Розуміння об'єктів нерухомості

Якщо не вирішений перед закриттям, ці обтяження стають вашої відповідальності як нового власника. Визначаючи різні типи, що дозволяє вам залишитися оповіщення під час процесу пошуку заголовків і дає вам можливість вести переговори з продавцем для чистого звання.

До найбільш поширених місць відносяться:

  • Liens – Монетарні претензії щодо майна для неплатних боргів. Приклади включають механіку від підрядників, податкові зв’язки від непропорційної власності або доходи податків, судові витрати з позовів, а HOA за непропоновані оцінки. Ліген дає кредитору право на примусове продаж, якщо борг не сплачується. Деякі ліани, як федеральні податкові ліани, можуть брати пріоритет над іпотекою, роблячи їх особливо небезпечними.
  • Мортгагес або Дереди довіри] – Можливість забезпечення кредитора в майно. Продавець зобов’язаний сплатити існуючий кредит при закритті або мати покупець припустимо його (відтепер сьогодні). Якщо не задоволені, кредитор зберігає право на закривання. Навіть невеликі залишки балансів можуть заголовок хмари.
  • Значки – права, надані іншим особам, щоб використовувати частину майна, наприклад, право на комунальне підприємство на виконання силових ліній або права сусіда використовувати приводний шлях. Знарядки можуть бути записані або незаписані, але, як правило, є обов'язковим. Вони можуть бути підтверджені (повільний доступ) або негативні (обмежене використання, як скатеричний стан).
  • Ковенти, Умови та обмеження (CC&Rs)] - Правила, що накладаються асоціаціями будинків або розробниками, які диктують, як можна використовувати нерухомість. Це може обмежити висоту парканів, фарб, короткострокові прокати або ділові операції. Порушення можуть призвести до дрібних або примусових комплаєнсів, тому вам потрібно переглянути їх перед закриттям.
  • Encroachments – Коли структура з сусідніх об’єктів (fence, shed, building) переходить на вашу землю. Це може створити граничні спори та дефекти назв. Огляд є найкращим способом виявлення загарбників.
  • Lis Pendens] – Помітка про закінчення судового розгляду, що передбачає майно, такі як розлучення, проблювання або застрахувати позов. До того, як вирішити, назва хмарочена, і ви не можете отримати чітке право страхування.
  • Judgments – Суд наказує, що вимагає власника майна, щоб сплатити суму грошей. Ці прикріплені до назви і повинні бути задоволені перед майном можна продаватися чітким заголовком. Навіть невеликі суди можуть викликати великі затримки.
  • Mechanic’s Liens – особливий тип ліпену, поданих підрядниками, субпідрядниками, або постачальниками матеріалів, які не були сплачені за роботу, виконану на майно. Вони можуть бути подані ретроактивно і іноді без попереднього повідомлення власника. Видача або відмова є важливим.
  • Роботативні ковенти – Приватні угоди, які обмежують, як можна використовувати землю, часто зустрічаються у старших підрозділах. Вони можуть бути більш обмеженими, ніж CC&Rs і можуть працювати з земельною ділянками невизначено.

Розуміння цих категорій допоможе вам запитати правильні питання при перегляді титулу та неговоренні з продавцем.

Пошук Назва: Що це тягне за собою і що потрібно

Пошук заголовків – це глибокий занурення в публічні записи для відкриття всіх записаних обтяжень, історії власності та потенційних юридичних дефектів. Процес зазвичай передбачає:

  • Чай з правового огляду – Витрачання всіх передач власності з початкового гранту до поточного продавця, щоб забезпечити відсутність розривів або розривів. Форгерії, відсутні підписи, або неправильні нотаріальні засвідчення можуть розбити ланцюг.
  • Tax test – Підтвердження всіх податку на майно платно та не існує податкових зобов’язань. Деякі муніципалітети також перевіряють спеціальні оцінки (наприклад, для каналізацій або тротуарів), які можуть бути відпущені, але ще не зараховані.
  • Court test] – Шукаєте судові рішення, банкрутство, розлучення, або пробати питання, які можуть вплинути на назву. Банкрутство полоскання накладають автоматичне перебування, яке запобігає продажу без затвердження суду.
  • Municipal облік записів – Огляд дозволів на будівництво, районування порушень, правоохоронних органів та непрохідних штрафів. Незакінченна робота з випромінними дозволами може стати Вашою проблемою.
  • CC&R і HOA записів – Обстеження записаних обмежень і будь-яких видатних комісій HOA або порушень. Деякі HOAs мають право на заставу для непрокладених оцінок.
  • Запобігання та пошук правого шляху – Виявлення всіх записаних полегшень, які обтяжують або коригують майно. Легкість може запобігти побудові паркану або приводу в певних областях.
  • UCC використовується – Перевірка на фінансування виписок, які можуть охоплювати світильники або особисте майно, прикріплене до нерухомості (наприклад, сонячні панелі, HVAC системи).

