Як підготуватися до закриття конкурентного ринку нерухомості

Купівля будинку на ринку продавця вимагає більш сильної пропозиції - він вимагає бездоганного приготування для процесу закриття. З декількома покупцями, які конкурують за однакову власність, навіть незначні затримки або помилки можуть коштувати вам угоду. Закриття є кінцевим кроком, де право власності на легально передається, і бути готовими до нього, може означати різницю між збереженням вашого будинку мрії і дивитися іншого покупця, що йде з ключами. Цей посібник розширюється на кожній фазі підготовки до закриття на гарячому ринку, від фінансової готовності до пост-закриття обов'язків, допомагаючи вам орієнтуватися на кінцевий розтяг з впевненістю і швидкістю.

Розуміння конкурентного ландшафту нерухомості

У ринку продавця, інвентар низький і попит високий. Властивості часто приваблюють кілька пропозицій протягом днів, і продавці можуть дозволити собі бути надзвичайно вибірковими. На відміну від збалансованих ринків, покупці в конкурентних умовах повинні діяти швидше, присутні сильні пропозиції, і очікувань потенційних перешкод раніше в процесі. Час закриття стиснеться -до 30 до 45 днів від пропозиції прийняття до підписання - виживання маленької кімнати для помилок, таких як відсутні документи, затримки фінансування або оглядові спори. Розуміння цієї динамічної допомагає вам передовімати про підготовку по реакції, забезпечення ви залишите сильний кандидат кожен крок шляху.

Продавці на конкурентному ринку також прагнуть вигідно реагувати на покупців, які з'являються організовані та низькорослі. Це означає, що кожен документ, який ви надаєте, кожен телефон, який ви повертаєте оперативно, і кожен консистенційний, який ви керуєте ефективною, посилює вашу довіру. Покупець, який виглядає як обов'язково, часто виграє, навіть якщо пропозиція не є найвищою.

Процес закриття: детальна лінія часу

Після прийняття вашої пропозиції, годинник починається стекування. Ось типова послідовність подій на конкурентному ринку, з критичними термінами, що показали нижче:

  • День 1–5: Заробляйте грошовий депозит через 24–48 годин прийняття; негайно замовте обстеження та оціночне обслуговування.
  • День 6–10: Повний всі перевірки (будинк, шкідник, radon тощо); договірний ремонт або кредити, якщо це дозволено під вашим договором.
  • День 11–20: Фінізаційна іпотека андеррайтингу; надати всі необхідні документи для вашого кредитора протягом годин, не днів.
  • День 21–28: Отримувати звіт за опрацюваннями; очистити будь-які інші контингенції; підтвердити в'язкість батьківського страхування.
  • День 29–30: Проведення підсумкового проходу; огляд закриття дискотека (CD); дротові кошти для закриття витрат і зняття платежу.
  • Closing Day: Підписання документів, оплачуйте інші витрати, отримайте ключі, записуйте дед.

На конкурентному ринку багато покупців вибирають для скорочення часу перевірки або відмовлення певних контингентів, щоб зробити свою пропозицію більш привабливим. Але скорочення термінів не означає, що пропускання дилігентної підготовки - це означає, що всі готові до того, як ви навіть подаєте пропозицію. Наприклад, замовлення попередньо відремонтованої перевірки або перегляд розкриття продавця перед написанням пропозиції може зберегти важливі дні.

Основні гравці в застібці

Кілька партій, які координують за сценаріями, щоб принести операцію на чистоту обробку:

  • Купити і Продавець] – Принципи в угоді; обидва повинні зареєструватися на фінальних документах.
  • Агенти з нерухомості – полегшують переговори, надаємо настанови та управляти витратою документів та повідомлень.
  • Mortgage Lender – забезпечує кредит і забезпечує всі умови андеррайтингу. Ваш кредитний співробітник – це ваш життєвий ресурс, який постійно контактує.
  • Title Company або Escrow Officer – ручить юридичну передачу права власності, заробляє гроші та закриття коштів, а також керує закривачем.
  • домашній інспектор і оцінювач – самостійне оцінювання умов власності та ринкової вартості відповідно. Їх пошуки можуть вплинути на затвердження кредиту та переговори.
  • Реал Нерухомості – обов’язкові в деяких штатах для перегляду контрактів та ручок юридичних питань, таких як дефекти або районні питання.

Кожен гравець повинен працювати з швидкістю і точністю. Помилку будь-якої з них може затримати закриття, тому важливо, що ви, як покупець, залишатися проактивним і проінформованим.

