Унікальна анатомія нового будівництва

Збираючи новий будинок будівництва є віхтон, який поєднує в собі трилерове місце з складністю високоструктурованої угоди. На відміну від будинків, де процес закриття досить стандартизований, нові закривання закриває додаткові шари: етапи будівництва, будівельні та спеціальні контракти, а також часовий ряд, який може перенести несподівано. Будівельник виступає як розробника, так і продавець, що означає їх своєчасність, протоколи перевірки, і гарантійні положення регулюють багато процесу. Ви, ймовірно, будете мати фіксовану дату закриття, яка навіски на завершення будівництва, але ця дата може змінитися через погоду, постачання ланцюгових питань, або трудові очікування. Розуміння цих відмінностей, що дозволяє підготувати реалістичний договір, що ви дійсно

Контингент-Спеціальні контракти та контингенти

Угода про покупку з конструктором зазвичай більш детальна та більша вага в вигідній мірі, ніж стандартний договір про продаж. Вона буде окреслювати не тільки вартість та вибір дизайну, але й зобов'язання будівельника щодо завершення, гарантій та вирішення спорів. Зверніть увагу на:

  • Використання графіки дати – Багато будівельних контрактів дозволяють затримкам без штрафу, іноді до 30–60 днів за початковою датою. Однак деякі контракти накладають пункт «часу сутності», який може окріпити вас, якщо ви не готові закрити в межах встановленого вікна після завершення. Читати силу великогабаритний пункт уважно зрозуміти, як погода, трудові удари або недоліки матеріалу впливають на терміни.
  • Видалення контингентності] – Ви можете втратити гроші, якщо ви не можете закривати час, навіть якщо будівельник зумовив затримку. Деякі будівельники пропонують "попередню гарантію", яка захищає ваші гроші, якщо затримка поширюється за певним порогом, але це варіюється в державі і генераторній політиці.
  • Змінити замовлення] – Будь-яка модифікація після підписання договору може вплинути на ціноутворення та часовий термін. Зміни замовлень повинні бути письмовими та підписаними сторонами. Незатверджені дієслові зміни не є обов’язковими, тому завжди слідувати за запитом через електронну пошту або офіційну документацію.
  • Гарантії умов] – Нові будинки приходять з гарантією будівельника (понад один рік для роботи, два для основних систем, десять для структурних), але процес покриття і позову варіюватися. Деякі будівельники використовують сторонні гарантійні програми, які вимагають арбітражу, обмежуючи свою здатність замішувати для дефектів. Огляд гарантійного документа перед підписанням договору, не закриваючи.

До того ж, як правило, відносяться ескалаційні пункти, арбітражні угоди, і відмова від судової практики. У розпорядженні адвоката нерухомості розглядають договір перед вивіскою. Кілька сотень доларів, які ви витрачаєте на юридичний огляд, можуть запобігти більш дорогим спорах пізніше.

Покроковий посібник з успішного будівництва нового проекту

1. Майстер-класи

Термін закривання не встановлюється в камені до моменту видачі сертифікату про закупівлі. Робота тісно з конструктором, щоб зрозуміти їх розклад. Зазвичай, у вас буде «закриття вікна» від 30 до 45 днів після завершення будівництва. У цей період необхідно закріпити остаточне затвердження кредиту, завершити перевірки та підготуватися до закриття. Створіть контрольний список, який включає:

  • Закінчіть свою іпотечну зобов'язання (понад 45-60 днів до дати очікуваного закриття). Ваш співробітник повинен надати умовне узгодження, яке скасовує всі інші умови. Сприяє тим, що умови, якнайшвидше, рано.
  • Наказуйте домашній оферти (часто, необхідні для нових будівель). Нові будівельні оцінки використовують "конкурентоспроможний підхід" крім зіставних продажів, які можуть призвести до оціночних проміжків, якщо будинок не завадить оцінювати за ціною покупки. Витримайте свої варіанти, якщо оціночний приїжджає в низьку: переговори з будівельником, збільшити свій пуховий платіж або спори оціночним.
  • Заключно і заключно прогулянку 5–7 днів до закриття. Це не присудний візит, – це ваша остання можливість виявлення проблем перед власними силами.
  • Огляд та реєстрація заселення (закриття розкриття) принаймні три дні до закриття правил TRID. Правило триденного дає вам час на зловживання похибками або несподіваними комісіями.
  • Підтвердіть роботу заголовків. Забезпечити відсутність ліцензій, полегшень, або заохочень, які можуть вплинути на вашу власність. Назва компанії видає право на страхування, але слід переглянути попередній заголовок.

