Zoning Yasaları Nedir?

Zoning yasaları, bir belediyeyi farklı bölgelere veya bölgeye bölen yerel düzenlemelerdir. Her bölge, binalar ve aktivitelere izin verilen özel kurallardır. Örneğin, bir konut bölgesi yalnızca tek aile evlerine izin verebilirken, ticari bir bölgenin perakende mağazalarına, ofislere veya restoranlara izin verebilir.

20. yüzyılın başlarında, şehirler hızla büyüdü ve uyumlu arazi kullanımları arasında çatışmalar (örneğin bir okuldaki bir fabrika) yaygınlaştı.1938 yılında New York City tarafından ilk kapsamlı zoning veyadinance, neredeyse her bir topluluk dahil edildi.

Zoning Yasaları Neden Önemli?

Zoning yasaları çok önemli amaçlara hizmet eder.Sokakların karakterini uygunsuz kullanımları önlemek için korumaya yardımcı olurlar. Örneğin, gürültü, trafik ve kokular, bir endüstriyel bitkinin getireceğine dair bir kokular. Zoning ayrıca binalardan geri dönüştüğüne emin olabilir, yeterli parka sahip ve yangın güvenli bir şekilde karşı karşıya kalabilir.

Daha geniş bir perspektiften, zoning, temel olarak büyümeye teşvik eder ve sprawl'i engeller ve geçişe yakın yüksek orandaki gelişim alanları tasarlayarak ve açık alan veya tarım için diğer alanları terk edebilir, topluluklar araziyi verimli bir şekilde kullanabilir ve altyapı maliyetlerini azaltır. Zoning ayrıca tarihi bölgeleri korumak için kullanılabilir ve uygun konutları dahil etmek için kullanılabilir.

Zoning'in Ekonomik Etkisi

Zoning doğrudan emlak piyasalarını etkiler. Daha yüksek oranda kısıtlayıcı veya ticari kullanımlara izin veren bir bölgede arazi genellikle düşük gelirli konut kullanımlarına sınırlı kalmaktan daha değerlidir.Bu fiyat farkı, bilgilendirilmiş yatırım kararlarını almak isteyen mülk sahipleri için teşvikler yaratabilir.

Zoning Yasalarının Anahtarları

zoning düzenlemeleri etkin bir şekilde gezinmek için, mülk sahipleri birkaç temel bileşeni anlamalıdır. Aşağıdaki elementler neredeyse her zaman bir zoning veyadinance parçasıdır:

  • [FONT:0]Zoning Districts:[Dönetici:[Dönetici: 1 ), endüstriyel (I-1, I-2), tarım (A) ve karışık kullanım alanlarının her bir kısmı, konut (R-1, R-2, vb.), ticari (C-1, C-2) ve genellikle şartlı kullanımların bir listesini içerir.
  • [FONT:0)Permize Kullanımlar:[Dönetici:[Dönetici:0) Bunlar, doğru bir şekilde izin verilen binalar veya tür binalardır, örneğin, tek aile evi en yerleşim bölgelerinde izin verilen bir kullanımdır.
  • [FONT:0]Dimensional Standards:[Dönetici:[Dönetici: 0) Bu düzenlemeler yapıların fiziksel ayak izinini kontrol eder. Ortak standartlar minimum çok boyut, minimum çok geniş, maksimum bina yüksekliği, ön ve yan geri dönüşleri (sabahalar) içerir ve maksimum zemin oranı (FAR).
  • [FONT:0) Düzenlemeler: [Düzerli standartlar ötesinde, zoning genellikle çatı alanı, malzeme ve pencere yerleştirme gibi bina tasarımını ele alır, özellikle tarihi veya planlı ilçelerde. Otopark gereksinimleri ve topraklar burada da düşer.
  • [FONT:0) Accessory Kullanımları ve Yapılar: Raflar, garajlar, ev ofisleri, çitler ve işaretler. Birçok zoning kodları erişim yapıların boyutunu ve yerini sınırlamaktadır.
  • [FONT:0) Özel Koşullar:[Dönem:[Dönem: 1 ) Farklı arazi kullanımları, fırtına su yönetimi veya uygun konut setleri arasında tarama (ağaçlar veya duvarlar) gibi Gereksinimler.

