Table of Contents

Розуміння ролі ремонтів та кредитів у закриванні переговорів

Неготівки по ремонту і кредитів є одними з найбільш делікатних етапів угоди про нерухомість. Для покупців, побутова перевірка часто розкриє питання, які потребують уваги, при цьому продавці повинні вирішити, як вирішувати ті, що знаходилися без застави угоди. Кредитування —монетарні коригування, що застосовуються при закриванні — від середини грунту, що може заощадити час, зменшити тертя, і зберегти транзакції, що рухається вперед. Майстерність цього аспекту переговорів вимагає підготовки, чіткого спілкування і твердого розуміння того, що обидві сторони сподіваються досягти.

Якщо ви є першим готелем або досвідченим інвестором, знаючи, як стратегічно вимагати або запропонувати ремонт versus-позичень може впливати на кінцеву ціну продажу, своєчасність і загальне задоволення всіх залучених. Ця стаття надає всебічний посібник з навігації ремонту та кредитних переговорів під час процесу закриття, з перевіреною тактики, юридичними міркуваннями та практичними порадами для досягнення результату безпрограшного.

Ремонт проти Кредит: Основні відмінності і коли використовувати кожен

Які ремонти?

Ремонт посилається на фізичній фіксації виявлених дефектів у власність, починаючи від дрібних косметичних питань, таких як стругана фарба до основних структурних задач, таких як непрохідна дах або несправна система HVAC. У типовій угоді покупець вимагає, що продавець завершить ці ремонти перед закриттям. Продавець може згодувати, протистояти або відхилити запит, часто приводить до подальшого переговорів.

Ремонт ідеально підходить для питань, які є терміновими, пов'язані з безпекою, або важко для покупця, щоб впоратися після переміщення. Наприклад, витік покрівлі або електрична небезпека повинні бути відновлені до закриття, щоб запобігти будь-якому ризику окупантів або майна. Деякі кредитори також вимагають певних ремонтів, щоб бути завершені, перш ніж вони будуть фінансувати кредит, особливо якщо майно є Федеральним управлінням житла (FHA) або Департаментом Ветеранс (VA) фінансується будинок.

Що таке кредити?

Кредитні концесії, що надаються покупцеві при закритті, зменшуючи кількість готівки, покупець повинен принести або знизити загальну суму кредиту. Замість продавця, що охоплює підрядника, щоб виправити проблему, продавець погоджується зменшити ціну покупки або забезпечити конкретну суму долара, що покупець може використовувати для вирішення питання після закриття. Кредитування часто зручніше продавцям, які не вистачає часу або ресурсів для управління ремонтом, і вони дають покупцям більший контроль над тим, як і коли робота виконана.

Кредитування особливо корисні для неухентних питань, очікуваних майбутніх технічного обслуговування або косметичних поліпшень, які покупець хоче налаштувати. Вони також можуть спрощувати операції, де потрібні багаторазові невеликі ремонти, а не переговорити кожну окрему, єдиний кредит може обкладинка їх все. Однак, кредитори і оцінювачі правила можуть обмежувати загальну кількість кредитів, тому обидва сторони повинні бути в курсі цих ковпачок.

Підготовка до успішного ремонту та кредитних переговорів

Старт з комплексною домашньою інспекцією

Основою будь-якого ремонту є ретельна перевірка будинку. Покупці повинні найняти ліцензований і авторитетний інспектор, який буде вивчити основні системи нерухомості (roof, HVAC, сантехніка, електрика), структура, теплоізоляція та функції безпеки. Звіт перевірки є основним інструментом для виявлення питань і обґрунтування запитів. Продавці, в свою чергу, можуть також скористатися з оформленням попередньої перевірки для вирішення проблем перед майном йде на ринку, зменшуючи сюрпризи пізніше.

Після завершення перевірки агента покупця, як правило, подає запит на ремонт форми, також відомий як повідомлення про огляд або ремонт Додаток. Цей документ списує бажаний ремонт і іноді включає в себе запитаний кредит. Продавець потім відповідає одному з трьох варіантів: погоджується з усіма запитами, проти з різними набором ремонту або кредиту, або повністю відхилити (що може ризикувати справу, що падають окремо).

