Як нагадати про права власності при купівлі земельної ділянки

Повне керівництво з правами власності при купівлі земельної ділянки

Купівля сільської землі є значним фінансовим та особистим зобов'язанням. Незалежно від того, чи ви домовляєтеся від роботи ферми, відступ у вихідні або довгострокові інвестиції, процес передбачає набагато більше, ніж пошук правильного місця та нетримання ціни. Права власності в сільських районах часто шаруються, фрагментовані та регулюються історичними угодами, місцевими митними та державними законами. Ясно розуміння цих прав є важливим для уникнення дорогих спорів і забезпечення того, що ваша власність є безпечним. Цей посібник пролягає через критичні питання прав власності, які ви повинні орієнтуватися, пропонуючи практичні кроки для захисту ваших інтересів.

Розуміння основних компонентів прав на нерухоме майно

Права на майно не є єдиною, монолітною концепцією. Коли ви купуєте сільську землю, ви отримуєте купу прав, деякі з яких можуть бути відокремлені або обмежені попередніми власниками, державними регламентами або природними умовами. Знаючи те, що входить в цей пакет — і що не є основою успішної покупки.

Проста Власність

Найповніший вид власності є платним простим. Це дає вам повну контроль над поверхнею землі, будь-які структури на ньому, і право продати, орендувати або оплатити майно. Однак навіть плата проста у власності в сільських районах є рідко абсолютним. Це майже завжди піддається державним поліцейським повноваженням (зонування, правила навколишнього середовища) і існуючим охопленням (запобіжники, ковенанти). Завжди підтверджує, що продавець пропонує плату простий заголовок, оскільки деякі сільські властивості можуть бути продані з життєвими нерухомостями або іншими обмеженими інтересами.

Угода про правовіддачу та правовідносин

У найбільш поширених джерелах спорів щодо майнових прав у сільських землях. У випадку, якщо у вас є можливість використовувати частину вашої землі для конкретного призначення. До таких умов відносяться:

Дозволяє зусиль: Дозволяє сусідам або комунальним компаніям перехрестити свою землю, щоб досягти своєї нерухомості або інфраструктури.
Безпека: Отримання електро, газ, води або телекомунікаційних компаній, права на встановлення та обслуговування ліній.
Збереження простотів: Волонтерично обмежує розвиток або землекористування для збереження природних ресурсів. Вони збігаються з землею та зв'язаними майбутніми власниками.
Прекриптові зручності: Виникнення з багаторічного використання без дозволу власника. Якщо сусід використовувався дорогу по всій землі для статуарного періоду (понад 10–20 років), вони можуть отримати правовий право продовжити це.

Перед придбанням необхідно визначити всі існуючі зручності. Пошук заголовків та опитування виявить записані зручності, але прекриптові або неспроможні зручності можуть знадобитися більше розслідування, таких як інтерв'ю сусідів або перевірка історичних записів. Навіть нездійснене полегшення може створити правовий вплив.

Мінеральні, нафтопродукти та газові права

У багатьох сільських областях мінеральні права сильно спрацьовуються з поверхневої власності. Це означає, що ви можете мати землю вище землі, але не мають права на нафту, газ, вугілля або інші мінерали, які підлягають ньому. Власник цих мінеральних прав (попереднього власника, корпорації або держпідприємства) може ввести свою власність для вивчення та вилучення ресурсів, потенційно пошкодити використання поверхні. Ви завжди повинні переконатися, чи є мінеральні права в продажу. Якщо вони не, розуміють сферу прав доступу мінерального власника. Деякі держави вимагають, що власники мінеральних ресурсів викликають якомога більше шкоди, але інші надають широкий широт. Консультувати місцевий адвокат, який розуміє правила державного майна.

