Zoning Yasalar ve Tarihi Koruma: Mülkiyet Sahipleri için Tamamlayıcı

Tarihi bir mülk sahibi olmak, ödüllendirici bir yatırım olabilir, ancak mülkünüzün karakterini korumak ve finansal avantajları sağlamak için önemlidir. Bu kılavuz, bu yasaları nasıl işlediğine ve hangileri ve arazi ve binalarınızla ilgili herhangi bir değişiklik yapmadan önce dikkate alınabileceklerini ve bu kuralların uygunluğunun sağlanması ve finansal faydalarını arttırmak için önemlidir.

Zoning Yasalarını Anlamak

Zoning yasaları, bir belediyeyi ilçelere bölmek için yerel düzenlemelerdir - ticari, endüstriyel, tarımsal veya karışık kullanım - ve her bölge içinde arazi ve yapıların nasıl kullanıldığını belirtmektedir.Çok fazla boyut, bina yükseklikleri, geri yüklemeleri, yoğunluk, park gereksinimleri ve aktivitelere izin verilir (örneğin, evden bir işletme işletilir).

Örneğin, ağır sanayi fabrikası sessiz bir yerleşim mahallesine izin verilmeyecek. Zoning ayrıca güneş ışığına, havalandırmaya ve acil araç rotalarına erişim sağlayarak kamu sağlığı ve güvenliği de ele alıyor.

Zoning Sınıfları Türleri

Zoning kodları oldukça ayrıntılı olabilir. Ortak sınıflandırmalar şunları içerir:

  • [FONT:0]Residential (R)) – Single-aile evleri, çok aile birimleri ve bazen mobil evler.
  • [C)[Dönetici:0) ⁇ (C)). – Perakende mağazaları, ofisler, restoranlar ve oteller.
  • [M)[FONT:0)---Malzeme, fabrikalar ve ağır üretim.
  • [A)[0]Agricultural (A)) – Çiftçilik, koşu ve açık alan.
  • [FONT:0]Historic Overlay (HO))[FONT:0)[FONT=0)[FONT=FONT=FONT=0))[FONT=0)))))[FONT=AFONT=0|SQUAREZFONT=0)))))))))

Emlak sahipleri yerel zoning haritalarına ve veya herhangi bir yenilemeden önce hoşgörüsüzlüğe danışmalıdır, bu yüzden çalışan proaktif olarak planlama personelinin masraflı durdurma siparişlerini engelleyebilir.

Zoning Variances ve Special Recordss

Bir mülk eşsiz fiziksel koşullar nedeniyle belirli bir zoning gereksinimine uymaz (bir garip biçimli lot gibi), sahipleri sadece sahibi gereksiz zorluk gösterebilir ve varyanslara zarar vermez.

Tarihi Koruma Yönetmeliği

Tarihi koruma yasaları, tarihi, mimari veya kültürel öneme sahip binalar, yapılar ve bölgeleri korumak için tasarlanmıştır. Bu düzenlemeler federal, eyalet veya yerel düzeyde, her biri kendi kriter ve uygulama mekanizmalarıyla yapılabilir.

Tarihi Tasarımlama Seviyeleri

En yaygın tasarımlar şunları içerir:

  • [FONT:0] Ulusal Tarihi Yerlerin Kayıtları[[Dönetici:0) Ulusal Park Hizmeti tarafından korunan federal bir liste, federal vergi teşvikleri için tanınırlık ve uygunluk sağlar, ancak özel mülk sahipleri üzerinde kısıtlama yapmaz (daha az federal finansman veya izinler dahil edilir).
  • [FONT:0]State Historic Registers[[Dönetici:0)[Köpek Tarihi Kayıtlar[[Döneticiler) – Ulusal Kayıta Benzer, ancak devlet ajansları tarafından işletilen Devlet düzeyinde yasalar, özellikle devlet vergi kredileri veya hibeler kullanılırsa, değişiklikler için sıkı bir inceleme oluşturabilir.
  • [FONT:0]Local Historic Districts veya Landmarks[[Dönetici:0)[[[Dönetici:0) Yerel veya hoşgörüler, herhangi bir dış değişikliği inceleme yetkisini verir, demolition talepleri ve belirli alanlarda yeni bir inşaat.

Tarihi bir bölgede yer alan bireysel olarak listelenen özellikler, bina ve çevresi ile uyumlu olmasını sağlar. Yerel tasarım da kamu sağdan görünürse iç değişiklikleri etkileyebilir.(COA) önceki çalışmadan önce koruma komisyonundan.Bu inceleme süreci, değişikliklerin bina ve çevresi ile uyumlu olmasını sağlar.

