Як правово обробляти права власності при купівлі майна з використанням зовнішніх оренд

Юридичні умови для покупців майна

Покупка майна з існуючими орендарями вимагає відповідальності, яка виходить за межі фізичного огляду. Ви повинні оцінити правове здоров’я кожного орендного, точність представництва продавця, а також потенційні зобов’язання, які ви припустимо. Ключові юридичні висновки включають:

Запит сертифікатів Estoppel

Сертифікат estoppel є лебідьним підтвердженням від кожного десятка, що підтверджує поточний статус оренди: оплачується, депозит безпеки, який проводиться, решта строку, і будь-які відомі типові або спори. Цей документ «estops» від більш пізнього вимогливого до різних умов — наприклад, що вони мали усний договір для зменшення оренди або того, що поміщик віддав певні зобов'язання. Зробіть estoppel сертифікати нездійснимий стан закриття. Якщо оренда відмовляється від реєстрації, що відмова може бути червоним прапором, сигналізуючи приховані проблеми, такі як нездійснені концесії, лізингові зміни, які ви не бачили, або навіть загинання.

Огляд дотримання вимог законодавства про лез

Безпека Депозитна обробка

Депозити безпеки є частою точкою спору під час продажу майна. Більшість держав вимагають продавця або перенести повну суму вкладів в покупця або повернути їх безпосередньо до орендарів. Як покупець, ви повинні отримати докладний облік всіх вкладів, які проводяться, перевірте, що вони підтримуються в окремих процентних ставках, якщо це потрібно, і забезпечити вам отримання кредиту при закритті, що дорівнює відповідальності за вклад. Подача ручних вкладів правильно може зробити вас нести відповідальність за повернення повного депозиту плюс, в деяких штатах, тремальні пошкодження для неправомірного зосередненням. Завжди включають надання в договір купівлі, який вимагає продавця, щоб забезпечити борговий депозит і для відшкодування за ви, якщо довести доведення в довести.

Місцеві охорони праці та захисту від виживання

Зменшення та приховані угоди

Ніколи не припустимо письмове орендування, ви бачите, це ціла історія. Продавці можуть входити в бічні угоди — такі як оренда абатьків, комунальні концесії або дозвіл на орендаря для того, щоб мати вихованця або запустити домашній бізнес — що не відображені в орендному документі. Запитайте всі письмові повідомлення між продавцем та орендарями, які стосуються модифікації оренди, і включають представництво в угоді про купівлю, що не існує усних або письмових бічних угод не повністю розкриті. Якщо нерозкладена поверхня угод після закривання, ви можете зв'язати їх, якщо оренда може довести, що ви знали або повинні знати.

Передача прав на майно з орендами

Коли ви купуєте майно, яке підлягає існуючим орендам, ви автоматично крокуєте в роль поміщика, якщо оренда явно забороняється на подачу або припиняються перед закриттям. Цей трансфер регулюється принципом, що оренда є контрактом «направлення з землею» — новим власником заміняється на колишнього власника в усіх зобов'язаннях оренди, включаючи обов'язок забезпечення тихого задоволення, зберігаючи загальні ділянки, а також повагу ексклюзивного володіння орендаря. Розуміння того, як це передача працює на практиці, є критичним для плавного переходу.

Визначення тенденцій зміни власника

Попередження є важливим для підтримки більш ніж 30 днів до закриття, інформування їх про зміну та до якого слід сплатити майбутній орендні плати. Після закриття, надсилайте власний вітання, виявляти себе як новий поміщик, надати контактну інформацію (адреса, телефон, та платіжний портал), а також стан, де відправити оренду. Це встановлює чітку лінію зв'язку та зменшує ризик орендарів, які помилково надсилають оренду старому власнику, що може призвести до спорів, чи був фактично здійснений платіж.

