При купівлі або продажу будинку, кілька кроків несуть стільки ваги, як оцінка. Цей професійний оцінка, що проводиться ліцензованим оцінювачем, встановлює ринкову вартість нерухомості на основі об'єктивних критеріїв. Результатом оцінки безпосередньо впливає на затвердження іпотечного, нетримання тактики, і— головне — закриття часу. Плавний оціночний може тримати угоду на трасі; проблемний може викинути тижні зусиль. Розуміння, як оцінювачі форми процесу закриття, розширення можливостей покупців, продавців і агентів, щоб очікувати труднощів і рухатися вперед з впевненістю.

Роль пропозицій в операціях з нерухомістю

Заява – це необґрунтована оцінка вартості майна, що здійснюється державно-сертифікованим оцінювачем. Лікери вимагають апрайсу перед затвердженням іпотечного кредиту, щоб забезпечити розмір кредиту не перевищує вартості будинку. Це захищає кредитора у випадку за замовчуванням, оскільки майно слугує заставою. Для покупців, оцінка запобігає переплаті будинку на основі неналежних умов ринку або емоційного кріплення. Для продавців твердий оціночний діє за умови, що ціна та побудова довіри до установи фінансування покупця.

Процес оцінки зазвичай відбувається після того, як покупець і продавець підписав угоду про купівлю. Ліжко наказує оцінювати через приймальну компанію (АМК) для підтримки незалежності. оцінювач після чого перевіряє майно, фотографії інтер'єру та зовнішніх функцій, бере вимірювання, а дослідження зіставних продажів (комп'ютерів) протягом попередніх трьох- шести місяців. Отриманий звіт подається до кредитора, який перевіряє його на консистенцію та повноту. Весь цикл зазвичай займає сім-десяти робочих днів, хоча умови місцевого ринку та доступність оцінювача може скорочуватися або продовжити цей часовий ряд.

Відправки, що спираються на завірену вартість, щоб розрахувати співвідношення кредитної вартості (LTV). Якщо оцінювача вартість знаходиться або вище ціни на купівлю, LTV потрапляє в допустимі параметри, а кредит пересувається вперед. Якщо оцінювача вартість нижче ціни на купівлю, LTV перевищує ліміти, що викликає необхідність переоцінки або більшого розміру платежу. Розуміння цієї динамічної є запорукою того, щоб оцінити, як оцінювачі впливають на графік закриття.

Як працює час закриття

Заява є пунктом петлі в процесі закриття. Після підписання договору купівлі годинник починає стикатися з датою закриття. Затвердження необхідно завершити і переглянути до початку кредитора, може випустити остаточне затвердження, яке відомо як «зніміть до близького». Будь-яка затримка в оцінювачі — чи через заставу конфліктів, повільні комп'ютерні дані, або змістовне оцінювання — може відштовхнути дату закриття на дні або тижні.

Коли з'являються пропозиції або з'являються ціни на придбання

Це ідеальний сценарій. Зароблений значення підтверджує, що покупець оплачує справедливу ринкову ціну, а кредитор не має підстав для затвердження заставою. Процес закриття триває за розкладом, з оціночною порцією, що обслуговується як вершник, а не утруднень. У майже всіх випадках вигідний оціночний дозволяє операції переходити з андеррайтингу до остаточної документації без переривання. Час закриття залишається як спочатку оцінено, як правило, 30 до 45 днів після прийняття пропозиції, в залежності від місцевого митного та кредитного типу.

Коли родзинка приїжджає в Низький

Невелика оцінка - де оцінювача вартість падає нижче за узгодженою ціною покупки - є найбільш поширеною причиною затримки, пов'язаних з опрацюваннями. Коли це відбувається, кредитор тільки затвердить іпотеку, засновану на меншій ціні. Покупець зіткнувся з недоліком, що дорівнює різниці між ціною покупки і оцінювачою вартістю. Наприклад, якщо ціна покупки становить $ 400,000 і оцінювача вартість становить $380,000, покупець повинен покрити $20,000 зазор в готівку або переговорити з продавцем.

Неготи, що слідують за низьким рівнем оферти, можуть приймати дні або навіть тижні. Зазвичай агент покупця представляє звіт про оцінку агента продавця, а також супровід компресів або документації, які можуть виправдати більш високу вартість. Продавець може погодитися зменшити ціну, покупець може збільшити свій платіж, або обидві сторони можуть бути порушені. У деяких випадках покупець може запитати другий оцінювач або спору початкові результати, які поширюється на часовий ряд далі. Якщо угода не досягається, угода може повністю знизитися, щоб покупець почати.

