Закриваючи фазу угоди про нерухомість представляє кульмінацію тижнів або місяців переговорів, перевірки та Due diligence. Це також той момент, коли юридичні та етичні обов’язки, які знаходяться в найбільш різко. Серед найбільш критичних обов’язків для всіх сторін — покупців, продавців та їх агентів — розкриття матеріальних фактів. Недокладаючи інформації, яка може пересуватися розумним рішенням людини про майно, не просто ляпас у етикеті; це може викликати руйнівні правові, фінансові та репутаційні наслідки. Ця стаття вивчає характер матеріальних фактів, зобов’язань, що стосуються їх розкриття, а серйозні зобов’язання, які ігнорують ці заходи.

Визначення матеріальних фактів в нерухомості

Матеріал факту є будь-яким предметом інформації, яка б впливати на розумну готовність покупця придбати майно або ціну, яку вони готові платити. Чи відноситься факт до фізичного стану будинку, його правового статусу або його історії, ядро тест впливає на типове рішення покупця. Визначення дещо змінюється за юрисдикцією, але принцип залишається незмінним по всій Північній Америці і багато спільного світу. Суди та дошки нерухомості виглядають на інформацію, що, якщо відомо, викликало покупця діяти інакше—і, вибравши з договору, переговоривши ціну, або вимагати конкретні ремонти.

Приклади матеріальних фактів

Матеріал фактів можна групувати в кілька широких категорій. Фізичні дефекти є найбільш видимими: фундаментні тріщини, витоки даху, пошкодження води, цвіль зараження, несправні електричні системи, а також збійні несправності. Навіть невидимі питання кваліфікують, такі як забруднення грунту, минуле затоплення або історія промивальників. Юридичні обтяжки також підраховують матеріал, включаючи видатні зв'язки, полегшення, обмеження, порушення, районування порушень або припинення судового розгляду, пов'язаних з майном. Факти про район - якнайшвидше місце розвитку, що б блокувати погляди або збільшити шум - часто вважається матеріал, якщо вони впливають на захоплення покупець, або майно або майно або майно або майно або майно або інші майно.

Правова рамка для закриття

Закон про розкриття нерухомості будується на загальноправових принципах невідповідності та шахрайства, тепер кодифікований в багатьох юрисдикціях через конкретні статути та правила. Обов'язок розкривати матеріальні факти, як правило, прикріплює продавцю і, шляхом розширення, для списання агентів і брокерських товарів. Однак представник покупця також має обов'язки - в більшості областей, агенти повинні проводити обґрунтовані перевірки і оповіщення своїх клієнтів до будь-яких червоних прапорів, які вони виявляють. Недотримання цих стандартів може призвести до відповідальності за як закон про контракт і професійні етики.

Обов'язки продавця

Продавці зазвичай необхідні для завершення заяви про розкриття перед прийняттям пропозиції. Цей документ просить про відомі дефекти, минулі ремонти, водна інструкція, пошкодження шкідників та інших питань. Стандарт знань – «актуальні знання», – це те, що продавець знає або повинен знати через звичайний погляд. Продавець не може уникнути відповідальності, що залишилися, буде інтуїтивно зрозумілим. Наприклад, якщо продавець бачив водяні плями на стелі, але ніколи не розслідував джерело, суд може знайти, що вони конструктивні знання матеріального дефекту. Більшість держав дозволяють продавцям відхилити певні знання, якщо майно продається «як є», але навіть «як це питання».

Обов'язки агента

Агенти нерухомості одержують необов'язковий обов'язок своїм клієнтам, що включає зобов'язання розкрити всі матеріальні факти, які прибувають до їх уваги. Цей обов'язок поширюється за просто повторюючи те, що говорить продавець; агент повинен перевірити майно і просити питання про завдану вартість. Багато професійних стандартів, таких як ]Національна асоціація реактивів Код етики], вимагають ліцензій на «протекти і просувати інтереси свого клієнта» при чесному з усіма сторонами. Недокладаючи розкриття матеріального факту може призвести до етики, штрафних випадків, ліцензії або призу

Покупець Due Diligence

Покупець не несе первинної відповідальності за розкриття, покупці не повністю пасивні. Правова доктрина Caveat emptor (let the покупець beware) була значно модифікована законами розкриття, але покупці все ще мають обов'язок проводити власні перевірки та розслідування. Покупець, який не може зайняти кваліфікований домашній інспектор або ігнорувати очевидні червоні прапори можуть бути витісненими від відновлення збитків пізніше. Розкриття зобов'язань не знімати покупців від виконання розумної перевірки. Однак, коли продавець активно заявляє дефект, наприклад, фарбування за формою або патчування покупця без виявлення проблеми.

