Table of Contents

Розуміння місць: Чому кривих нерухомості йдуть

Закриття угоди про нерухомість часто є найбільш напруженою частиною купівлі або продажу будинку. Через тижні переговорів, перевірок, фінансових зусиль, кінцевий крок вимагає точної координації серед десятків сторін: кредиторів, титульних компаній, адвокатів, агентів і покупців і продавців. Навіть невеликий недолік може викликати затримки, переговори або повне злом угод. Відповідно до Національної асоціації реріаторів, грубо одна в п'ять операцій з нерухомістю зіткнулася затримка або скасування під час закривання фази. Розуміння поширених помилок і як запобігти їх може врятувати тисячі доларів і безлічові головні болі.

У цьому посібнику ми розбиваємо сім найчастіших помилок, які були зроблені під час закриття нерухомості та надаємо дієві стратегії для збереження вашої транзакції на трекі. Незалежно від того, чи ви є першим готелем або приправним інвестором, ці інсайти допоможуть вам орієнтуватися на процес закриття з впевненістю. Також ми також надаємо докладну лінію закриття часу та адресу, часто з’являються деталі, які навіть досвідчені агенти іноді пропускаються.

Перила неадекватного контракту

Договір купівлі – це юридичний фонд всієї угоди. Багато покупців та продавців роблять помилку пропуску договору або релілінгу виключно на їх агента, щоб пояснити його зміст. Цей контроль може призвести до несподіванок пізніше, наприклад, відкриття, що ви відповідає за дорогий ремонт, дата закриття необережна, або це приховані контингенти, які можуть побороти справу. Укладення нерухомості є щільні правові документи, і кожен пункт несе фінансові наслідки.

Поспоріднено перекриття клацання

Стандартні договори нерухомості включають численні положення, які легко пропускають. Контингентність фінансування, наприклад, встановлює термін для покупця, щоб отримати кредитну зобов'язання. Якщо цей термін проходить без дії, продавець може мати право скасувати. Аналогічно, аптраізольна контингентність] захищає покупця, якщо майно оцінюває нижче ціни на купівлю, але тільки якщо він правильно простелений і працює в час. Багато покупців також нехтують перевірити, що відбувається з їх заробленого депозиту грошей, якщо вони повинні повернутися на криту причину. Ще один часовий огляд є "робочим є сутність", який може кожен раз вирізати, навіть після того, що він може викликати один термін, коли-небудь, коли-небудь.

Як запобігти похибкам контракту

Кращий захист є ретельною, методичної рецензії. Залучення адвоката нерухомості, щоб прочитати кожну лінію і пояснити будь-які неоднозначні умови. // Неповторний контроль за закриттям рекомендує створити список всіх ключових дат і контингентій з контракту і налаштування календарних нагадування. Ніколи не підпишіть документ, який ви не повністю розумієте, і завжди веде переговори зміни в письмовій формі. Якщо ви отримуєте Додаток або поправку, прочитайте його як ретельно, як оригінальний контракт. Розглянемо, що підготовка простий підсумковий аркуш, який списує всі зобов'язання кожної партії, строки та фінансові обов'язки - розширити його з вашим агентом і доставити всі зобов'язання, щоб забезпечити все, щоб забезпечити вирівнювання.

Назва та майно Види, які закривали дераль

Проблеми з назвами є одними з найбільш поширених причин затримки. Пошук титулу показує наявні ліпені, неоплачувані податки, легкість або навіть претензії від попередніх власників. Покупці часто припускають, що отримання титулу страховика досить, але вони не мають адресних питань, виявлені під час пошуку. Продавці, зокрема, можуть забути про розкриття відомих майнових дефектів, які пізніше поверхні при перевірці. Правда полягає в тому, що право власності покриває збитки після закриття, але це не перешкоджає затримкам під час операції.

Приховані ліани і аккумблати

Непропоновані підрядники, власники асоціації (HOA) або податкові суди можуть хмарувати титул. У деяких випадках спадкоємц попереднього власника може звернутися до вимог, що стосуються інтересу до власності. Ці проблеми не завжди відкриті до самої дати закриття. Щоб запобігти сюрпризам, замовити титульний звіт рано і попросити вашого адвоката переглянути його, як тільки він прибув. Якщо будь-які ліани знайдені, працювати з продавцем, щоб вирішити їх до дати закриття. Для продавців, це мудро замовити попередній титул звіту про себе тижнів до спискування не є прихованими зобов'язаннями, які можуть відлякати покупців.