Zoning Haritalar Anlamak

Zoning haritaları, yerel planlama departmanının web sitesi veya ofislerinden resmi olarak yer alan farklı bir alan tipini temsil eden her renk ile genellikle renkli kodludur. Gayrimenkul sahipleri, herhangi bir geliştirme projesinde ilk adım atabilir.

Zoning Districts türleri

Her topluluk kendi sınıflandırma sistemini yaratırken, çoğu zoning kodları aşağıdaki geniş kategoriler içerir. Buları anlamak bir zoning haritası okumanıza ve hangi kullanımların belirli bir parsel üzerinde izin verildiğini tahmin etmenize yardımcı olacaktır.

Konut Bölgesi

Bu bölgeler konut için tasarlanmıştır. Düşük kişilik tek kişilikten (R-1) yüksek aileye (R-family) çok fazla aile (R-5 veya RM) her bölge, yüksek sayıda konut birimini (desity) genişletir. Bazı konut bölgeleri dublekslere, kasabahomes veya daire binaları da bir çok yolcunun gelişim (PUD) üst düzeyli bir plan dahilinde esnek tasarıma izin verir.

Ticari Bölgeler

Ticari bölgeler, küçük mahalle dükkanlarından (C-1, mahalle ticari) bölgesel alışveriş merkezlerine (C-2 veya C-3). Ofis parkları, oteller ve restoranlar genellikle ticari zoning gerektirir. Bazı ticari bölgeler de perakende ile birleştirildiğinde ışık üretimine veya savaşmasına izin verir.

Industrial Districts

Endüstriyel bölgeler, üretim, savaş, dağıtım ve ağır endüstriyel kullanımlar için ayrılmıştır. Genellikle otoyollar, demiryolular veya konut alanları üzerindeki etkileri en aza indirmek için limanlar bulunmaktadır.Demokrat standartları gibi, bu bölgeler için zoning koduna dahil edilebilir.

Tarım ve Açık Uzay Bölgeleri

Bu bölgeler çiftçiliği, koşuşturmayı ve doğal alanları korurlar. Genellikle parklar için çok düşük boşluklara izin verirler ( 20 veya 40 dönümlük bir konut) ve tarım dışı ticari kullanımları yasaklamaktadır. Bazı topluluklar herhangi bir orta gelişmeyi yasaklayan özel bir tarım bölgesine sahiptir. Açık alan bölgeleri parklar, korumalar veya kamu rekreasyon için kullanılabilir.

Karma-Use ve Overlay Zones

Karma kullanım alanları (MU) konut, ticari ve bazen ışık sanayii kullanımlarının aynı bina veya çok fazla. Overlay bölgeleri, temel bölgenin üst kısmında ekstra düzenlemeler ekler. Common overlays include historical protection, selplain management, havaalanı gürültü uyumluluğu ve tasarım. Overlay regions often have katıer standartları for building, landcaping, or signage.

Zoning Yasalarını Nasıl Bulun ve Anlamak

Ağlama bilgilerine erişmek birçok belediyenin zoning kodlarını ve haritalarını online olarak koyduğu kadar daha kolay hale geldi.

  1. [FONT:0) Mülkiyetin parsel numarasını veya adresini belirtirken;). Bu, mülk vergi beyanınızı veya ilçe değerlendirmecinin web sitesinde bulunabilir.
  2. [FONT:0) Resmi zoning haritasına bak.) Birçok planlama bölümü interaktif web haritaları var. Otelin bölgesini görmek için adres girin.
  3. [FONT=0) zoning ordinance text.) Her bölgenin izin verilen kullanımlarını, boyut standartlarını ve prosedürlerini tanımlar. Bazı şehirler aramalanabilir PDF veya online bir kod platformu sağlar (örneğin, Municode veya eCode360).
  4. [[Düzgeler ve özel düzenlemeler için kontrol edin.[Dönetici:0) Örneğin, mülk bir sela açık, ek bina kısıtlamaları uygulanır.
  5. [FONT:0) Planlama departmanına ilişkin bilgi ve önerileri cevap verebilir. Ayrıca, başvuru sürecini varyan veya yenidenzoning için açıklayabilirler.

