Table of Contents

Розуміння капіталів на продаж

Коли ви продаєте капітал, прибуток, який ви розумієте, є предметом податку на прибуток капіталу. Ваш будинок кваліфікує як капітал, так і податки IRS, які отримують прибуток, різниця між вашої ціни на купівлю мережі і ваш регульований вартість. Для більшості власників цей податок може бути суттєвим, але Внутрішній Кодекс доходів пропонує потужну відчуження під розділ 121, яка часто виключає податок повністю.

При отриманні відбувається: починаючи з ціни продажу, відрахування витрат на продаж, як комісії з нерухомості, збори адвокатів і перерахування податків. Потім відніміть свій , скоригований за основу , що, як правило, те, що ви платите за будинок плюс вартість будь-яких капітальних поліпшень, які ви зробили, мінус будь-які оцінки, які ви затвердили (якщо будинок було використано для бізнесу або оренди). Отриманий номер є вашим отриманням. Якщо ви володіли вдома для , більш ніж один рік, отримання є довгостроковим капіталом, який ви можете отримати на вигідних рівнях% або менше, залежно від того, або менше, що ви отримуєте.

Виключення первинної резиденції (розділ 121)

Внутрішня конвертація коду 121 дозволяє виключити до $250,000] капітального збору (500 000 доларів для шлюбних пар, які подаються спільно) з продажу вашого основного місця проживання. Цей виключення є постійним - це не те, що ви ніколи не платите податок на цю суму отримання. Ви можете використовувати цей виключення один раз на два роки. Для великої більшості господиня це означає прибуток від продажу свого сімейного будинку повністю податковий безоплатний.

Вимоги до обов'язків: Два-річна тести

Для отримання повної відчуження необхідно задовольняти два тести протягом п'ятирічного терміну, що закінчується на дати продажу:

  • Оворожай тест: Ви повинні мати будинок щонайменше два роки з минулого п'яти років.
  • Випробування: Ви повинні жити в будинку, як ваш приміського проживання] принаймні два роки з минулого п'яти років.
  • Проведення фактів: Ви не можете заявити про виключення з будь-якого іншого продажу будинку протягом двох років до цього продажу.

Два роки не потрібно послідовно. Наприклад, якщо ви проживали в будинку протягом 18 місяців, відійшли на рік, потім повернулися і проживали протягом декількох місяців до продажу, ви зустрілися з вимогою 24-місячного використання. П'ятирічне вікно завжди виглядає назад від дати закриття.

Часті питання: коли виховує життя

ІРС визнає, що життя непередбачуваний. Якщо ви не збоялися дворічного тесту через одну з таких непередбачених обставин, ви можете отримати кваліфікацію

  • Змінити в працевлаштування] – переадресація роботи, яка вимагає переїзду більше 50 миль на годину.
  • Причини охорони здоров'я] – переїзд для отримання або надання медичної допомоги для себе, дружини або залежного.
  • Непередбачувані події – розлучення, багаторазові пологи, смерть дружини, стихійне лихо чи мимовільне зниження зайнятості.

У таких випадках можна виключити проровану частину ліміту $250,000 на основі дробу дворічного періоду, який ви фактично володіли і використовували будинок. Наприклад, якщо ви проживали там протягом 12 місяців і переїхали на нову роботу, можна виключити 12/24 (або 1/2) $250,000, тобто $125,000 для одного файлу. Решта набирається.

Розрахунок вашого Gain: роль базису

Прискорити облік необхідно для мінімізації вашого податку на прибуток. Формула прямопередбачувана:

Gain = Розпродаж Ціна – Розпродаж витрат – Регульований Басіс

Оправлено бази починається з вашої оригінальної ціни купівлі (включаючи витрати закриття, такі як страхування, запис платежів та довірені витрати). Для цього, ви додаєте вартість будь-яких Капітальні поліпшення]], які ви зробили під час своєї власності. Капітал покращує витрати, які додають значення в будинок, пролонгують його корисним життям, або адаптують його до нових використання. Приклади включають: встановлення центрального кондиціонування, додавання басейну, обробка підвалу, заміна вікон, перекриття, будівництво палуби або гаража, або перепланування кухні або ванної кімнати.

Звичайні ремонти — фарбування, фіксація витоку, нашивки даху — не додаються до бази; вони є поточними витратами. ІРС не вимагає звітувати за принципами коригування, якщо перевіряються, але зберігаючи надходження, контракти, і дозволи є кращим захистом. За десятиріччя капітальні поліпшення можуть легко додати $50,000 до $100,000 до вашої основи, різко зменшуючи або усунути ваш приріст.

