Zoning Yasası ve Eminent Domaine Giriş

Otoyol genişlemeleri, okul inşaatı, geçiş hatları ve fayda yükseltmeleri genellikle hükümetlerin özel arazi satın almalarını gerektirir. Bu süreci yöneten en önemli yasal çerçevelerden ikisi de şöyledir:0) Bu araçları anlayan mal sahipleri, topraklarını etkileyen bir hükümet eylemiyle karşı karşıya kaldığında daha iyi koruyabilirler.

Zoning yasaları, arazinin nasıl kullanıldığını, konut mahallelerinden ağır endüstri gibi uyumlu faaliyetlerden ayırarak dikte edilebilir. Eminent domain, diğer yandan, hükümete bu kadar kamuya hizmet ettiğinde özel mülk satın alma olanağı sağlar. Birlikte, bu yasal mekanizmalar her yıl milyonlarca mülk sahibini şekillendirir.

Zoning Yasasını Anlamak

Amaç ve Otorite

Zoning yasası, arazi kullanımını kontrol etmek için yerel bir hükümet birincil araçtır. Anayasa polis gücü altında, belediyeler arazileri bölgelere bölen ve her bölgede izin verilen faaliyetlerin türlerini reçete edebilir.

Çoğu zoning kodları 20. yüzyılın başlarında, ABD Yüksek Mahkemesi, Euclid v. Ambler Realty Co'nun Anayasasını kabul ettiğinden beri, her devlet zoning düzenlemeleri benimsemeye yetkilidir.

  • [FONT:0]Residential:[[Dönem:[Dönemli Evler, Çokaile evleri, kasaba evleri ve daire kompleksleri, kasaba evleri, ve apartman kompleksleri
  • [FONT:0] ⁇ : [Dönetici: [Dönetici: Perakende mağazaları, ofisler, restoranlar ve oteller
  • [FONT:0)Strateji: [Dönetici: [Dönetici:0]
  • [FONT:0)Agricultural:[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici:[Dönem:))
  • [FONT:0]Mixed-use:[Dönetici, konut, ticari ve bazen aynı bina içinde ışık sanayisi veya çok fazla bina içinde aynı bina içinde veya çok fazla ışık sanayisi.

Variances, koşullu kullanımlar ve Rezoning

Hiçbir zoning kodu her durumu tahmin edemez. Emlak sahipleri bir geri dönüş hatları, yüksek limitler veya çok fazla kapsama için başvurabilirler.[Dönemli kullanım izinleri[Dönetici izinler) arazinin genellikle uyumlu olmasına izin verir, ancak örneğin bir konut bölgesinde bir kilise veya bir ticari bölgede bir bakım için.

Bir mülk sahibi daha temel bir değişiklik istediğinde, onlar bunu kabul etmek veya inkar etmek için dilekçe verebilirler.[DK:1], bu yenidenzonlama kararlarının kamu sağlığı, güvenliği veya refahı için rasyonel bir ilişki olmasını gerektirir.

Emlak Değeri ve Geliştirme Üzerine Zoning Etkisi

Zoning doğrudan mülk değerlerini etkiler. Ticari kullanım için bir parsel bölge genellikle konut kullanımı ile sınırlı olandan daha fazla değerdir, aksine, aşağızoning – kullanılabilir yoğunluk veya kullanım yoğunluğu azaltılabilir - yasal iddialar azaltılabilir. Mahkemeler bunu aşağı yukarı doğru yaparsa, aynı zamanda kurulmuş olduğu gibi bir düzenleyici oluşturabilecektir:0).Penn Central Transportation Co. v. New York City).

Emlak sahipleri, bölgedeki değişim önerilerini izlemeli, özellikle büyük kamu projeleri planlandığında. Yeni bir zoning tasarımlaştırma, önemli alan tazminatını değiştirerek bir hükümet satın alma stratejisini kolaylaştırmalıdır.

Eminent Domaininin Gücü

Eminent Domain nedir?

Emin alan federal, eyalet ve yerel hükümetlerin kamu kullanımı için özel mülk alma yetkisidir, ancak tazminat ödemesi (FLT:1) ile aynı şekilde kabul edilir.

Konsept, yalnızca geleneksel halk eserlerini değil, aynı zamanda ekonomik gelişimi, mülklerin kamu yararları (örneğin, iş yaratımı, vergi üssü büyüme) gibi özel geliştiricilere devredilebileceğinin altını çiziyor.

Public Use Needment

“Kömürge kullanımı” gereksinimi, Amerikan tarihinin çoğu için, mahkemelerin kamuya açık bir şekilde kullanmasına karar verdi - bir yol, okul veya posta ofisi açıkça bir ekonomik yeniden canlanma planına hizmet etti.The Court ́un “halkı kullanma” daha da önemli bir amacı var, bu yorumu daha da genişletmiş olsa da, Yüksek Mahkeme, özel evlerde özel bir geliştiriciye devretmiş ve onları özel bir geliştiriciye transfer edebilir.

