Yeni İnşaat için Zoning Temellerini Anlamak

Zoning yasaları, arazinin nasıl kullanılabileceğini, hangi yapıların inşa edilebilir ve her bir inşaat projesinin her aşamasını genişletebilecekleri, bu kuralların uygun olmadığı - on yıllar boyunca yapılan pratik anlayışlarla ilgili olarak, pahalı yeniden tasarımların, yasal savaşların ve proje gecikmelerinin önünüze girebilmeleri için yerel düzenlemelerdir.

Zoning Districts ve Sınıflar

Her toprak parsel bir bölge içine düşer, yerel planlama departmanının resmi zoning haritasına da onay vermelisiniz.Her bölge izin verilen kullanımlar, yoğunluk limitleri ve boyut standartlarının bir parçası olarak, bir site veya taslak plan satın almadan önce, yerel planlama departmanının resmi zoning haritasında da bir mülk bölge sınıflandırmasını onaylayabilirsiniz. Bazı şehirler, su geçirmez alanlar için ek kullanım alanları, tarihi alanlar veya transit koridorlar için de geçerli olan diğer kurallarda.

Anahtar Zoning Şartları Bilmeniz Gereken

  • [FONT:0]Setback:[Dönetici:[Dönetici:0)[[Dönetici:0)) Bir bina ve mülk hatları, kamu hakları-yolları veya diğer yapılar arasındaki en az mesafe.
  • [FONT:0)Lot Coverage:[Dönetici:[Dönetici:0)[Döncük yüzeylere ait olan çok fazla şeyin yüzdesi (öğrenmeler, sürücü yolları, verandalar) Bazı topluluklar şimdi bu hesaplamada temizlenebilir veya kullanılabilir.
  • [FONT=0]Floor Area Oranı (FAR): ), bir binanın toplam zemin alanının büyüklüğüne kadar toplam 2.0 $ sq-ft üzerinde bir sürü kat alanı, çok fazla hikaye yayıyor.
  • [FONT:0]Height Restriksiyon:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dış: 8]En yüksek izin verilen bina yüksekliği, genellikle ayak veya hikayelerde ölçülmelidir. Parapets, mekanik ekipman ve çatı güverteleri ayrı sınırlara tabi olabilir.
  • [FONT:0]Density:[[DFLT:1] konut birimlerinin sayısı konut bölgelerindeki kontraseler için izin verdi. Bonus programları bazen uygun konut dahil edilmişse ekstra birimlere izin veriyor.
  • [FONT:0]Conditional Use:[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici Kullanım:[Dönetici:[Dönetici: 1 ) Yalnızca kamu işitme ve koşulları ile onay verilen bir arazi kullanımı. Örnekler, konut bölgelerindeki kiliseler veya ticari bölgelerdeki günlük bakımlar içerir.
  • [FONT:0) Hayırlı Kullanım:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:0) Hiçbir şey, mevcut zoning ile uyumlu olmayan bir kullanımdır. Bu tür kullanımlar genellikle “büyükbabalı”dır, ancak bir eşiğin ötesinde terk edilmiş veya hasar görmüş veya hasar görmüş olabilir.

Zoning Compliance Maddeleri Neden

Bölge kurallarının belirlenmesi, iş siparişlerini, iyileri, davaları veya hatta rakip olmayan yapıların demolileştirilmesine yol açabilir. Tersine, yatırımınızı, izin verme ve yerel yetkililere güvenerek yatırımlarınızı kapsamlı bir şekilde koruyabilir.

Pre-Planning faz

Planlanan aşama başarılı bir proje için temel oluşturur. Bu adım, yeni inşaattaki en yaygın hatalardan biridir.Bir tasarıma girmeden önce tüm ilgili zoning bilgilerini toplayın. Hatta küçük bir hata, bir geri dönüş boyutunu tetikleyebilir gibi, projeyi aylarca durduran bir memodur.

Yerel Zoning Yönetmeliği'ni araştırmak

Şehir veya ilçe planlama bölümünü şahsen veya online olarak ziyaret ederek başlayın. Çoğu belediye şimdi dijital zoning haritaları ve aramalı veya kullanıcı veritabanılarını talep ediyor. Resmi zoning veya herhangi bir ek tasarım yönergeleriyle ilişkileri de ziyaret edin. Tanımlara özel dikkat edin, tabloları kullanın ve gerekli şartların planlanması durumunda, personelin onu nasıl kullanabileceğini anlayın.

Zoning District'inizi Tanımlama

Resmi zoning haritasını kullanarak, mülkünüzü bulmak ve bölge kodunu (örneğin, R-1, C-2, M-1) Cross-reference tüm uygulanabilir standartları belirlemek için koda sahip olabilir.kullanıcı bölgelerin tek bir belediye içinde değişebilir ve sınır dışı özelliklerin bazen birden fazla mahallede düşmesi gerektiğini unutmayın. Örneğin, iki bölge hangi kuralların hangi kuralların hangi kuralların hangi kuralların hangi kuralların hangi kuralların hangi kuralların hangilerini onaylayacağına dair bir izin verebilir.