Загальні недисплесоутворювачі

Багато неспроможність розкриття не є результатом шкідливого непристойного, але нерозуміння або нагляду. Продавці можуть припускати стійкий повільний злив є незначним питанням, в той час як покупець буде розглянути його ознакою більшої проблеми з сантехнічною санітарною патологією. Агенти можуть не попросити про скарги на страхування або наносинами окружності. Деякі з найбільш часто освітлених змій включають:

  • Вода пошкодження або цвіль, особливо за стінами, підлогами або в кравці просторів.
  • Попередній зараження шкідників (терміни, штани, штанги) і тип лікування, що використовується.
  • Історія фундаментного поселення або структурного ремонту.
  • Неперевершені оновлення або доповнення, які можуть вплинути на безпеку або оціночну роботу.
  • Сусідство нагородження таких як гучні сусіди, поблизу промислових об'єктів, або часті злочини.
  • Закінчення спеціальних оцінок або спорів, що об’єднуються з будинками.
  • Наявність небезпечних матеріалів, таких як азбесто, свинцева фарба або radon.
  • Захоплення або зручності, які обмежують використання майна.

Ці питання часто розглядаються матеріалом, оскільки вони впливають на вартість майна, безпеку або життєздатність. Продавці та агенти повинні дертися на стороні повної прозорості. Якщо є сумніви, чи є матеріал, найбільш безпечний підхід, щоб розкрити його.

Свередні наслідки недисклоусу

Коли матеріальний факт знезаражений, наслідки можуть бути катастрофічними. Правова система забезпечує засоби правової допомоги постраждалим особам, а пада нерідко поширюється далеко за оригінальну операцію. Нерозголошення може призвести до позовів, фінансових штрафів, професійних санкцій, які слідують агенту або продавцю протягом багатьох років.

Правові дії та засоби правової допомоги

У випадку, якщо ви хочете, щоб ви могли користуватися послугами, ми можемо використовувати файли cookie, щоб мати доступ до файлів cookie.

Фінансові торги

За межами цивільних судових рішень, нерозголошення може викликати нормативні штрафи. Державні комісії з нерухомості мають повноваження розслідувати скарги та накладати штрафи, починаючи від сотні до десяти тисяч доларів. Продавці можуть також запобіжити їх право зберігати депозит заробок, якщо покупець скасовує контракт після відкриття матеріальної винагороди перед закриттям. Для агентів, штрафи часто супроводжуються обов'язковою продовжуючою освітою, пробацією або суспензією. У негайних випадках ліцензія агента може бути назавжди відкликаний.

Професійні реперкусії

У своїй репутації, що стосується довіри, агенти з нерухомості, часто використовуються для їх репутації. Єдиний судовий або етичний скарга може пошкодити кар'єру, побудовану протягом багатьох років. Не тільки агенти, які стикаються з потенційною ліцензією, але вони також можуть бути скидані їх брокерським шляхом, задовольнивши помилки та бездіяльність (]E&O) страхові претензії, а також іменовані в нормативних базах, які майбутні клієнти можуть отримати доступ. ]Ралізовані агенти, які існують багато інших даних, які приваблюють.

Вплив на покупців та продавців

Нерозголошення дотику кожної партії, хоча природа впливу різко відрізняється.

Варіанти покупця

Покупці, які відкривають прихований матеріал факт після закриття, не мають рекурсу. Вони можуть подати скаргу на держатель нерухомості, згідно з посередництвом або арбітражом (якщо угода про купівлю включає таке пункт), або піти в суд. Статут обмежень варіюється юрисдикції, як правило, починаючи від одного до шести років від дати відкриття. Покупці повинні документувати все: електронні листи, фотографії, оглядові звіти, і будь-які заяви, зроблені продавцем або агентом. Погано, більшість випадків подаються до розгляду, тому що докази про здачі часто зрозуміло. Досвідчений адвокат з нерухомості може оцінити, чи нерозголошення кваліфікує як матеріал, що відновлюється і які збитки.

