Zoning Law ve Mülkiyet Sahiplerinin Hakları Yeniden Geliştirme veya Rezon

Zoning yasaları modern arazi kullanımı yönetmeliğinin arka kemiğidir, mülk haklarının ve halkın araziyi geliştirmesi için hangi yapıların gerekli olduğunu tahmin edin ve mevcut bir binayı yenilemek veya bir parsel'in her ikisinde öngörülebilir haklar ve yeniden geliştirme planlarının düzenleyici kısıtlamalarla çarpıtılmasında potansiyel bir hayal kırıklığı kaynağıdır.

Zoning Yasasının Vakıfları

Zoning, 20. yüzyılın başlarında hızlı bir şehirleşmeye ve uyumlu kullanımlara cevap olarak ortaya çıktı - polis iktidarının fabrikaları gibi, ABD Yüksek Mahkemesi davalarını korumak için arazi kullanımını düzenlemektedir.

Zoning yasası statik değildir. Yerel kodlar periyodik olarak yasal değişiklikler yoluyla güncellenir, kapsamlı plan revizyonları ve spot zoning zorluklarıdır. Gayrimenkul sahipleri, bir uygulama sırasındaki kuralların projeyi yönetmesi gerektiğini bilmelidir; ancak birçok yargıcı, özel gelişim ve kamu gözetimi ile ilgili bir kez bir bina izni verilir.

Zoning Districts ve Düzenlemeleri Anlamak

Zoning sınıflandırmaları, yargılayıcı tarafından değişebilir, ancak genellikle konut, ticari, endüstriyel, tarım ve karışık bölgeleri içerir. Her kategori içinde, daha alt bölümler var - örneğin, tek aile konutu (R-1), çok aile konutu (C-1), mahalle ticari (C-1), ve genel endüstriyel (I-2).

  • [FONT:0)Permed kullanımlar[Dönemli: 1) Doğru (örneğin, bir R-1 bölgesinde tek kişilik bir ev).
  • [FONT:0]Conditional kullanımlar[Dönetici: 1) sadece ek bir incelemeye özel bir izin verilen kullanımlar (örneğin, bir konut bölgesinde bir günlük bakım).
  • [FONT:0]Bulk ve boyutsal standartlar[Dönetici: 1) minimum çok alan gibi, mülk hatlarından geri dönüşler, yüksek tavan alan oranı (FAR) ve açık uzay gereksinimleri.
  • [FONT:0] Tasarım yönergeleri[[DÜT:1] - estetik kontroller, topraklar, işaret ve otopark gereksinimleri.

Overlay bölgeleri, baz bölgesinin üst kısmında, genellikle tarihi koruma, selplain yönetimi veya geçiş odaklı geliştirme için ek kısıtlamalar getiriyor. Emlak sahipleri herhangi bir yeniden geliştirme planlamadan önce resmi zoning haritasını ve kodu incelemelidir. Birçok belediye, bir parcel sınıflandırmayı kontrol etmek için online GIS araçları sağlar.

Emlak Sahipleri'nin Mevcut Zoning içinde Yeniden Geliştirme Hakları

Yeniden geliştirmenin en basit yolu, mevcut zoning sınıflandırması içinde çalışmaktır. Önerilen kullanım izin verilen kullanımlar ve proje tüm boyut ve tasarım standartlarını karşılıyor, mülk sahibi genellikle geliştirme hakkına sahiptir.Bu doğru, site planı aracılığıyla yasal durumu ortadan kaldıramaz, ancak belirtilen bir süre için terk edilmişse yasal durumu kaybedebilir.

Zaten bir mülk geliştirmek, önceden bilgisiz kullanımlara sahip olduğunda, sahipleri dikkatli bir şekilde hazırlanmalı.Bir arazi- avukat veya profesyonel planlayıcı tarafından yapılan bir incelemeyi genişletmelidir.Mevcut yapı, belirli bir değerin ötesinde hasar gördüyse, birçok gelişme kodu mevcut standartlara uymaya karar verir.

Bir başka anahtar doğru, bir proje kodu ile uyumlu bir şekilde ayarlandığında, sahibinin zoning çağrıları (BZA) veya eşdeğer vücut kurullarına davet edebilir ve sonuçta mahkemeye karar verme yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekir.

Rezoning Process: Bir Emlak Tasarımını Değiştirin

Rezoning, mülk sahibi tarafından yapılan yasal bir işlem veya belgeyi bir mülk sınıflandırmasını değiştirmek için değiştiren bir yasal eylemdir - planlama komisyonundan ayrıdır.Rezoning applications are usually started by the local yasama organı - şehir meclisi veya ilçe komisyonu - sonra planlama komisyonundan bir öneri.