Довжина затримки залежить від того, як швидко сторони відгукуються. Продавець, який відразу приймає зниження цін може тримати закриття на трасі протягом тижня. Продавець, який протипоказає або наполягає на оригінальній ціні, може розтягувати переговори на два-три тижні. Додаткові оцінки або звернення можуть додавати ще 7-14 днів. За даними Національної асоціації реактиваторів, приблизно 10% договорів нерухомості відчувають низький оферта, і ті операції, що знаходяться в середньому 10 днів пізніше, ніж у тих, хто має сприятливі оферти.

Коли актуальне подання умовних питань

Іноді акразисаль не фокусується виключно на ціні, але також заявляє про себе майновий стан. оцінювачі відзначають небезпеки безпеки, структурні питання, або порушення кодів, які можуть вплинути на звичку будинку або кредитну відповідальність. Ліцензі можуть вимагати від цих питань, щоб бути передані перед закриттям, особливо для FHA або VA кредитів, які мають суворі правила власності. Необхідні ремонти можуть затримувати як підрядники плануються, робота виконується, і оцінювач повертається для реінспектування. Кожен крок додає принаймні кілька днів до своєчасності.

Коли Appraisal Turnaround Є Повільний

Навіть якщо оцінка в кінцевому рахунку підтримує ціну покупки, повільний поворот може відштовхуватися назад за датою закриття. Високий попит на конкурентному ринку, оцінювач дефіциту в сільських областях, або комплексні властивості, які вимагають більшого аналізу, можуть викликати затримки. покупців і продавців, як правило, повинні планувати потенційне оціночне вікно від 10 до 14 робочих днів, а не стандарт 7. Комунікація з кредитором про акрадаційний статус може допомогти встановити реалістичні очікування для дати закриття.

Фактори, які впливають на аксесію

За допомогою аналізу майна та аналізу ринку для отримання вартості. Кілька ключових чинників впливають на кінцевий номер, а також розуміння їх може допомогти як покупцям, так і продавцям, які очікують потенційних питань.

Умови ринку

Ринок нерухомості ніколи не статичні. На ринку продавця з швидко зростаючими цінами, оцінювачі часто відставають за ціною покупки, тому що оцінювачі спираються на закриті продажі з минулого трьох до шести місяців. Ті компс можуть відображати менші значення від попередніх періодів. Попередження, на ринку покупця, де ціни розщеплюються, оцінювачі можуть приходити вище, ніж ціна покупки, але це менш поширене. Сезонні коливання, зміни процентних ставок, локальні економічні зміни також впливають на можливі дані продажів.

Стан та оновлення майна

У будинку з останніми оновленнями, як правило, є оцінка вище подібного майна, що потребує ремонту. оцінювачі виглядають в стані основних систем (roof, HVAC, сантехніка, електрика), а також косметичні функції, такі як підлога, фарба, кухонна техніка. Останні оновлення, такі як нові вікна, реконструйована ванна або енергоефективні поліпшення можуть додавати значення. Однак неперманентні поліпшення, як меблі або ландшафтний дизайн, можуть не істотно впливати на оціночну. Ключ полягає в тому, щоб забезпечити оцінювач з докладним переліком оновлень і дозволів, які можуть заґрунтувати більш високу оцінку.

Порівняні продажі (Компостенти)

оцінювач вибирає три-п'яти нещодавно продані властивості, які схожі за розміром, віком, розташуванням та особливостями. Ці компреси утворюють основу оцінки. Якщо компреси знаходяться з різних районів, мають суттєві відмінності стану, або занадто далеко від площі підвалу, оцінювач може регулювати значення внизу. Поперечно, сильні компреси, які продаються за високих цінами, підтримують більш високу оцінку. Покупці та агенти можуть допомогти, забезпечуючи оцінювач з переліком останніх продажів, які підтримують ціну покупки, в ідеалі, включаючи властивості, які продаються протягом останніх трьох місяців і в межах одного радіусу.

Місцезнаходження

Розташування є першорядним драйвером. Будинки в бажаних шкільних округах, близько до зручності, або в малокристалічних районах, як правило, оцінюють вище. Попередження, властивості біля трас, промислових зон, або повені можуть отримати менші оцінки. оцінювач також розглядає розмір лота, вид і загальні тенденції районного району. Під час розташування значно фіксований, розуміння його впливу допомагає встановити реалістичні очікування про акрадального діапазону.