Огляд майна та закриття водоспадів

Не пропустіть, щоб провести ретельний огляд будинку є ще однією основною помилкою. Навіть якщо ви купуєте новий будинок, питання, такі як пошкодження даху, цвіль або несправна проводка може бути прихована. Як тільки ви отримали звіт про перевірку, зверніться до кожного елемента з агентом і продавцем негайно. Не чекайте, поки остаточний прогулянок, щоб виявити серйозні дефекти. Realtor.com's кінцевий контроль проходу може допомогти забезпечити нічого не з видом. Крім того, покупці повинні розглянути окремі перевірки для шкідника, радон, каналізаційний рядок і димоходів, особливо в старих будинках. Продавці, які дають можливість постійно перевіряти звіт, часто

Фінансування неспроможності: Від доповідацтва до Дня закриття

Проблеми фінансування є найбільшою причиною затримок. Багато покупців роблять критичну помилку, що припустимо, що попередньо доопрацювальний лист є таким же, як пре-просульований. Попередньо затверджено повну оцінку Вашого кредиту, доходів і активів, і несе багато зайвої ваги з продавцями і кредиторами. Однак навіть попередньо затверджені покупці можуть працювати в труднощі, якщо вони роблять суттєві фінансові зміни до закриття. Підлоги також передадуть вашу зайнятість і кредит прямо перед фінансуванням, тому будь-які зміни можуть бути жирними.

Загальні збори

  • Пошук робочих місць або прийом на новий кредит – Відкриття нової кредитної картки, вибравши автомобільний кредит, або комунікацію роботодавців може змінити співвідношення вашого боржника, що є зобов'язком і затвердженням кредиту. Навіть невеликий кредитний запит може вплинути на ваш рахунок.
  • Підвищення витрат закривання – Покупці іноді забувають, що витрати закривання зазвичай 2% до 5% вартості покупки. До них відносяться: кредитні комісії, оціночні витрати, страхування заголовків, попередні податки та страхування. Продавці також стикаються з витратами на утримання, як комісії та податки з перерахуванням.
  • Поцілунки вікна швидкісного розблокування – Виліт для блокування процентної ставки на ранній достатній відсоток може виводити вас на ринкові коливання. Задайте свій кредитор про умови швидкісного розблокування та будь-які пов'язані збори. Замок 30-денний загальний, але 60-денний замок дає більш безпеку, якщо затримка затримується.
  • Не маючи достатні запаси – Багато кредиторів вимагають покупців, щоб мати два- шість місяців іпотечних платежів в резерві після закриття. Якщо ваші заощадження занадто низькі, ваш кредит може бути відмовлений.

Як запобігти питаннях фінансування

Затвердження безпечних кредитів якнайшвидше, так і підтримувати відкриті комунікації з вашим кредитором протягом усього процесу. Забезпечити будь-які необхідні документи відразу. Уникайте будь-яких основних фінансових переїздів, таких як зміна робочих місць, виготовлення великих покупок або коопераційних кредитів - в комплекті. Consumer Фінансовий директор Бюро домашня робота ресурсів] пропонують керівництво по тому, що очікувати від процесу застави. Також отримуйте копію вашого кредитного звіту з усіх трьох бюро за три місяці до покупки для дому, і виправте будь-які помилки заздалегідь.

Змішані критичні строки та Документація

Закриває нерухомість на тісний розклад з численними термінами. Покупці та продавці часто пропускають строки заробляти грошові депозити, періоди перевірок, листи зобов'язань, а також остаточний огляд розкриття. Ці пропущені дати можуть призвести до втрати депозитів, штрафних комісій або навіть припинення контракту. Тиск багаторазових завдань часто викликає людей, які скидають м'яч на одному.

3‐Day закриття ріжуча

Федеральне право вимагає кредиторів, щоб забезпечити закриття дискотека (CD) принаймні три робочі дні перед закриттям. Покупці повинні уважно переглядати цей документ для будь-яких невідповідностей між кредитною кошторисністю і фактичними витратами закриття. Помилки в CD-подібному вигляді неправильної суми кредиту, неправильної процентної ставки, або відсутніх комісій - може затримати закриття, якщо виловили занадто пізно. Якщо ви виявите помилку, негайно повідомте про свій кредитор і не зареєструйте жодного відмова, який скорочує трирівний період огляду. Продавці також повинні запитати копію CD, щоб зрозуміти, скільки вони будуть не з продажу.

Організація

Створіть майстер- календар з усіма договірними датами. У тому числі термін для перевірки будинку, обмеження часу для відповіді на звіт про перевірку, дата зобов'язання фінансування та дата проїзду. Використовуйте контрольний список, щоб відстежувати кожен документ, необхідний: доказ страхування домашньоговласника, підписані розкриття, та інструкції з підключення до вашої оплати. Деякі покупці та продавці знаходять це корисно для використання спеціальної програми або таблиці для управління процесом. Настроювання повідомлень електронної пошти та запитайте агента або працівника позики, щоб відправити нагадування тижня до кожного конкретного дати.