Назва компанії або адвокат виготовить попередній заголовок звіту (часто називається зобов'язанням застрахувати). Цей звіт списує все, що знайдено під час пошуку. Графік B - це критичний розділ - він містить винятки для покриття, значення елементів, які не застраховані, якщо вони очищаються перед закриттям. Загальні червоні прапори включають відкриті тапотеки, невипущені механіки, неоплачені податкові зв'язки, і невирішені суди. Не ігноруйте будь-який запис; попросіть свого керівника або адвоката, щоб пояснити кожен. Якщо щось схоже на неоднозначну, документацію запиту або продовження пошуку.

Читання звіту про заголовок

Попереднє повідомлення зазвичай має три графіки:

  • Седула А] – Видає запропоновану страхову суму, ефективну дату пошуку, а також правовий опис майна.
  • Седул Б – Секція 1 – Списки стандартних вин (наприклад, податки ще не пов’язані з тими правами сторін у володінні, питання опитування), які з’являться у фінальній політиці, якщо відмовлено.
  • Седул Б – розділ 2 – Списки специфічних обтяжків, які знаходяться під час пошуку, таких як іпотеки, ліани, легкість та CC&Rs. Вони повинні бути очищені або прийняті.

Оглядовий план B, Секція 2 ретельно. Кожен пункт повинен включати довідку про запис. Якщо ви бачите «невипущена тапотека» з позики продавець говорить, що вони оплачені роки тому, що загальний дефект, який потребує записаного релізу.

Розчини аккумблів: Стратегії та часові лінії

Після того, як виводяться омани, мета полягає в тому, щоб очистити їх до дати закриття. Метод залежить від типу охоплення:

  • Pay off money liens at закриття – Продавець може використовувати продаж приступає до оплати заставок, податкових ліенсів, судових спорів, та HOA liens. Закриваючий агент розірвати кошти і отримати записане задоволення або випуск. Це найбільш поширений підхід. Забезпечити попит виплат включає в себе відсоток, щоб уникнути недоліків.
  • Затримка ліпенових релізів – Для ліцензії механіка продавець повинен надати підписаний випуск від підрядника або субпідрядника. Якщо робота була оплачена, випуск підтверджує не існує. Завжди запитайте про беззастережних зв’язків з боку усіх сторін, які працювали на нерухомому майна, нещодавно. Деякі держави вимагають виходу, щоб бути нотаріально завіреними.
  • ]Неготуйте балансування або CC&R модифікації] - Якщо обмеження обмеження вашого призначеного використання (наприклад, ви хочете побудувати паркан, але полегшення його запобігає його), вам може знадобитися власника полегшення для позначення модифікації або припинення. Для CC&R порушень, HOA може випустити відмову або продавця може вилікувати порушення. Це може зайняти час, тому почати рано.
  • Пост облігацій або ескорту – Коли ліан не може бути оплачено відразу (наприклад, податкова ліжка під зверненням), титульна компанія може прийняти зв’язок з відшкодуванням страховика. Крім того, частина продажу триває може бути проведена в ескорті, поки ліан не буде вирішена. Покупець повинен тільки погоджуватися з цим, якщо сума розумна і часова лінія роздільної здатності чітка.
  • Quiet title action – Якщо ланцюг титулу розбитий або є спірна претензії у власність, продавець (або покупець) повинен подати позов до «заголовку» назву та встановити чітку власність. Це може зайняти тижні або місяці, і, як правило, останній курорт. Вартість може бути значним, тому часто розщеплюється між покупцем та продавцем або використовується як точка переговорів.
  • Продавець, який вилікує перед закриттям – Продавець може вирішити питання, такі як виплата особистого судочинства або отримання декрету розлучення, який засвідчує власність. Назва компанії буде вимагати доказ задоволення. Заохочувати продавця, щоб надати документацію, а також заздалегідь.
  • ]Попередня компанія – Для певних неповнолітньих окунь (наприклад, старе іпотечне, яке було оплачено, але ніколи не видано), титульна компанія може випустити закінчення політики, яка затримує дефект без необхідності формального релізу, якщо вони зручні з ризиком.

