Table of Contents

Розуміння декількох пропозицій

На сьогоднішній день ринок конкурентної нерухомості, отримання декількох пропозицій на майно не є винятком — це все більш норми. Низький інвентар, історично низькі тарифи на іпотечні та перехідні демографічні дані покупця створили умови, де бажано часто приваблювати кілька серйозних покупців протягом перших днів перебування на ринку. Для продавців це представляє унікальну можливість, але також приносить складність. Мета не просто прийняти найвищу кількість, але для управління процесом стратегічно закрити з найкращим поєднанням ціни, умов і надійності.

Чому кілька пропозицій Happen

Кілька пропозицій, як правило, виникають при попиті на даній області або ціновому діапазоні. Добре цінується, добре оброблений будинок, який показує добре може генерувати конкуренцію серед покупців. Крім того, покупці часто сприймають змагання як сигнал цінності майна, який може посилити торги війни. Розуміння сил за кількома пропозиціями допомагає продавцям і їх агенти, які роблять процес, що максимізувати важіль при мінімізації ризику.

Психологія БІДИНГІВ

Ведення воєн може еліти емоційні реакції як від покупців, так і продавців. Для продавця, дивлячись кілька пропозицій може відчувати випереджання, але також підвищує ставки: як ви забираєте пропозицію, яка буде фактично закрита? Покупці можуть перебороти або відмовляти контингенти від страху втрати будинку. Продавець Савви зберігає емоції в перевірці і спирається на об'єктивні критерії для оцінки кожної пропозиції. Важливо лікувати кожну пропозицію як договірна обіцянка, яка повинна триматися через перевірки, оцінювання і фінансування.

Критичні чинники в оціночних пропозиціях

Не всі пропозиції створюються рівні. Висока ціна покупки може бути відхилена ризикованими умовами, які виставляють продаж за ризиком. Щоб зробити поінформоване рішення, продавці повинні шукати за межі верхнього рівня і вивчити кілька ключових компонентів кожної пропозиції. Систематична оцінка знижує шанс прийняти пропозицію, що пізніше падає через.

Ціна проти. Умови

Хоча ціна пропозиції є найбільш видимим показником, умови можуть бути однаково важливими. Всі ці пропозиції часто приходять з меншою контингенцією і більш швидким часом закриття, який може бути більш привабливим, ніж більш вигідна пропозиція, яка вимагає фінансування і великих перевірок. Попередження, фінансова пропозиція з великим скиданням платежів (наприклад, 20% або більше) і сильна передпосульова літера може бути майже як надійний як готівка. Нітка триває після закриття витрат, заголовок і будь-які концесійні запити повинні бути розраховані на кожну пропозицію.

Контингентності та їх вплив

Контингентузію є умови, які повинні бути задоволені продажем, щоб продовжити. Загальні умови включають:

  • Дослідницька контингентність: Дозволяє покупцям вести переговори ремонт або виходити, якщо виявлені питання.
  • Примірна контингентність: Дозволяє покупцям знімати, якщо будинок запроваджує нижче ціни пропозиції.
  • Фінансування контингентності: Gives Покупець строк для забезпечення іпотечного; якщо відмовлено, угода може бути скасована.
  • Продаж поточної контингентності будинку: Сприяє здатності покупця купувати для продажу нерухомості в першу чергу, це часто ризиковане для продавця.

Пропозиція з меншою контингенцією — або з валідованими контингентами — загалом сильніший. Однак продавець повинен бути обережним про прийняття повного відмову від перевірки без забезпечення покупцем, що виконав передпокою або зробивши їх Due diligence. Правові та етичні стандарти вимагають, що продавці розкривають відомі дефекти незалежно від контингентності.

Покупець опір фінансування

Не всі попередні затвердження є рівною. Покупець з попередньо затвердженим листом від місцевого кредитора з перевіреним рекордом треку, високим кредитним рахунком, і перевірені активи менш ймовірні зустрічаються з останніми хвилинами фінансових питань. Продавці повинні просити свого агента перевірити фінансові кваліфікації покупця, включаючи банківські заяви та працевлаштування, якщо це доречно. Пропозиція закріплюється іпотечним дозаровом, що включає в себе підзаписано зобов'язання (разом називається «о підписаною препровальним») здійснити найбільшу вагу.

Депозит готівкою

Найвищі депозити — це 100% вартості покупки — відмітивний сильний намір і забезпечити продавцю дією контингентності. При порівнянні з пропозиціями, замітка суми вкладу і чи буде вона буде проходити нейтральною третьою особою, наприклад, титульною компанією або ескортом.

Закриття часової гнучкості

Якщо продавець потребує швидкого закриття, інші вважають за краще часу, щоб знайти нове житло. Пропонує, що вирівняти з продавцем, віддали перевагу ходу або дозволити оренді (де продавець орендує будинок після закриття) може бути цінними нематеріальними перевагами. Розглянемо кожен клієнт запропонував час закривання і чи він містить ваші плани переміщення.