Права на воду та доступ до ріпаріанської води

Права на воду в сільських районах регулюються складними, регіонально-специфічними доктринами. У східних Сполучених Штатах, riparian права зазвичай застосовуються: власники землі, що прибувають природний водний шлях мають право на розумне використання води, але вони не можуть необґрунтовано заважати власникам потоку. У західних штатах, перед затвердженням систем переважають: права води виділені на основі старшості використання, не землевласника. Якщо планується переірвати, запаси, або відволікати потік, необхідно отримати або перевірити існуючі водні права. Навіть невеликий струмок може бути підпорядкований державним дозволом. Недотримання прав на воду може бути сільськогосподарським господарством або сільським органом.

Права надр: печери, геотермальні та вуглецеве зберігання

Уроки поширені, але важливіше є права на печери, геотермічні ресурси і підземне зберігання (наприклад, для вуглекислого газу або природного газу). Деякі держави лікують ці як частину мінеральних прав, інші як окремі майнові інтереси. Якщо сільська земля знаходиться в карстовій області або поблизу активних геотермічних полів, досліджують ці права перед закриттям.

Покроки захисту прав на нерухоме майно

З метою забезпечення безпеки земельних відносин, які є найбільшою перевагою для забезпечення прав на майно. Ці кроки повинні бути нематеріальними для будь-якого сільського покупця.

Проведення комплексного пошуку та забезпечення безвідмовної страховки

Пошук заголовків перевіряє публічні записи для перевірки ланцюжка володіння та виявлення будь-яких зв’язків, суджень, полегшень або інших обтяжень. Для сільської землі пошук повинен повернутися не менше 50 до 60 років тому, що старі зручності або правопорушення можуть не з'явитися в останніх пальцем. Безпосередній страх захищає вас від дефектів, які пошук може пропустити, наприклад, ковані документи, невідомі спадкоємці або кларіальні помилки. Стандартні політики охоплюють інтерес кредитора, але ви повинні придбати політику власника. Для сільських властивостей розглядають розширене покриття, яке включає в себе «офф» ризики, такі як прекриптовані зручності або обмежені дискри.

Привітний професійний оглядач

Обмежене опитування є більш важливим у сільських районах, ніж у підпорядках заміського. Бунтарі можуть бути позначені кам'яними стінами, старі огорожі, або незгодні природні функції, які зміщені протягом часу. Ліцензований опитувальник розташує точний кути і лінії, виявить будь-які загарбники (сусідська кришка або привода на вашу землю, наприклад), а також прапорець потенційні крайові спори. Дослідження також повинна знаходитися поліпшення таких як будівлі, приводи, і добре відносно лінії закріплення і зручності. Якщо майно прилягає громадській землі (як національний ліс), опитування повинно підтвердити, що не перекриття претензій існують.

Огляд Зонування та регулювання земельних відносин

Сільське господарство не означає нерегулювати. Більшість підрахунків і багато містян мають зонування абоденції, які регулюють мінімальні розміри лотів, будівельні замки, дозволені використання, і види споруд дозволені. Деякі сільські ділянки розташовані виключно для сільськогосподарського або лісового використання, які можуть обмежити вашу здатність будувати резиденцію, відкрити бізнес або субдивіст. Крім того, дивляться на на перекриття райони, які оберігають підземні води, мальовничі краєвиди або дикий звичок. Зв'язатися з місцевим відділом планування для отримання зонування визначення лист, і перевірити будь-які зміни, які можуть вплинути на ваші плани.

Інвестигати обмеження навколишнього середовища та захист

Федеральні та державні екологічні закони можуть накладати значні навантаження на сільські землевласники. Закон Чистої води може вимагати дозвіл на будь-яку активність, яка порушує вологі ділянки або струмки. Закон про занебезпечені види може обмежити використання земель, якщо види присутні. Деякі держави мають правила управління інвазивними видами, призначені опіки, або пестицидне використання. Оцінка фазового середовища є мудрими інвестиціями, особливо якщо земля раніше була використана для землеробства, заготівлі або видобутку. Визначено потенційне забруднення (старі паливні резервуари, пестицидні шви, скидки) і може бути використаний для здійснення переговорів про чистоту обов'язків.

