підпорядкованості, як розділяється земельна ділянка і забезпечують, що нові лоти мають достатній доступ до вулиць, води, каналізації та інших публічних інфраструктур. Вони зазвичай вимагають розробників для визначення прав на шляху до доріг і полегшення для комунальних послуг. Ці правила відіграють важливу роль у визначенні шаблону зростання і якості нового розвитку, безпосередньо впливають на значення і зручність отриманих посилок.

Розуміння прав на нерухоме майно

Власником є право власності, але збір різних прав, часто називають «збірку паличок». Кожна паличка представляє право власника. Основні палички в пакеті включають:

  • Право володіти: Для зайняття та контролю майна.
  • Право на використання: Щоб насолоджуватися майном та веденням діяльності на ньому.
  • Право на виключення: Для запобігання іншим з входження або використання майна.
  • Право на передачу: Продається, орендна або подарує майно іншим.
  • Право на розвиток: Для покращення стану земель.

Ці права не є абсолютними. Англійська поширене право встановив принцип ] sic utere tuo ut чужорідних не laedas - Використовуйте власний майно так, щоб не завдати шкоди іншому. Це основа закона про науагацію. Планування використання землі є продовженням цього принципу, регулювання використовує, що може завдати шкоди більш широкій громаді. УС. Конституційний суд додатково обмежує владу, що покриття, що приватне майно не повинно бути "захоплення для державного використання, без просто компенсацій". Це Події Кріплення первиннодержати перед власниками

Як побудувати земельну ділянку на напрямі, що впливає на права власності

Вплив планування землекористування на власників нерухомості часто негайний і значний. Найпоширенішими механізмами є районування змін, правила навколишнього середовища, точне та емінесцентне доменне ім’я.

Зонування та розвиток Право

Часто використовується в залежності від умов, що дозволяється використовувати і щільність майна. , що дозволяється, щоб збільшити значення майна. Зовні, , що базується на місці (знижуючи допустиму щільність або дозволяє більш цінне використання) може істотно збільшити значення властивості. Зовні, , охоплення ] (зниження щільності або обмеження використання) може бути шкідливим [Fpots:4]

Нормативно-правові закупівлі

Захист навколишнього середовища, такі як мокрі конструкції, повені управління, берегові зони правила та плани збереження звички, накладають деякі з найбільш суворих обмежень на розвиток нерухомості. Хоча екологічні правила є дійсним виконанням поліції влади, вони можуть піти "до далеко." А регуляція, що приймає відбувається, коли регуляція ефективно знищує економічне значення землі або необґрунтовано перешкоджає інвестиціям. УСС. Верховний суд створив балансуючий тест Penn стверджує, що характерні для здійснення регуляторних заходів (New York City)[back] Оцінка економічної дії] [Електронний ресурс] [LT:3:3:3:3:3:3:3:3]

Суд рафінував закон Лукас v. Південна Кароліна берегова рада (1992), що тримають це регулювання, яке заперечує всі економічно вигідні або продуктивні використання землі per se приймає, якщо використання було вже заборонене фоновими принципами майнового права. Цей випадок бере участь у власникі пляжного майна, який був вирощений з будівлі будь-яких постійних структур. Ці випадки створюють комплексний ландшафт, де землевласники повинні ретельно оцінити, чи екологічні правила перетину лінії з допустимого обмеження в переконливе прийняття.

Виклики та ударні витрати

У разі необхідності розробника, що запроваджують будівництво, місцеві уряди часто вимагають їх відрахування землі або виплатити винагороду, щоб згасити впливи нового розвитку. Вони називаються exactions]. Загальні визначення включають в себе позначення землі для парків, побудови вуличних поліпшень, або забезпечення доступних житлових одиниць. Nllan v. California Coastal Commission (1987) і ]Долан v. Місто Tigard (1994), Верховний суд запропонував два критичні випробування для того, що бджільни:[F:[F:10[F:]

Емінент домена

Найбільш безпосередній затвердження державної влади над приватним майном є , що є невід’ємним доменом] - влада взяти приватне майно для державного використання з виплатою тільки компенсацій. Центральна точка змісту - визначення "публічного використання". Для більшості американських історичних наук, це означалося, що громадські об'єкти, як дороги, школи, так і судні. Однак, в Kelo v. Місто Нью-Лон (2005), Верховний Суд провів, що економічний розвиток - план, щоб відновити невибагливий стан, що відповідає приватні розробники, - підкресливши їх державним.