Створіть свій майстер-годинник з вертикалями та поділіть його своїм конструктором, кредитором та агентом з нерухомості. Загальний календар зменшує незгоду та зберігає всі облікові дані.

2. Забезпечити вашу обробку даних

Багато будівельників мають перевагу лендери, які пропонують стимули, такі як купівля або закриття грошей. Хоча це може бути привабливим, ви не зобов'язані використовувати їх. Порівняйте кредитні оцінки від принаймні двох кредиторів, і забезпечити ваш кредитор розуміє нові будівельні пропозиції - це може бути більш складним, тому що є кілька можливих недавніх продажів. Заблокувати ваш курс після вашого будинку проходить "блакитний дьог" етап (коли дах знаходиться на даху), тому ви не втратите свій курс, якщо закриття ковзає. 60-денний курс блокування з опушкою забезпечує захист, якщо ставки попадають перед закриттям.

Якщо ви використовуєте кращий забудовника, запитайте на письмовий список стимулів і підтверджуєте, що іпотечні умови є конкурентними. Деякі будівельники краватки стимулюють використовувати їх кредитора, але заощадження повинні бути зважені проти потенційно більших процентних ставок або зборів. Бюро споживчих фінансів пропонує корисний /> />Отримання списку перевірок , який охоплює кроки фінансування.

Ще одним критичним фактором факторингу є використання нових кредитних карток, які кооперують кредити, або за рахунок здійснення великих грошових депозитів протягом періоду будівництва. Ліцензі перетворять свій фінансовий статус безпосередньо перед закриттям, і будь-які зміни можуть порушувати вашу кредитну затвердження.

3. Критичний підсумковий прогулянку-Through

Ваш остаточний покроковий прохід - це ваш останній шанс на зловживання проблем перед тим, як ви власноруч. Він не простий "лок навколо". Принесіть копію вашого контракту, ваш вибір аркуша, а також камеру (або телефон). Використовуйте ]Consumer Financial Protection Bureau's checklist] для нових будинків. Перевірте:

  • Всі прилади, світильники та обробка відповідають вашим вибором. Перевірте цифри моделі, кольори фарби, підлогові матеріали, обробка шафи та візерунки стільниці. Будівельники іноді замінюють матеріали без повідомлення; це час об'єкта.
  • Не видимі дефекти в фарбі, підлогах, шафах або стільницях. Виконайте руку уздовж стільниці швів, відкриті ящики і шафи, і перевірте черепицю для тріщин або зазорів.
  • Розмивка, електрика, і HVAC системи працюють правильно (повернення на кожен кран, почистити кожен туалет, відкрити кожен вікно, перевірити кожен вимикач і вихід). Доведіть телефонний зарядний пристрій, щоб підтвердити роботи точок. Запустіть кондиціонер і нагрівач, щоб забезпечити систему належним чином відповідає.
  • Витончений і дренажний є достатнім (вода повинна відтікати від фундаменту). Перевірте будь-який басейн біля плити або підвалу стін.
  • Windows і двері відкриті, закриті і ущільнюються належним чином. Перевірте протікання повітря навколо віконних рам, і забезпечити екрани встановлюються правильно.
  • Перевірити, що всі функції безпеки присутні: детектори диму, детектори вуглекислого газу, випуски GFCI в вологих ділянках, а також ручні матеріали на сходи.

Документ будь-яких недоліків з фотографіями та письмовим переліком пучок. Будівельник повинен впорядкувати час для ремонту -before або після закривання, але не від'єднатися до проходу до тих пір, поки ви задоволені станом будинку. Якщо список пучок довгий, розгляньте найпрофесійні побутові інспектори для проведення окремої нової перевірки будівництва перед завершенням проходу. Багато інспектори пропонують нові пакети перевірки будівництва, які коштують $ 400-$800 і можуть виявити проблеми, які ви можете пропустити.

4. Витримати ваші витрати на закриття

Нові закривки будівництва прибувають з типовими витратами—походженням на лоан, страхуванням титулів, зарахуванням ескорту — зарахуванням наплюсників, які ви не можете очікувати. До складу використовуються:

  • Будівельний переказ або дедований платіж за підготовку] – Часті сотні доларів. Це може бути незгодні, особливо якщо ви використовуєте кращий лідирувач або титул компанії.
  • Асоціація (HOA) перерахування коштів – Якщо громада має HOA, очікується, що вартість внеску капіталу, перерахування зборів, можливо, проровані частини річних дуань.
  • Покладні комісії впливу – Плати для школи, дороги, або поліпшення утиліти, що місто або підрахунок витрат на час сертифікату про проживання. Ці різні відмінності широко місцезнаходженням; запитати оцінку в письмовій формі.
  • Проверти податки – Може бути проровані по-різному, ніж в рекламі. Нові будівельні податки часто базуються на земельній ціні, доки не буде завершено кількість активів після завершення будинку. Це може призвести до скорочення податкових висхідних випадків пізніше. Запитайте на податкову оцінку, яка відображає повну вартість будинку.
  • Title Insurance premiums – будівельники іноді вимагають політики власника, але можуть мати кращий провайдер. Порівняйте ціни між постачальниками; витрати на страхування заголовків регулюються в деяких штатах, але незгодні в інших країнах.