Rezoning Process

  1. [FONT:0)Öyleme danışmanlığı[[[Döneticiler) - Birçok belediye, fizibiliteyi, kapsamlı plan tutarlılığı ve potansiyel sorunları tartışmak için planlama personeliyle bir toplantı teşvik eder.
  2. [FONT:0]Formal başvuru sunumu[[[Dönetici:0)[[[Dönetici:0)[[[Dönetici:0)[[[Dönergelik, mevcut ve önerilen bir site planı ve rasyonel ve topluluk yararları açıklayan bir anlatı.
  3. [FONT:0]Staff inceleme ve rapor[Dönetici: 1) Planlama personeli, kapsamlı plana karşı talebi analiz eder, zoning kodu, çevresel kısıtlamalar ve altyapı kapasitesi.
  4. [FONT:0]Kamu fark ve işitmeler[[Döneticiler) - Devlet kanunları, yerel bir gazetede yayın yapanlara ve planlama komisyonu önünde en az bir kamu işinin yayınlanmasını fark eder.
  5. [FONT:0) Planlanan komisyon önerisi[[[Dönetici: 1) Komisyon oyları onay, inkar veya modifikasyon önerecektir. onların tavsiyesi tavsiyesi tavsiye edilir, ancak ağırlık taşır.
  6. [FONT:0]Legislative vücut kararı[[Dönetici: 1) Şehir meclisi veya ilçe kurulu, yeniden ya da ilçede son bir kamu işitme ve oy tutar. Değişiklikler eklenebilir, ancak önemli değişiklikler yeniden-noticing gerektirebilir.
  7. [FONT:0]Approval veya inkar[Dönetici: 1 ) - Onaylandıysa, zoning haritası güncellenir.Eğer inkar edilirse, sahibi bir yıl (bir yıldan altı ay sonra) mahkeme kararına meydan okumadan önce bir süre bekleyebilir veya itiraz edebilir.

Rezoning Applications için Stratejik Bakışlar

Başarılı rezoning genellikle önerilen değişimin, yüksek ücretli dairelerle tutarlı olduğunu göstermek zorundadır.Eğer plan gelecekteki ticari kullanım için alanı tasarlarsa, bir konut-ortalama toplantıları, toplum desteği için daha fazla yanlış ortaya çıkabilir.Eğer plan çağrıları düşük ücretli bir toplantıya geri dönüş, yüksek ücretli toplantılara geri dönmek için geri çekilmek zorunda kalır.

Variances and koşulal Use permissions

Rezoning tek araçtır. Emlak sahipleri mülkün özel özelliklerinden dolayı gereksiz zorluk talep edebilir (örneğin, garip şekil, dik yamaç).

AİLRAY:0) şartlı kullanım izni[[Dönetici: 1 ) (ayrıca özel bir istisna veya özel kullanım izni olarak da adlandırılır) ancak zoning kodu altında yalnızca belirli koşullarla ilgili olarak izin verilen bir kullanım iznine izin verilir. Örnekler, konut bölgelerindeki kiliseler, yatak-ve-kırıklıkları, veya büyük ölçekli gelişmeler içerir.

Yasal Meydanlar ve Sınırlar

Zoning düzenlemeleri bazen çok uzağa gidebilir, anayasa mülkiyet hakları konusunda ihlal edebilir. Beşinci Değişiklik, hükümetin sadece tazminat almadan özel mülk almalarını yasaklar. Bir düzenlemenin sahibini ekonomik olarak uygulanabilir bir şekilde kınayan ne zaman mal kısıtlamalarını talep eder.

Diğer yasal zorluklar şöyledir: 0.Örnek bir süreç[DÜT:1) iddialar (eğer prosedürler haksız veya keyfi) ve ) eşit koruma[Döneticileri ile ilgili olarak, sözleşmeyi (vardırma) iddia eden bir mal sahibi, yalnızca araziyi çevreleyen koşullarla ilgili olarak izin verilen ve uygun olmayan bir şekilde, sözleşmeye uygun olarak belirlenen şartların yerine getirilmesi durumundadır.

Bölge haklarına inanan mal sahipleri haksız bir şekilde kısıtlanmış durumda, idari süreçte veya müzakere yoluyla yerleşmek için birçok davaya danışmalıdır, ancak dava bazen gereklidir. Tüm bunları personel ve yetkililerle belgelemek, kesin olarak tarihlere uymak ve tüm itirazları kaydetmek gerekir.

Toplum ve Siyasi Gerçeklik

Arazi kullanımı kararları doğal olarak politiktir.Seçilmiş yetkililer, geliştiricilerin, mevcut sakinlerin, işletme sahiplerinin ve yerel sivil toplumların tüm teknik kod gereksinimleriyle karşı karşıya kaldığı yeniden bir uygulama olarak, aslında çarşaflar ve iletişim kurma kaygılarını dağıtmaları konusunda endişeli olmalıdır. Bu nedenle, topluluk katılımı isteyelim - iyi bir ihtiyaçtır.

Siyasi gerçeklikler aynı zamanda, uygun personel önerilerinin seçilmiş bedenler tarafından da tersine çevrilebileceğini ifade ediyor. Yerel politik manzarayı anlamak - yerel bir lobici veya hükümet danışmanlığında hangi önlemleri temsil ettikleri ve geçmişteki arazi kullanımı olan kararların ne olduğu -bireysel kararların ne kadar büyüme yönetimi politikaları, moratoria'nın, hangi kullanımlar ve kesintiler ile ilgili olarak hareket etmesi gerektiği konusunda bilgi sahibi olabilir.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Hukuk, mülk sahiplerinin, mevcut zonaj veya yeniden alan arazilerini yeniden geliştirme yeteneklerini doğrudan etkileyen karmaşık ve dinamik bir alandır.[değiştir | kaynağı değiştir].Bu haklar, yerel hükümetlere ve siyasi süreci ele geçirmek için yasal bir şekilde gerekli olan temel haklara sahiptir.