Юридичні гарантії та механізми балансування

Для захисту власників нерухомості від довільного або надмірного регулювання правової системи надає кілька важливих захисних засобів.

Процесинговий процес

Рішення щодо використання земельних ділянок повинні відповідати мінімальним стандартам справедливої гри. Власники зазвичай мають право на повідомлення та значуще слухання перед їх майновими правами суттєво змінені. У багатьох штатах, районування рішень класифікуються як або Законодавство] (дозволити або змінити загальний код зонування) або квазі-юдикіальні (доповнення коду до конкретного майна, таких як варіант або умовне використання дозволу). Квазі-юдикальні рішення вимагають більш надійний за рахунок захисту процесу, включаючи письмовий запис, пошук факту, прийняття рішення та імплементації.

Виставлені права

Розробники можуть отримати , які затримали права, щоб побудувати під існуючими правилами районування, коли вони зробили суттєві інвестиції в подачу на дозвіл. Ці права захищають від подальших змін зонування, які б барувати затверджений проект. Пороги для жилетіння змінюється державою; деякі використовують правила "будівельної допомоги", а інші захист прав раніше в процесі дозвільної документації. Виставлення є вирішальним щитом проти переміщення політичних вітрів і дозволяє розробникам впевнено вкладати капітал.

Інверситет

Якщо власник майна вважає, що регуляція перехрестила лінію в прийом, вони можуть засвідчити уряд про відшкодування через позов зворотне засудження]. Успішні претензії є рідкісними через високий бар, встановлений Penn Central і Lucas], але загроза судового розгляду, а також розглянути економічні наслідки на власниках нерухомості. Наявність збитків для тимчасових прийомів (де регулювання застрягається після англійського ефекту[FLT]

Сучасні виклики та тренди в сфері землекористування

Постійно розвивається баланс між плануванням та майновими правами. Сучасні тенденції розширюють відносини в глибоких шляхах.

Житлова нерухомість та рух YIMBY

У відповідь на суворі недоліки житла у багатьох столичних районах, зростаюча YIMBY (Yes In My Backyard) рух є поштовхом до агресивного зонування, легалізації елементів інтер'єру (ADUs), а також ліквідації односім'яного зонування. Справи, такі як Oregon, Каліфорнія, і Вашингтон, які пройшли закони, які передають місцевим обмеженням зонування для забезпечення більшої щільності. Це створює конфлікт з існуючими господинями, які стверджують, що зонування загрожує характер і майнові цінності. Права власності дебатів таким чином розбити: деякі власники, максимізувати їхнє право на розвиток

Зміна клімату та керований ретреат

Кліматна адаптація стає домінуючим питанням використання земель. Положення, що регулюють розвиток в заплавах, диких ділянках пожежогасіння, і ероінг берегових лінії затягуються. Керував відступ] - заплановане переїзд структур від високорослих територій - в тому числі добровільних купівель і, в деяких випадках обмеження на перебудування після катастроф. Ці політики підвищують складні труднощі з прийняттям питань. Хоча уряд має суттєве широтність для обмеження розвитку в небезпечних зонах, повне усунення прав розвитку може знадобитися компенсація. Правова система все ще зловживає цим кліматом, що використовує конфлікти.

Релігійні землі та індивідуальні лібератури

Religious Land Use and Infrastructureized Persons Act (RLUIPA)], що пропущено в 2000 році, забезпечує сильні захисти релігійних зборів у зонуванні. Місцеве самоврядування не може накладати регулювання землекористування, що істотно тягаряє релігійну вправу, якщо вона демонструє переконливий урядовий інтерес і використовує найменш обмежені засоби. Це було флеш-поміткою у зонуванні спори, що включають церкви, синагоги, і мечеть, які прагнуть знайти в житлових або комерційних округах. RLUIPA представляє собою суттєвий федеральний обмеження на місцевому органі використання землі на користь індивідуального ліберта.

Висновок

Відносини між плануванням та майновими правами є не нульовою грою. Ефективне планування забезпечує вирішальні переваги: він захищає цінності нерухомості, запобігаючи несумісному використанню, забезпечує замовленість інвестицій в інфраструктуру, а також гарантії спільних ресурсів. Однак планування також може призвести до основних очікувань власників, зменшуючи значення або роздратування плани розвитку. Завдання полягає в тому, що вражають динамічний рівновагу. Цей рівновага визначається правовими принципами, такими як Takes Clause, тести для точнень, і захисту процесу. Розуміння цих принципів і тенденцій формування землекористування, майновласники, планувальники та політики, що досягають цього досвіду, можуть назустріч як