Орендна плата проти. Означення

У більшості угод, оренда автоматично присвоюються покупцеві без необхідності отримання додаткової згоди — якщо у прокаті міститься анти-розрядна пункт. Навіть тоді стандартна мова оренди часто дозволяє при оформленні майна, особливо в комерційній оренді. Однак деякі довгострокові оренди або оренда з незвичайними умовами можуть вимагати формального договору про призначення. / — де оригінальний поміщик звільняється від всієї майбутньої відповідальності — менш поширений і зазвичай вимагає письмової згоди орендаря. Кларуйте продавцем і ваш адвокат, чи буде присвоєно орендні або оновлюються. Якщо продавець зберігає відповідальність (без угоди про повернення)

Управління Депозитами безпеки та орендам

Затримувати всі рахунки за депозити з продавця, включаючи надходження, що показують суми та банківські рахунки, де вони проводяться. Багато штатів вимагають, що покупець або (1) припускають відповідальність за вклад і надати письмовий чек кожному затримку, що депозит був переданий, або (2) продавець повертає депозити (понадлити будь-які нараховані відсотки) до орендарів. Якщо ви припустимо, що вклади, необхідно тримати їх у довірі або в'язниці, що відповідає державному закону, часто в окремому процентному рахунку. Попередньо орендні орендні — такі як оренда три місяці заздалегідь — також перерахування. Ви повинні бути передані тільки в офісі [:0F:

Налаштування ціни на придбання для отримання орендних умов

Орендувати безпосередньо впливає на ринкову вартість нерухомості. майно з довгостроковими, орендами нижче ринку може бути меншою, ніж зіставні вакантні властивості, тому що ви не можете відразу підняти оренду. Попередження, майно з вигідними засобами та сильними кредиторами може замовляти преміум, оскільки потік доходів є відносно безпечним. Робота з комерційним оцінювачем або досвідченим адвокатом нерухомості для аналізу чистого операційного доходу (NOI), створеного існуючими орендами та регулювати ціну покупки відповідно. Якщо продавець не представить умови оренди або суми оренди — наприклад, заявляв більш високу оренду, ніж фактично збираються — ви можете мати претенденцію для відшкодування або закриття цих ризиків після завершення покупки.

Обробка випуску лізингу під час процесу купівлі

Навіть при діловому аудиті проблеми можуть оброблятися між підписанням договору купівлі та закриттям — або в найкоротші терміни. Ви повинні звернутися до цих питань, які стосуються запобігання відповідальності та захисту ваших інвестицій.

Загальні спори з оренди та як усунути

• Зразок порушень: Якщо орендар перебуває в порушенні (наприклад, несплатно, несанкціоновані окупанти, пошкодження майна), покупець може мати право на виконання договору оренди. Однак, ви повинні дотримуватися належних процедур змикання під державним законом — самодопомоги виселення (повернення комунальних послуг, зміни замків) є незаконними і можуть призвести до серйозних штрафів.
• Rent суперечки: Тенанти можуть вимагати, що оренда вже була оплачена до старого власника, або що були усні угоди для зменшення оренди. Як покупець, ви не пов'язані з нерозкритими угодами в порожнині. Використовуйте естоппелпель, щоб сертифікати для вирішення цих претензій перед закриттям. Якщо суперечка залишається, розгляньте, що вимагає продавця, щоб вирішити його або забезпечити кредит при закритті.
• Попередня права: Деякі орендні пункти, що дозволяють орендарям припинити, якщо майно продається ( "проданий пункт") або якщо новий власник змінює використання майна. Читати пункт про припинення уважно. Якщо ж оренда дійсно припиняється, ви можете втратити суттєву частину вашого доходу. Неготуйте з орендарем, щоб залишити, можливо, пропонуючи концесію або лізингові зміни — або фактор вакансії в інвестиційний аналіз.
• Якщо продавець не передається депозиту або забезпечує неточні записи, покупець може бути нести тенант для повного депозиту в кінці оренди. Затриманий назад частина продавця триває при закритті, поки всі рахунки вкладу перевіряються, і включають в себе невибагливе положення, щоб покрити будь-які втрати від втрати депозиту.

Неготуючі модифікації леза до закриття

Іноді ви можете налаштувати умови оренди для вирівнювання ринкових умов — наприклад, підвищення рівня оренди на рівні ринку, зняття обмежень під час відбору або продовження терміну на надійний орендант. Ви можете вести переговори з орендарями перед закриттям, але будь-які модифікації повинні бути письмовими та підписаними сторонами. Уважайтеся, що орендарів може бути підозрілим у новому власнику, що вимагає, перш ніж вони навіть взяти на себе володіння. Підхід переговорів з прозорістю та пропонують стимули (як орендний кредит або модернізовані фініки) для забезпечення співпраці. Якщо оренда відмовляється, ви повинні вирішити, чи продовжувати покупку астирою або ходити. Адвокат, досвідчений в орендних переговорах, може допомогти структурувати зміни, які є як справедливо, так і справедливо.

Подання з неоперативними орендарями або Продавцями