Пріоритетизація ремонтів за категоріями

Не всі результати перевірок носять однакову вагу. Для оперативного обговорення покупців слід класифікувати питання трьома ярусами:

  • Сафети та структурні питання: Ці нематеріальні для більшості покупців. Приклади включають цвіль, несправне електропроводка, реконон, свинцева фарба, тріщини фундаменту, або пожежні небезпеки. Покупці повинні наполягати на ремонті або відповідному кредиті для цих елементів.
  • Маджор механічної або системної недостатності: Якщо піч, кондиціонер, водонагрівач, або дах знаходиться біля кінця свого життяспаном або не функціонує, доцільно запитати увагу. Продавці можуть запропонувати ремонт або кредит на основі професійної оцінки.
  • Мінор косметичний або розфарбований обслуговування: Скратовані підлоги, стругані стільниці, або лущення фарби зазвичай вважаються незгодними. Незрівняні вони були спеціально представлені як в хорошому стані, покупці можуть мати менше важіль тут.

Покупець може зосередити свої запити, які найбільше стосуються, що це робить його простіше для продавця, щоб оцінити і реагувати. Продавці також повинні підготуватися, щоб отримати котирування для великих ремонтів рано, тому вони можуть зробити інформовані протиправники.

Стратегії для покупців: Отримання найкращого

Запит Технічні Ремонти Задняні кошторисами

Запит на вейп-справу, як “фіксувати сантехнічну”, швидше за все, буде відхилено або погано виконано. Замість покупців слід довідатися про точний випуск з звіту про перевірку та, якщо це можливо, отримати письмові оцінки від ліцензованих підрядників. Наприклад, замість того, щоб запитати продавця до “відведення даху”, надати оцінку часткового ремонту або повної заміни та запит, що сума буде як кредит. Цей підхід показує, що ви зробили свою домашню роботу і дає продавцю конкретну кількість, щоб розглянути.

Якщо продавець погоджується на обробку своїх прав, існує ризик нестандартної роботи або не розкривних питань. Багато контрактів на придбання дозволяють покупцям переоцінювати після ремонту, щоб забезпечити задоволення.

Неготитуйте кредити, щоб зберегти Угода про відстеження

Кредит може бути потужним інструментом, щоб уникнути затримки. Замість очікування продавця для розкладу підрядника і повної роботи (який може підштовхувати дату закриття), кредит дозволяє закривати час і керувати ремонтом самостійно. Будьте реалістичні про суму: розрахувати вартість ремонту плюс буфер для несподіваних питань. Наприклад, якщо ремонт лінії каналізаційного рядка оцінюється на $ 4000, запитайте $5,000 для покриття потенційних перегонів.

Важливо: Кредити, які встановлюють ліміти на кредити продавця, особливо для звичайних кредитів. Зазвичай кредити не можуть перевищувати відсоток ціни на купівлю (наприклад, 3% за звичайною кредитом з менш ніж 10% вниз, до 9% за кредити FHA). Підтвердіть кредитором перед узгодженням до кінцевого числа. Також пам'ятайте, що кредити продавця не можуть використовуватися для предметів, які не безпосередньо пов'язані з станом майна, як закриваючи витрати на відпустку або особисте майно.

Використовуйте контингенції як Leverage

Більшість угод про придбання включають перевірку, що дозволяє покупцеві піти без штрафу, якщо ремонт не адресований. Це дає покупцеві суттєве важіль. Однак, ходьба може бути не завжди кращим варіантом, особливо на конкурентному ринку або якщо покупець вже інвестував час і гроші. Використовуйте контингент як неготування інструмент, але будьте готові до компромісу на незначних предметах, щоб забезпечити будинок, який ви хочете.

Стратегії для продавців: Захист вашої позиції

Знайте, коли для ремонту проти. Пропонуйте кредит

Продавці повинні зважати вартість ремонту випуску на потенційний кредит. Розглянемо перспективу покупця: покупець може відчувати себе більш комфортним, працюючим самим ремонтом, забезпечуючи якість. Попередження, якщо покупець турбує приховані проблеми, вони можуть віддати перевагу продавцю завершити ремонт перед закриттям. Як продавець, тут є деякі рекомендації:

  • Ремонт, якщо це швидко і недорого: Простота фіксація, як витік-змішувач або зламане вікно, дешевше, ніж нетримання кредиту.
  • Покупка кредиту на великі або невідомі витрати: Для заміни даху, які можуть відрізнятися в обсязі, кредит знімає навантаження на нагляду і відповідальність.
  • Отримання контролю за якістю: Якщо у Вас є надійний підрядник, ви можете віддати перевагу ремонту, щоб забезпечити роботу відповідає вашим стандартам і уникнути майбутніх спорів.

Завжди отримайте декілька лапок перед прийняттям рішення. Продавець, який сліпо приймає оцінку покупця, може переплатити. Попередження всіх запитів на ремонт без пояснення може скинути зв'язок і ризикувати угоду.