Перевірити права доступу та угоди про надання послуг з технічного обслуговування доріг

Сільські властивості часто спираються на приватні дороги, приводні шляхи, або простоті по сусідній землі для доступу. Вирішуйте, що право на в'їзд і виїзд вашої нерухомості існує, і це досить широкий для вашого призначеного використання (наприклад, велика сільська техніка, важкі вантажні автомобілі або аварійні транспортні засоби). Якщо дорога загальна, перевірте будь-яку угоду про утримання доріг (RMA), яка замовляється від розподілу вартості, ремонту і снігу. Без чіткого договору спори можуть виникати швидко. Якщо майно підірвав, можна буде обговорити нову легкість або звернутися до статутного права через судні суди — процес, який може бути економічно нездатним і невизначеним.

Перевірка на отримання дозволів та контрактів

Ферма орендарів, оренди полювання, лісоматеріали, оренди вітрової енергії, або оренда клітинної вежі може бути вже на місці. Ці угоди можуть зв'язати вас як новий власник, і деякі можуть продовжити протягом багатьох років. Запитайте продавця, щоб розкрити всі письмові та усні угоди. Перевірте кожен з них ретельно: оренда може надати більш ніж десятикласні ексклюзивні мисливські права, або оренда вітру може обмежити вашу здатність побудувати високі структури. Вирішіть, чи хочете ви віддати перевагу тим контрактам або обговорити припинення перед закриттям.

Загальні права власності Питпади у сільських землях

Навіть при ретельному підготуванні, певні питання часто зловживають з опікунів. Розуміння цих поширених підводних каменів може допомогти вам запитати правильні питання.

Сусіди з сусідами

За межі уралів часто незнімаються. Старі огорожі можуть не дотримуватися правових ліній, а довгострокове використання може створювати несприятливі вимоги володіння. Сусід, який витримував паркан за межі істинної межі протягом багатьох років, може мати можливість вимагати цього краю. У деяких штатах опитування вимагається законом перед передачею, щоб уникнути подібних спорів. Незалежно від того, що поточне опитування та відкрити зв'язок з сусідами може запобігти майбутнім конфліктам. Розглянемо ходьба з обмеженим спостерігачем та сусідом, щоб підтвердити угоду.

Незареєстровані або прекриптові зразки

Незареєстрований прекриптовий стан може виникати коли хтось (сусід, утиліта, рекреаційний користувач) використовує шлях по всій землі відкрито, безперервно і без дозволу на статуарний період. Це використання може стати правою, навіть якщо він не задокументований в будь-якому виді. Покупці можуть захистити себе шляхом отримання титульного страхування, який охоплює прекриптові зручності, шляхом огляду майна для очевидних шляхів перетину, і за допомогою запитань сусідів про історичне використання.

Важкі мінеральні права зловживання поверхневим пошкодженням

У штатах, як Техас, Монтана, і Пенсільванія, мінеральні права часто відокремлені від поверхневих прав. Новий власник не може контролювати видобуток, буріння або гідравлічну реактивну активність на їх землі. Мінеральний власник може будувати дороги, колодки, трубопроводи, і власник поверхні зазвичай не відмовляються. Перед покупкою, визначають статус мінеральних прав. Якщо вони сильно, запитайте про діючі договори і ймовірність майбутнього дослідження. Деякі держави (подібні Колорадо) мають закони, які вимагають відшкодування за пошкодження поверхні, але це не універсальне.

Обмеженнях, які запускаються з земельною ділянками

У структурних підрозділах або колишніх ранчоетах можуть бути виявлені обмеження, які можна обмежити. Приклади включають заборони на перевезення контейнерів, тваринництва, комерційну діяльність або певні зовнішні кольори. Конвенанти можуть бути використані іншими гомеленами або гометерами. Завжди запитайте копію будь-якої декларації труси, умови та обмеження (CC&Rs) і уважно прочитайте їх. Вони можуть бути записані в офісі графі Клерка і не завжди забезпечені продавцем добровільно.

