Table of Contents

Розуміння Чому нерухомість закриває

Закриття угоди про нерухомість є остаточним, критичним кроком, де передача власності від продавця до покупця. Хоча це захоплюючий вертикалі, процес закриття часто загрожує потенційними підводними каменів, які можуть натиснути заплановану дату на дні або навіть тижні. Виставки не тільки фрустровані, але також можуть мати фінансові наслідки, такі як закінчення курсу, збори на зберігання вантажівок або тимчасових витрат житла. З розумінням найбільш поширених причин затримки, ви можете взяти проактивні кроки, щоб зберегти вашу операцію на трекі.

Закриває нерухомість, включають в себе комплексне ланцюжка заходів, в тому числі і іпотечний андеррайтинг, пошуки титулів, огляди, оцінювачі, і підготовка документів. Будь-який слабкий зв'язок в цьому ланцюгу може викликати утримку. Нижче ми розбиваємо найбільш часті джерела затримки і що ви можете зробити про них.

1. Мортгажування та ампера; Підписи

Найпоширеніша причина затримки є забій у фінансуванні покупця. Навіть після попереднього підтвердження, кредитори повинні перевірити дохід, активи та кредитну історію під час проведення андеррайтингу. Загальні питання включають:

  • Останні зміни кредитних коштів: Покупець відкриває нову кредитну картку або робить велику покупку, яка змінює співвідношення боргів.
  • Неповторна документація: Пропуски розрахунків, банківські заяви, або податкові декларації можуть записати огляд андеррайтера.
  • Приміри прокладки: Якщо майно оцінюває менше, ніж узгоджена ціна покупки, кредитор може вимагати відторгнення або більшого розміру платежу.
  • Зміни в статусі зайнятості: Зміна роботи або зазор в роботі, тільки перед закриттям може викликати додатковий скутер.

External Link: Детальніше про іпотечний процес з Consumer Financial Protection Bureau's homeownership guide.

2. Спірування та практика

Для забезпечення продавця є чітке право власності та не несе відповідальності за майно. Проблеми, які часто викликають затримки, включають:

  • Непропоновані ліцензії: Договірник ліцензує, не оплачена плата HOA, або податкові ліцензії повинні бути вирішені перед титульною компанією, може видати чисту політику.
  • Записи в публічних записах: імена знаків, невірних описів посилок, або відсутні документи можуть створювати дефекти назв.
  • Попити чи питання розлучення: Якщо майно належить кількох осіб, які не всі згодні з продажу, закриття не передбачене до всіх знаків.
  • Залишити або захоплення:] Нерозкрита легкість або сусідський паркан, що перетинає майновий рядок може вимагати правової роздільної здатності.

Заголовок роботи часто завершується рано, але питання можуть бути на поверхні за останні хвилини. Наказуючи пошук заголовка відразу після підписання договору знижує ризик виникнення сюрпризів.

3. Інспекція та оцінка слухових логанімів

Як інспекції, так і запобіжники вимагають ліцензованих фахівців для відвідування майна. На зайнятих ринках їх календарі заповнюють швидко. Прокладки відбуваються при:

  • Inspector наявність обмежена: Спеціально під час пікових сезонів покупки, це може зайняти тиждень або більше, щоб розкладати домашній огляд.
  • Прикладні задні журнали: Оцінки замовлень кредиторів через керуючу компанію, а якщо місцеві оцінювачі перевантажуються, звіт забирає більше.
  • Ремонти переговори: Після перевірки, якщо виявлені суттєві питання (протоки, несправні електрики, цвіль), покупець може вимагати ремонт або скорочення цін, що вимагає нового доповнення і можливо іншого оцтова.
  • Покладні перевірки: Критичні проблеми, такі як тріщини фундаменту або термінати, можуть зробити майно тимчасово незліченним для фінансування, що вимагає переспрямування перед закриттям.

Щоб уникнути затримки, графік перевірки, як тільки підписано контракт і оперативно реагувати на запити на ремонт.

4. Проблеми з реанімацією, які виходять за межі числа

Навіть коли оцінювач може негайно відвідати майно, то сама оцінка може викликати проблеми за межами низької оцінки. Наприклад:

  • Незвичайні продажі: Якщо властивість унікальний (наприклад, сільський, історичний, або високий рівень), оцінювач може боротися з пошуку хороших комп'ютерів, що веде до комплексного звіту, який займає більше часу.
  • Потрібні ремонти для відповідальності за кредит: FHA, VA та USDA кредити мають суворі стандарти умов власності. Якщо оцінювач нотує лущення фарби, відсутні ручні ралі, або неоперативний HVAC, кредитор може вимагати фіксації перед закриттям.
  • Реастраційні збори та затримки: Якщо перша оцінка надходить у низькі та покупцеві виклики, або якщо кредитор наказує другий запобіжник, який додає дні до своєчасності.

