Table of Contents

Коли справа доходить до купівлі будинку, процес закриття є остаточним критичним кроком, де офіційно передає продавець. Для більшості побутових покупок, тип іпотечного кредиту залучений - будь-який звичайний або FHA - розшифровує кожен аспект цього закриття, від паперової роботи, необхідної до витрат через таблицю. Звичайні кредити є найбільш поширеним видом іпотечного, не застраховані будь-яким державним агентством, тоді як FHA кредити повертаються Федеральним житлом Адміністрацією і призначені для зниження бар'єрів для перших покупців і тих, хто з менш-танцевим кредитом. Розуміння відмінностей між звичайним закриттям і вимогою FHA є важливим для будь-якого, що вводять нерухоме майнових майнових майнових майнових майнових ризиків, або покупець.

Що визначають конвенцію проти FHA?

Незаконне закриття є остаточним кроком в іпотечній угоді, де кредит не застрахований або гарантований федеральним урядом. Ці кредити повинні відповідати на керівні принципи, встановлених Фентні Мае або Фредді Мак, які, як правило, вимагають більших кредитних балів (часто 620 або вище) і більших платежів (типово 5% до 20% вартості покупки). Оскільки звичайні кредити не державні, кредитори беруть на більш ризик, які вони пом'якшують, вимагають сильної кваліфікації позичальника.

FHA Закриття, на відміну, передбачає іпотечне страхування від FHA, частина U.S. Департаменту житлово-комунального розвитку (HUD). FHA не розкіш грошей прямо; застрахує кредит так, щоб якщо позичальник за замовчуванням, кредитор захищений. Це дозволяє кредиторам запропонувати кредит покупцям з низькими кредитними балками (як низький, як 500 з 10% вниз платіж, або 580 з 3,5% вниз) і меншими виплатами. У торговельно-офіс входить суворі вимоги до умов власності і обов'язкове іпотечне страхування, яке триває для життя кредиту в багатьох випадках.

Погляд платежів

Звичайні платежі

Звичайні кредити пропонують гнучкі варіанти оплати, але найсильніші умови - найнижчі процентні ставки і відсутність приватного іпотечного страхування (PMI) - зарезервовані для тих, хто кладе принаймні 20%. Однак, можливо, отримати звичайний кредит з принаймні 3% вниз через програми, такі як Fannie Mae's HomeReady або Freddie Mac's HomeOne. Тим не менш, будь-який платіж нижче 20% викликає PMI, який додає щомісячний платіж застави. Необхідний платіж також безпосередньо впливає на витрати закривання, оскільки більший розмір пуху зменшується і, таким чином, необхідність PMI.

Платежі за кредитами ФХА

Кредитування ФХА відомі своєю низькою платіжною вимогою: всього 3,5% для позичальників з кредитним рахунком 580 або вище. Для зарахування між 500 і 579, потрібно 10% пуповинної оплати. Це робить кредити ФХ особливо привабливими для перших гомебуарів або тих, з обмеженими економіями. Однак низький рівень оплати заходить з вартістю— передплатою і щорічними іпотечними страховими преміями (МІП), які оберігають кредитора. Підлоговий МІП становить 1,75% від суми кредиту (може бути розкочений в кредит), а щорічна МІП варіюється виходячи з терміну кредитування і сплати, але зазвичай залишається в місці протягом усього кредиту, якщо 10% менше, ніж 10%.

Страхування іпотечного кредиту: ПМІ проти МІП

Страхування іпотечного багажу є одним з найбільш значущих диференціаторів між звичайними і FHA-закриттями.

Приватне іпотечне страхування (PMI) на конвенційних кредитах

Коли звичайний позичальник покладає менше 20%, кредитор вимагає ПМІ. ПМІ забезпечується приватними страховими компаніями і може бути оплачена як щомісячна премія, як одностороння преміум або через трохи більш високий процентний курс (повний ПМІ). Однією з переваг: ПМІ може бути скасована, як тільки співвідношення позичальника досягає 80%, як правило, через формальний запит або автоматично, коли співвідношення в ньому входило 78%. Це дає звичайним позичальникам шлях до падіння МІМ повністю, зменшуючи щомісячні витрати з часом.

Кредитування іпотечних кредитів (МІП) на Кредити ФГ

Кредитування ФА вимагають двох типів МІП: передплатний платіж (УФМІП) 1,75% від суми базового кредиту, а також щорічної премії, яка оплачена щомісяця. Для більшості кредитів ФА з виплатою внизу 10%, МІП триває для усього життя кредиту -обміну не можна скасувати, якщо ви не втрачали в звичайний кредит. Для кредитів з скиданням 10% або більше, МІП необхідний 11 років. Цей довгостроковий МІМ-вартість є вирішальним фактором: кредит ФАХ може з'явитися дешевим, але може бути більш дорогим з часом через стійкий МІП.