Стратегії для управління декількома пропозиціями

Для створення процесу, який сприяє сильному торгу, підтримує справедливість і захищає інтереси продавця. Нижче випробовані стратегії для обробки декількох варіантів.

Налаштування чіткої пропозиції

Один з найбільш ефективних тактики - це оголосити конкретний термін пропозиції, який можна замовити в день і час, наприклад, 5:00 PM у вівторок. Це дає всім зацікавленим покупцям можливість подати свої найкращі умови і запобігає переговорній переговорі. Термін також створює актуальність, принадний покупців, щоб швидко і презентувати конкурентні пропозиції. Забезпечити термін спілкується в списку зауваження і всім агентам, які показали майно.

Створення компарсонної матриці

Інструмент для візуального порівняння допомагає продавцям оцінити пропозиції по боці. Робота з агентом для розробки матриці, яка включає:

  • Ціна пропозиції та чистота
  • Відсоток платежів
  • Контингенції (інспекція, оцінка, фінансування, продаж будинку)
  • Присвоюється сума депозиту грошей
  • дата закриття
  • Відправка покупця та дозатверджуючий статус
  • Будь-який продавець концесії запитав (наприклад, допомога за замиканням, ремонт)
  • Загальний рейтинг міцності (низ, середній, високий)

Використання матриці дозволяє продавцю об'єктивно порівняти пропозиції і уникнути втоми прийняття рішень. Це також допомагає фільтрувати пропозиції, які добре виглядають на папері, але здійснюють високий ризик.

Конкурс з питань протидії торгівлі

У багатосторонньої ситуації продавець може вибрати для протидії топ-контракторам, а не приймати один зовнішній. Загальний підхід полягає в наданні «найкращого і кінцевого» запиту всім сторонам, надаючи їм одну кінцеву можливість покращити свої умови. Крім того, ви можете залучити в «круглий робін», де ви протите провідній пропозиції і дайте наступний-найкращий покупця шанс його збити. Однак це необхідно ретельно обробляти закони та етичні стандарти — агент може порадити на кращий спосіб для вашого ринку.

Ще одна техніка полягає в тому, щоб використовувати пункт проекції. Реквізія за замовчуванням автоматично збільшує пропозицію покупця певною кількістю (наприклад, $ 1000) над будь-яким конкурентоспроможним пропозицією, до максимальної ціни. Як продавець ви можете повідомити всіх покупців, які ви приймаєте пропозиції або без зарахування речень, і ви оцінюєте їх відповідно. Це може приводити ціну вгору без необхідності кількох раундів переговорів.

Прозоро з покупцем агентів

Займаючи комунікацію є запорукою збереження процесу на трекі. Ваш агент повинен повідомити всіх сторін, які отримали декілька пропозицій (без виявлення конкретних деталей) і що термін є в місці. Після закінчення терміну, необхідно підготуватися до відповіді оперативно. Покупці, які відчувають ігнорування, можуть відкликати свої пропозиції. Прозорість будує довіру і заохочує покупців, щоб виставити сильні умови.

Заборонені та фіксуючі засоби

Ескаляції можуть бути потужними, але повинні бути ретельно оброблятися. Продавець повинен уточнювати у договорі, як конкуруючі пропозиції будуть перевірені. Зазвичай агент покупця забезпечує копію конкурентної пропозиції (з назвами покупця, що виявляються) для запуску ескалації. Продавці повинні підтвердити, що розмір ескаляції є розумним -до великого зростання може відлякати інших покупців, а занадто малим може не забезпечити найвищу ціну. Деякі держави мають специфічні правила щодо ескалації, проконсультувати ваш адвокат нерухомості.

Юридичні та етичні висновки

Управління декількома пропозиціями вимагає суворого дотримання законів про нерухомість та етичних інструкцій. Недотримання цього може призвести до відповідальності, штрафів або втрати продажу. Продавці повинні спиратися на агента та адвоката, щоб навігувати ці побоювання.

Вимоги до оформлення

Продавці, як правило, повинні розкривати матеріальні дефекти про майно, незалежно від того, чи покупець відмовився від перевірки. У багатосторонньому ситуації, будьте обережні, щоб не розголошувати вміст однієї пропозиції іншому покупцеві без дозволу. Зробити це може бути видане як взаємопов'язання з відносинами з агентами покупця або порушенням конфіденційності. Завжди слідувати вказівкам агента з цих питань.

Уникнення дискримінації

Всі пропозиції повинні оцінювати на об'єктивних, недискримінаційних критеріямах. Це незаконно на користь або відхилити пропозицію на основі походу покупця, кольору, релігії, сексу, національного походження, слабкого статусу або інвалідності (Фінансовий орган житла). Продавці не можуть запитати про захисні характеристики покупця, ані їх слід враховувати. Найкраща практика полягає в тому, щоб оцінити пропозиції виключно на фінансових умовах, контингентності та здатності закрити.

