Kentsel planlama ve arazi düzenlemeleri organize topluluğun gelişiminin arka kemiği oluşturur. En önemli araçlar yerel hükümetler kullanım alanlarının ve aşırı bölgelerin ortak amacını paylaşıyorlar ve kamu refahını korumak, temel olarak farklı rollere hizmet ediyorlar. Zoning bölgeleri, faaliyetlerin nerede gerçekleşebileceğini belirterek. Overlay bölgeleri belirli toplum önceliklerini ele almak için bu temel hatların üst kısmında ek gereksinimlerin katlarını ekler.

Zoning Districts Nedir?

Zoning bölgeleri belediye veya hizmetkarları tarafından kurulan birincil toprak kullanım kategorileridir. Bir şehir, kasaba veya ilçeyi coğrafi alanlara ayırabilirler, her biri belirli bir izin verilen kullanımlar, bina boyutları ve yoğunluk sınırları sağlar. Örneğin, bir konut bölgesi tek aile evleri için gelişmeyi kısıtlayabilir, bir ticari bölge perakende mağazaları, ofisler ve restoranlara izin verebilir.

20. yüzyılın başlarında, New York City'nin 1916'da devlet tarafından yapılan ilk kapsamlı bir karara imza atmasıyla ortaya çıktı. yasal temel 1926'da, Yüksek Mahkeme'nin BÖLÜMÜ:0) Euclid v. Ambler Realty Co.) ile, evden gelen ve sonrasındaki geçerli bir polis gücünün uygulanmasını sağlayan standart bir araç haline geldi.

Zoning Districts Ortak Türleri

Modern iyon veyadinances genellikle çeşitli geniş kategoriler içerir, her biri farklı intensasyonlar için alt kategoriler:

  • [Dönemli (R)[Dönemli) [Düzücükler: tek kişilik), orta büyüklükteki (R-2: duplexler, kasaba evleri) ve yüksek ücretler (R-3: daireler, prezervatifinyumlar).
  • [C)[0] ⁇ (C)[Dönetici: 1) Neighborhood ticari (C-1), genel ticari (C-2), ve merkezi işletme bölgesi (C-3 veya CBD).
  • [I)[I)[I)[I-1) montaj ve savaş için Işık sanayisi (I-1); ağır sanayi (I-2) üretim ve işleme için.
  • [A)[0]Agricultural (A)) – Çiftçilik ve kırsal karakter, genellikle çok az sayıda boyutla.
  • [FONT:0)Mixed-Use (MU)) – konutu, ticari ve bazen bir bölgede ışık endüstriyel kullanımları birleştiren yeni bir kategori.

Her bölge ayrıntılı bir şekilde gelir:0)zoning masası) izin verilen kullanımları, geri yüklemeleri, yükseklik limitleri, zemin alanları oranları (FAR), park gereksinimleri ve çok fazla kapsama alanı.Bu kurallar mülk değerlerini, halk sağlığı ve topluluk karakterini korumak amaçlanmıştır.

Zoning Districts Nasıl Oluşturulur

Zoning bölgeleri genellikle planlama komisyonları, halk işitmeleri ve şehir meclisi veya ilçe kurulu onayı içeren bir yasama sürecinde oluşturulur. Süreç her bölge için düzenlemelerle başlar.En iyi plan) mülkiyet veya hükümet tarafından başlatılan, ancak kapsamlı bir planla tutarlı olmalıdır.

Overlay Zones Nedir?

Overlay bölgeleri mevcut zoning bölgelerinin üstüne yerleştirilen ek düzenlemelerdir. Onlar “overlay” alt bölge koşullarını değiştiren veya güçlendiren ek olarak bir belediyenin bulunmasına izin verir.

Overlay bölgeleri genellikle tarihi koruma, çevresel koruma, uygun konut, tasarım standartları, selplain yönetim ve transit odaklı gelişim ele almak için kullanılır. Örneğin, tarihi bir aşırılık, mimari karakterin korunması için dış değişiklikleri kısıtlayabilir, alt bölge ticari kullanımlara izin verebilirse bile.