Попередня програма проти. Попередня кількісна інформація: Знайте різницю

Передчасова кошторисність — випадковий кошторис на основі самовідправної інформації — несе невелику вагу з продавцями. передотверджувальний ] — це ретельний огляд Вашого кредиту, доходу, активів та боргу, що призводить до умовного зобов’язання від кредитора. У конкурентному ринку тільки попередньо затверджені сигнали про листи, які ви серйозно, здатні покупець. Продавці та їх агенти будуть чекати, щоб побачити один перед тим, як розглянути пропозицію. Багато агенти, які тепер вимагають попередньо затвердження від авторитетного кредитора, перш ніж вони представать пропозицію продавцю.

Переконайтеся, що ви отримуєте заздалегідь затверджений від кредитора, що переживає ваші ринкові умови. Витримуєте умови вашої попередньої затвердження: розмір кредиту, період блокування процентних ставок, і будь-які умови, як і раніше, закінчуються. Для більш глибокого розуміння іпотечної готовності, Бюро з фінансового захисту споживачів пропонує чудові ресурси на ]consumerfinance.gov. Також розглянути отримання попередньо затверджених кількома кредиторами для порівняння умов, але не втрачайте багаторазового кредитного потягу в коротке вікно, зробивши свій курсовий платіж протягом 14 днів.

Посилення фінансового профілю

За попереднім замовленням, вжити ці кроки, щоб затвердити свій фінансовий стан і зробити кредитний файл максимально чистим:

  • Пошук вашого кредитного звіту] для помилок принаймні шість тижнів до застосування. Спірайте будь-які неточності негайно.
  • Повідомляємо нові кредитні запити або великі покупки в процесі. Не фінансуйте автомобіль, відкрийте нові кредитні картки або ко-знайомтесь для будь-якого.
  • Кеп банківські заяви, готові, демонструючи достатні кошти для сплати, витрати на закриття та резерви. Ліцензіат розширять джерело великих родовищ.
  • Повага стабільної роботи] – лендери перевірять статус роботи тільки перед закриттям. Зміна робочих місць може знадобитися нові огляди андеррайтингу.
  • Використовувати свій борг-до-вхідний співвідношення шляхом оплати кредитних карткових балансів або розстрочка кредитів, якщо це можливо. Навіть невелике скорочення може поліпшити ваші умови кредитування.

У випадку, якщо клієнт отримує кредит на кредит, він може бути повністю і організований, швидше за все, є більш ймовірним для закриття.

Пропозиція з виграбуванням

Ваша пропозиція – це перше враження, а на конкурентному ринку, необхідно виділитися, поки не захищаючи ваших інтересів. Тут є ключові елементи, які слід розглянути:

  • Захід грошей – як правило, 1–3% від вартості покупки. Пропонуючи більш високий депозит (наприклад, 5%) показує, що ви зобов'язані і готові покласти шкіру в гру. Однак обов'язково ви можете дозволити втратити цей депозит, якщо ви повинні повернутися без контингентності.
  • Escalation – автоматично збільшує пропозицію до максимальної кількості, якщо приймаються змагання. Це може тримати вас у грі без переадресації від старту. Визначте підсилення (наприклад, $1,000 або $5,000 над іншою пропозицією).
  • Примірне покриття розривів – погоджується на покриття будь-якої різниці, якщо майно оцінюває нижче ціни договору, до вказаної суми. Це потужно, оскільки низький рівень може вбити угоду, якщо покупець не може принести додаткові готівки.
  • Останній термін закриття – домовленість про часовий ряд продавця (необхідно, що потрібно швидко або захоче додаткове час знайти нове житло) може зробити вашу пропозицію більш привабливим.
  • Випробування певних контингенцій] – наприклад, відмова від перевірки контингентності (тільки доцільно, якщо ви досвідчені або будинку знаходяться в відмінному стані) або акрадального контингенту (якщо у вас є запаси готівки). Будьте обережні: відмова контингенту знімає вашу здатність назад без втрати ваших грошей.

У своїй роботі тісно з агентом, щоб зробити пропозицію, яка відповідає, але ще в межах вашої толерантності до ризику. На ринку, де список пропозицій отримує 10 або більше, список агент може запитати «найвищий і кращий» певним терміном. Ви маєте шаблон пропозиції та попередньо затверджені готові піти, дозволяє миттєво реагувати на.

Підготовка до інспекційних робіт та пропозицій

Навіть на конкурентному ринку, ви повинні все ще провести перевірку будинку - це те, що вам потрібно зробити це швидко. Запланувати перевірку протягом 2–3 днів прийому пропозицій. Використовуйте ліцензований інспектор, який афілійований з професійною організацією, як Американське товариство побутових інспекторів (ASHI)]. Розглянемо також спеціалізовані перевірки для шкідників, радон, або цвіль, якщо майно або регіон гарантує його.