Поставте свій конструктор для "Оцінювання витрат" принаймні два тижні до закриття. Порівняйте його з вашим кредитним рахунком від кредитора. Якщо ви бачите комісії, які ви не визнаєте, попросіть будівельника або титульного підприємства, щоб пояснити кожен елемент лінії. Для отримання більш докладнішої інформації про загальні збори див. посібник .

5. Завершення офіційних заходів

Нарада закриття (часто називається «поселення») зазвичай відбувається на заголовку компанії або офісу адвоката. Ви підберете стеку документів, включаючи іпотечну замітку, яка була відхилена від довіри та закриття розкриття. Для нового будівництва також може знадобитися підписка будівельників-специфічних відмов і підтвердити прийняття будинку. Обов'язково:

  • Принесіть сертифіковані чеки або дротові кошти для оплати та закриття витрат (підтвердіть точний розмір 24 години до). Розірвання дроту є серйозною ризиком; перевірте інструкції з підключення за допомогою телефону, який ви знаєте, законний, не один, що надається електронною поштою.
  • Переглянути останнє повідомлення про остаточне врегулювання будь-яких змін з оцінки. Порівняйте елементи лінії з вашим рахунком на кредит; будь-яке збільшення комісій за понад 10% повинно бути пояснено в письмовій формі.
  • Запитайте про будь-які обов’язки післяопераційних робіт, такі як гарантійні вимоги або реєстрація HOA. Отримайте контактну інформацію для гарантійного відділу будівельників, дошки HOA та компанії з управління майном.
  • Підтвердити будівельника подали всі необхідні дозволи і що свідоцтво про зайнятість було видано. Без дійсної СО будинок може бути не правомо звичаєм, а кредитор не може фінансувати кредит.

Після підписання ви отримаєте пакет закриття, що містить копії всіх документів, вилучених та вашої політики страхування заголовків. Тримайте ці в захищеному місці; Вам буде потрібно їх для податкових записів, гарантійних претензій та майбутнього продажу будинку.

Загальні Питви та Як уникнути

Заставки в будівельній угоді

Поставка ланцюгових порушень і трудових скорочень є загальним. Ваш будівельник може відштовхувати дату закриття кілька разів. Щоб захистити себе, не допускати внесення ненадійних планів (наприклад, бронювання або припинення оренди) до тих пір, поки ви не маєте підтвердженої дати закриття з вашим титулом компанії. Побудувати 30-денний буфер у вашому житловому переході. Якщо ви продаєте свій поточний будинок, розгляньте договір оренди або тимчасове розташування житла, щоб уникнути бути бездомним, якщо закриття ковзає.

Якщо будівельник затримує закриття за договором, перевірте договір на засоби правового захисту. Деякі контракти дають право скасувати та отримувати повне повернення коштів, якщо затримка перевищує певний період (понад 90 днів). Інші дозволяють Вам вимагати відшкодування "перекопченої" за кожен день будівельника пропускає термін. Підтримувати ваші права перед тим, як їх застосовувати.

Останнім часом кредитні питання

Якщо затримки будівельників, ваш замок швидкості може закінчитися. Багато будівельників розширять блокування швидкості без вартості, якщо затримка є їх несправністю, але отримайте це в письмовій формі. Якщо ви повинні платити за розширення, вартість зазвичай становить 0,25% до 0,5% від суми кредиту. Якщо ваші фінансові зміни ситуації (облігація кредитного рахунку, зміна робочих місць), ви можете втратити фінансування. Уникайте застосування для нового кредиту або внесення великих покупок під час будівництва. Навіть новий запит на кредитних карток 30 днів до закриття може зменшити свій рахунок досить, щоб вплинути на ваш рівень.

Ще один поширений номер: запобіжні зазори. Якщо будинок зараховує менше, ніж ціна договору, кредитор не буде кредитувати більше, ніж завірене значення. Ви можете вести переговори з будівельником, щоб знизити ціну, сплатити різницю з кишені, або викликати акразизацію з додатковими порівняними продажами. Консистенція для загарбувальних проміжок у вашому контракті забезпечує чіткий шлях вперед.

