Ви дізнаєтесь, що ваш фінанси закохується тільки перед закриттям є незграбний досвід для будь-якого домашнього буйлера. Ви вже інвестували час, емоція та гроші в перевірки, оцінювачі та заробляйте депозити. Хоча ситуація відчуває критичне, це не бездії. Виходячи з чіткого плану, все ще може сплачувати операцію та захистити ваші фінансові інтереси. Нижче конкретні кроки, які потрібно негайно приймати, якщо ваш іпотечний затвердження днів до закриття столу.

Сприяє сходу

Перед тим як скликати, збирають факти. Зв'язатися з вашим співробітником позики і попросити докладне пояснення відмов. Загальні причини включають падіння в ваш кредитний рахунок, нерозкритий борг, відкритий під час остаточного андеррайтингу, а також заставу нижче ціни на купівлю або кредитор втратити необхідний документ. Запитайте письмовий денний лист, вказавши причину під федеральними регламентами - кредитор повинен надати це під Акту про рівновагу. Розуміння точної причини є першим кроком, щоб знайти виправити.

Витрачіть свій власний кредитний звіт з трьох основних бюро (Equifax, Experian, TransUnion) на АннукральнийКредитРепорт.com для перевірки помилок немає. Якщо пізній платіж або новий запит перетягувати свій рахунок вниз, ви можете вмітити неточності швидко за допомогою онлайн-процесу. Аналогічно, якщо питання є документацією про доходи, див., якщо ви можете надати додатковий доказ, наприклад, щорічні дати оплати, підписані податкові декларації або бонусні листи. Для самозайнятих позичальників, CPA-підготовлений прибуток і втрата може іноді датки часу.

Відразу з агентом з нерухомості

Ваш агент з нерухомості є вашим четвертим недоліком в цій кризі. Повідомте їм момент, коли ви почуєте погані новини. Вони, ймовірно, обробляють фінансові сюрпризи до і можуть направляти вас на наступних етапах. Засіб також може досягати агента продавця, щоб пояснити ситуацію прозоро. Продавці більш ймовірні, щоб надати розширення, якщо вони розуміють, що ви активно працюєте на розчині, а не відмовляючи від угоди.

Запитайте свого агента, щоб розробити додаток, запитуючи продовження дати закриття - зазвичай 7 до 14 днів є розумним запитом. Ви також можете налаштувати дату контингенту позики, якщо він вже закінчився. Будьте готові до переговори; наприклад, ви можете погодитися звільнити невелику частину ваших грошей, як показати хорошу віру. Сцена для вашого агента може бути: "Мій кредит покупця впав через останнє хвилини, виписаний, але вони вже надали з іншого кредитора і очікується заздалегідь схвалення протягом 48 годин. Ми запитуємо 10-денний розширення і готові збільшити депозит за $1,000 не повертається до зобов'язань".

Огляд вашого кредиту Контингентність

Більшість угод про придбання включають в себе контингенту, який захищає ваш депозит, якщо ваш кредит не вдається. Огляд, що пункт уважно з вашим агентом або адвокатом. Він може містити певні терміни, щоб повідомити продавця і за те, як довго ви повинні вилікувати контингент. Якщо ви все ще в період контингентності, ви повинні важіль, щоб піти з вашого депозиту неприпустимо, якщо ви вибрали. Місця термін повідомлення може бути для того, щоб вигодити, що захист, так діяти швидко.

Якщо контингент має закінчення, ви можете бути в більш жорсткій позиції — але не надії. Деякі продавці все ще працюють з вами, а не переоцінять майно. Якщо ви можете довести, що ви активно шукаєте альтернативне фінансування, багато продавців згодні на коротке розширення, а не запускати. У деяких штатах може застосовуватися пункт «час суть», що означає кожен день. Ваш агент може допомогти вам обговорити зміни договору, вказавши нові строки та будь-які концесії.

Вивчити альтернативні параметри фінансування

Не варто забувати, що один з заперечень означає, що ви не можете отримати іпотеку на всіх. Різні лендери мають різні апетити для ризику та різних кредитних продуктів. Ось найбільш прийнятні альтернативи:

  • Приміряйте ще один кредитор негайно Багато онлайн-лендерів і місцевих кредитних союзів можуть обробляти заявку в день. Якщо Ваш кредитний випуск неповнолітній, інший кредитор може затвердити вас за допомогою тієї ж документації. Запитайте на «проти затвердження» і будьте готові надати оновлені розрахунків та банківські заяви. Деякі кредитори спеціалізуються на «друго-локо» файли, відхилених іншими.
  • Поверніть кредитні програми Якщо ви скористалися звичайним кредитом, розгляньте кредит ФХА (який дозволяє знизити кредитні бали, часто як мінімум 580) або кредит ВА (для власників та службових членів), які не мають вимог до оплати. Кредитування USDA є ще одним варіантом для сільськогосподарських властивостей і пропонують нульовий платіж для кваліфікованих покупців. Кожна програма має різні ліміти боргового зобов'язання та вимоги до іпотечного страхування.
  • Використовувати портфельний кредитор Ці банки зберігають кредити на своїх книгах і мають більш гнучкість для затвердження позичальників, які не підходять стандартних інструкцій. Вони можуть запропонувати вигідні або регульовані варіанти, які все ще відповідають вашим потребам. Портфоліо кредиторів часто заряджають вищі ставки, але можуть швидко закрити, оскільки вони не пов'язані з накладками Fannie Mae або Freddie Mac.
  • Гет співвласника Додавання кваліфікованого співвласника з сильною кредитом і дохідом може зробити роботу з угодою. Це може бути батько, родич або закритий друг, який готовий зареєструватися на тапотеку. Уважайтеся: співвласник однаково відповідає за боргу і їх кредит буде впливати. Більшість кредиторів дозволяють співвласникам на звичайних кредитах і деяких державних програмах.

Акт швидко. Мортгажу попередньо затвердження може бути завершено протягом 24 годин. Бюро споживчих фінансів забезпечує корисний огляд часової лінії походження, тому ви знаєте, що очікувати. Якщо вам потрібна спеціалізована програма, іпотечний брокер може одночасно зберігати декілька кредиторів.

Неготуйте рішення з Продавцем

Якщо продавець є власником, вони можуть бути готові надати кілька концесій, щоб зберегти угоду живою. Розглянемо ці точки переговорів:

  • Продавець фінансування Запитати продавця, якщо вони готові тримати другий іпотечний або навіть забезпечити повне фінансування продавця. Це може обійти традиційні вимоги кредиторів. Це більш поширений з продавцями, які володіють майном безкоштовно і ясно. Продавець може здійснити замітку при розумному процентному ставці на короткий термін (наприклад, 5 років), що дає вам час для рефінансування. У вас агент або адвокат продемонстрував простий погашеничний нота і знедовіра.
  • Прийняття скорочення Якщо оцінювача була низькою, продавець може погодитися знизити ціну покупки, щоб відповідати завіреним значенням, що дозволяє переключати на інший кредит з меншим співвідношенням кредитного значення. Крім того, якщо оцінювача прийшла в високий, але ваш кредит знизився з іншого боку, скорочення цін може допомогти вам кваліфікувати під суворим співвідношенням боргу.
  • Contribution to закриття витрат Отримання продавця для оплати більшої частки витрат закривання може звільнити готівку для вашого пуповинного платежу або вимог до резерву. Багато стандартних контрактів вже дозволяють закривати кредити до певного відсотка (наприклад, 3% за звичайні кредити, 6% за ФГ).
  • Підвищення з невідновлювальним депозитом Пропозиція не повертається порції ваших грошей заробітку (наприклад, $5,000) як гарантії, при цьому ви забезпечите новий фінансування. Це показує продавець, який ви серйозно і компенсує їх за затримку. Ви також можете погоджуватися з більш високою ціною покупки в обміні на розширення.

Для більш детального ознайомлення з нашими партнерами, ми розглянемо правила Огляд інвестиційної програми ] для розуміння правових та податкових наслідків.

Розглянемо плани задніх планів за традиційною морквою

Коли звичайні кредитування більше не опція, креативне фінансування може перенести розрив:

  • Personal кредиту або лінія кредиту Якщо вам потрібна лише невелика кількість, щоб закрити (наприклад, тому що ви були короткими на резервах), особистий кредит від банку або навіть 401(k) може надати кошти. Уважайтеся, що особисті кредити мають більш високі процентні ставки, але вони можуть швидко закрити. Деякі кредитори дозволяють запозичувати до $50,000 від вашого 401(k) з 5-річним терміном погашення. Перевірте з вашим адміністратором плану правила.
  • Діти кошти з сім'ї Багато кредитних програм дозволяють грошовий подарунок від родича. Якщо Ви можете отримати лист, що підтверджує його подарунок (не кредит), ви можете використовувати ці кошти для оплати або закриття витрат. Кредитування FHA навіть дозволяють подарунки від нерелятивних засобів. Переконайтеся, що дарувальник надає паперовий причіп: банківська заява показує кошти і подарунковий лист, підписаний як сторонами.
  • Bridge кредиту або жорсткий кредит грошей Ці короткострокові, високо-інтерестові кредити можуть забезпечити готівку, щоб закрити, поки ви не будете переробляти або продати інший майно. Вони дорогі, але можуть запобігти втраті будинку і вашого депозиту. Жорсткий гроші кредитори зосереджені на рівні майна, а не вашого кредиту, тому вони можуть фінансуватися протягом тижня. Однак очікується ставки 10–15% і точки передміхурової.
  • Rent-to-own або орендний варіант Якщо ви не можете отримати фінансування зараз, домовтесь про договір оренди-купе з продавцем. Ви перейдете в якості орендаря з можливістю купити в встановлений період (типово 1–3 років), даючи вам час для ремонту Вашого кредиту або накопичувати більше готівки. Частка оренди може бути зарахована в сторону майбутньої ціни на купівлю. Мати адвоката нерухомості про проект договору, щоб забезпечити ваші права опції захищені.