Робота з адвокатом нерухомості

Якщо декілька пропозицій стають змістовними або залучаються унікальні умови, проконсультують адвоката з нерухомості. Адвокат може переглянути договори, забезпечити дотримання законодавства держави та місцевого законодавства, а також допомогти проектам-учасникам. Юридичні збори є невеликою ціною, щоб забезпечити захист транзакцій, варто сотні тисяч доларів. Зовнішні ресурси, такі як Національна асоціація РЕАЛІТОРІВ [9], що надає етичні вказівки та послуги вирішення спорів.

Вибір пропозиції Winning

Після всіх пропозицій подаються і оцінені, час вибрати. Це бізнес-рішення, не конкурс популярності. Мета полягає в тому, щоб вибрати пропозицію з найбільшою ймовірністю закриття за вигідною ціною з мінімальним клопотанням.

Зважування ризиків і винагород

Створіть профіль ризику для кожної провідної пропозиції. Все-пропозиція не може мати дуже низький ризик, але може бути нижче ринкової ціни. Висока ціна пропозиції з контингентом фінансування і тривалий період перевірки може мати більш високий ризик. Продавці повинні розглянути власний рівень ризику: якщо вам потрібно впевненість вище, пропозиція нижнього ризику може бути покращена. Якщо ви готові прийняти деякі ризики для більш високої виплати, ціль для сильної фінансової пропозиції, але підготувати варіанти резервної копії.

Неготування фінальних умов

Якщо ви виявите найкращу пропозицію, ви можете обговорити конкретні умови, а не приймати її як письмово. Загальні положення включають регулювання дати закриття, збільшення депозиту заробок, або запитавши покупця про відмову певних контингентів в обміні за ціною скорочення. Будьте готові до контроффера, але не вимагають того, щоб багато концесій, які покупець ходить далеко. Ваш агент повинен порадити на належному балансі на основі ринкових умов.

Якщо у вас є два або три пропозиції подібної міцності, розгляньте, що ваш перший покупця обмежений час (наприклад, 12-24 годин) для прийняття вашої лічильника. Це зберігає імпульс і зменшує ймовірність того, що покупець буде переглянути.

Закриття успішно після вибору

Прийняття пропозиції є просто початком. Реальна робота закриття починається відразу. Продавці повинні залишатися залученими і проактивними для забезпечення угоди протікає плавно через перевірки, оцінювання, фінансування і остаточне виконання робіт.

Управління процесом Escrow

Після того, як контракт ратифікований, відкрийте ескорт з авторитетним титульним підприємством або ескортом. Забезпечте всі строки — інспекторний період, видалення консенсу, час проведення оцінки — чітко зауважив на календарі. Ваш агент повинен скоординувати агента покупця, щоб своєчасно планувати перевірки. Відповідність у відповідь на перевірки звітів або ремонтних запитів може викликати покупців, щоб стати тривожним або прогулятися. Залишайтеся відповідальним і професійним.

Обробка проблем з реанімацією та інспекцією

У декількох кроках від покупки, існує ризик, що оцінювача вартість буде падає в короткий час від прийнятної ціни пропозиції - особливо якщо ціна покупки була нанесена торгами. Якщо актраіонер має низький, у вас є кілька варіантів:

  • Неготуйте зниження ціни, щоб відповідати оцеїзалі.
  • Сплив різниці] з покупцем.
  • Чалленг оц≥ал якщо порівняти з продажем, що підтримують вищу вартість (агент може забезпечити додаткові компінси).
  • Замовити покупця, щоб зробити зазор в готівці (якщо вони можуть).

Так само, пошуки перевірок можуть призвести до ремонту запитів. Будьте готові до переговори в хорошій вірі. Якщо покупець просить значний ремонт, розгляньте кредит, а не виконує роботу самостійно, часто спрощує процес. Зовнішні ресурси, такі як Реалтор.com керівництво по обробці декількох пропозицій пропонують практичні поради для цих ситуацій.

Забезпечення зв'язку до закриття

Зберігати лінії зв'язку, відкриті з покупцем, їх агентом, кредитором, а також титульною компанією. Єдина пропущена електронна пошта може затримати закриття. Підтвердити, що фінансування покупця знаходиться на треку, особливо якщо дата закриття знаходиться поруч. Регулярні перевірки між агентами можуть запобігти сюрпризам. Якщо виникають питання, негайно зателефонуйте їм, а не чекайте до останнього моменту.

Основні рекомендації

Успішно керувати декількома пропозиціями вимагає поєднання стратегії, дисципліни та професіоналізму. Ось кілька порад з закриття, щоб тримати розум:

Управління декількома пропозиціями може бути одним з найбільш захоплюючих - і складних -частини продажу будинку. Підходом процесу з чіткими критеріями, стратегічним зв'язком і фокусом на захваті успішно ви можете перетворити конкурентний ринок в прибутковий результат. Чи є ви продаж стартового будинку або розкішної нерухомості, ці принципи допоможуть вам орієнтуватися на процес багаторазового зливу з впевненістю і досягти успішного закриття.