Nasıl Overlay Bölgeler Çalışılır

Bir overlay bölgesi, sınırlarını gösteren bir haritada tanımlanır.Bu sınırlarda, aşırılıkta düzenlemelerdir.0)Relelement veya supersede), alt bölge (daha fazla kısıtlamalı düzenleme) uygun fiyatlı bir konut için, geliştiriciler bu düzenlemeyi seçebilirler.

Overlay bölgeleri şehir çapında veya belirli koridorlara, mahallelere veya çevresel özelliklere uygulanabilir. Genellikle bir [[Döneticileri:0) metin değişikliği) ve benzer bir kamu inceleme sürecinden geçerek, yerinde aşırı kontrol bölgeleri sunar.

Overlay Zones Common Tipleri

  • [FONT:0] Historic P Protection Overlay[[Dönetici: 1 ) – Demolition, değişiklikler ve yeni inşaat kontrol ederek tarihi bölgelerin belirlenen tarihi yerleri koruyun.
  • [FONT:0)Environmental Protection Overlay[DÜT:1) – Güvenliguardlar ıslak bölgeler, dik yamaçlar, vahşi yaşam habitatları ve su kalitesi. Yakın akışlara yakın gelişim kısıtlayabilir veya daha büyük tamponlar gerektirebilir.
  • [FONT:0]Floodplain Overlay[[DÜT:1) – Hidro-prone alanlarında sıkı gelişim standartları, temel sel yükselteçlerin üzerinde toplanıp bazı kullanımları yasaklayan yapılar.
  • [FONT=0) Uygun fiyatlı Konut Overlay[[Dönetici: 1) - Encourages veya birimlerin yüzdesini düşük ve orta gelirli hanelere uygun olarak tutar.
  • [FONT=0)Öyle Olmayan Kod Overlay[[Dönemli)[[[Dönemli)[[[Dönlendirilmişler:)) - Arazi kullanımı yerine bina formu ve sokak aktıları, yaya dostu tasarımı teşvik etmek. Sık sık şehir merkezi veya geçiş koridorları boyunca kullanılır.
  • [FONT:0] Havaalanları aşırı uç[Dönemli][Dönler) Havaalanları ve arazileri güvenlik sağlamak ve gürültü etkilerini azaltmak için havalimanları kullanıyor.

Zoning Districts ve Overlay Zones arasındaki temel farklar

Her ikisi de düzenleyici araçlar olsa, kapsamı, amaç ve uygulamada farklılar. Aşağıdaki tablo ana ayrımları vurgulamaktadır (bir açıklık için bir liste olarak adlandırılır):

  • [FONT:0)Primary Rol:[Döneticileri: [Döneticileri: 2) Zoning bölgeleri [FONTD:2)base) arazi kullanım çerçevesi; overlay bölgeleri empozisyon[Dönemli)[Dönemli[Dönemli)[Dönemli) gereksinimlerini üst üste koyar.
  • [FONT:0]Geografik Kapsam:[Döneticileri tüm yetkileri veya büyük bataklıkları kaplar; aşırı bölgeler genellikle daha küçük, hedefli bölgelere uygulanır (örneğin, tarihi bir mahalle, bir selkan, bir geçiş koridoru).
  • [FONT:0)Yönerge Doğası:[Dönerge:[Dönergeler) Zoning bölgeleri hangi kullanımlara izin verildiği, koşullu veya yasaklanmış bölgelerin bu kullanım kuralları değiştirmesi veya yeni standartlar eklemeleri (örneğin, tasarım, yoğunluk, çevresel performans).
  • [FONT:0]Flexability:[[Döneticiler) Overlay bölgeleri belirli koşullara uygun olabilir ve teşvikler (örneğin, yoğunluk bonusları) bu temel zoning teklif etmez.
  • [FONT:0)Hierarchy:[Dönetici:[Dönetici:0) Çatışma durumunda, daha kısıtlayıcı düzenlemeler genellikle üstündür. Overlay bölgeleri genellikle farklı oldukları temel bölge kuralları üzerinde bir öncekiliğe sahiptir.
  • [FONT:0)Purpose:[Döneticiler, yersiz kullanımları ayırmak için şehir çapında bir araya gelir. Overlay bölgeleri, koruma, ikna edilebilirlik veya çevresel kalite gibi belirli topluluk hedeflerini ele alır.