Продаж витрат, які знижують вашу гаю

Вартість продажу безпосередньо знизить обсяг реалізованої. До них відносяться:

  • Введення в експлуатацію нерухомості (до 5–6% від вартості продажу)
  • Плата за адвокатське обслуговування та ескорту
  • Без категорії страхування та перерахування податків
  • Рекламні витрати
  • Ремонт або поліпшення, необхідні покупцеві в якості стану продажу

Наприклад, якщо ви продаєте за $ 500,000 і сплачуєте $ 30 000 в комісійних та закриваючих витрат, ваша сума реалізована становить $470,000. Комбінуйте, що з сильною основою, і ваш прибуток може добре падіння нижче обмежень відчуження.

Стратегії для максимальної зручності та мінімізації оподаткування

З навмисним плануванням ви можете часто уникати оплати будь-якого податку на продаж вашого сімейного будинку. Розглянемо ці підходи:

1. Час вашого продажу, щоб зустрітися з двома

Якщо ви близькій до двох років, чекайте кілька місяців, можна розблокувати повну відчуження. Наприклад, якщо ви переїхали в будинок 22 місяців тому, затримка продажу протягом двох місяців. Виключення також стосується, якщо ви переїжджаєте і здасте будинок протягом трьох років до продажу, доки ви познайомитеся з тестом на використання протягом п'ятирічного вікна. Так ви можете виїхати, орендувати протягом 28 місяців, і все ще можете перевірити, якщо ви володіли і використовували будинок протягом двох років протягом цього п'ятирічного періоду.

2. Зберігайте фантастичні записи кожного поліпшення

Кожна капітальна поліпшення збільшує вашу основу, усадивши Ваше податкове набуття. До ваших цілей додається 50 000 доларів. Використовуйте таблицю або будинок, щоб відстежувати всі витрати, включаючи матеріали, трудові та дозвільні документи. Якщо ви ніколи не заявляли про знецінку на домашній офісі, ви втратите цю основу регулювання -інші причини, щоб консультувати з податковим професіоналом.

3. Дивитися бізнес-подібний водоспад

Якщо ви використовували частину вашого будинку виключно для бізнесу (наприклад, домашній офіс) і заявили про знецінення після 6 травня 1997 року, приріст припустимо до цього бізнес-користування не має права для розділу 121 виключення. Ви можете оволоти , що знецінення вторинної заборгованості (податковано до 25%) на сказану дешифрацію. Однак житлова частина все ще кваліфікує. Ретельно виділити прибуток бізнесу і особистого використання для мінімізації податків.

4. Одружена пара і 500 000 $

Для шлюбних пар, які використовуються спільно, повинні відповідати правом і використовувати тести, щоб претендувати на повну суму $500,000 відчуження. Але є особливий правило: якщо один чоловік відповідає обидва тести і інший не, пара може бути як мінімум 500,000, так і довгий, як обидва знаходяться на заголовку і файл спільно. Якщо один чоловік dies, виживання дружини продажу протягом двох років може часто вимагати повного $500,000 виключення за спеціальними правилами.

Додаткові ключові характеристики

Державні податкові засоби лікування Вейси Широко

Хоча федеральний капітал отримує часто ліквідується секцією 121 виключення, держави ручають додому продажі набувають різні. Деякі держави, які відповідають Федеральним правилам; інші не мають. Наприклад, Каліфорнія не повністю визнає федеральну відчуження, тільки дозволяє частковий вал приріст для старших (age 55+) або інвалідів осіб. На відміну від того, Техас не має державного податку на прибуток, тому ви тільки хвилюєтесь про федеральну. Завжди перевірте свою державну обробку, особливо якщо ви живете в високоподатковому стані, як Нью-Йорк, Нью-Джерсі, або Каліфорнія.

1031 Обміни та первинні резиденції

1031 як-подібний обмін, як правило cannot]] бути використаний для первинного проживання. Розділ 121 виключення є основним інструментом для власників будинків. Однак якщо ви конвертуєте будинок в оренду майно і пізніше продати його, ви можете поєднувати розділ 121 виключення (для періоду його було ваше проживання) з 1031 обмін (для періоду оренди після того, як ви переходите). Це комплекс і вимагає ретельного планування - податковий професіонал.