Додаткові правові та практичні питання

Право на захист ферми

Багато штатів мають закони «Право на ферму», які оберігають встановлені сільськогосподарські операції від правочинів на проживання. Якщо ви переїжджаєте в сільську область, очікуєте шум, запахи, пил і повільне придбання сільськогосподарської техніки з сусідніх ферм. Ці закони можуть знеболювати існуючі господарські операції з нових житлових скарг, тому важливо розуміти охорони на місці. Попередження, якщо ви плануєте ферми, переконайтеся, що майно сам кваліфікує для таких захисту, особливо щодо операцій тварин і обприскування.

Ризики для вилучення та виведення коштів

Рівний край іноді розрахований на публічні проекти, такі як трубопроводи, лінії живлення, автомагістралі або сонячні ферми. Якщо суб’єкт господарювання або приватна компанія з еміентним органом домену хоче придбати стан або ім'я плати на вашу землю, ви маєте право на відшкодування, але ви не можете легко зупинити проект. Перевірте, чи запропоновані будь-які такі проекти в області. У локальному відділі планування або комунальній комісії можуть мати інформацію про плани загину інфраструктури.

Питання та перспективи планування нерухомості

Якщо ви плануєте провести майно протягом десятиліть або пройти його спадкоємцям, розгляньте, як закони про майнові права впливають на планування нерухомості. У деяких штатах, що спільна сільська земля може бути підпорядкована перегородкам, які хочуть продати. Створення довіри або ТОВ, щоб тримати звання може забезпечити гнучкість і уникнути проблемних спорів. Також, зрозуміти, що заважені мінеральні права можуть переходити на різні спадкоємці, додатково компліментувати власність.

Робота з професіоналами

З огляду на складність прав на сільську власність, спираючись виключно на розкриття продавця не вистачає. Сприяє команді експертів перед створенням пропозиції.

Послуги нерухомості] з досвідом роботи в сільських або сільськогосподарських операціях. Вони можуть переглядати звіти про заголовок, проектні зручності та поради щодо законодавства державної специфіки.

Ліцензований екзаменатор, який знає локальну пам'ятку та граничну практику.

Title агент, який може забезпечити правову політику власника з відповідними кінцевими досягненнями (наприклад, доступ, зонування, мінеральні права).

Ентервіональний консультант, якщо є підстави для підозри у забрудненні або зволоженні проблеми.

Спеціаліст з прав води] в штатах, де доступ води невірний.

Професійні збори можуть здаватися як додатковий рахунок, але вони набагато менше, ніж вартість висвітлення граничного або простого спору.

Due Diligence Checklist для сільських покупців

Використовуйте цей контрольний список як практичний посібник протягом терміну перевірки:

Отримайте сертифікований пошук заголовків та ознайомтеся з вашим адвокатом.

Замовити граничне опитування та сертифікат про розташування місця.

Запитати копії всіх записаних повідомлень, ковентів, орендних платежів.

Перевірити районування та землекористування.

Закони про державні права та внесення будь-яких дозвільних документів, необхідних для здійснення будь-яких дозвільних документів.

Визначте статус мінеральних, нафтових, газових та геотермальних прав.

Перевірити права доступу та переглядати будь-яку угоду про обслуговування доріг.

Проведення оцінки екологічної ділянки фази, що відповідають вимогам.

Поговоріть з сусідами про історичне використання та потенційні спори.

Огляд Право на ферму або інші сільськогосподарські охорони в зоні.

Перевірити для закінчення проектів емінесентного домену або великої інфраструктури.

Підтвердіть, що страхування заголовків є прекриптованими проблемами та обмеженими питаннями.

Висновок

Навігація майнових прав при купівлі сільської землі вимагає методичної підходу. Просте володіння є рідкісною в чистому вигляді, ви, ймовірно, успадкування веб-простір, мінеральних прав, водних дозволів та нормативних обмежень. Ключове за захищену покупку здійснюється ретельне аудит за допомогою кваліфікованих фахівців. Приймайте час, щоб зрозуміти, які права ви фактично еквайринг і які обмеження застосовуються. З обережним плануванням ви можете уникнути дорогих юридичних битв і насолоджуватися повними перевагами сільської власності. Для подальшої інформації, проконсультуйте ресурси з [[FLT4]USDA, американські асоціації[F3[F[F[F[F][F