Ризики продавця

Для продавців ризики навіть крокер. Продавець, який не може бути вимушений розголошувати відомий дефект, який може бути змушений повернути майно, через кілька років після того, як покупець зробив поліпшення або доповнення. Продавець може мати оплатити не тільки ціну покупки, але і витрати покупця, кредитні витрати, а вартість будь-якого тимчасового житла. Якщо майно відхилено, продавець поглинає втрату, а також. За фінансової удару, стрес судової практики може прийняти важке пальцем. У деяких випадках відмова продавця може розкритися, може порожнити їх титул страхування покриття, залишаючи їх особисто придатними для судів. Продавці повинні розуміти, що формальне розкриття, що не може бути формальне визнання, що формальне визнання, що формальним.

Етичні зауважень

Закриття не тільки юридичний обов'язок, але етичний несерйозний. Розпоряджувальні операції нерухомості будуються на довірі. Коли ця довіра порушується, а не брехня, то вся професій страждає. Етичні агенти нерухомості дотримуються принципу повної прозорості, визнання того, що добре сформований покупець є більш ймовірним для завершення угоди успішно без майбутніх спорів. Національна асоціація рекламодавців [9] і аналогічні органи по всьому світу підкреслюють, що агенти повинні «згодити інтереси своїх клієнтів над власними» і бути чесними з усіма сторонами. Цей подвійний обов'язок означає, що агент не може просто дотримуватися інструкцій продавця, щоб триматися з розкриття продавця, щоб залишити

Кращі практики забезпечення повного закриття

Щоб уникнути наслідків нерозголошення, продавців, агентів і покупців слід прийняти проактивні стратегії. Для продавців процес починається до списання. Поглиблене попереднього обстеження може виявити питання, які можуть інакше неочищати. Розголошуючи ті, що знаходилися вгору, і навіть забезпечуючи ремонтні надходження — будує довіру покупця і зменшує ймовірність після закриття претензій. Продавці повинні уважно розглянути їх розкриття з агентом, відповісти на кожне питання повністю. Якщо продавець непевний про стан, краще його розголошувати як «невідомий», ніж залишити його порожнім або денні знання.

Для агентів, ключ є документацією. Кожен запит про стан майна, кожен звіт про перевірку, і кожна розмова про минулі ремонти повинні бути записані в письмовій формі. Агенти повинні надати клієнтам можливість розкриття зразків форми з їх держави або провінції і пояснити правове значення кожного питання. Постійна освіта з питань розкриття законами є важливим, оскільки правила часто змінюються. Агенти повинні також виконувати надійні errors і omissions Insurance для захисту від претензій, навіть якщо вони слідувати за кожним кращими практиками.

Для покупців, старанність є першою лінійкою оборони. Завжди наймайте ліцензований домашній інспектор з професійним покриттям відповідальності. Розглянемо додаткові перевірки для шкідників, радон, цвіль і каналізаційні лінії. Огляд заяви про розкриття продавця ретельно і запитайте запити про все, що здається вагою. Якщо продавець або агент вагається відповісти, це червоний прапор. Покупці не повинні покладатися виключно на розкриття; власні розслідування є критичними для виявлення матеріальних фактів, що продавець може не знати або може вибрати ігнорувати.

Висновок

Закриття нерухомості є моментом, коли обіцяє стати остаточним. Розкриття матеріальних фактів під час цього процесу не є необов'язковим, ані це брудна судова практика - це фундаментальний законний і етичний обов'язок. Недокладаючи розкриття може призвести до переосмислення продажів, масивних пошкоджень, регенерації ліцензії, і назавжди відшліфована репутація для всіх залучених. Чи є продавець, який намагається перевантажити майно, агент управління угодою, або покупець сподівається стати домашньою, прозорість захищає всіх. Повноцінений покупець є задоволеним покупцем, і операція, яка залишає ніяких прихованих сюрпризів за собою, що стоїть випробування часу. У безпечний майновий, як кожен чесний менеджер залишається в одній