Поганий зв'язок між усіма частинами

Закриває нерухомість – це комплексний веб-професіонал: список та агенти покупця, лендери, оцінювачі, інспектори, представники компанії, а також адвокати. При переході зв’язку, інструкції пропущені, пропущені терміни, і прості питання, що задаються у основні проблеми. Єдиний пропущений лист або забутий голосовий лист може викликати каскад помилки.

Хто повинен бути в Лоп?

В ідеалі покупець і продавець повинен розробити одну основну точку контакту (зазвичай їх відповідні агенти) для реле оновлення і питань. Однак, що не означає, що Принципи повинні бути мовчать. Покупці повинні відчувати себе емпліфіковано, щоб просити агента або кредитора для оновлення статусу на ключових верств. Продавці повинні підтвердити, що назва компанії отримала всі необхідні документи, такі як платні податкові чеки і будь-які рахунки ремонту. Лідер, назва компанії, і закривши адвокат повинен мати всі необхідні контактні дані і бути скопічені на важливих повідомленнях.

Кращі практики для спілкування

  • Графік роботи щотижневих дзвінків за останні 30 днів до закриття.
  • Використовуйте електронну пошту для документу всі важливі запити та підтвердження.
  • Забезпечити свій торг і звання компанії з оновленою контактною інформацією.
  • Відповідаючи на запити на підписи або документи протягом 24 годин.
  • Створіть груповий чат або електронну нитку, яка включає всі ключові партії (з дозволом) для швидкого оновлення.

Коли всі залишаються в повідомленні, можуть бути вирішені перед тим, як вони стають проблемними. Проактивний підхід до спілкування часто відокремлює плавні закривання від стресових.

Неглекція фінальної прогулянки -Трибу

Остаточний прохід, як правило, проводиться 24 до 48 годин до закриття, є останній шанс перевірити, що майно знаходиться в стані, зазначеному в контракті. Багато покупців лікують цей крок як випадковий ревізит, а не серйозний огляд. Це може призвести до неприємних сюрпризів після закриття, таких як відсутні прилади, пошкоджені світильники або сміття, що залишилися позаду. Продавці також повинні підготуватися до прогулянку, гарантуючи майно чистий і всі узгоджені ремонти завершені.

Що перевірити під час прогулянку

  • Всі побутові прилади, які включені в продаж (холодильник, посудомийна машина, плита, шайба/сухня) присутні і працюють.
  • Не відбулося нове пошкодження з останнього візиту (запечені вікна, водяні плями, отвори в стінах).
  • Властивості чистої та безоплатної особистої приналежності та сміття.
  • Всі світильники, вимикачі та функції розетки.
  • Застібка світильників здійснюється і зливається належним чином.
  • Система HVAC працює (за допомогою тестування год погодніх дозволів).
  • Функція гаражних дверей та відкритих дверей.
  • Пошта, ключі, пульти дистанційного керування, і будь-які включені меблі присутні.
  • Зовнішні функції, такі як посипки, ворота, а також робота зовнішнього освітлення.

Придбати копію звіту про перевірку та договір купівлі на довідку під час проходження. Якщо ви виявите проблеми, негайно повідомити агента. Залежно від тяжкості, ви можете запросити кредитну, ремонт або навіть затримку, поки не буде вирішено. Зробіть все з перевіреними фотографіями.

Покриття витрат на закриття та пов'язані з виходом

Покупці часто зосереджені на виплаті, забуваючи, що витрати на закриття також повинні бути покриті. Продавці можуть не передбачати комісії з нерухомістю, перераховувати податки, збори адвокатів та проровані майнові податки. Заключні номери можуть бути шокові, якщо ви не плануєте попереду.

Типовий коляска закриття витрат

  • Плата за вивезення кредиту
  • Плата за роботу
  • Плата за кредитний звіт
  • Реєстрація та страхування
  • Запис платежів
  • Попереднє заставу
  • Податки на майно (escrow)
  • Страхова плата за будинком (перший рік)
  • Депозит «Експоуальний» для майбутніх податків і страхових послуг
  • Приватне іпотечне страхування (PMI) якщо платіж не менше 20%

Типові витрати продавця

  • Комісія агента з нерухомості (зазвичай 5%-6% загальний)
  • Податки на переказ або податки марки
  • Без рубрики (політика власника)
  • Акредитація
  • Запис платежів
  • Податки на майно
  • Будь-які кредити, що надавалися покупцеві для ремонту
  • Гарантія (за умови узгодження)

Запитати детальну Закриття розкриття] принаймні три дні до закриття та порівняння його до розрахунку кредиту, отриманого раніше. Якщо будь-які збори змінилися, запитайте пояснення. Для більш глибокого занурення в типові витрати, Довідник з інвесторами для закриття витрат] забезпечує комплексне розбиття. Також запитайте кредитора для розбиття препайдів і ескронів, щоб уникнути сюрпризів.