Zoning Districts ve Overlay Zones Birlikte Nasıl Çalışılır

Etkili arazi kullanımı planlama, temel zoning ve overlay bölgeleri arasındaki sinerjiye dayanıyor. Bir konut bölgesi mahalle karakterini korurken, tarihi bir aşırı yüklemenin yeni inşaatın mimari mirasına saygı göstermesini sağlar. Bir ticari koridor perakende ve ofisler için bölgelenebilir, ancak uygun fiyatlı bir konut aşırılık, karma gelir gelişimin yerinden edilmeleri için gerekli olmasını sağlayabilir.

Overlay bölgeleri ayrıca belediyelerin yeni bir ışık hattı boyunca yeni politikalara izin vermesine izin verir. Örneğin, bir şehir benzer alanlardan dolayı arsayabilir:0) Bu katmanlı yaklaşım hem istikrar hem de uyum sağlar[D) yeni bir ışık ray hattı boyunca, daha yüksek kesintilere izin verir ve istasyonların yakınında azaltılabilir.

Mülkiyet sahipleri için, hem temel zoning bölgesini hem de gelişmekte olan herhangi bir aşırı bölge kontrol etmek önemlidir. Bir bina izni, tasarım incelemesi, çevresel etki çalışmaları veya uygun konut katkıları gibi aşırı standartlara uyum gerektirebilir.

Action'daki Overlay Bölgeleri Gerçek Dünya Örnekleri

Tarihi District Overlay: Charleston, Güney Carolina

Charleston'un 1931 yılında kurulan tarihi koruma, ABD'de ilk olarak şehir ikonik mimarisini, demokrasileri, dış değişiklikleri ve Eski ve Tarihi Bölgesi'nde yeni inşaatın düzenlenmesiyle koruyor.

Selplain Overlay: Houston, Texas

Houston, özellikle de Kasırga Harvey'nin aşırı sağlanmasını ve kamu güvenliğini korumak için binaların açıklanması gerektiğini ve bu kompatory depolamanın su açıklığa kavuşturulmasını yasaklayan bir araziye sahip olduğunu belirtti. Houston, geleneksel zoning şehri yoksunken, sulu aşırı uçlu bir arazinin su güvenliğini azaltmak için yasal düzenlemeler kullanması için kullanılmasını gerektirir.

Uygun fiyatlı Konut Overlay: Portland, Oregon

Portland'ın Inclusionary Zoning Overlay[[Dönetici] 20 veya daha fazla birim ile uygun bir şekilde yer alan konut krizlerinin% 80'ine kadar gelir. aşırılık, şehir çapında çok aile bölgelerine uygulanır ve yoğunluk bonusları sunar ve ücret indirimleri uygun fiyatlı bölgelere yönelik olarak, aşırı bölgelerin tüm mahallelere nasıl ele alınabileceğini gösterir.

Çevre Overlay: Austin, Texas

Austin'in Aquifer recharge bölgesi üzerinde bölgelere yönelik olarak, düşük maliyetli gelişim tekniklerini kısıtlar ve bazı tehlikeli kullanımları yasaklar.Bu düzenleme katmanı alt bölge kurallarından daha katıdır ve site planı incelemesiyle uygulanır.

Yasal ve İdari Bakışlar

Her iki bölge de, devletlerin bu standartları yerine getirme yetkisini verir ve yasal bir kamu amacına hizmet eder.

Overlay bölgelerine meydan okumalar bazen mülk sahipleri ek kısıtlamaların sadece tazminat almadan bir “ing” mülk oluşturduğunu iddia ettiğinde ortaya çıkar. Mahkemeler genellikle tarihi koruma, sel koruma veya uygun konut gibi önemli kamu çıkarlarını önceden tespit eden makul bir kesintiye uğratmaktadır.