Кредитна допомога

Якщо ви пропонуєте великий кредит, покупець ефективно отримує знижку. У деяких випадках оціночна може прийти нижче, ніж ціна покупки, тому що оцінювач відзначає кредит від вартості майна. Це може викликати питання фінансування. Щоб уникнути проблем зі скарбами, зберігайте кредити розумними і переконайтеся, що ціна погодилася в межах ринкового діапазону. Ваш агент може проаналізувати порівняні продажі, щоб порадити безпечний кредитний діапазон.

Документація

Будь-яка угода про ремонт або кредити повинні бути засвідчена в письмовій формі як доповнення до договору купівлі. У тому числі конкретні елементи, які необхідно ремонтувати, кваліфікацію керуючої особи (якщо обраний ремонт), термін виконання, а також точну кількість і призначення будь-якого кредиту. Вербальні угоди не застосовуються і будуть тільки призводять до згубленості пізніше.

Правові та податкові наслідки для розгляду

Закони та відповідальність

Більшість держав вимагають продавців розкривати відомі дефекти, навіть після ремонту. Якщо ремонт робиться погано і продавець не вдалося розкрити решту питання, продавець може зіткнутися з юридичною відповідальністю. З іншого боку, якщо покупець приймає кредит і пізніше відкриває приховані пошкодження, відповідальність продавця може бути обмежена умовами договору. Це мудро включити пункт, який випускає продавець з подальшої відповідальності за кредитні ремонти. Однак державні закони різняться—консультують з нерухомості перед завершенням будь-якого договору з ремонтом.

Як Кредитна допомога

Для цілей оподаткування доходів продавець-покупцеві кредити зазвичай лікуються як зменшення ціни на купівлю, а не доходи в покупця. Це знижує податкову основу покупця в власності, яка може вплинути на капітальні надходження, коли будинок в кінцевому підсумку продається. IRS має певні правила: покупець повинен зменшити основу кількістю кредиту. Продавці не можуть віднести кредит на свої податки як продається рахунок. Обидві сторони повинні зберігати записи всіх кредитів і ремонт для майбутніх податкових подачі. Для більш докладних відомостей див. IRS Publication 523: Продаж вашого будинку.

Покупці також повинні знати, що великий кредит може вплинути на обмеження знецінення відсотків іпотечного кредиту. Хоча кредит знижує розмір кредиту, процентна дедукція покупця залишається на підставі фактичного кредиту. Консультація податкового фахівця для персоналізованих консультацій.

Загальні Питви та Як уникнути

Запитання для занадто багато

Покупці, які вимагають ремонту для кожного незначного подряпин, часто небезпечні продавці і вбити угоду. Зосереджувати на великих питаннях. Якщо ви запитуєте довгий список, продавець може відмовити в переговори по всіх. Замість, вкажіть верхній три п'ять одиниць і буде готовий прийняти кредити на відпочинок.

Ігнорування фінансових обмежень продавця

Деякі продавці просто не мають готівки, щоб зробити капітальний ремонт або запропонувати великі кредити. Це особливо поширене в коротких продажах або будинках, які продаються через заставу. У таких випадках покупці повинні регулювати очікування або планувати фінансувати ремонт себе після закриття. Покупець може запитати докази фінансової ситуації продавця, але ця інформація може бути не надана. Будьте реалістичні: якщо продавець не може платити, не кількість переговорів буде виробляти кредит.

Невірний ремонт якості

Якщо продавець погоджується на ремонт, покупець має право переозброєння протягом декількох днів завершення. Це стандартне положення у багатьох угод купівлі. Без ревізії, покупець може переходити і відкрити шодний працівник. Використовуйте той же інспектор або перевірений підрядник для перевірки роботи.

Терміни випуску, які закривають

Ремонт часу. Якщо дата закриття не обмежується, можна не в повній мірі завершити комплексні ремонти. При цьому кредит практично завжди кращий варіант. Обидві сторони повинні обговорювати своєчасність і погоджуватися на план резервного копіювання, якщо ремонт не може бути завершено вчасно. Деякі контракти автоматично постачають продовження ремонту, але це необхідно вказати.

Кращі практики для плавної неготування

Відкрито та поважно

Перемога з нерухомості може стати емоційним, особливо коли покупці відчувають, що вони сплачують верхній долар або продавці відчувають їх додому критично. Зберігати професійні комунікації. Використовуйте свої агенти як буфери і уникнути особистих атак. Поважний тон часто призводить до більш гнучких пропозицій з обох сторін.