Робота тісно з адвокатом нерухомості та вашим керівником заголовків для визначення найкращої стратегії. Оброблення може призвести до нерозчинних обтяжень, які згодом стають проблемою. Тримайте контроль і підтвердіть кожен крок до фінансування.

Без категорії страхування: Ваша безпека Net проти прихованих засобів

Навіть найсвіжіші пошуки заголовків може пропустити елементи, які не записані або з'являються після закриття. Безпосередній страховий захист захищає вас і ваш кредитор від фінансової втрати через такі дефекти. Існує два основні політики:

  • – обов’язковий для всіх іпотечних кредиторів. Він охоплює інвестиції кредитора до суми кредиту. Не захистить вашу частку.
  • – Додатково але дуже рекомендується. Вона захищає вашу повну ціну покупки і капітал, покриває витрати на поселення, а також втрат, якщо виникне питання заголовку. Одноразовий платіж сплачується при закриванні і триває до тих пір, поки ви або ваші спадкоємці володіли власністю. Вартість порівняно невелика, порівняно з миром розуму, що забезпечує.

У разі виникнення проблем, які закріплюються, нерозкладені спадкоємці, помилки в публічних записах, відсутніх кредиторів, а також певних ненадійних безповоротних обмежень. Без страхування титулу власника ви можете зіткнутися з десятками тисяч доларів у правових комісіях, щоб захистити свою власність. Американська асоціація з питань охорони землі пропонує детальний посібник для споживача ALTA Назва страхових ресурсів.

Якщо ви хочете дізнатися про відчуження політики – наприклад, більшість політик не покриває порушення зонування, екологічні небезпеки або дефекти, які ви створили. Ви можете часто придбати додаткові зобов’язання для покриття конкретних ризиків, таких як покриття на об’єкті або захист. Для великої більшості прихованих об’єктів страхування є кращими засобами захисту.

Розуміння виключень політики

Стандартні відчуження в політиці власника включають:

  • Зонування або обмеження використання земель (безкоштовно ви купуєте зонування).
  • Закони про захист навколишнього середовища та забруднення навколишнього середовища.
  • Права сторін, які не відображаються публічними записами (наприклад, орендаря з орендою, ви не знали про).
  • Податки та оцінки не пов’язані з цими та платними.
  • Захоплення, яке було розкрито опитуванням (ви можете додати покриття опитування).

Якщо вам потрібні додаткові закінчення.

Загальні Питви та Як уникнути

Деякі обтяження неординарно легко пропускають. Ось основні небезпеки і як їх задняти:

  • Підрядники боргів – Ліцензії можуть бути подані до 90–180 днів після виконання робіт (в залежності від державного законодавства). Якщо продавець працював нещодавно, запитайте про відмову від всіх підрядників та субпідрядників. Розглянемо, що вимагає продавця, щоб забезпечити більш швидке підтвердження невизнаних боргів. Також можна звернутися до умовного зв’язку при закритті та безумовного відмова після продавця.
  • Діворс або пробати ускладнення – Колишній чоловік може мати юридичний інтерес, якщо де було не оновлено після розлучення. Аналогічно, якщо продавець успадкував майно, забезпечити всі формальності пробати. Запитати копії декрету про розлучення або проб'ятого порядку. У майнових станах, як подружжя можуть знадобитися зареєструватися навіть якщо тільки один заголовок.
  • Забуті або невеликі комунальні ліани] – Ліенс на ремонт тротуарних, буріння, або непрокладні комунальні рахунки можуть не з'явитися в стандартних пошуку. Наказуйте муніципальний сертифікат або податковий сертифікат від місцевого податкового органу. Деякі міста, що заряджають для цього, але це дешеве страхування.
  • Попередня вимога володіння] – Хтось, хто використав вашу землю відкритим чином і безперервно за статуарний період може отримати права власності. Поточне опитування може виявити загартування або використовувати, які можуть призвести до таких претензій. Якщо на вашому боці лінії знаходиться паркан сусіда, ви можете втратити смугу землі.
  • Незареєстровані зручності – Деякі корисні зручності не записуються, але все ще є обов'язковим. Задайте продавцю розкрити будь-які відомі зручності і переглядати будь-які попередні опитування. Якщо ви плануєте побудувати або паркан, наполягати на опитування. Також перевірте для проведення попереднього опису повідомлень (відтворені довгими використаннями без дозволу).
  • Bankruptcy stay – Якщо продавець подав на банкрутство, автоматичне перебування не перешкоджає будь-якому продажу без узгодження суду. Навіть якщо справа закрита, право власності компанія може вимагати підтвердження або замовлення від суду про банкрутство. Завжди запустіть пошук банкрутство на продавця.
  • Поряджання питань адвоката – Якщо підписаний сторона при закриванні використовує довіреність, забезпечте його дійсність, не розірвав, а особливо надає органам, які здійснюють продаж нерухомого майна. Деякі компанії не відмовляються застрахувати транзакції за допомогою довіреності через ризик виникнення зароблених або перезаходів.