5. Правові та адвокатські зобов’язання

У штатах, де адвокати ручать закриття (наприклад, Нью-Йорк, Нью-Джерсі, Грузія), процес передбачає багаторазові юридичні фірми, які готують документи. Виставки відбуваються при:

  • Атторні графіки конфлікту: Знайдіть взаємовигідну дату для адвокатів покупця та продавця для розгляду та реєстрації документів можна складно.
  • Документні документи приймають час: Кожен вид договору, який видається, або закриваючи заяву вимагає юридичного огляду, а адвокати можуть мати інші клієнти з термінами.
  • Постанова Ескроу пізно: Лідс відправив інструкції з закриття титульної компанії або адвоката, але якщо будь-яка деталь неповна, поселення не може приступати.

Провен Стратегії для прискорення вашого закриття нерухомості

Якщо ви не можете контролювати кожну змінну, ви можете зробити конкретні кроки, щоб зменшити ймовірність затримки. Ці стратегії працюють, чи є ви покупець, продавець або агент.

1. Отримати до затвердження, не просто попередньо прочитано

Попереднє визначення є простою оцінкою на основі самовідправної інформації. Передзатверджується, з іншого боку, передбачає повне перевірку кредиту та перегляд документів. Вона дає впевненість продавця, а також визначає потенційні кредитні питання на ранній стадії. Після закінчення договору, перебування у зв'язку з вашим кредитором і уникнути фінансових змін до після закриття.

Про наконечник: Запитайте кредитора для листа з зобов'язання кредиту, як тільки завершений андеррайтинг. Це більш сильний крок, ніж попередньо затверджений і сигнали для всіх сторін, які фінансують тверде.

2. Заголовок роботи та обстеження Відразу

Не чекайте, поки контракт повністю виконаний для контакту з титульною компанією. Як тільки пропозиція прийнята, авторизація пошуку заголовків і оплати за попередній звіт. Якщо майно вимагає нового опитування, замовте, що одночасно. Це дає назву компанії тижні вирішити будь-які питання перед запланованим закриттям.

  • При покупці: Запитайте агента, щоб включити переваги компанії в пропозицію, щоб замовлення було розміщено в той же день.
  • Для продавців: Якщо у вас вже є недавнє опитування або назва політики від вашої покупки, дати її рано, щоб заощадити час.

3. Виберіть Досвідчену, відповідальну команду

Фахівці, які ви працюєте з може зробити або розбити часову лінію. Дивись агент з нерухомості, який має рекорди часу, кредитор, відомий для швидкого андеррайтингу (десь неординарний за затримки), а також адвоката з нерухомості або агент з заголовку, який відповідає розсилці і дзвінкам. Перевірте онлайн відгуки і попросіть рефералів від людей, які нещодавно закривали.

Коли ви наймали агента або кредитора, запитайте їх: «Що таке твій середній день до закриття?» і «Як ви ручите останні хвилини?»

Команда, яка добре спілкується і має чіткі внутрішні процеси, швидше за все, що неорганізується.

4. Причастя прозоро і швидко

Сила є ворогом гладкого закриття. Налаштуйте спільний вузол зв'язку (груповий текст, електронна мережа або спеціальний інструмент управління проектами) з усіма сторонами: покупець, продавець, як агенти, кредитор, адвокат, назва компанії. Використовуйте його для:

  • Терміни та підтвердження отримання документів.
  • Поставте всі відразу, коли виникає проблема.
  • Графік закривання часу і часу, як тільки відбійник дає зелене світло.
  • Дотримуйтесь про закінчення терміну дії (наприклад, «Дізнайтесь, що звіт за оцінками прибуває ще?»).

Відповіді про внесення додаткових документів або підписів можна відтінити дні від часу.

5. Підготовка документації в аванс

Уникайте розкидку за останні хвилини паперової роботи. Для покупців це означає, що збір наступного перед тим як ви навіть починаєте полювання будинку:

  • Два роки податкової декларації та В-2с
  • Останні торги (останнь 30 днів)
  • Банківські заяви на всі рахунки (останнє 2-3 місяці)
  • Фото-ідентифікатор (праворуч з паспортом)
  • Подарунок будь-яких великих депозитів або подарунків (з подарунковим листом)

Для продавців збираються:

  • Політика страхування заголовків
  • Податкові надходження та документи HOA
  • Головна гарантійні реквізити (при перерахуванні)
  • Ремонт записів та квитанцій на будь-які останні оновлення
  • Будь-які дозволи на роботу, виконану в будинку

Після того, як ці документи, які готові до початку процесу, виключає необхідність у зворотному зв’язку та в подальшому.

6. Ризики з інспекцією передоплатою

Продавці можуть різко прискорити процес, замовивши домашню перевірку перед списанням майна. Коли ви вже знаєте стан даху, HVAC, сантехнічних споруд, фундаменту, можна або зробити ремонт заздалегідь або розголошувати питання перед профілем. Це дозволяє уникнути типового 10-го до 14-денного періоду перевірки контингентності і запобігає несподіваним переговорам. Покупці також користуються перевагою від попереднього обстеження, оскільки вони можуть провалювати перевірку контингентності (або скорочувати його), що робить їх пропозицією більш привабливим.