Неповторні пункти для отримання поштових повідомлень

Будівельники іноді rush для закриття до кожного пункту на своєму етапі фіксуються. Не існує недоліку є тяжким (без використання системи HVAC, витік покрівлі), ви можете закрити письмовою угодою, що будівельник буде завершити ремонт протягом встановленого часу - від 30 днів. Отримайте цю угоду підписано і неаратовано, якщо це можливо. HUD New Home Гарантія керівництво забезпечує додатковий контекст на будівельні зобов'язання після закриття.

Знімок всіх недоліків ретельно. Візьміть чіткі фотографії з печаткою часу, описайте кожен номер в письмовій формі і зберігайте колоду всіх повідомлень з будівельником про ремонт. Якщо будівельник не вдається завершити узгоджену роботу, ви можете мати правовий рекурс, але вам потрібно докази, щоб підтримати вашу претензію.

Конструкторський прохід -Трубний тиск

Будівельники можуть спробувати кидати вам через кінцевий прохід, похибки або перспективні виправити їх пізніше, не кажучи вже про що-небудь писати. Не дозволяйте їм поспішати. Візьміть стільки часу, скільки вам потрібно. Якщо можливо, принесіть третій особі - друг, сімейний учасник або агент з нерухомості - хто може допомогти вам залишитися зосередженим і об'єктивним. Другий набір очей часто ловить речі, які ви пропустили.

Якщо конструктор наполягає на закриванні перед завершенням пункту зарахування, веде переговори про повернення. Розгортання є частиною ціни на купівлю (типово 1,5% до 2 разів розрахункова вартість ремонту) розміщеної в ескорт до завершення роботи. Це дає вам важіль забезпечити своєчасне завершення.

Пост-розкриття

Перехід на домашню Асоціацію

Якщо Ваш новий будинок знаходиться в громаді з HOA, будівельник контролює дошку до певного відсотка будинків продається. Дізнайтеся, коли перехід на управління будинком очікується, і бере участь на ранній стадії. Забули зустрічі HOA і ознайомтеся з регламентними документами, щоб ви зрозуміли ваші права і обов'язки щодо дуетів, архітектурних рекомендацій, і загального технічного обслуговування області.

Управління гарантією

Гарантія вашого будівельника є цінним активом. Зареєструвати його відразу після закриття і відмітити дати закінчення терміну дії на кожен період покриття. Повідомляти будь-які дефекти в письмовій формі, як тільки ви виявите їх, навіть якщо ви плануєте ремонтувати їх пізніше. Багато гарантій вимагають, що претензії будуть зроблені в період покриття, і затримки можуть недійсними прав. Національна асоціація будівельників будинків забезпечує ресурси на які типові гарантії кришки.

У перший рік зберігайте список питань, які вони виникають. Перевірте, що ставити тріщини, порушення дверей та продуктивність HVAC як зміни сезону. Визначте всі гарантійні вимоги до річниці закриття, оскільки багато гарантій вимагають претензій до роботи протягом 12 місяців.

Податкові наслідки

Нова конструкція пропонує потенційні податкові переваги. Ви можете вміти відключення балів, сплачених на Вашій іпотеці, а також пропорції майнових коштів при закритті може вплинути на ваші перше покоління. Консультація податкового фахівця про те, як впоратися з будь-якими місцевими ударними комісіями або спеціальними оцінками, які можуть бути дедуктивними як частина вашого бюджету.

Основні поради для створення гладдю нового будівництва

Підготовка та спілкування – це дві стовпи успішного закриття. Тримайте виділений бункер (цифровий або фізична) з кожним документом: контракт, зміни замовлень, оглядові звіти, листи з будівельником, а також листування кредиторів. Забули фінальну прохідку з перевіреною третьою особою— досвідченим будинком інспектором або агентом з нерухомості, який знає нове будівництво.

Згадайте, що ваш будівельник є бізнес-партнером в цій угоді. Побудуйте відносини з колегами рано, але не соромтеся відстоювати свої права. Якщо питання злипнуть, зверніться до адвоката з нерухомості, який спеціалізується на новому будівництві. Невеликі інвестиції в юридичні консультації можуть заощадити тисячі в майбутньому ремонт або спори.

Нарешті, взяйте глибокий дихання. Закриття на новому будинку будівництва є фінальним кроком довга подорожу — але з чіткою дорожню карту і ретельною увагою до кожного етапу можна прогулятися в новий будинок з впевненістю, знаючи, що кожна деталь була оброблена. Ключові слова знаходяться в руці, і будинок, що ви дивилися підйом від фундаменту, щоб закінчити, нарешті, ваші.