Експертиза та локальні знання

Не всі оцінювачі однаково знайомі з кожним ринком. А оцінювач, який працює в першу чергу на столичних ділянках, може не розуміти сільські або нішу ринки. Це може призвести до неточних компів або неоднорідних регулювання умов. Ліжники, як правило, обертаються оцінювачі через КУА, щоб забезпечити незалежність, але сторони можуть запитати, що оцінювач має недавнє досвід в конкретному районі. Досвідчені місцеві оцінювачі виробляють більш надійні оцінки, які вирівняли з ринковими реаліями.

Навігація Загальні проблеми з реанімацією

Навіть при ретельному підготуванні можуть виникнути проблеми з оцінками. Знаючи, як впоратися з кожним сценарієм знижує стрес і зберігає закривання на трасі.

Невисока оцінка: Переговор або апеляційний

Якщо оцтова справа настає в низькому, покупець і продавець мають кілька варіантів. Найпоширеніше переговорення. Покупець може попросити продавцю знизити ціну на завірену вартість. Продавець може погодитися, особливо якщо ринок збалансований або якщо вони мотивовані продати. Крім того, покупець може збільшити платіж на кришку, за умови, що вони мають готівку, що доступні. Якщо зазор невеликий (багато тисяч доларів), виплата різниці часто швидше, ніж перезбереження.

Якщо покупець вважає за краще запобіжний, вони можуть вимагати відставання вартості (ROV). Покупець компілює додаткові компіляції, корекції до звіту про оцінку (наприклад, неточний квадратний футаж), або документацію останніх оновлень, які були з видом на. Ліжник подає ROV до оцінювача для огляду. Хоча ROV не гарантує зміни значення, це може бути ефективним, якщо оригінальний звіт, що містить помилки. Процес зазвичай займає 3–5 робочих днів.

Зняття реанімації

Більш екстремально, ніж ROV є формальним суперечкою. Покупець або продавець може запитати другий оцінювач з різних оцінювачів, але це вимагає дозволу кредиторів і може залучити додаткові збори. Деякі кредитори автоматично замовляє другий оцінювач, якщо перший був значно нижче ціна контракту. Однак кілька оцінювачів може створити плутанину і затримати час закриття додатково. Більшість експертів галузі рекомендують вичерпувати переговори і ROV параметри спочатку перед тим, як переслідувати другий оцінювач.

Згодні умови договору

Більшість угод про придбання включають в себе акрадальну контингент, яка дозволяє покупця повернутися, якщо акрадальний є занадто низьким, щоб отримати фінансування, або якщо продавець відмовиться вести переговори. Ця контингент захищає депозиту зароблених покупців. Продавці повинні знати, що низький рівень може призвести до скорочення ціни або ризику втратити продажі в цілому. На гарячих ринках деякі покупці відмовилися від акрадального контингенту, щоб зробити свою пропозицію більш привабливим, але робить так несе значний фінансовий ризик. Покупець, який провалює контингентність, повинен платити проміжок або піти, не залишаючи свій депозит назад.

Стратегії для мінімізації реабілітаційних затримок

Проактивне планування може зменшити ймовірність затримок акрадальних затримок або швидко їх вирішити, коли вони відбуваються. Обидва покупці і продавці мають дієві кроки, які приймають.

Для покупців

  • Work with досвідчений кредитор: Дослідний менеджер позики може замовити оцінювач оперативно, вибрати оцінювач, знайомий з місцевим ринком, і дотримуйтесь своєчасності. Запитайте свого кредитора про їх типовий оцеїзальний час перед комісією.
  • Огляд за опрацюванням опції вауавер: Деякі позичальники з високими кредитними балами і суттєвими скиданнями можуть кваліфікуватися за оціночним вауау від Fannie Mae або Freddie Mac. Це повністю виключає апразиційне крок, гоління 1–2 тижнів від часу. Запитайте кредитора, якщо ви надаєте перевагу.
  • Попередити список оновлень: До приїзду оцінювача, ускладнюйте документ датами та витратами на останні оновлення, дозволи та підвищення енергоефективності. Зробіть це оцінювачом під час перевірки, щоб забезпечити більш високу оцінку.
  • Благті з датою закриття: Створіть буфер на очікуваний час закриття. Якщо можливо, встановіть дату закриття на 45 днів, а не 30, що дозволяє додатково час для акрадального гікулату. Реабілітаційний час скорочує стрес.