7. Використання технологій для E-Signatures та віртуальних застібків

У разі, якщо кожен документ закриває, необхідно було підписано особисто з мокрою чорницею. Сьогодні більшість компаній-виробників та титулів підтримують електронні підписи через платформи, такі як DocuSign або Adobe Sign. Це дозволяє документи бути підписані і повернуті за хвилину, а не на нічний час доставки. Запитайте кредитора і адвокат, якщо вони можуть розмістити електронний підпис для попередніх документів. Для остаточного закриття деякі держави тепер дозволяють дистанційно керувати онлайн нотаріально (RON), що означає, що ви можете закрити з будь-якої точки без фізичного подання.

External Link: Перевірте Національна асоціація керівництва Ріелторів до процесу закриття для порад з використанням технології.

Додаткові поради щодо запобігання поширених підводних каменів

1. Заблокувати ваш процентний ставок рано і проперлі

Замки процентної ставки зазвичай триватимуть 30, 45 або 60 днів. Якщо ваше закриття затримується за межі періоду блокування, ви можете сплатити плату, щоб продовжити замок або прийняти більш високий рівень. Робота з вашим кредитором, щоб вибрати період блокування, який реалістично відповідає вашій очікуваній дати закриття, додавши буфер не менше 10 днів. Якщо блокування закінчується, запитайте про «поплавлення» параметри, тільки якщо ставки випадають.

2. Перевірити страхування До закриття тижня

Багато покупців забувають, що вони потребують доказу страхування гомелів перед кредитором буде фінансувати кредит. Магазин для страхування рано і забезпечити бункер до кредитора не менше 10 днів до закриття. Якщо майно має унікальні функції (як плоский дах або старше проводка), деякі страховики можуть знадобитися перевірку, яка додає час.

3. Витримувати, що може викликати CFPB TRID «Згорнути» період

Правила TILA-RESPA інтегрованого закриття (TRID) вимагають, щоб закриття закриття (CD) буде доставлено покупця принаймні три робочі дні до закриття. Якщо будь-які суттєві зміни відбуваються (наприклад, новий кредитний розрахунок, зміна APR або зміна кредитного продукту), тридцять днів після випуску CD. Навіть невелика зміна, як додавання співрозрядника або налаштування початкового платежу може викликати затримку, тому остаточно закріпити кожну деталь.

4. Прогулянка по нерухомості на День або два до закриття

Заключний прохід є стандартом, але багато покупців розкладають його на ранок закриття. Якщо прогулянка розкриє проблеми (наприклад, продавець знімав побутову техніку, яка повинна залишатися, або будинок не чиста), можна буде відкласти закриття до переговори. Розклад прогулянку не менше 24 годин до часу закриття дати себе і агентів, які задаються в будь-які питання без натискання дати закривання.

5. Розробити план B для фінансування, якщо кредит Покупця закривається через

У конкурентному ринку деякі покупці включають контингентність, що угода скасовується, якщо фінансування не вдається. Але якщо ви продавець, ви можете зменшити затримки, вставивши фінансову міцність покупця рано. Заявка доказів щодо затвердження кредитним звітом перед прийняттям пропозиції. Для покупців, розглянути, що має план резервного копіювання, наприклад, містичний кредит або сімейний подарунок, якщо ваш первинний кредит потрапив до рогівки.

External Link: Для отримання більш детальної інформації про відмову від кредитних контингентних відмов, див. Банкрати статті про іпотечні контингентності.

Коли затримки нездійснені: Як зберегти вашу охолоджуючу

Навіть з кращим препаратом деякі затримки просто нездійснені, наприклад, раптова стихія, яка впливає на акрадизальну, банк об'єднувач, який затримує обробку кредитів або смерть в сім'ї ключової партії. Коли відбувається затримка, вжити ці кроки:

  • Залишити коментар: Розкажіть всіх, як ви знаєте. Очікується тільки робить його гіршим.
  • Гет переглянуті строки написання: Запитати кредитора або титульну компанію за новим розрахунковим терміном закриття.
  • Неготувати розширення: Якщо ви продавець, ви можете мати право на затримку (контрактний «час суть» (контракт) термін дії). Для покупців запитайте продавця, щоб погодитись з розширенням, а не даючи контракту, що закінчується.
  • Кеп емоції в перевірці: Пам'ятайте, що більшість затримок обумовлені адміністративними глітками, не поганою вірою. Staying спокійно і професіонал допомагає вирішити питання швидше.

Фінальні думки: швидкість і деякість є дорогим

Закриття нерухомості є складним, але велика більшість затримок є передбачуваними і не допускається. З розумінням поширених підводних каменів — питання, проблеми заголовків, контрольних заголовків, а також порушення зв'язку — можна приймати проактивні кроки для збереження процесу переміщення. Почати рано, вибрати команду мудро, і залишити на вершині кожного терміну. З стратегіями, викладеними вище, ви можете зменшити типовий 45- до 60-денного циклу закриття, значно, часто до 30 днів або навіть менше для добре підготовлених операцій.

Якщо ви купуєте свій перший будинок, продаж для переїзду, або інвестування в оренду властивості, гладкий, своєчасне закриття дає вам спокій і економить гроші. Впроваджувати ці поради, і ви будете добре на шляху до переправки лінії з впевненістю.