Zoning Yasalarını Anlamak: Tipler ve Origins

Zoning yasaları, 20. yüzyılın başlarında, şehirler, kamu sağlığını ve güvenliğini korumak için uyumlu arazi kullanımlarında ayrıştırıldığı zaman köklerini izler. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ilk kapsamlı zoning veyadinance, 1916'da New York City tarafından kabul edildi, ışık ve hava ile ilgili endişeler. Bugün, her kategoriye ait bazı kategorilere genellikle ne kadar yüksek binalara ve hangi yerlere kadar yükseltilebilir.

Geleneksel Euclidean zoning (vardırlık Yüksek Mahkeme davasından sonra isimlendikten sonra): 2) Euclid v. Ambler Realty Co.), mülk değerlerini ve kamu güvenliğini korumak için hedef alındı, genellikle tarihi mahallelerde bulunan katı ayrılıklar yarattı. Birçok planlayıcılar bu yaklaşımın en büyük ekonomik planlamalar için nasıl gerekli olduğunu savunuyorlar.

Geleneksel Zoning Stifles Karma-Use Developments

Karma kullanımları, konut, ticari ve bazen endüstriyel veya sivil kullanımları aynı bina veya blok içinde kullanır. Geleneksel zoning, ancak, genellikle her parseli tek bir kullanım için tasarlar, geliştiricilerin pahalı bir şekilde var olmasını sağlar: Örneğin, verilen bir sürü daireye izin veren bir zoning kodu aynı zamanda bir zemin katta bir kafeye izin veremez, hatta bu kafenin sokakta aktif hale gelmesine ve sakinlerine hizmet etmesi durumunda.

  • [FONT:0) Limitleri kullanın:[Dönümüzdeki birçok bölge konut alanlarında ticari kullanımları yasaklar, özel bir izin olmadan konut veya ofislerle konutları birleştirmek yasadışı hale getirir. Ev meslekleri gibi sınırlı ücretler genellikle açık bir şekilde tanımlanır.
  • [FONT:0]Density limitleri: [DFLT:1] Kat alanı oranları (FAR) ve minimum çok fazla boyut, başarılı karışık kullanım projeleri için gerekli olan kompakt bina formlarının önüne geçebilmeli. Bir geliştirici zemin-floor perakendesini desteklemek için yeterince birim inşa edemez, ticari alanı altüst eden veya boş yere bırakabilir.
  • [FONT:0]Parking Görevleri: [Dönetici: 1] Minimum otopark gereksinimleri, konut veya ortak alanda başka türlü kullanılabilecek değerli arazileri tüketebilir. Bu özellikle araba sahipliğinin daha düşük olabileceği yürüyüş edilebilir kentsel alanlarda problemlidir.
  • [FONT:0]Height kısıtlamalar:[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜSÜŞÜN:0)SÜSÜSÜSÜSÜSÜSÜŞÜK/ÜŞÜK/ÜŞÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK/ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-ÇÜK-Ç
  • [FONT:0)Yerel ve geri dönüşler: Büyük cephe ve yan bahçeleri korumak için Gereksinimler davetli bir ortam yaratan sürekli sokak duvarlarına engel olabilir.

Bu engeller genellikle uzun ve pahalı entitlement süreçleri takip etmeye zorlar. güçlü NIMBY ( sırtımda değil) muhalefet, hatta iyi tasarlanmış karışık önerileri yıllarca durgundur. Sonuç olarak, bütün mahallelerin tedariki, süreklilik ve araba bağımlılığından kısa düşüyor.

Vaka Çalışması: Suburban Strip Zoning vs. Urban Karma-Use

Consider a typical suburban corridor zoned for auto-oriented commercial use. A developer wanting to build apartments above shops would need to obtain a conditional use permit or a zoning amendment, which may require public hearings, environmental reviews, and even a city council vote. The uncertainty and delay can increase project costs by 20-30% or more. In contrast, cities that have adopted mixed-use zoning districts, such as Portland’s “MX” zones or Miami’s “T6” transect zones, allow such combinations by right, significantly reducing risk. The difference in timeline can be the difference between a project that pencils out and one that is abandoned.