Якщо перевірка виявить основні проблеми (загальні проблеми, покрівля або система HVAC, що знаходиться в кінці життя), ви обмежений час для переговорів ремонтів або кредитів. Багато покупців на конкурентних ринках опція «пас / гілка» перевіряються або «інформаційна тільки» перевірка, що означає, що вони не просять ремонтів для неповних елементів, але залишає за собою право піти, якщо є великий дефект. Такий підхід не дозволяє переселенцям, поки не захистить вашу безпеку.

Заявка на заставу від кредитора і визначає, чи варто будинок на суму кредиту. На конкурентному ринку ціни продажу часто перевищують оцінювані значення. За словами Freddie Mac закриває витрати на керівництво, ви можете захистити себе від запобіжного пункту зазору: погоджуючись на оплату певної суми над оцінювачою вартістю. Якщо ви не готові покрити зазор, підготовляйтеся до переговору або прогулятися - але зрозуміти, що продавці можуть не погодитися переговорити на гарячому ринку.

Побудова документів

Відправники вимагають довгого переліку документів. Зробивши їх заздалегідь, не допускає затримки. Використовуйте список перевірок з Національна асоціація рекламодавців як довідник, але підготовляйтеся до вимог кредиторів. Типові документи включають:

  • Останні 30 днів після оплати
  • В-2-ті роки та податкові декларації за останні два роки (всі сторінки)
  • Банківські заяви на всі рахунки (збір, економія, інвестиції) за останні 2–3 місяців
  • Подання будь-яких подарункових коштів, включаючи підписаний лист і документацію про можливість дарувальника дати
  • Копія ліцензії водія або паспорта
  • Сторінка страхування власника
  • Прийміть договір купівлі та вся дода
  • Розкриття фарби на основі свиней (для будинків, побудованих до 1978 року)
  • Заробіток або оплата за роботу, якщо ви змінилися вакансії нещодавно

Якщо ви не бажаєте, щоб отримати доступ до документів, ви можете негайно поділитися з вашими кредиторами або агентами. Якщо час короткий, миттєвий доступ до документів може бути погоджений день з процесу. Багато кредиторів, які зараз мають позичальникські портали, - завантажте документи, як тільки вони запитуються, навіть якщо ви думаєте, що вони можуть знадобитися пізніше.

Розуміння витрат на закриття

Закриття витрат зазвичай коливається від 2% до 5% вартості покупки. До них відносяться торгові збори (зазначення, обробка, андеррайтинг), страхування титулів, зарахування платежів, зарахування резервів на майнові податки та страхування гомелів, передплачений інтерес, і проровані майнові податки. Протягом трьох днів застосування, ваш кредитор повинен надати Loan Оцінити. Порівняйте його ретельно до фіналу Закриття розкриття ви отримуєте три ділові дні до закриття. Якщо будь-які номери істотно зміняться, запитайте, чому—зміни можуть вказувати на проблему з вашим кредитом.

Щоб бути повністю підготовленими, дротовим переказом або принести сертифіковану перевірку на точну суму, необхідну кількість. Багато компаній зажадають провідувати кошти на день перед закриттям. Перевірити інструкції з дроту безпосередньо з агентом закривання на телефоні (на вимогу довіреного номера, не одна з електронної пошти) для уникнення шахрайських шахраїв, які все частіше зустрічаються в операційних операціях з нерухомістю.

Фінал Прогулянка-Труб

Заключно прогулянку 24 години до закриття. Це ваш останній шанс перевірити стан майна. Перевірте це:

  • Всі узгоджені ремонти були завершені до вашого задоволення
  • Всі прилади та системи (HVAC, сантехніка, електрообладнання) функціонують в нормальному режимі
  • Не було нових пошкоджень, оскільки ваш останній візит (наприклад, витоки води, зламані вікна, пошкодження переміщення)
  • Будинок є значною мірою таким же станом, коли ви зробили пропозицію
  • Будь-яка особиста власність, що входить до договору (наприклад, пральня / DVD, віконні покриття, вбудовані стелажі) є ще присутнім
  • Всі речі, що були вилучені (без узгодження)

Якщо виникають питання, то виправте агента негайно. Ви можете запросити кредит від продавця, продовжити закриття або затримку до вирішення проблем. Однак на конкурентному ринку продавці можуть протистояти затримки. Приготувавши чітким переліком товарів, які необхідно звернутися до.

Зв'язок з агентом і кредитором

Протягом періоду попереднього запису, відповідь на кожен запит від вашого кредитора протягом годин, не днів. Єдиний пропущений електронний лист або затримковий документ може відштовхнути дату закриття назад. Сформуйте прямий зв'язок з вашим кредитним співробітником та агентом з нерухомості. Щотижневий контроль не забезпечує нічого падає через тріщини. На конкурентному ринку покупець, який спілкується швидше, часто закривається. Розглянемо створення спільного списку з агентом та кредитором для відстеження термінів та документів.