Ліверження досвідченого агента або адвоката

Обидві покупці і продавці отримують перевагу від того, що має сезонний агент з нерухомості, який обробляє десятки ремонтних переговорів. Агенти розуміють ринкові норми в області - наприклад, на деяких ринках це поширене для продавців, щоб виконати домашній гарантійний та незначний ремонт, а в інших кредитах є стандартом. Адвокат з нерухомості може також розглянути договір для захисту ваших інтересів, особливо при вирішенні складних кредитів або нестандартних ремонтів. ( Національна асоціація Ріелторів] пропонує рекомендації для етичних переговорів.)

Поставити все на письма

Всі угоди, зміни, і доповнення повинні бути в письмовій формі і підписані як сторонами. Це включає в себе перелік ремонтів, долара суми будь-якого кредиту, термін виконання і спосіб перевірки. Оральні обіцянки не обов'язкові і призведуть до проблем пізніше. Стандартний Договір купівлі нерухомості (REPA) зазвичай має розділ для ремонту кредитів; використовувати його.

Коли вирушати шлях: Визначте Deal, що не працює

Іноді, незважаючи на ваші найкращі зусилля, ви не можете отримати справедливу угоду про ремонт або кредити. Якщо продавець відмовиться від вирішення великого дефекту і не запропонує розумний кредит, покупець повинен серйозно розглянути скасування договору - особливо якщо проблема є дорогою або небезпечною. Попередження, покупець, який вимагає зайвих кредитів і не буде budge може приводити продавця для припинення договору. Захист вашого депозиту і ваш час важливий. Переконайтеся, що ваш контракт дозволяє повернутися під час перевірки контингентності періоду без втрати грошей.

Якщо зазор невеликий, розгляньте різницю. Багато успішних переговорів закінчуються компромісом, де покупець приймає частковий кредит і продавець ручить незначний ремонт. Це підтримує добре бажання і забезпечує операцію.

Реал-світні приклади ремонту та кредитних переговорів

Приклад 1: Дилмма даху

Перевірка покупця розкриває, що дах 15 років і показує ознаки витоку, з оціночною вартістю заміни $10 000. Покупець вимагає повної заміни даху або $ 100.000 кредит. Продавець відповідає за $ 5000 кредит, цитуючи, що дах ще має кілька років життя. Після переговорів вони осідають на $6,500 кредит, і покупець погоджується на обробку майбутнього обслуговування. Обидві сторони задоволені: продавець економить сальство з наймаючим дахом, і покупець отримує готівку вибрати підрядника.

Приклад 2: Прес-реліз

Під час домашнього огляду прес-форма відкрита в підвалі. Покупець вимагає професійного переспрямування і гарантії на рік. Продавець, зацікавлений у відповідальності, погоджується на найматизовану компанію з ремедіації та надати документацію. Рекомендація покупця підтверджує, що форма була належним чином видалена. Немає кредитних коштів було потрібно, тому що продавець зобов'язався відповідальності. Цей випадок підкреслює, чому деякі ситуації краще обробляються через ремонт, а не кредити.

Приклад 3: Кілька невеликих предметів

Ревізити покупець вимагає від 20 неповних питань: липкі вікна, розбите сміття, тріщина плитка і т.д. Замість переговорів кожного, покупець вимагає плоского $ 2000 кредит, що представляє загальну три оцінки. Продавець погоджується, і закриття триває за графіком. Це типовий результат, коли обидві сторони воліють простоти.

Основні думки щодо ремонту та кредитних переговорів

Ремонт та кредити під час проведення переговорів – це майстерність, яка покращує досвід роботи. Ключові слова: одержувати ретельний огляд, доопрацювання питань, розуміння фінансових та юридичних обмежень кожного варіанту. Чи варто вибрати ремонт або кредити, мета – досягти угоди, яка захищає ваші інвестиції під час відзначення інтересів іншої сторони.

Пам'ятайте, що кожна операція є унікальною. Що працює на одному ринку або з одним видом власності може не працювати в іншому місці. Завжди консультуйтеся з агентом з нерухомості або адвокатом перед прийняттям остаточних рішень, і ніколи не боїться йти, якщо угода більше не має сенсу. З чіткою стратегією і поважним підходом, ви можете добре орієнтуватися на ремонт і кредитні переговори.

Для подальшого читання перевірте ці зовнішні ресурси: CFPB: Home Інспекції та ремонти, Realtor.com: Negotiating Home Repairs, а IRS Publication 523]] для податкової інформації про кредити продавця.