[FONT=0]Kelo[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜKLERİN İLİŞKLERİN YARATILMASI:0)Kelo[DÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜ

Sadece Açıklama

Sadece tazminatın gerekliliği, mülk sahibini tamamen yapmak anlamına gelir. Tipik olarak, tazminat, arazinin en yüksek ve en iyi kullanımına dayanmaktadır. [Dönemli piyasa değeri). - istekli bir alıcı, standart bir pazarda istekli satıcıya tam olarak ücret ödemez.

Emlak sahipleri, tazminat miktarı konusunda bir jüri davasına sahipler ve kendi değerlendirmelerini hükümet değerlerine meydan okumaları için kiralayabilirler. Bazı yargılarda, mülkün sadece bir kısmı alındığında, kalan arazinin değeri için telafi edilebilir.

Sınırlar ve Korumalar

Kamu kullanımı ve sadece tazminatın ötesinde, mülk sahipleri için başka korumalar vardır:

  • [FONT:0]Notice ve işitme:[Dönetici:[Dönetici] Hükümet mülkünü satın almak ve nesneye bir fırsat sunmak için niyet sahibine bildirmelidir.
  • [FONT:0]İyi inançlara karşı çıkmak:[Dönem:[Dönemli) Çoğu devlet, bir mahkumluk davası açmadan önce pazarlık yapma yetkisini gerektirir.
  • [FONT:0) Zorluklara Doğru:[Döneticiler, kamu kullanımı, uygunsuz prosedür veya yetersiz tazminat eksikliği gibi mahkemeye meydan okumaya zorlayabilirler.
  • [FONT:0)Relocation yardımı:[[Dönetici ve bazı devlet yasaları federal projeler tarafından yerinden edilenlere ve işletmelere taşınma masrafları ve danışmanlık hizmetleri vermektedir (Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970).

Zoning ve Eminent Domain arasındaki Interplay

Zoning ve önemli alan genellikle pratikte örtüşür. Bir kamu projesi zoning değişiklikleri tetikleyebilir ve zoning kısıtlamaları, mahkum edilen mülklerin değerini etkileyebilir.

Condemnation Blight

Bir hükümet kamu projesini ilan ettiğinde –belki, koridordaki yeni bir otoyol – saflık değerleri geri alabilir. Potansiyel alıcılar satın almaya isteksiz olabilir ve mülk sahipleri bu fenomen, depresif koşullar olarak bilinen. Mahkemeler mülk sahipleri, devletin kendi eylemlerine neden olan blight'in maliyetinin ne olduğunu kabul ettiler.[Döneticiler, mal sahipleri “daha düşük tazminata yollayabilirler”, çünkü satın alma zamanından önce değer elde etmek için değer verir.

Inverse Condemnation

Bir hükümet eylemi – arazinin tüm ekonomik kullanımını yok eden bir düzenleme olarak- resmi bir şekilde ele alınmaz, ancak mülk haklarını etkili bir şekilde ortadan kaldırır, sahibi bir haktır.[Döntgençlik[Döncük”), mülk sahibinin, mülk sahibinin “ödüşme ve mülk” olarak kabul etmediği gibi bir tazminatı geri almalarını engelleyen bir düzenlemeyi tutar.

Aksine, cezai davalar karmaşıktır ve genellikle hem düzenleyici etki ve değerleme konusunda uzman tanıklığı gerektirir. Gayrimenkul sahipleri daha düşük satın alma maliyetlerinde hedeflenen ağır bir zoning kısıtlaması ile karşı karşıyadır.

Hükümetler tarafından Zoning'in Stratejik Kullanımı

Bazı hükümetler, dava açmadan önce zoning değişikliklerinin yasaklanması veya yasal yüklerin kaldırılması için ticariden bir parsel veya geliştirme haklarını kısıtlamak için bir mahkemeye çıkarılmakla suçlanıyorlar.Bu nedenle, bu tür taktiklerin ihlal edilmesi veya bir bahane alma gibi meydan okuması zorlanabilirken, yasal yüklerin kötü inanç kanıtlanması için mülk sahibine indirgenebilir. Mahkemeler genellikle yerel yasama organlarına engel teşkil eder.

Emlak sahipleri, toplantı gündemi, personel raporları ve kamu işitme transkriptleri dahil olmak üzere mülkleriyle ilgili tüm bölgeleri belgelenmelidir.Eğer bir zoning değişikliği, beklemeli bir kamu projesiyle şüpheli bir şekilde örtüşürse, bir meydan okuma için gerekçe sağlayabilir.