Знайте свої права та альтернативи

Залежно від причини відмов, ви можете мати правовий акт. Якщо ви вважаєте, що кредитор не розширився проти вас на підставі раси, релігії, статі або інших захищених класів, ви можете подати скаргу на . Департмент житла та міського розвитку (HUD). Fair Житло Акт забороняє дискримінаційну практику кредитування.

Якщо відмова була за рахунок неправильної інформації у Вашому кредитному звіті, Закон про надання кредитних повідомлень заявляє, що ви повинні спору про похибки. Кредитний бюро має розслідуватися протягом 30 днів. Якщо вони підтверджують помилку, ви можете запросити правильний звіт, який буде відправлений до кредитора. Ви також можете призупинити фактичні збитки та юридичні платежі. Тримайте копії всіх суперечок.

Також запитайте кредитора, якщо вони мають , що є реконтенцією значення (ROV)] процесу вирішення спірних завдань. Якщо порівняти продажі підтримують більш високу вартість, ви можете отримати оцінку збільшену без нуля. Підготуйте список міцних компів з агентом і подавати його з листом покриття, пояснюючи, чому оригінальні компреси були застарілими або неправильними. Деякі кредитори вимагають формального запиту ROV протягом 10 днів після того, як оцінювача.

Для отримання більш детальної інформації про права на домашнє бюджетування, зверніться до Направляйте на гід по іпотечним кредитам для покрокового пояснення ваших параметрів.

Включіть кроки, щоб уникнути фінансування пада в майбутній трансакції

Якщо ви навігуєте поточну кризу, починайте впровадження практики, які захистять вас в найближчий час:

  • Геть попередньо записаний, а не просто попередньо пролікаційований. Передописний кредит був рецензований фактичним андеррайтером, який виправляє ваш дохід, активи та кредит. Це зменшує ймовірність останніх хвилин заперечень, оскільки андеррайтинг відбувається рано. Багато кредиторів пропонують цю послугу не зайвою вартістю.
  • Повага вашої фінансової стабільності Не внесіть великі покупки, змінити робочі місця або відкрити нові кредитні рахунки під час кредитного процесу. Навіть невеликі зміни, такі як покупка меблів на кредитній картці магазину, можуть затвердження поломки. Збережіть ваші банківські заяви чисто; не уникайте великих готівкових вкладів, які важко джерело.
  • Кеп додаткових резервів Отримай щонайменше два місяці іпотечних платежів в рідких енергозбереженнях після закриття. Ця подушка робить вам нижчий ризик і може поглинати незначні сюрпризи, як страховий преміум збільшення. Кредитування FHA часто вимагають резервів, а звичайні кредити можуть знадобитися для високих НТВ або інвестиційних властивостей.
  • Порівняти декілька лендерів рано Застосовувати на трьох лендерів протягом першого тижня. Навіть якщо ви тільки приступите до одного, конкурс дає вам можливість занепадати варіанти. Деякі лендери пропонують «відновити замки», які оберігають вас, якщо рівень зростає; просять про розширені замки швидкості (60–90 днів) для нового будівництва або хитромудрих закривань.
  • Подивитися ваш кредит кошторисним шляхом Порівняйте ваш кредит оцiнки з закриттям Розкриття. Будь-які великі зміни в рахунках або умовах вимагають кредитора для повторного закриття. Якщо щось виглядає, запитайте питання перед підписанням.

Для більш глибокого занурення в процес домашньої автоматизації та як зміцнити свій фінансовий профіль, Фанні Мае Домашній варіант] пропонує чудові ресурси. Крім того, Національна асоціація Ріелторів надає , щоб уникнути фінансування падінга, які включають поради досвідчених фахівців.

Дізнайтеся про цей досвід

Кожен виклик нерухомості є платним замовленням для майбутніх успіхів. Візьміть докладні ноти про те, що ви пішли неправильно і як ви її зафіксували. Тримайте файл з вашої документації, відправних повідомлень і остаточного дозволу. Поділіть цей досвід з агентом і вивчіть попереджувальні ознаки, які передували відмову. Зрозуміти причини кореня - чи це кредитний бал, міралізаційний проміжок, або бідний попередньо схвалений - ви будете набагато краще підготуватися до вашої наступної угоди.

Ваше фінансування, що падає через не потрібно бути закінченням вашої домашньої поїздки. З оперативною дією, творчими рішеннями, і правильною командою, ви можете часто ще закрити - і виходити з цінними уроками для майбутнього. Заспокоїйтеся спокійно, дотримуйтесь цих кроків, і ви знайдете шлях вперед.