Для продавців

  • Прийміть будинок реалістично: Овердприцування будинку збільшує ймовірність низького оцінювання. Робота з агентом, щоб встановити ціну на основі останніх зіставних, не сподіваючись або ринкових гіп. Точна ціна списку від початку зберігає процес переміщення.
  • Студентка і представить будинок добре: Чистий, добре збережений будинок пропонує оцінювачу, що майно карається, що може позитивно впливати на регулювання стану. Переконайтеся, що всі системи функціональні, і вирішувати будь-які очевидні питання ремонту перед оціночним.
  • Provide відповідає оцінювачу: при оцінюванні не можна керувати продавцями, ви або ваш агент може помітно поділитися переліком останніх продажів, які ви вважаєте, наскільки це можна дізнатися, а не намагатися впливати. Професійний агент дізнається, як це зробити без переправлення етичних ліній.
  • Грант легкий доступ:] Забезпечити оцінювач може отримати доступ до майна без клопотання. Локбокси, чітке спілкування про некупе, а будинок тиди зробити огляд плавно і швидко.

Для Агентів з нерухомості

  • Стан у постійному спілкуванні з кредитором: Запитайте підтвердження актраіального замовлення та оціночну дату завершення. Виконайте тижневик— або частіше, як підходи до закриття, щоб перевірити акраду на графіку.
  • Попередня пакет оцінки: Обчислення папки зі списком контракту, порівняння продажів, майнових можливостей та будь-які попередні оцінки. Забезпечити це оцінювача при старті перевірки. Багато агенти знайдуть це зменшує невідповідності.
  • Використовувати клієнтів: Рано в процесі, пояснити роль та потенційні впливи. Встановити реалістичні очікування про часові лінії та можливість низької оцінки. Інформовані клієнти менш ймовірні для паніки та частіше приймають швидкі рішення при переговоренні.

Майбутнє заставного процесу та його вплив на часові лінії

Технологія переробляє, як проводиться оцінка. Гібридні оцінки, де сторонній колектор даних збирає інформацію про майно та сертифікований оцінювач, що його віддалено аналізують, стають більш поширеними. Це може зменшити типовий поворот до 2–3 днів. Застосункові оцінки, які використовують публічні записи, дані МЛС та плани підлогових планів без відвідування на місці, також набирають прийняття для певних типів кредитів. Хоча повні оцінки все ще стандартні для складних властивостей або високодискових кредитів, автоматизовані моделі оцінки (АВМ) та оцінки портфеля, що швидко прискорюються процес для простих транзакцій.

Нормативні зміни також впливають на часові лінії. Реалізація Уніформа Запобігання даних (UAD) та Уніформа Col боковий портал даних (UCDP) від Fannie Mae та Freddie Mac має стандартизоване подання даних, зменшення часу розгляду. Крім того, деякі кредитори тепер пропонують охоплення зазорів у вигляді іпотечного страхування або відмов для високоточних позичальників. Оскільки ці інновації стають більш поширеними, типова тривалість закриття може усаджувати через тиждень або більше, скористуючись як покупцями, так і продавцями.

За допомогою кошторису, що закривається, використовується для забезпечення оптимального використання. При цьому, якщо ви можете використовувати нові методи оцінки, покупців та продавців, які можуть використовуватися швидше, коли це можливо.

Висновок

Запобігання не просто коробка для перевірки в процесі купівлі будинку - це потужний детермінант закриття часової лінії. Плавний оціночний забезпечує своєчасне закриття; проблемний може викликати переговори, ремонт вимагає або розширені затримки днів або тижнів. Розуміння ролі оцінювача, чинники, які впливають на її результат, а стратегії, які спрямовані на на на вирішення проблем дозволяє всім сторонам підходити до процесу закриття більшою впевненістю.

До цін реалістично, готуючи майно, спілкуючись відкрито, і досліджувати сучасні кошторисні альтернативи, як вауери або гібридні моделі, покупці і продавці можуть мінімізувати ризик виникнення акрадальних недоліків. Ринок нерухомості вимагає готовності, і ніякого кроку заслуговує більше уваги, ніж акрадальне. З правими знаннями і проактивними мірами, акрадіоз стає кроком каменю до успішного закриття, а не струшуючи блок.

Для подальшого читання на оцтованому методі та кращих практик, відвідайте Fannie Mae Appraisal Вимоги, Програмний інститут, а Національна асоціація рекламодавців ремісничих ресурсів.