Кредитний рахунок та вимоги до доходів

Звичайні кредитні стандарти

Звичайні кредити зазвичай вимагають мінімального кредитного балу 620, хоча багато кредиторів воліють 660 або вище за конкурентні процентні ставки. Бородавці з балами нижче 660 можуть зіткнутися більшими ставками або суворими борговими лімітами (DTI). Максимальний коефіцієнт DTI для звичайних кредитів зазвичай 43% (по відношенню до коефіцієнта повернення, який включає всі щомісячні платежі за боргами), хоча деякі автоматизовані системи андеррайтингу дозволяють 50% з компенсуючими факторами, такими як значні резерви або великий платіж.

Кредитні стандарти FHA

Кредитування ФГК є більш привабливими: кредитний бал 580 кальцій за 3,5% програми оплати. Оцінка між 500 і 579 вимагають 10% вниз. ФГ також дозволяє більшим співвідношенням DTI, які знаходяться в 50% або навіть 55% з сильними компенсуючими факторами. Це робить FHA кредити життєздатним варіантом для позичальників з минулими кредитними викликами або більшими борговими навантаженнями. Однак кредитори можуть перекривати свої вимоги, тому не всі ФГ-прострожені кредитори приймають оцінки за абсолютним мінімумом.

Вимоги до нерухомості та пропозиції

Стан придбаного будинку може різко вплинути на час закривання і процес.

Стандарти конвенційної нерухомості

Звичайні оцінки зосереджені в першу чергу на ринковій ціні власності. Хоча оцінювач відзначає будь-які очевидні проблеми безпеки або структури, звичайні кредити не мають строгого набору мінімальних вимог власності (MPR) за межі того, що характерний для безпечного, звичаного житла. Продавці умовно-фінансових будинків зазвичай мають менше вимог до ремонту, які можуть прискорити процес.

Стандарти FHA

Кредитування FHA вимагають детального оферти, що включає в себе огляд стану майна на мінімальні вимоги до мінімальних майнових властивостей HUD. Будинок повинен бути безпечним, безпечним і структурно звуком. Види, як пілінг фарба (у будинках, побудованих до 1978 року, через пов'язані з використанням свинцевих фарб), відсутні ручні, дефектні покрівельні, або неадекватні системи опалення / охолодження повинні бути адресовані перед закриттям. Це може призвести до ремонту переговорів або навіть вбивати угоду, якщо продавець небажано виправити проблеми. Для покупців додана захист забезпечує, що вони купують будинок, але це також може затримувати або збільшити витрати на необхідні ремонти.

Закриття витрат: Що потрібно

Типові витрати на закриття для конвенційних кредитів

Звичайні витрати закривання зазвичай коливається від 2% до 5% вартості покупки. Вони включають в себе кредитні збори, оціночну, заголовок страхування, ескорту, запис зборів і преплачені товари (податки про покупки і страхування власників). Оскільки звичайні кредити мають менше державних комісій і не передаються МІП, витрати на позашляховиків при закритті можуть бути трохи нижче, ніж FHA. Однак, платежі PMI часто закуповуються на щомісячні витрати.

Типові витрати на закриття для кредитів FHA

ФГК також падають в межах 2% до 5% діапазону, але вони включають в себе передплату іпотечного страхування премії 1.75% (безкоштовно фінансується в кредит). Кредитування ФГ також дозволяють продавцеві концесії до 6% вартості покупки (посередній 3%), які можуть допомогти покупцям закривати витрати. Однак кредити ФГ мають суворі ліміти на певних комісіях, зокрема, допустимі збори за підготовку документів або обробку, і кредитори повинні відповідати рекомендаціям ГД, які іноді обмежують нетримання.

Продавець Концесії та гнучкість

Продавці часто поєднують кредитні види при оцінці пропозицій, оскільки тип фінансування впливає на потенційні витрати продавця та часовий термін.

При звичайному кредиті продавці можуть сприяти 3% вартості покупки в сторону витрат на закриття покупця, якщо покупець внизився платіж менше 10% (або 6%, якщо платіж унизі 10% або більше). Цей ліміт порівняно низький, але передбачуваний.

З кредитом FHA, продавці можуть сприяти 6% вартості покупки в сторону витрат на закриття покупця, яка є більш щедрою. Однак продавці можуть бути бородавки FHA, які пропонуються через суворі вимоги до умовних умов та майнових умов. Якщо будинок не збігається з FHA, продавець може бути змушений зробити дорогий ремонт або ризик втратити угоду. Багато продавців на конкурентних ринках воліють звичайні пропозиції для їх простоти і швидше часу.

