Податковий сезон представляє унікальний набір проблем для інвесторів з нерухомістю і поміщиків. Поєднання декількох потоків доходів, витрат, комплексних правил знецінки, а також залучення податкового законодавства може зробити підготовку вашої декларації від перекриття. Однак, з проактивним підходом і твердим розумінням податкового коду, можна мінімізувати вашу відповідальність, максимізувати ваші скорочення і залишитися ускладненими з ІРС. Цей комплексний посібник розширюється на основних стратегіях підготовки податків, дайвінг глибоко в рекорд-складання, скорочення, правила пасивної активності, 1031 обмінів, оціночних податків, і поширених підводних каменів. Незалежно від оренди або управління портфелем цих інвестиційних рад допоможе тисячам, які допоможуть вам зберегти ці інвестиційні знання.

Організація ваших фінансових записів

Ефективна підготовка податків починається з безоплатної документації. Без організованої документації ви ризикуєте відсутніх відрахувань, переплатити податки або викликати аудит. Почати рано, збираючи всі фінансові документи, пов'язані з діяльністю нерухомості. Це включає не тільки очевидні елементи, як орендні квитанції та іпотечні заяви, але й менш очевидні записи, такі як журнали подорожей, побутові витрати офісу та листування орендарів або майнових менеджерів.

Впровадження системи управління документами

Цифрові інструменти можуть трансформувати процес запису. Розглянемо використання хмарного програмного забезпечення, як QuickBooks, Stessa або AppFolio, який автоматично класифікує дохід і витрати. Для документів, сканують їх у PDF і зберігати їх у захищеній хмарній папці з структурою логічного папки - наприклад, окремі папки для кожного майна, і в кожному, підпалювачі для доходів, операційних витрат, поліпшення, податки та страхування. Ця система забезпечує вам можливість швидко отримати будь-який документ при підготовці вашого повернення або відповіді на запит IRS.

Окремі особисті та бізнес-фінанси

Один з найпоширеніших помилок поміщики роблять це з'єднання особистих і орендних коштів. Відкрийте виділений банківський рахунок і кредитну картку для кожного майна оренди (або принаймні один обліковий запис для всіх властивостей, якщо ви використовуєте правильне програмне забезпечення для відстеження їх). Цей розділ спрощує облік, зменшує помилки, і забезпечує чіткі аудитові причепи. ІРС більш ймовірно, для розсіювання відрахувань при особистих і бізнес-транзакціях змішані.

Майстер дедуктивні витрати

В даний час інвестори нерухомості можуть віднести широкий спектр витрат, але не кожна вартість оброблюється однаково. Розуміння різниці між в даний час дедуктивним ремонтом і капітальним поліпшенням, які повинні бути знецінені протягом декількох років, є вирішальним. Нижче наведені ключові категорії, щоб розглянути.

Ремонт проти. Удосконалення

Ремонт, які зберігають вашу нерухомість в хорошому робочому стані - як зафіксувати витік, фарбування приміщення, або заміну зруйнованого вікна - зазвичай зневоднено в рік, невиліковний. Удосконалення, які додають значення, подовжують корисний термін життя або адаптують майно до нових цілей (наприклад, додаючи палубу, замінивши дах, встановлюючи нову систему HVAC) повинні бути капіталізованими і знецінені за їх корисним життям (типово 27,5 років для майна з оренди житла). IRS забезпечує безпечні harbors - наприклад, de minimis Safe harbor дозволяє вимірювати деталі на рахунок, як на 5, так і більше

Цікаві факти та точки

Відсоткові ставки, сплачені за іпотечними кредитами, які використовуються для придбання, поліпшення або підтримки оренди нерухомості, як правило, є дедуктивними. Це включає відсотки по кредитах, заставлених майном, такі як перші іпотечні, лінії домашнього капіталу (якщо використовується для майна), а також витрати на рефінансування. Точки, сплачені на іпотечну оренду майно, повинні бути амортизовані по життю кредиту, не виводяться в повному обсязі в рік платні. Тримайте уважно облік всіх 1098 форм і кредитних документів.

Тарифи на нерухомість, страхування та збори Асоціації

Плата за нерухомість, сплачені місцевим урядам, є дедуктивними. Аналогічно, преміум-класу для страхування, пожежі або заплавлення, і покриття відповідальності є дедуктивним в рік платним. Домовласники асоціації (HOA) збори або консолідації облігацій також є дедуктивними як операційні витрати. Зверніть увагу, що ви не можете відхилити майнові податки, які оплачуються від оренди оренда оренда оренда оренда оренда оренда оренда орендаря через ескроу, а фактична сума, яку ви оплачуєте власником, як кількість власників.