Anahtar farklar: Zoning vs. P protection

Her iki komşu ve koruma arazi kullanımını düzenlerken, farklı çalışırlar:

  • [FONT:0]Scope:[[Dönetici:[Dönetici:0) Zoning tüm bölgelere veya bölgelere geniş bir şekilde uygulanır. P Koruma özellikle tarihi yapılara veya bölgelere uygulanır.
  • [FONT:0)Focus: [Döneticileri, yoğunluk ve oturma kontrolleri. P Koruma kontrolleri mimari özellikleri, malzemeler ve tarihi bütünlüğü.
  • [FONT:0)Enforcement:[Dönetici:[Dönetici:0) Zoning, tarihi bir koruma kurulu veya komisyon tarafından uygulanır.
  • [FONT:0]Flexability:[Döneticileri ve özel kullanım izinleri ortaktır. Koruma kararları tasarım yönergelerine dayanmaktadır ve ekonomik zorluk hükümleri mevcut olsa da daha az yanlış olabilir.

Zoning ve P protection Yasaları Nasıl Karşılaşma

Birçok şehirde, zoning yasaları ve tarihi koruma düzenlemeleri Tandem'de faaliyet göstermektedir. Tarihi bir bölgede bulunan bir mülk hala konut vs. ticari gibi kullanımlar için temel alandır. Ancak, koruma aşırı yükleme tarihi karakterle çatışmayı mümkün kılan değişiklikler için ekstra inceleme içerir.

Örneğin, bir zoning kodu, şehir merkezi bir ticari bölgede dört katlı bir ofis binasına izin verirse, aynı alan da tarihi bir bölgedir, koruma komisyonu, pencere yedekleri, kapı değişiklikleri için hala yeni bir bina isteyebilir veya binayı değiştiren 19. yüzyıl yapılarına saygı duyan bir tasarım gerektirebilir. Benzer şekilde, tarihi bir evi dairelere dönüştürmek (birenti satın almak)

Emlak sahipleri her iki kural da aynı anda gezi departmanından (yapısal çalışma için) ve koruma komisyonundan ( estetik değişiklikler için) ihtiyaç duyulabilir çünkü projenin maliyeti ve zaman çizelgesini etkileyen gereklilikleri ortadan kaldırır.

Zoning ve Koruma Arasında Çatışmaları Keşfetmek

Anlaşmazlıklar genellikle bir zoning gereksinimi çatışmalarının bir koruma standardı ile gerçekleştiğinde ortaya çıkarlar: Ortak örnekler şunlardır:

  • [FONT:0]Parking minimums vs. açık uzay koruması: Zoning belirli sayıda park alanı gerektirebilir, ancak tarihi bir bahçenin zeminini yok eder. Solutions, paylaşılan otopark anlaşmalarını, otopark gereksiniminden çok fazla veya bir varyanlığı içerir.
  • [FONT:0]Setback gereksinimleri vs. tarihi bina yerleştirme: Birçok tarihi bina, modern zoning izinden daha yakın bir yerdedir.Eğer bir yangından sonra yeniden inşa ediyorsanız, koruma komisyonu mevcut geri dönüşlerle çatışmaya devam edebilir.
  • [FONT:0) Ticari tarihi binalar için notaj düzenlemeleri: Zoning büyük aydınlatıcı işaretlere izin verebilir, ancak koruma yönergeleri genellikle tarihi karakteri korumak için işaret boyutunu, malzemeleri ve aydınlatmayı kısıtlayabilir.

Deneyimli koruma mimarları ve arazi kullanan avukatlar bu çatışmaları her iki kuralı karşılayan alternatifleri sunarak brokere yardımcı olabilirler.

Hangi Emlak Sahipleri Bilmek Gerekiyor

Cesur bir renkte tarihi bir ev boyamadan önce, bir yurt veya bir devatan umursayan bir barn ekleyin, bu kritik adımları atın:

  • [FONT:0) mülkünüzün statüsünü değil; Yerel planlama departmanı veya mülkünüz tarihi bir kayıt üzerinde listelenir veya belirli bir tarihi bölgede bulunan yerleri görmek için yerel planlama departmanına veya koruma bürosuna göz atın.
  • [FONT:0] Tasarım yönergelerini okuyun.[[Dönetici Tarihi Bölgeler Kabul edilebilir malzemeler, pencere stilleri, çatı formları, boya renkleri ve peyzaj özellikleri. Bunlar genellikle koruma komisyonu web sitesinde mevcuttur.
  • [FONT:0] Yetkililerle baş başa çıkma, [Dönetici:0) Plan personeli ve koruma komisyonu ile önceden yapılan bir toplantıyı planlayın (veya yöneticisi) size belgenin ne gerekli olduğunu ve hangi belgelerin gerekli olduğunu söyleyebilirler.
  • [FONT:0]Obtain tüm gerekli izinler.[DÜDÜDÜDÜDÜ:0]İbtain, kiralanan veya çatı değiştirme gibi rutin bakım bile yerel olarak belirlenmiş bir COA'yı gerektirir.
  • [FONT:0] Uzmanlarla Çalışmak.[[Döneticiler, müteahhitler ve tarihi özellikleri ile deneyim sahibi olan danışmanlar, hem de zoning ve koruma gereksinimlerine nasıl bakılacağını bileceklerdir. Ayrıca kaynak süresiz malzemelere yardımcı olabilirler (örneğin, ahşap pencereler, vinil yerine).
  • [FONT:0)İlginç ve zorluk prosedürlerini anlamak.[ °T:1] Eğer zoning veya koruma kuralları özellikle yüklenirse, özel bir izin veya ekonomik güçlük sertifikası için başvurabilirsiniz.