Yasal dille yabancı olanlar için, arazide uzman olan bir avukata danışmak faydalı olabilir:0) Profesyonel planlamacı). (Amerikan sertifikalı Planlayıcılar Enstitüsü tarafından onaylanmış) veya aİLFLT:2) Gerçek emlak avukatı) Bu uzmanlar, izin veya inşaata başlamadan önce önerilen potansiyel uyum sorunlarını inceleyebilir.

Değişen veya Zollenging yasaları

Bazen bir mülkün mevcut zoning, bir sahibinin envisions kullanmasına izin vermez. Bu tür durumlarda, her biri kendi süreci ve maliyetleri ile birlikte, takip etmek için birkaç yasal avenues vardır.

Zoning Variances

Bir özellik belirli boyutlu veya kullanım standartlarının özel fiziksel koşulları nedeniyle tasarlama isteğidir - örneğin, uygun bir eğim veya mevcut yapılar, uygun olmayan kodların (örneğin, daha küçük bir geri yükleme) veya kullanım kolaylığının (örneğin, bir konut ortamında işletme) tarafından duyulduğu gibi.

Rezoning

Bölgenin alt bölgesini bir mülk için değiştirir. Bu, bir yasal eylemdir, yani halk duruşmalarından sonra şehir meclisi veya ilçe komisyonu tarafından onaylanmalı ve planlama komisyonundan başarılı bir şekilde öneride bulunulmalıdır.Rezoning applications önerilen kullanımının ayrıntılı bir açıklaması gerektirir, topluluğun faydalarına nasıl uygun olduğunu bir analiz eder.

Durumsal Kullanım İznileri

Bir kullanım yalnızca özel onay (a koşullu kullanım) ile izin verildiğinde, bir koşullu kullanım izni, planlama komisyonu veya BZA'nın belirli bir parsel üzerinde değerlendirmeleri ve koşulları azaltabileceği bir kamu işitme iznini içerir.

Zoning Kararlarına İlişkin

Bir varyans, yenidenzoning veya izin reddedilirse, mülk sahibi daha yüksek bir otoriteye hitap edebilir - çağrılar veya mahkemeler kuruluna itiraz eder.

Zoning ve Emlak Değeri

Zoning, mülk değerleri üzerinde derin bir etkiye sahip olabilir, hem olumlu hem de olumsuz. Olumlu tarafta, tutarlı bir şekilde mahalleleri rahatsız edici kullanımlardan korumak ve bir konut alanının yakınında bulunan bir mülk alanının değerini artırabilir.Örneğin, bir bölgede evler sadece tek aile için değersizdir. - Olumsuz tarafta, bir konut kullanımı olan bölgelerden daha iyi bir değer alma eğilimindedir.

Geliş için arazi satmak isteyen sahipleri genellikle değer kilidini açmak için daha yüksek oranda rapor ve piyasa trendlerini yeniden pazarlamaya çalışırlar. ancak yenidenzoning spekülatiftir ve yıllar sürebilir. Yatırımcılar yerel olarak 444FLT:0)Urban Land Institute

Emlak Sahipleri için Ortak Zoning Issues

İyi niyetlerle bile, mülk sahipleri sık sık sık sık zoning pitfalls ile karşılaşırlar.Onların farkında olmak zaman ve para tasarrufu sağlayabilir.