Управління нерухомістю та професійні Fees

Якщо ви найняти менеджера нерухомості, бухгалтера, податковий консультант, адвокат або консультант з нерухомості, їхня комісія повністю дедуктивна як звичайні бізнес-датки. Тримайте рахунки та контракти, щоб підпорядкувати ці збори. Аналогічно, збори, сплачені до переліку послуг, орендарівних компаній, або виселення фахівців, які є дедуктивними.

Подорожі та транспорт

Витрати на подорожі і від ваших властивостей оренди - так як пробіг на вашому автомобілі, парковці, черепахи і навіть повітряній шафі для позашталевих властивостей - відключення. Стандартний рівень пробігу IRS (65.5%), що на милі в 2023, регулюється щорічно) часто найпростіший метод. Для вирішення пробігу необхідно тримати контемпоративний колоду, який записує дату, призначення, і милі, керовані. Крім того, ви можете віднести фактичні витрати автомобіля (газ, ремонт, оцінювання), але повинні виділяти між бізнесом і особистим використанням. Ніколи не включають в себе переміх з вашого будинку до звичайного офісу;

Головна Офісна дедукція

Якщо ви використовуєте частину вашого будинку регулярно і виключно для управління вашими орендними властивостями - для ведення бухгалтерського обліку, спілкування з орендарями, планування - ви можете кваліфікувати для домашнього офісу знешкодження. спрощений метод дозволяє знешкодити $5 за квадратну стопу до 300 квадратних футів (максимум $1,500). Регулярний метод вимагає відстеження фактичних витрат (посередній інтерес, комунальні послуги, страхування) виділених квадратним футажем. Будьте обережні: Домашній офіс повинен бути Вашим основним місцем бізнесу, і ви не повинні бути інші фіксовані місця, де ви ведете адміністративну роботу. IRS розширюють це скорочення, тому суворе дотримання правил є важливим.

Оцінювання

Оцінювання є одним з найбільш потужних податкових пільг для інвесторів нерухомості. Житлова нерухомість оцінюється понад 27,5 років за допомогою прямолінійного методу (без вартості землі). Це означає, що ви можете щорічно віднести відсоток бази витрат будівлі, навіть якщо майно є оціночним. Щоб максимально зменшити знос, розглянути дослідження збору вартості ], який окласифікує частини будівлі (наприклад, світильники, килими, прилади) в більш короткий період відновлення (5, 7, або 15 років). Цей передніх вантажівок знепади і зменшує ваші права власності може значно знизити на 25%

Прокат доходів і пасивних заходів Правила втрати

Всі орендні дохід - включаючи щомісячну оренду, пізні збори, плати за домашні тварини, збори на стоянках та будь-які послуги, що надаються в лізі оренди - проконсультуватися з податковою декларації. Недокладна звітність про всі надходження є загальним аудитом. Однак IRS вид оренди нерухомості як властиво пасивні, смисло збитки від оренди, як правило, не можуть згасити активний дохід (сюрарі, бізнес-прибутки). Це де прохідні втрати активності (PAL) правила приходять в гру.

Участь у матеріалі проти Пасивного

Якщо ви активно керуєте своїми властивостями - прийняття управлінських рішень, затвердження орендарів, ремонтування - ви все ще можете розглядати як пасивний, якщо ви відповідаєте одному з семи випробувань участі матеріалу. Найпоширеніший тест витрачає більше 500 годин на рік на оренду нерухомості. Якщо ви віддаєте перевагу, ви можете відключати збитки від непасних доходів, але тільки до певного розміру. Крім того, якщо ваш регульований валовий дохід (AGI) становить $100,000, ви можете отримати спеціальний $ 25,000 відрахування для оренди нерухомості втрат (за період до $ 150,000 AGI). Це відомо як «професійний майно», але ви повинні відповідатиме суворим критеріям 750 більше

Матеріал Участь та нерухомість Професійний статус

Для поміщиків, які займаються орендою, як основний бізнес, ставши професіонал з нерухомості] під IRS правила дозволяє відключати втрати оренди без обмежень. Щоб кваліфікувати, необхідно пройти два тести: (1) більше 50% ваших особистих послуг у всіх сферах або бізнесу протягом року виконуються в сфері нерухомості або бізнесу, а (2) ви виконуєте більше 750 годин обслуговування в реальних майнових магазинах або бізнесу. Записуйте свої години на diligently за допомогою логіну або календарних записів.