Вплив податкових нарізів та робочих місць (2017)

Законодавство «Податкові нарізи та роботи» змінив два важливі предмети для власників будинків: ліміт дедукції іпотечного відсотків був знижений до $ 750,000 за придбаний борг (для іпотечних запобіжників, що виникли після 15 грудня 2017 року), а стандартне скорочення було майже вдвічі. Хоча ці зміни не безпосередньо впливають на виключення з на приймання, вони впливають на загальну картину оподаткування при купівлі нового будинку. Також дія ліквідувала скорочення для переміщення витрат (крім активного-набрання військового), що може вплинути на ваш час.

Повідомляємо про продаж на податковий повернення

Якщо ваш прибуток повністю виключений під розділом 121, ви зазвичай можете не] потрібно повідомити про продаж на вашому податковому поверненні. Однак якщо ви отримали Form 1099-S з титульної компанії (який необхідний для більшості продажів), необхідно подати форму 8949 і планувати D, щоб повідомити про продаж, навіть якщо отримання виключено. Якщо ви не можете виключити всі отримані, необхідно повідомити про податкову частину. IRS Публікація 523] забезпечує докладне керівництво по звітним вимогам.

Загальні Питви та Як уникнути

Багато господині, які незворотно знижують або втрачають свою відчуження. Дивитися на ці помилки:

  • Клаєринг бізнес-зловживання без розуміння репанктури Отримання, виділене до бізнес-користування, не виключено, а також знецінення податків може бути крутим.
  • Renting Home for more трьох минулих п'яти років Вам потрібно два роки використання в п'ятирічному вікні. Якщо ви орендували його протягом чотирьох років і жив у ній за одну, ви, ймовірно, не можете віддати перевагу повному відчуження.
  • Поверлокаційні державні податкові зобов’язання Навіть якщо ваш прибуток є федеральним, ви можете оплачувати державну податок в деяких штатах.
  • Посилання для збереження квитанцій Без доказів, IRS може знезаражувати, що призводить до збільшення податку на прибуток.
  • Продаж занадто рано після попередньої відчуження Ви можете використовувати тільки виключення один раз на два роки—план відповідно.

Спеціальні сценарії: Диворце, спадщина та військова служба

ДИТЯЧА

Диворце ускладнює відчуження. Якщо один чоловік виїжджає, але все одно володіє домівкою, тест на використання ґрунтується на особи, яка вимагає відчуження. Дружина, яка залишається в будинку, може стати ще кваліфікацією, якщо вони відповідають вимогам прав власності та використання. Однак якщо декрет розлучення передає будинок одному чоловіку, то передача отримує будинок з такою ж основою, як оригінальний власник - без кроку. Якщо будинок продається в складі розлучення, виключення може бути заявленим або дружиною, поки вони відповідають випробуванням. Кваліфікований податковий консультант може допомогти структурувати продаж, щоб зберегти відчуження.

Непристойні будинки

Коли ви успадку будинку, основа є степовим до його справедливого ринкового значення на дату смерті. Це означає, що ви зазвичай не платите податок на будь-який приріст, який прискорюється перед тим, як ви успадкнула будинок. Розділ 121 виключення доступний до спадкодавця, якщо вони використовують будинок як їх первинне проживання на два п'ять років до продажу. Так, якщо ви успадку будинку, переїзд, і жити там два роки до продажу, ви можете виключити до $ 250,000 ($ 500 000,000 якщо одружений) на вершині кроку в основі -потенально усунути всі податки.

Військова кадрова служба

У складі військово-полонених, іноземних служб та розвідної громади можуть призупинити п’ятирічний тестовий період протягом 10 років, а також на кваліфікованих службових розширених обов’язків. Це означає, що вони можуть продавати домашні роки після переміщення та допуску на відчуження. IRS надає спеціальні правила для розділу 121(d)(9) для цих ситуацій.

Коли професійний захист є важливим

Для більшості однокімнатних будинків, які жив у одному будинку протягом багатьох років і ніколи не заявляють про визнання, секція 121 виключення є прямим. Але якщо у вас є власність оренди, використовується домашній офіс, жив за кордоном, пролетіти через розлучення або смерть дружини, або продається будинок протягом двох років попередньої відчуження, розрахунки стають складними. , Кваліфікований CPA або агент може допомогти вам моделювати різні сценарії, забезпечити вам максимальну відчуження, і уникнути витратних помилок.

З розумінням розділу 121 виключення, ведення уважної звітності та планування термінів продажу, ви можете продати свій будинок сім'ї з невеликою або не федеральною податковою відповідальністю. Ключ є діяти навмисно - не реактивно - і консультуватися з професіоналом, коли ваша ситуація передбачає кілька факторів. З правою підготовки продаж вашого будинку сім'ї може бути податково-ефективний захід, який підтримує вашу наступну главу.