Ortak meydan okumalar ve Nasıl Overcome Them

Mülkiyet sahipleri genellikle bu zorluklarla karşı karşıya kalır:

  • [FONT:0]Demolition gecikmeleri:[Dönetici:0) Birçok yerel koruma veya ihmal, bir demolition moratorium (e.g., 90 ila 180 gün) tarihi yapılarda, bu, topluluk zamanınızı yeniden geliştirme planlarını araştırmak için tutabilir.
  • [FONT:0)İncreased maliyetler:[Dönetici ahşap pencereleri kullanarak, lime mortar ve tarihi çatı malzemeleri modern alternatiflerden daha fazla maliyete mal olabilir. Ancak, bu masrafların korunmasının uzun vadeli değeri genellikle yardımcı olabilir. Ayrıca, birçok modern malzemenin 30 yıllık bir süre boyunca daha pahalı olabileceğini düşünün.
  • [FONT:0]Köpektif olmayan bölgelerden yoksundur:[Dönetici:0) Tarihi bir bölgede ticari binaya sahipseniz, koruma incelemesi, aksi takdirde zoning tarafından izin verilen işaretle sınırlanabilir.

Uyum Faydaları

Bölge ve koruma yasaları ile ilgili temel, sadece cezalardan kaçınmakla ilgili değildir - aynı zamanda somut avantajlar sunar.

Finansal Teşvikler

Federal, eyalet ve yerel hükümetler, tarihi binalar rehabilitasyonu için vergi kredilerini, hibeleri ve düşük faiz kredilerini sunar. Federal% 20 Tarihi Rehabilitasyon Vergi Kredisi (Ulusal Park Hizmeti ve IRS tarafından yapılan), en cömert bir bölümdür, birçok eyalet bir ortak kredi sunar. Yerel programlar önemli bir rehabilitasyon sonrası sabit bir süre için mülk vergisi sağlayabilir.

Emlak Değeri

İyi tarihi ilçelerde bulunan özellikler genellikle, tarih dışı mahallelerde kıyaslanmalardan daha hızlı takdir edilir. Alıcılar ve kiralayıcılar, Tarihi Koruma için Ulusal Güven (Dönetici) ve bu etki üzerinde yapılan çalışma alanlarının incelenmesi. Tarihi Koruma için Ulusal Güven tarafından yapılan bir çalışma, tarihi bölgeler için birincil olarak, birincil olmayan evler için primsiz evler için satılmıştır.

Koruma Uzmanlığı

When you work with preservation boards and experienced contractors, you gain access to knowledge about traditional building techniques and materials. This can help you maintain the building’s structural integrity and avoid common mistakes that lead to moisture problems, energy loss, or unsightly repairs. Many local preservation commissions also offer free educational workshops.

Topluluk ve Miras

Tarihi bir mülkünüzü toplumunuzun kültürel mirasına katkıda bulunmak. Birçok sahibi için, tarihin bir parçası olmanın gururu kendi başına bir ödüldür.

Genişletilmiş Kaynakları ve Daha Fazla Okuma

Bilgili ve uyumlu kalmak için, bu yazar kaynaklarına başvurun:

  • [FONT:0) Tarihi Yerlerin Ulusal Kaydı (NPS)) – Liste ve federal vergi teşvikleri hakkında bilgi.
  • [FONT:0) Tarihi Korumaya Ulusal Güven[[Dönem: 1) Eğitim makaleleri, hibeler ve savunucu araçlar.
  • [FONT:0)U.S. Konut ve Şehir Geliştirme Bölümü) - Tarihi alanlarda uygun konut projeleri için erişime ilişkin rehberlik.
  • [FONT:0)IRS Form 3468 (Investment Credit)) - Federal tarihi rehabilitasyon vergi kredisi iddia etmek için.
  • [FONT:0] Amerikan Planlama Birliği) - zoning ve koruma entegrasyonu için en iyi uygulamalar.
  • [FONT:0) Ulusal Koruma Teknolojisi ve Eğitim Merkezi) - Malzeme ve yöntemlere teknik rehberlik.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Bölge yasaları ve tarihi koruma düzenlemeleri arasındaki bağlantının, yerel yetkililerle işbirliğine yönelik özendirilmesi ve mülk tasarımını anlamak, uygulanabilir yönergeleri incelemek ve bir çekiç sallamadan önce gerekli tüm onayları güvenli bir şekilde tutmak, süreci tipik bir yenilemeden daha yavaş ve daha pahalı tutmak, ödüller - bu nedenle, yatırımınızın ve gelecekteki önemli bir bakış açısını korumak için yatırım çerçevesini korumak için yatırımınızı korumak için teşvik etmek ve teşvik etmek.