Yönetimsel olarak, aşırı bölgeler genellikle ek inceleme süreçleri gerektirir. Örneğin, tarihi bir overlay bir tasarım inceleme kurulunu içerebilir, bir çevresel aşırılık çevresel etki değerlendirmelerine ihtiyaç duyabilir. Belediyeler bu yönetimlere ihtiyaç duyar ve parasal kararlardan ve gecikmelerden kaçınmak için açık kurallar sunar.

Overlay Bölgelerinin Faydaları ve Zorlukları

Faydaları Faydaları Faydaları

  • [FONT:0)Targeted yönerge:[[Dönemli bölgeler, daha geniş zoning sistemini bozmadan belirli sorunlarla ilgili olarak ele alınacaktır.
  • [FONT:0)Flexability:[[Dönetici:[Dönetici:0)) Uygun konut veya yeşil bina gibi istenen sonuçları teşvik edebilir.
  • [FONT:0)Adaptability:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönlenebilirlik:[Dönlenebilirlik:[Dönem:[Dönem:[Dönemli bölgeler değiştirilebiliyor veya koşullar değiştirilebiliyor.
  • [FONT:0)Community nişanı:[Döneticileri genellikle kamu işitmeleri ve hisse senedi girişi gerektirir, mahallelerin onları doğrudan etkileyen düzenlemeler şekillendirmelerine izin verir.
  • [FONT:0]Risk azaltımı: [DÜDÜT:1] Çevre ve sel açıklamalar felaket risklerini ve uzun vadeli maliyetleri vergi mükelleflerine azaltır.

Meydanlar

  • [FONT=0)Complexity:[Dönetici:[Dönetici: 0,3) Birçok düzenleme katmanı mülk sahipleri, geliştiriciler ve hatta planlama personeli karıştırabilir.
  • [FONT:0]Resistance:[Döneticiler, bazı mülk sahipleri mülk haklarına ihlal olarak görür, yasal zorluklara veya siyasi muhalefete yol açar.
  • [FONT:0)Enforcement:[Dönetici:[Dönetici:0)[[Dönetici:0))[[değiştir | kaynağı değiştir]
  • [0] Eşitlik:[Dönetici:[Dönetici:0) Yoksulluk tarafından tasarlanan aşırılıklar, örneğin tarihi aşırılıklar, mal değerleri yükseltebilir ve düşük gelirli sakinlerin yerini alabilir.
  • [FONT=0)Overlap ve çatışma:[Dönem:[Dönder: 1 ) Birden fazla overlays aynı parcel (e.g., tarihi ve çevresel) başvurduğunda, gereksinimlerini yeniden ele geçirebilmeleri zorlanabilir.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Zoning bölgeleri ve aşırı bölgeleri, inşa edilmiş ortamı şekillendiren tamamlayıcı araçlardır. Zoning bölgeleri, uyumlu kullanımlarda ayrı olan temel gelişim modelleri oluşturan temel siparişler sunar. Overlay bölgeleri, tarihi karakteri korumak, çevresel riskleri yönetmek, uygun fiyatlı konutları geliştirmek ve tüm zoning kodu yeniden icat etmek için başka politika hedeflerini sağlamak.

Planlayıcılar için, geliştiriciler ve vatandaşlar, arazi kullanım sürecini sabote etmek için her ikiniz de önemlidir. Tarihi bir bölgede bir ev inşa etmek, transit koridorda karışık bir proje geliştirmek veya daha güçlü bir zoning için reklam vermek, aşırı bölgelerin nasıl bilgilendirilmen yardımcı olacağını bilmek, iklim değişikliği, konut gibi zorluklarla yüzleşmeye devam etmek, konutlar ve ekonomik yeniden canlanma, aşırılama bölgelerin aşırı dağıtım alanlarının güçlü ve esnek bir düzenleyici aracı olarak kalacaktır.

Daha fazla bilgi için, zoning temelleri, bakınız The American Planning Association's HUD Kullanıcı dahil olmak üzere, sela açık yönetim için aşırı bölgeleri öğrenmek, [[ŞUygun Yönetim sayfası[DÜye Olmayanlar İçin 3 ).