Form tabanlı kodlar ve Modern Zoning Reformları için Push

Geleneksel zoning sınırlamalarının üstesinden gelmek için, birçok ileri görüşlü şehir, arazi kullanımı bağımsız olarak yapılandırılabilir form tabanlı kodlar (FBCs) Geleneksel kullanım tabanlı kodlardan farklı olarak, FBCs, bina yerleştirme ve cephe tasarımı ile ilgili fiziksel form standartlarını düzenler - ancak kullanım karışımına izin verilir.Bu yaklaşım, arazi kullanımı bağımsız olarak öngörülebilir, arazi kullanımına bakılmaksızın öngörülebilir ortamlar yaratmaktır. Form tabanlı kodlar genellikle kırsal-kent bölgelerin “transkript” etrafında düzenlenir.

Reformun Anahtar Elements of Reform

Karma kullanım gelişimi için başarılı bir reform genellikle aşağıdaki önlemleri içerir:

  1. [FONT:0) Doğru tarafından karışık kullanım[Döneticiler, belirli ilçelerde bulunanlar, takdir edilebilir onaylara olan ihtiyaçları ortadan kaldırırlar.Bu, geliştiricilere kesin ve hız verir.
  2. [FONT:0] minimum otopark gerekliliklerini azaltmak veya ortadan kaldırmak [Dönetici ve kamu alanları için araziyi serbest bırakmak için.Sang, New York ve Austin, Texas gibi şehirler, yakın zamanda 2023 yılında Austin'de minimum şehri ortadan kaldırmakla birlikte park reformunu benimsemiştir.
  3. [FONT:0)Yüksek ve yoğunluk bonusları[Döneticileri ve kamu olanakları içeren projeler için , Bonus programları topluluk ihtiyaçlarına göre kalibre edilebilir.
  4. [FONT:0] Aşırı bölgeleri[[Döneticileri) devralınması, mevcut taban zoning'in üst kısmında özel karışık kullanım standartlarının uygulanması, genellikle geçiş istasyonlarının etrafında.Bu aşırı yüklemeler tüm kodu yeniden yazmaksızın hızla kabul edilebilir.
  5. [FONT:0] Çevre incelemesi[[Döneticileri karşılamak için, sürdürülebilirlik kriterlerine uygun olarak, yeşil bina standartlarının geçişine veya kullanımı gibi karma kullanım projelerinden dolayı).
  6. [FONT:0]Elited use-based exclusivity[[Dönetici] temel kentsel alanlarda, onu gürültü, trafik ve koku için performans standartları ile değiştirmek.

Bu reformlar tartışmadan yoksundur. Bazı sakinleri daha yüksek yoğunlukların trafik ve aşırı kalabalıklara yol açacağından korkuyorlar. Ancak, iyi planlı karışık kullanım gelişmeleri aslında araba millerini yürümek ve daha uygun hale getirmekle seyahat edebilir. AİLFLT:0)Urban Land Enstitüsü).

Yenilikçi Zoning'in Gerçek Dünya Örnekleri

Portland, Oregon

Portland'ın “Central City Planı”, sadece konut, ticari ve ışık sanayisinin şehir ve Pearl District'in çok fazla kullandığı form tabanlı kodlar içeriyor. Şehir “Mix-and-Match” zoning bölgesi, sadece yer seviyesindeki perakende ve bol kamusal alanlarda kullanımların bir kombinasyonunu içeriyor.

Denver, Colorado

Denver 2010 yılında zoning kodunu "Denver Zoning Code" ile iptal etti, kullanım tabanlı bir düzenlemeden birçok alandan hareket etti. kodun, ana caddeler boyunca karışık kullanım alanlarının "komşululuk Context" bölgeleri de dahil. Sonuç olarak, uygun konut ve halk plazaları için ek yoğunluk sağlar.