Bir Kamu Projesi sırasında Gayrimenkul Haklarınızı Korumak

Erken ve Bilgili Eylem

Bilgi savunmanın ilk hattıdır. Emlak sahipleri yerel hükümet duyurularını izlemeli, komisyon toplantılarını planlamalı ve önerilen satın almaların notlarını yayınladılar.The Knowledge is the first line of savunma. Property owner should monitor local government duyurus, planning komisyon toplantıları, and published detects of recommended Acquisition. Online resources such as theurFLT:0)IRS) and state department of Transport web siteleri often list next project. early happiness allows their to join in public hear.

Negotiation ve Yasal Açıklama

Bir hükümet mülk satın alma konusunda ilgi duyduğunda, sahipleri, bağımsız bir danışmanlık yapmadan bir hükümet teklifinde bulunan bir avukatla ilgilenmelidirler.İyi bir avukat daha yüksek bir satın alma fiyatı, güvenli relokasyon avantajları ve gerekli olan kamu kullanım kararlılığına meydan okumalıdır.

Appraisals kritik. Sahipler yerel piyasa koşullarını anlayan sertifikalı bir uygulama satın almalı ve en yüksek ve en iyi kullanım veya gelir üretme geliştirmeleri gibi tecrübeye sahip olabilirler.Fortture Foundation), bu değerlendirmecilerin takip etmesi gereken standartları (USPAP) sağlar.

Yeniden konum ve İş Kayıpları

Konut kiracıları ve küçük işletme sahipleri, Üniforma Relokasyon Yasası altında özel haklara sahiptir. Bunlar, hareketli maliyet geri ödeme, konut ödemeleri ve danışmanlık hizmetleri içerir. İşletmeler ayrıca maddi harcamalarının ve bazı durumlarda, yeniden tesis masraflarının ayrıntılı kayıtlarını tutmak ve mümkün olduğunda ödeme talep etmek için gereklidir.

Yeniden konum avantajlarının bir yazar açıklaması için, bkz.ENFLT:0)U.S. Ulaşımın Relok Yardımcılığı sayfası).

Dava ve İstisnalar

Müzakereler başarısız olursa, hükümet devlet veya federal mahkemede bir mahkumiyet dilekçesi verir. mülk sahibi bir cevapla cevap verebilir, kamu kullanımı eksikliği gibi savunmaları ileri sürebilir, iyi inançta pazarlık etme veya procedural hatalar.

Ödemeden sonra bile, sahipleri, projeden vazgeçip, ilgili özel bir amaç için mülkü kullanması durumunda ek tazminat talep etme hakkına sahip olabilirler. Bazı eyaletler, sahibinin belirli bir süre içinde terk edilmiş olması durumunda mülkleri geri alma hakkı olabilir (örneğin, beş yıl).

Dengeye Karşı: Kamuya İhtiyacı ve Özel Haklar

Bölgenin ikiz sütunları ve önemli alan, mülk hukukunda temel bir gerginlik yansıtıyor. Toplum verimli ulaşıma, güvenli altyapıya ve canlı topluluklara ihtiyaç duyuyor, bunların hepsi koordineli arazi kullanımı ve zamanlayıcı transferleri gerektiriyor. Ancak mülk sahipliği Amerikan özgürlüğünün bir temel taşıdır ve anayasa projelerinin yükünin paylaşılamaması gerekir - birkaçı kesin olarak.

Hükümet aktörleri procedural korumalara saygı duyduklarında, şeffaf planlamaya girer ve adil tazminat öderler, halk projeleri kendilerini eğiterek ve yetenekli yasal danışmanlık isteyen sahipleri, seslerinin duyulması ve çıkarlarını sağlamak için süreci dolaşabilirler.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Hem zoning yasası hem de önemli alan kamu gelişimi için temel araçlardır, ancak mülk sahipleri için önemli sonuçlar taşırlar. Zoning, toplum refahını teşvik etmek için arazi kullanımını düzenlerken, önemli bir alan, bu iki alanın nasıl etkileşime girdiğini anlamayı başarır - ve adil tazminat ve yargı inceleme haklarını bilmek - kendi sahip oldukları için ayağa kalkmak için mülk sahipleri.

Kamu projeleri nüfus büyümesi ve altyapı ihtiyaçlarına yanıt vermeye devam ettikçe, sağlam mülkiyet hakları korumalarının önemi sadece ev sahibi, küçük bir işletme operatörü veya ticari yatırımcı, zoning değişiklikleri ve önemli alan prosedürleri hakkında bilgi sahibi olmak, en değerli varlıklarınızı korumak için en iyi yoldur: Araziniz.