Часові відмінності між конвенцією та закриттям ФГ

Типове закриття займає 30 до 45 днів для обох типів кредитів, але FHA закриває іноді може зайняти більше через додаткові вимоги до оцінки та андеррайтингу. Програма FHA часто вимагає двоступінкового процесу (значення та умови), а якщо ремонт необхідний, кредитор повинен перевірити завершення — через реінспектування. Додатково FHA кредити можуть вимагати більше документації від самозайнятих позичальників або тих, які мають нетрадиційний дохід. Звичайні кредити, особливо ті, оброблені автоматизованими системами андеррайтингу, можуть рухатися швидше, якщо кредитний профіль позичальника сильно.

Вплив на покупців та продавців: стратегічні висновки

Для покупців

Якщо у вас є низький кредитний бал (до 620) або обмежені заощадження для пуповинної оплати, кредит FHA часто є найбільш доступній шлях до поголів'я. Можливість використовувати подарункові кошти для пуповинної оплати і більш допустимі продавцеві концесії також може зробити FHA привабливою. Однак, будьте готові до життя МІП (якщо ваш пуховий платіж становить 10%) і потенційно вище щомісячні витрати. Для покупців з хорошим кредитом (680+) і можливість покласти принаймні 5% вниз, звичайний кредит зазвичай пропонує менші довгострокові витрати, особливо якщо ви можете скасувати PMI пізніше. Завжди порівнювати загальну вартість, включаючи відсотки і страхування, за очікуваний час в будинку.

Для продавців

Продавці, які отримують кілька пропозицій, можуть вигідно вигідно вигідно вигідно вигідно вигідно вигідно вигідно виконувати покупки, оскільки деякі з них не існує, а оцінювача часто є менш суворими. Пропозиція FHA, в той час як і раніше вдається, може прийти з ремонтом вимог і трохи довше закриття. Якщо будинок продавця потребує значних оновлень, це може бути мудро, щоб уникнути покупців FHA, якщо продавець готовий завершити ремонт. Однак якщо ринок повільний, приймає пропозицію FHA з кваліфікованим покупцем, може все ще призвести до успішної угоди.

Рефінансування ускладнень

Розбіжність за початковою покупкою. Кредитування FHA пропонують потоку рефінансування опціонів (FHA Streamline) які вимагають дуже мало документації і не оцінювати, що полегшує зменшення ставок, якщо у вас є вже існуючий кредит FHA. Звичайні кредити також пропонують номінальний і довгостроковий рефінансування або готівкові варіанти, але андеррайтингові стандарти можуть бути строгими. Бородавці з FHA кредити, які побудують нерівність часто рефінансують в звичайний кредит, щоб видалити MIP— загальна стратегія після оплати кредиту або коли підвищуються значення будинку.

Який тип Закриття є право для вас?

Вибираючи між звичайною і FHA закриття йде на вашу фінансову ситуацію, кредитний профіль і довгострокові цілі. Якщо ви перший раз покупець з помірним кредитним рахунком і обмеженим скиданням, кредит FHA забезпечує перевірений шлях. Якщо у вас є сильний кредит і може дозволити собі 5%-10% вниз платіж, звичайний кредит дозволить заощадити гроші з часом, особливо через консервований PMI. Обидва типи закривання добре встановлені і широко використовуються -Ваш кредитор і агент з нерухомості може допомогти вам запустити цифри на основі вашого конкретного сценарію.

Основні фактори, які слід враховувати

  • Ваш рахунок і можливість отримати кваліфіковану консультацію
  • Розмір оплати і скільки ви можете запозичувати
  • Скільки часу ви плануєте зупинитися в будинку (довгострокова МІП може неважливо, якщо ви плануєте переоснащення або продати протягом декількох років)
  • Стан будинку, який ви хочете купити (ФА може знадобитися більше ремонтів)
  • Переваги продавця на локальному ринку
  • Щомісячна оплата, включаючи страхування, податки та іпотечне страхування

Висновок

Відмінності між звичайними і FHA закриває далеко за межами роботи з документами - вони впливають на суми оплати, витрати на іпотечні страхування, умови проживання, закриття часових ліній і навіть переговори з продавцем. Закриття FHA може відкрити двері для дому для покупців з низьким кредитом і економіями, але це стосується довгострокового іпотечного страхування і суворих стандартів нерухомості. Звичайне закриття пропонує більш гнучкість для тих, хто з більш сильним кредитом і можливістю зробити більший платіж, плюс потенціал для скасування приватного іпотечного страхування. З розумінням цих відмінностей, покупців і продавців, як можна приймати поінформовані рішення, ефективно переговори і близько з впевненістю. Завжди працювати з досвідченими фахівцями нерухомості і іпотечними кредиторами, які можуть допомогти вам визначити ваші варіанти і допомогти вам допомогти вам допомогти вам визначити ваші варіанти і допомогти.

Попередня база даних