  • [FONT:0) Hayır, bilgilendirici kullanımlar:[Dönetici: 1 ) Belirli bir süre için yasal olan bir kullanım (veya bir süreye altı ay sonra) bir konutun kullanım durumu olarak kabul edilemez. Örneğin, bir mahallede köşeye bir market alışveriş yapan bir mağaza.
  • [FONT:0]Setback Violations:[Dönetici:[Dönetici: 1 ) Bir çit inşa etmek, dökmek veya mülk hattına çok yakın olmak ortaktır. Bu ihlaller, iş emirlerine, iyilere veya zorlanmalara yol açabilir.
  • [FONT:0]Home İşgücü Sonuçları:[Döneticiler:[Döneticiler) Birçok konut bölgesi, ev bazlı işletmelere yalnızca konut kullanımına “birincidental” olup olmadığını izin veriyor - dışarıda çalışanlar yok, bir kayıt, sınırlı müşteri ziyaretleri.
  • [[FONT:0)Signage Regulations:[Döneticileri:[Dönder: 1) Zoning kodları genellikle büyüklüğü, yeri, aydınlatmayı ve tür işaretleri kısıtlar. Ticari bölgeler konut bölgelerinden daha fazla işaretlenmelerine izin verir. Ev sahipleri dernekleri (HOAs) daha katı kurallar getirebilir.
  • [FONT:0]Short-Termal Kiralama: Airbnb gibi platformlar, zoning ile çatışmaları yarattı veya sitedeki ev yerlerinde bulunanlar mevcut düzenlemeleri kontrol etmeli ve beklemeli veya beklemeli.

Zoning ve Çevre Düzenlemeleri

Çevre yasaları ile giderek artan bir şekilde müdahaleler. Wetlands, dik yamaçlar, sel boşluklar ve tehlike altındaki türlerin yaşam alanları genellikle aşırı bölgeleri veya ayrı çevresel düzenlemelerle korunuyor. Örneğin, bir sela izin ve yüksek inşaat gerektirir. Fırtına su yönetimi gereksinimleri önemli maliyetlerle karşılaşabilir.

Arazi satın almadan önce araştırma adımları

Arazi satın almayı düşünüyorsanız, zoning üzerinde dikkatli bir şekilde takip edin. Bu adımları, niyet olarak kullanamayan bir mülk satın almaktan kaçınmaya çalışın.

  1. [FONT:0) Mevcut zoning tasarımını yeniden tanımlamak.[ Yerel zoning haritasını kullanın ve planlama departmanıyla doğrulayın.
  2. [FONT:0) Bu bölgeye izin verilen kullanımları okuyun.[DD: 1) Hedeflenen kullanımınız listede görünürse, listelenmezse, genellikle yasaklanır.
  3. [FONT:0) Boyutsal gereksinimleri kontrol edin.[[Dönetici:0) Bina planlarınızla çok fazla boyutsal sınırlarla karşılaştırıldığında, geri dönüşler ve yüksek limitler, gerekli yan geri dönüşler için çok dar olan bir sürü varyan olmadan inşa edilemez.
  4. [FONT:0) Aşırı bölgeleri ve gelecekteki arazileri teşvik eden planların Kapsamlı plan, gelecekteki yeniden bağlantı veya altyapı değişikliklerini sinyal edebilecek bir gelecekteki arazi tasarımını gösterebilir.
  5. [FONT:0] Komşulara ve mahalle birliğiyle konuşun.[DÜT:1] Mülkiyeti etkileyebilecek gelişmeleri veya veya ihmalleri hakkında bilgi sahibi olabilirler.
  6. [FONT:0]Bir arazi kullanan bir avukat veya planlayıcı, mülk tarihini, potansiyel nonkonformiteleri gözden geçirebiliyor ve gerekli onayları elde etme olasılığını gözden geçirebiliyor.

Kentsel Planlamada Zoning Rolü

Zoning sadece bir kısıtlama seti değildir; topluluk gelişimi için proaktif bir araçtır. Modern planlama, otomobil bağımlılığına odaklanmak, açık alanı korumak ve projelerini bu planlama hedeflerine uygun hale getirmek için kullanan birçok şehir "akıllı büyüme" ilkeleri benimsemektedir.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Alanlama yasalarının anlaşılması, mülk sahipleri için yapılan işlemler için veya planlayan herkes için uygun değildir.Bu yerel düzenlemeler her türlü mülk kullanımı şekillendirir - en iyi uygulamadan, zoning bölgelerinin temellerini öğrenerek, izin verilen kullanımlar, boyut standartları ve değişiklikler için süreçlerden, mülk sahipleri karar verebilir, pahalı hatalardan kaçınır ve yatırımlarınızın değerini en iyi şekilde değerlendirebilirsiniz.En iyi uygulama, temel bir erken adım olarak, planlayıcılar, avukatlardan profesyonel rehberlik etmeye izin verilmez.