Обмінюється з відключенням податків (1031)

Коли ви продаєте майно оренди, ви зазвичай owe капітальний прибуток податкової та депресивної рекапсії. 1031 обмін (подібно-кінцевий обмін) дозволяє відхиляти податки шляхом реінвестування доходів в інший як-кінцевий інвестиційний нерухомість. Правила суворі: ви повинні використовувати кваліфіковану посередництво, визначити заміну майна протягом 45 днів, і близько 180 днів. Ви не можете отримати будь-яку готівку або «завантаження» (не схожий на кінчену власність) без пуску податку. 1031 обмінів можна повторювати в певному випадку, дозволяючи інвесторам будувати без податкового удару, поки вони [F4 [F2]

План за квартальними кошторисними податками

Якщо ваш дохід оренди створює податкову відповідальність після того, як з іншого боку, ви, ймовірно, повинні зробити щоквартально оцінені податкові платежі. IRS вимагає, щоб оплатити принаймні 90% від відповідальності поточного року або 100% від попередньої відповідальності (110%, якщо ваш AGI перевищує $150,000), щоб уникнути штрафів. Використовуйте форму 1040-ES для розрахунку та оплати щоквартально. Багато власників, які занижують їх дохід при здійсненні кошторисів, що призводить до штрафів за погашення. Хороше правило великого пальця полягає в тому, щоб встановити на 30-35% чистого прибутку для федеральних і державних податків. Налаштуйте свої оцінки після підготовки кожного року, щоб відобразити будь-які зміни або відхитування доходів.

Утилізувати податкове програмне забезпечення або Консультація професіонала

Для невеликих портфелів з декількома властивостями, податкове програмне забезпечення, призначене для оренди нерухомості - наприклад, для TurboTax Premier або H&R Block Premium - може обробляти основи, такі як знецінення, графік E та обмеження прохідності. Ці програми, що ви надаєте вам через питання і автоматично розрахувати знецінку та відродження. Однак для декількох властивостей, оцінки витрат, 1031 обмінів, або складних пасивних операцій, , кваліфікований професійний досвід ] (CPA або EA) з експертизою нерухомості є нездатними. Вони можуть виявити скорочення, які ви можете з виглядом, забезпечити відповідність та показати вам повну плату.

Оприлюднено податкові права

Законодавство нерухомості, що впливає на зміну нерухомості часто. Останні зміни включають в себе Tax Cuts and Jobs Act (2017), які знизили корпоративну податкову ставку і підвищили стандартну дедукцію, але також обмежений стан і місцевий податок (SALT) відхилення від 10 000 доларів, що впливають на високоподаткові стани. CARES Act (2020) тимчасово розслаблені правила втрати, а

Уникнути поширених помилок

  • Перевірка особистих і бізнес-платежів: Завжди використовуйте виділені рахунки і кредитні картки.
  • Попередня звітність про всі доходи: Навіть невеликі суми, такі як пізні збори або оренда, повинні бути включені.
  • Конфузійні ремонти з удосконаленнями: Невірна класифікація може викликати дедукційний дисальвіт або аудит.
  • Підвищення реконструкцій знецінення: План попереду при продаванні, і розглянути 1031 обмін на податки знезараження.
  • Ignoring державних податкових вимог: Багато штатів мають різні правила для отримання доходу, оцінювання та нексус (якщо ви володієте власністю в іншій державі).
  • Податкові платежі: Навіть якщо ви занурилися $0 на рік через скорочення, IRS все ще припинить за пізніми виплатами, якщо ви не відповідаєте за безпечне гавань.
  • Клаймінг занадто великий будинок офісної дедукції: Без належної документації, це червоний прапор для перевірок.

Підготовка до аудиту

Навіть з безглуздими записами, аудитами відбуваються. Зберігайте всі надходження, рахунки, банківські заяви, договори оренди та подорожі принаймні три роки (наприклад, якщо ви не перевезете дохід на 25% або більше). Організуйте документи за майном та роком. Якщо ви використовуєте програмне забезпечення, експортуйте резервну копію щорічно. ІРС часто надішлемо повідомлення про запропоновані зміни або запит на іспит. Відповідаючи оперативно, надайте лише запрошовані документи, і розгляньте наймішуючим КПА для представлення вас. Маючи чіткий паперовий причіп - це ваш найкращий захист.

Ефективна податкова підготовка для інвесторів нерухомості не є одноразовим подією, але постійною стратегією. Затримуючись організованою, розуміння правил про скорочення та пасивні втрати, важільними інструментами, такими як 1031 обмінів та збору вартості, а також робота з перевіреною професійною, ви можете перетворити податковий сезон від тягару на можливість економії. Почати рано, переглянути ваш прогрес квартальним і ніколи не занижувати потужність ретельної документації. З цими практиками ви не тільки залишаєтесь відповідальним, але і максимізувати прибутковість ваших інвестицій в нерухомість.