Arlington County, Virginia

Arlington'nın “Columbia Pike” koridoru, küçük işletmelerle ulusal bir modeldir ve EPA'nın yaklaşımı, New Urbanism için EPA ve Kongre tarafından da kabul edilen bir form tabanlı kod kabul edilmiştir.

Bu örnekler, zoning reformunun tek yönlü bir uygulama olmadığını gösteriyor. Her şehir, kodu yerel bağlamda, piyasa koşullarına ve topluluk değerlerine adapte etmelidir.En başarılı reformlar, veriye dayalı ve geniş halk katılımına sahip olanlar.

Challenges Developers Face in Karma-Use Projects Under Current Codes

Reformlu kodlarla şehirler bile, geliştiriciler pratik engellerle karşılaşırlar. Kombine yönelik projeler tek kullanımlık projelerden daha karmaşık olabilir, çünkü kredi verenler perakende ve konut bileşenleri için ayrı riskleri değerlendirmektedir. Doğru şekilde karışık kullanımlara izin verir, ancak diğer sorunlar devam eder:

  • [FONT:0]Parking oranları:[[Dönetici:[Dönetici:0) Birçok banka, güvenli kredilere sahip olmak için belirli sayıda park alanı gerektirir, şehrin daha az izin verdiği gibi, bu yanlış eşleştirme geliştiricilerinin site verimliliğini artırmak ve azaltmak için daha fazla otopark inşa etmelerine zorlayabilir.
  • [FONT:0]Fire ve bina kodları:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici)[[FONT:0))Templesyon binaları sıkı ateş ayrımı ve egre gereksinimlerine uymalıdır, inşaat maliyetlerini artırır.
  • [FONT:0)Lot assembly:[Dönetici:[Dönetici) Tümleşik bir karma proje için büyük bir site oluşturmak genellikle farklı iyon tasarımlarla birden fazla parsel oluşturmak gerekir, her biri ayrı onay gerektirir.
  • [FONT:0]Toplumsal muhalefet: [Dönetici:[Dönetici] Hatta, sakinleri gürültüye, trafike veya gölgelere itiraz edebilir. Geliştiriciler, destek oluşturmak için topluma önemli bir zaman yatırım yapmalıdır - özel personel ve halkla ilişkiler çabaları gerektirir.
  • [FONT:0)Infrastructure kapasitesi:[Dönetici:[Dönetici: 1 ) Mevcut su, kanalizasyon ve elektrik sistemleri, artan yoğunluk için boyutlandırılamaz, proje maliyetleri ve zaman zaman çizelgesine ekleyen yükseltmeleri zorlayabilir.

Bu engellere rağmen, karma kullanım için piyasa talep, özellikle de binlerce yıldır büyümeye devam ediyor ve yerel zoning kodunu proaktif olarak anlayan ve planlama departmanlarıyla meşgul olan geliştiriciler bu zorlukları sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık tartışıyor.

Karma-Use Zoning Flexability

Kanunlar karışık kullanım gelişmeleri desteklemek için uyarlandığında, topluluklar birçok faydadan yararlanabilirler. Bu, bireysel projelerin genel kentsel kumaşa daha ötesine uzanır:

  • [FONT:0)Enhanced yürüyüş kabiliyeti ve trafik sıkışıklığı azaltıldı: Residents alışveriş, hizmetler ve işlere, araba bağımlılığını azaltmayı başardı. Araştırmalar karma-kullanış mahallelerinin% 20-40 daha az araç gezilerini kapita başına ürettiğini gösteriyor, yollarda aşınmayı ve daha düşük emisyonlar.
  • [FONT:0] Ekonomik aktivite ve yerel istihdamı yaratmaktadır: Ground-floor perakende iş ve vergi geliri üretir. Canlı sokak alanındaki bir artış, inşa edilmiş bir müşteri tabanı ile gelişmektedir.
  • [FONT:0) Daha fazla farklı konut seçenekleri:[Dönetici:[Dönetici:0)[Döneticileri, daireler, condos, kasaba evleri ve canlı çalışma birimleri, farklı gelir seviyelerini ve ev tiplerini taklit etmek. Bu çeşitlilik sosyal eşitlik için kritiktir.
  • [FONT:0]Stronger mahalle kimliği ve topluluk katılımı: Yaşamak, çalışmak ve aynı alanda oynamak yerel etkinliklere katılmak, yerel işletmelerde alışveriş yapmak ve gelişmeyi savunmak için daha olasıdır.
  • [FONT:0)Environmental sürdürülebilirlik:[Dönetici:[Dönetici:0) Kompakt bina formları ile birlikte kullanılan araç, kentsel ağlarda açık alanı korur ve iç içe dönük olarak kullanılan geliştirme, mevcut en etkili iklim stratejilerinden biridir.
  • [FONT:0)Sağlık yararları:[Döneticiler fiziksel aktivite teşvik eder; obezite ve kronik hastalık oranlarının daha düşük oranlara bağlantı kurmak.

Bu avantajlar, birçok şehrin neden komşu kodlarını yeniden düşünmelerini sağlıyor. Ancak, reform, mevcut sakinlerin yerinden edilmelerini önlemek için dikkatli yapılmalıdır. Yeni karma kullanım projelerinde uygun birimler gerektiren Inclusionary zoning policies that require appropriate units in new complex-use project can help enable that existing communityhelp from revitalization. Gentrification riskleri azaltılabilir ve stabilizasyon önlemleri ile azaltılabilir.

Geliştiriciler ve Politika yapıcılar için Pratik Stratejiler

Geliştiriciler için

  • [FONT:0)Early dueivegence:[Dönetici:[Dönetici:0) Mevcut zoning kodu, aşırı bölgelerini ve kapsamlı planı analiz edin. Mevcut kullanım, yoğunluk veya otopark kısıtlamalarına sahip olabilir. Ayrıca, karışık-köpücük gereksinimleri için bina kodları da gözden geçirin.
  • [FONT:0)Engage Planlama personeli: [Dönetici:[Dönlendirme toplantıları) Ön değerlendirme toplantıları, tasarıma yoğun yatırım yapmadan önce beklentileri açıklayabilir ve potansiyel sorunları tanımlayabilirsiniz. Birçok şehir ücretsiz veya düşük maliyetli ön uygulama konferansları sunar.
  • [FONT:0) esnekliği için Tasarım:[Dönetici: 0 3) Her iki perakende ve konut kullanımlarını barındırabilecek zemin kaplamaları inşa edin. Farklı kiracılar için altmış olabilir tasarım kabuğu alanı.Refer ve konut arasında zaman içinde geçiş yapabilecek şekilde düşünün.
  • [FONT:0]Instri community yararları:[Dönetici:[Dönetici: 1) Kamu açık alanı, uygun fiyatlı konut veya ya da ya da gelişmeleri, iyi niyet ve önerileri yaratabilir. mahalle dernekleriyle ilgili konularda erken çalış.
  • [FONT:0] Kamu finansman araçlarına bakınız:[Dönetici: Vergi artışı finansmanı, yoğunluk bonusları veya kahverengi alanda yeniden geliştirme için hibeler, karışık kullanım projelerinin yüksek maliyetlerini dengeleyebilir. Devlet ve federal programlar genellikle tamamlanma projelerinde öncelik verir.
  • [FONT:0) Güçlü bir pro forma inşa edin: Karma kullanım projeleri hem ticari hem de konut bileşenleri için gerçekçi kira projeksiyonları ile dikkatli bir şekilde yazılmalıdır. Riski azaltmak için fazlanan geliştirmeyi düşünün.