Створення списку перевірок з нерухомістю

Один з кращих способів уникнути помилок полягає в створенні персоналізованого списку закривання. Починайте з контрактом і списайте всі терміни і вимоги. Потім додайте кроки для фінансування, перевірок, заголовків, страхування і кінцевого проходу. Поділіться цим переліком з вашим агентом, кредитором і адвокатом, щоб кожен вирівнявся. Нижче докладно можна адаптувати часовий ряд.

Повний цикл часу закриття

  • 60–90 днів до закриття: Отримати доопрацьований, пошук заголовків рано, початок збору документів (податкові повернення, сплачувати шпильки, банківські заяви).
  • 30 днів до закриття: Розклад домашнього огляду (і будь-які додаткові перевірки), заключення кредитних зобов'язань, збирання страхових котирування, терміни розгляду контрактів.
  • 14 днів до закриття: Отримати оферту, звіт заголовків, вирішити будь-які контингенції (пошуки, запобіжні зазори), опитування замовлення, якщо це необхідно, підтвердіть блокування курсу.
  • 7 днів до закриття: Підтвердити дату закриття, час і місце розташування з усіма сторонами, огляд Закриття розкриттям для точності, вивісити попередні документи, отримати сертифіковані кошти або інструкції з дроту.
  • 1–2 днів до закриття: Проведення підсумкового проходження, перевірка інструкцій з передачі дроту (watch for шахрайство), підтвердження місцезнаходження власника, видається, внести дійсний ідентифікатор і кошти.
  • Закриття: Огляд і реєстрація всіх документів ретельно, запитайте питання про будь-які збори або умови, отримувати ключі, гаражні відкри, і коди, запис вилучених і іпотечних.

За допомогою структурованого списку перевірок ви знизите ризик забути важливим кроком. Друкуйте його і відредагуйте елементи, як ви їх завершите.

Додаткові джерела для перегляду

За межами основних категорій, надходять кілька помилок, які часто подорожують покупців і продавців. Враховуючи ці дані, можна зберегти вас з останнього хвилини хаосу.

Провід шахрайства та оплати

Ведуться роботи з нерухомістю для кіберзлочинів. Хакери можуть перехоплювати повідомлення електронної пошти, що відповідають вашим титульним компаніям або агентом і відправити шахрайські інструкції з електропроводки. , а також перевірити інструкції з електропроводки за допомогою телефону, використовуючи номер, який ви самостійно знаєте,— ніщо використовувати номер телефону з тієї ж електронної нитки Розглянемо, використовуючи сертифіковану перевірку замість дроту, якщо це можливо. Запитайте назву компанії про їх захищений портал для відправки коштів.

Припустимо, що Verbal угоди є Binding

У сфері нерухомості дієслові угоди рідко застосовуються. Якщо у вас є розмова про ремонт кредитів або продовження дати закриття, отримуйте її в письмовій формі як доповнення або підтвердження електронної пошти. Покладається на практичну або "промісну" може призвести до спорів при закритті. Ваш адвокат може проголосувати про прості зміни, щоб формалізувати будь-які зміни.

Не маючи План резервного копіювання

Навіть з ідеальним приготуванням, закривки можуть падати. Покупці повинні розглянути плани контингентності: що якщо ваш кредит відхилено в останній хвилину? Що, якщо продавець виявиться? Маючи джерело фінансування резервного копіювання або тимчасовий план житла може зменшити стрес. Продавці також повинні бути готові до перезапису, якщо угода згортається, так що зберегти ваш будинок шоу-прочитаним до тих пір, поки кошти не розірвані.

Висновок: Візьміть контроль за за закриттям

Закриття нерухомості є невід’ємною, але більшість помилок є передбачуваними і не допущені. Докладно, звертаючись заголовок і майнових питань на початку, забезпечення фінансування без порушення, перебування на вершині термінів, спілкування чітко, виконання дилігентного проходу, розуміння всіх витрат, залучених і перебування на оповіщення про шахрайство, можна різко збільшити ймовірність гладкої угоди. Пам'ятайте, що процес закриття є командним зусиллям. Хоча ви не повинні мікроmanage кожен деталь, перебування в інформовані і проактивні будуть нести на себе можливості, перш ніж вони зазнають.

Якщо ви купуєте свій будинок мрії або продати нерухомість, візьміть час, щоб підготувати і просити правильні питання. Ваше майбутнє само - і ваш банківський рахунок - спасибі вам. Для додаткових ресурсів, U.S. Відділ купівлі житла та міського розвитку, порталу пропонує неупереджену настанову для покупців першого разу.