Проактивні кроки, такі як замовлення опитування, запитуючи детальні розкриття продавців, а також перевірка роботи з підрядниками може запобігти неприємним сюрпризам після закриття. Адвокат з нерухомості може також визначити нездійснені ризики через інтерв'ю з продавцем та сусідами.

Державно-спеціальні характеристики

Закони про заголовок варіюються в США. Що працює в одному державі, не може застосовуватися в іншому. Основні варіації включають:

  • Захист батьківського будинку] – США, такі як Техас, Флорида, і Канзас мають закони про батьківщину, які оберігають частину домашнього капіталу від кредиторів. Ці закони можуть впливати на пріоритетність позову і може вимагати обох дружин, щоб зареєструвати дедацію навіть якщо один чоловік є власником підошви. У деяких штатах, декларація заміського майна повинна бути подана, щоб претендувати на звільнення.
  • => Терміни ліпеня] – Вікно часу для подачі ліпенових діапазонів від 60 днів в деяких штатах до 180 днів у інших. Деякі держави вимагають попереднього повідомлення, щоб зберегти ліну право, а інші не не не мають. У штатах, як Каліфорнія, процес є високо технічним, і відсутній термін не може бути недійсним.
  • Tax lien redemption періоди – Після продажу податку, колишня власник може мати право перевипустити майно, сплативши податки в певному періоді (наприклад, один рік в деяких штатах). Це може мати назву за місяці після покупки. Завжди перевірте, чи майно підлягає недавньому податковому проданні.
  • Community Property State – У Арізоні, Каліфорнія, Ідаго, Луїзіана, Невада, Нью-Мексика, Техас, Вашингтон, і Wisconsin, нерухомість, придбані під час шлюбу, є загальноприйнятою майном громади. Обидва дружини повинні приєднатися до продажу, якщо майно окреме. Пошук заголовків повинен переконатися в цьому. У Вінссенсіні закон поширюється як на сімейне майно, так і зареєстровані вітчизняні партнерські відносини.
  • HOA і режими премінію] – Деякі держави вимагають сертифікату естоппел або відповідності від HOA, що підтверджує всі оцінки платні і не існує порушень. Це критично в планових громадах. Термін дії може бути хитрим; деякі сертифікати закінчуються після 30 днів.
  • Trusts and estate] – Якщо продавець є довірою, то довірчий повинен мати повноваження на продаж. Якщо довіра є відмінною, а грантор може бути ще контрольний, але якщо гонор помер, то довіра може стати безвідкличною і вимагати нагляду суду. Завжди отримайте копію довірної сертифікації.
  • Проксимальні програми з податкового дефералів – Деякі держави (наприклад, Каліфорнія та Техас) дозволяють старшим або інвалідам відхиляти податки майнових цін. Знезабрані податки можуть стати ліною на майно, яке необхідно сплатити при проданні. Перевірте ці програми.

З цих нюансів, що охоплює адвоката місцевого майна, який розуміє права на заголовок держави, неоціненний. Національна асоціація Ріелторів надає державно-державні правові ресурси NAR Legal Resources.

Покроковий контроль за головуванням

За допомогою цього списку перевірок, щоб систематично забезпечити Ваше ім'я, чистий:

  1. Замовити пошук заголовків від авторитетної компанії або адвоката не менше двох тижнів до закриття. Для складних властивостей, дозволяють додатково проводити час.
  2. Переглядайте попередній заголовок звіту, особливо заплануйте B винятки. Запитайте питання про будь-який предмет, який ви не розумієте. Запитайте копії основних документів (запитів, CC&Rs тощо).
  3. Запитайте копію CC&Ри, якщо майно входить до складу HOA або запланованого розвитку. Читати їх для обмеження на прокат, вихованців, парковку та архітектурні зміни.
  4. Наказом поточного землеустрою (за рекомендованими або обов’язковими для визначення загарбників та нездійснених повідомлень. Дослідження ALTA/NSPS є найбільш ретельно.
  5. Запитайте про те, що продавець може надати письмові розкриття про відомі обтяження, спори та права на використання. Також запитайте про будь-які роботи, зроблені протягом останніх трьох років.
  6. Робота з агентом і адвокатом, щоб визначити, які обтяження повинні бути очищені, які можуть бути прийняті, і які є обов'язковими продавцем.
  7. Одержувати виписки з усіх кредиторів, податкових органів та інших держателях. Визначте, що сума виплат є чинними та включають в себе на певний інтерес.
  8. Забезпечити видалення ліну або задовольнювати записи та підтвердити, що вони будуть записані до або при закритті. Компанія заголовок зазвичай керує це.
  9. Вкажіть, що інструкція із заможності включає певні кроки для очищення кожного об'єкта. Включаючи терміни надання релізів.
  10. Покупка політики страхування титулу власника (безкоштовно ви відмовилися в письмовій формі – не рекомендується). Розглядаючи закінчення для обстеження, інфляції та зонування.
  11. Закриваючи ваш адвокат або агент, щоб підтвердити всі обтяжки були вирішені, і правонаступність видає політику з колишніми зазначеними винятками, вилученими.
  12. Після закриття, зберігайте копію політики кінцевого титулу, записаного деката, і всі відповідні документи. Зберігайте їх у безпечне місце або з плануванням вашого майна.

Що робити, якщо поверхнями обтяження після закриття

Незважаючи на аудит, не розкрита обтяження може з'явитися після того, як ви приймаєте власність. Якщо у вас є право власності на майно, вона зазвичай охоплює:

  • Захист від юридичних претензій, пов’язаних з дефектом титулу, включаючи витрати адвоката та судові витрати.
  • Оплата за поточну вимогу, що знижують вартість майна, до суми політики (за умови ціни на купівлю).
  • Вартість очищення дефекту назви, таких як виплата старої ліни або запис випуску.

Якщо ви не маєте страхування, вам доведеться взяти участь у повіренні, потенційно оплачувати оману, і можливо, вислати продавцю або титульну компанію за недбалість. Випробування недбалості є складним і дорогим, оскільки вам потрібно буде показати титул компанії не вдалося виявити запис, який повинен був знайдений. Профілактика через ретельний пошук і страхування набагато більш надійний. Бюро споживчих фінансів пропонує корисний контроль CFPB Назва Checklist.

Якщо ви не з’явиться питання про заголовок:

  • Повідомте про те, що ви будете знати про наявність дефекту.
  • Не ігнорувати листи або позови. Наперед їх оперативно до страхової компанії.
  • Кооператив з юридичною командою страховика, вони будуть обробляти захист, якщо позов покривається.
  • Зберігати всі документи, пов’язані з дефектом та будь-яким спробованим рішенням.

Робота з професіоналами: ключові ролі

Заголовок для очищення потрібно мати команду зусиль. Ось як кожен професіонал допомагає:

  • Агент з нерухомості – Чи може допомогти переговори, які оплачують за очищувальні об'єкти та можуть рекомендувати компанії та адвокати. Вони також переглянули часовий ряд.
  • Title Company або керівник заголовків – Проводить пошук, видає попередній звіт, і координує вимоги до виплат та видачу за концентрацію. Вони є вашим первинним контактом для процесу заголовку.
  • Реал Нерухомості – Відгуки про заголовок, консультує з питань державної конкретної юридичної тематики, проводимо документи для вивільнення або тихого заголовку дій, а також представляє Вам у суді, якщо це необхідно. У деяких штатах адвокати виконують закриття замість заголовків.
  • ]Сввейор – Визначають фізичні заготовки та крайові питання, які не можуть з'явитися в заголовку звіту. Дослідження ALTA є золотою стандартом для комерційних транзакцій, але граничне опитування може бути достатнім для житлових приміщень.
  • Lender] – Вимагає пошук титулу та політику кредитора. Вони також вимагають певних умов, які будуть відповідати перед фінансуванням, наприклад, усунення всіх попередніх іпотеків.

Попереднє повідомлення з вашим адвокатом та агентом негайно. Налаштуйте конференц-зв’язок, якщо виникають питання.

Останні думки

Забезпечення свого майнового звання є безкоштовним із залученням до нього є критичний крок, який не може бути кишеним. Розуміння типів охоплення, тісно співпрацює з професіоналами, переглядаючи попередній звіт заголовку на глибину, а також забезпечення страхування титулу, ви захистите свої інвестиції і нарощуєте мир розуму. Чистий титул означає, що ви можете використовувати, продати або пройти на майно без юридичних перешкод. Приймати час, щоб отримати це право – це один з найважливіших захистів, які ви можете купити. Для отримання додаткової інформації про процес заголовка, відвідайте ALTA споживчі ресурси]