For Policymakers

  • [FONT:0]Bir zoning denetimine son vermek:) Mevcut kodu açıkça veya kapalı olarak yasaklanan hükümleri gözden geçirmek. Bu bölümleri iptal etmek veya değiştirmek.
  • [FONT:0)Adoptopt form tabanlı kodlar:) Shift, insan ölçekli ortamlar oluşturmak için kullanımdan yanar. Ulaşım koridorları veya şehir merkezi bölgeleri gibi pilot alanlara başlayın.
  • [FONT:0]Reduce otopark minimumlar:En yüksekleri değiştirmek veya onları tamamen transit zengin alanlarda ortadan kaldırmak için teşvikler. paylaşılan park yapıları ve ayrıştırılmamış parklar için teşvikler.
  • [FONT:0)Provide yoğunluk bonusları:[Dönetici:[Dönetici:0))) Uygun konut veya yeşil bina sertifikasyonu içeren projeler için ek yüksekliğe veya zemin alanına sahiptir. bonusların anlamlı olması için yeterince önemlidir.
  • [FONT:0] Ulaşımla koordineli:[Dönetici: [Dönder: 1) Align zoning Reformları transit yatırımlar, bisiklet şeritleri ve ya da karma yoğunlukların faydalarını en üst düzeye çıkarmak için altyapı.
  • [FONT:0]Streamline onaylar:[Dönemli inceleme süreçleri sürdürülebilirlik veya tatmin edici kriterleri karşılayan projeler için değiştirilebilir.
  • [FONT:0]Fund altyapısı:[DÜDÜT:1) Su yükseltme, kanalizasyon ve genişletilmiş kapasiteyi karma kullanım için hedef alan alanlarda geliştirmek için etki ücretleri ve vergi artırımı finansmanı kullanın.

Future Outlook: Zoning ve Karma-Use Urban Development

Örneğin, Kaliforniya'nın reformuna yönelik eğilim hızlanıyor. 2023 yılında, Oregon ve Washington gibi çeşitli eyaletlerin de transit geçişe karşı muhalefeti ortadan kaldırmayı tercih ediyor - ticari koridorlarda daha uzun, yoğun binalara izin vererek daha fazla gelişmeyi kolaylaştırabiliyor.

Teknoloji aynı zamanda bir rol oynuyor. zoning uyumluluğu ve otomatik izin verme için dijital platformlar, geliştiriciler için gecikmeleri ve şeffaflığı azaltabilir.Bu arada, uzaktan çalışmanın yükselişi dünya çapındaki mahallelere doğru talep ediyor.

Diğer bir yükselen trend, tüm usta planlarının “form tabanlı kod” kullanımıdır, çünkü demiryolu istasyonları ve havaalanı koridorları etrafında yeni toplulukların geliştirilmesinde görüldüğü gibi. Bu kodlar LEED-ND (Neborhood Development) gibi yeşil bina sertifikasyonları ile entegre edilir.

Zorluklar devam ediyor: siyasi muhalefet, altyapı finansmanı boşlukları ve güncel bina kodları için ihtiyaç. Bazı şehirlerdeki anti gelişim hislerini anlamak yavaş ilerlemeye devam edebilir. Ancak, planlayıcılar, ekonomistler ve çevre savunucuları arasındaki artan uzlaşma, canlı yasaları etkinleştiren bir geleceğe doğru işaret ediyor - aksine - kentsel topluluklar.

Sonuç olarak, zoning yasaları, şehir ayarlarında karışık kullanım alanlarının gelişimini önemli ölçüde etkiler. Düşüncelerimli reformlar - form tabanlı kodların belirlenmesi, park yetkilerini azaltma ve yoğunluk bonuslarının azaltılması - şehirlerin daha dinamik, sürdürülebilir ve kapsayıcı topluluklar yaratmasına yardımcı olabilir.En iyi uygulamalardan itibaren, Denver, Arlington ve diğer öncülerden yararlanarak, paydaşların karmaşıklıkları hareket ettirebilir ve karışık şehir manzarasının tam potansiyelini açabilir.