Загальні положення щодо запобігання конкурентного ринку

Уже в цьому випадку, коли вони не можуть бути відвертими. Тут часто виникають проблеми і як їх уникнути:

  • Недостатньо заробляти гроші: Пропозиція занадто мало може сигналізувати слабкі зобов'язання. Попередження, пропонуючи занадто багато без контингентних ризиків, що втратили великий депозит. Робота з агентом, щоб знайти баланс.
  • Останні зміни кредитних кредитів: Не відкривайте нові кредитні рахунки, ко-визначні кредити, або зробіть великі покупки (закінчення меблів) до після закриття. Кредит на решек кредит тільки перед фінансуванням.
  • Замовити заблокувати свій процентний курс: У середовищі підвищення частоти розблокування може збільшити щомісячний платіж несподівано. Заблокувати ваш курс, як тільки ви комфортно з умовами.
  • Невірно перевіряючи інструкції з дроту: Дріт шахрайство реальний. Завжди підтвердіть інструкції з дроту за допомогою перевіреного номера, не відповідаючи на електронну пошту. Шахмери часто перехоплюють листи від компаній-виробників назв.
  • Ignoring the title report: Запитайте переглянути попередній звіт заголовків рано. Подивіться на легкість, ліцензі або захоплення, які можуть вплинути на власність або майбутні плани.

За допомогою антатичного запису цих підводних каменів ви можете зіткнутися з ними, перш ніж вони стають проблемами.

День закриття: Що потрібно

Закриття зазвичай відбувається в офісі компанії або офісі компанії escrow агента. Ви будете підписувати численні документи, включаючи промісну замітку, винесені довіри, розкриття, а також афідавіт заголовку. Весь процес може тривати 60 до 90 хвилин. Принесіть ваш ідентифікатор фото та копію закриття розкриття для посилання. Ви будете провідувати кошти (або надати сертифіковану перевірку) і сплачуєте будь-які видатні збори. Після підписання, назва компанії записує декодацію бухгалтера. Після запису підтверджено, ви отримаєте ключі, які-переважають той же день, але іноді наступного ранку.

У деяких конкурентних ринках, віддалені закривання або мобільні нотаріуса доступні для виявлення процесу, особливо якщо ви переміщаєте з держави. Задайте агента або закривши адвокат, якщо цей варіант доступний і якщо він може прискорити час.

Пост-закриття кроків

Ваші обов’язки не закінчуються при висиханні чорнила. Протягом декількох днів після закриття, вжити ці важливі кроки:

  • Підтвердити запис: Запитати вашу назву компанії або агента закриття, щоб підтвердити, що deed було записано з офісом облікового запису. Ви можете отримати записану копію поштою.
  • Складаємо утиліти та інтернет: Трансфер або встановити електрич, газ, вода, трави та інтернет-сервіс, щоб бути активним з дня. Багато провайдерів вимагають заздалегідь повідомлення.
  • Змінити блокування відразу: Для безпеки, під ключ або заміни всіх зовнішніх замків. Ви ніколи не знаєте, що можуть мати копії старих ключів.
  • Оновлення страхування гомевласника: Переконайтеся, що ваша політика відображає правильне покриття та деталі нерухомості з дня. Повідомте про те, що страховий агент дати закриття.
  • Файл для звільнення батьків: Якщо ваш стан пропонує звільнення від майора, подав документообігу, щоб отримати податкову ломку.
  • Сторожні документи зачиняють безпечно: Тримайте всі підписані документи, особливо вилучені, закриття розкриття, і промісорна замітка, в безпечному (небезпечному) місці. Вам буде потрібно їх для майбутнього рефінансування, податкові цілі, або перепродажу.

Висновок

Підготовка до закриття на конкурентному ринку нерухомості полягає в тому, що діє з швидкістю, точність та організацією. З моменту, коли ви вирішили купити, кожен крок - затративши заздалегідь, проводимо міцну пропозицію з добре продуманими контингенціями, забезпечивши ваші документи, і перебування в тісному контакті з командою - будує імпульс до успішної близькості. Розуміння прискореного часу, антасифікація поширених шортів, як запобіжні зазори і жорсткі вікна перевірки, і уникнути дорогих помилок, ви можете орієнтуватися на спеку конкуренції без шкоди вашого депозиту або вашого миру розуму. Stay організовано, залишаючись гнучкими ключами, щоб триматися в команді гнучкі зусилля, триматися в собі впевненість, триматися в собі, триматися в собі довіру і тримати нові зусилля, довіра довіра довіра, довіра, триматися в собі довіру, довіра, до себе.