Arazi Kullanımı

Örneğin, bölgenizdeki izin verilen listeyi onaylayın, koşullu ve yasak kullanımlar listelerinize dahil edilemez, bir yerleşim bölgesi tek kişilik evlere izin verebilir, ancak belirli bir izin olmadan yoğunluk limitlerini (örneğin, kontrasepsiyon gereksinimlerine göre düzenlenir), minimum çok boyut ve ön koşullar.Eğer amaçlanan kullanımınız listelenen değilse, bir metin veya kullanım alanı için uygulamanız gerekebilir. Bazı kullanımları kısa vadeli kiralamalar gibi, genellikle ayrı belediye kodları tarafından düzenlenir.

Setback, Height ve Bulk Gereksinimleri İncelemek

Ön, yan ve arka bahçeler için tam geri dönüş mesafelerini belgeleyin.Pekizler, güverteler veya eaves için herhangi bir istisnayı not edin. Çatı tepesine veya ortalama yükselte başvuracakları.Spek ve çok fazla kapsama gibi çekme işlemleri eşit derecede kritiktir - açık alana kadar basit bir site planı çizebilir. Örneğin, 50×100-ft çok fazla şey, 10ft taraf ve 15ft arka planlı arka plan.

Tasarım ve Planlama Aşaması

Eldeki önceden planlanan verilerle, tasarıma geçebilirsiniz. Bu aşama mimarlar, mühendisler ve yerel kodlara her çizim uygun olmasını sağlamak için uzmanlar arasında yakın işbirliği gerektirir.Bir yaygın kullanılan strateji her standart ve proje önerilen uyumunu listeler - bu sizin için teklif edilen bir “zoning matrix” oluşturmaktır.

Zoning Kodlarla Aligning Design with Zoning Codes

Örneğin, bina planlarına doğrudan bağlı olarak zoning gereksinimleri. Örneğin, ön setback 20 feet, bina zarfı mülk hattından en az 20 feet yerine yerleştirmek için yer alır.Eğer yüksek çözünürlükte 35 feet ile sınırlıdır.Bir planlama danışmanı tarafından incelenen bir site planı kullanın, karşınıza çıkmadan önce boyutsal hataları yakalamak için.

Securing Variances ve Special Recordss

Projeniz bir veya daha fazla zoning standartları ile karşılayamazsa, bir varyant için başvurabilirsiniz. Variances, sıkı bir uygulama için pratik veya gereksiz zorluk sağlayacaktır.Uygunluk ve şehirsel gelişim[Dönetici)[Döneticileri kullanmadığınız zaman verilen bir uygulama, ücret ödemesi ve zoning çağrıları için özel bir şekilde yapılan onayı sunar.

Park için planlama, Landscaping ve Diğer Site İyileştirmeleri

Zoning ordinances genellikle kullanım türüne göre minimum park alanları görev alır (örneğin, konut başına bir alan veya 1000 metrekarelik bir perakendeye sahip dört kişi). Ayrıca bisiklet park gereksinimleri, yükleme bölgeleri ve erişilebilir alanlar. Landcaping standartları, site planının bir parçası olarak, tarama tamponları veya yeşil alan oranlarının tamamını belirtin.

Zoning Resmi ve Stakeholders ile birlikte ilerlemek

Plan departmanı ile önceden yapılan bir toplantıyı planlayın. Ön çizer ve potansiyel konularda geri bildirim isteyin. Bu resmi inceleme, resmi çizimlere yatırım yapmadan önce endişeleri ortaya çıkarabilir. Ayrıca, komşulara ve topluluk gruplarına erken ulaştınız - halk işitmelerindeki muhalefetleri daha sonra desteklemelerini engelleyebilirsiniz. Bazı yargıcılarda, trafik, gürültüyü ve mahremiyetinizi proaktif olarak göstereceğinizi göstermek için bir “giriş etki açıklaması” isteyebilirsiniz.

Uygulama ve Onay Süreci

Tasarım tamamlandıktan sonra, resmi onay için gönderme zamanıdır. Bu işlem yerelliğe göre değişir, ancak genellikle benzer bir dizi takip eder. Tamamlanan imzalar veya yanlış ölçek çizimleri sizi başka bir ay için çizim tahtaya geri gönderebilirsiniz.

Submission Materials

Kapsamlı bir uygulama paketine benzeyen tipik gereksinimler, belirli bir ölçekde bir site planı içeriyor, bina yükseklikleri, zemin planları, çok fazla kapsama diyagramı, bir toprak planı ve projedeki her bir zoning standardına nasıl uygun olduğunu açıklayan yazılı bir anlatı. Bazı belediyeler de sadece bir trafik etkisi çalışması veya çevresel değerlendirme gerektirir. Planlama departmanının herhangi bir belgeyi eksik tutmak için kontrol listesini kontrol eder. Birçok planlayıcılar her bir “kompliluk masası”yı takdir eder ve projedeki yanıtın doğru yanıtına uygun olarak gösterir.

Uygulama ve Ücretleri Ödetün

Gerekli ücretle birlikte tam paketi gönderin (Proje büyüklüğü veya değerine dayanarak) İki hafta boyunca bir araya gelerek soruları erkenden ve son dakika sürprizlerini önleyebilirsiniz.

Halkla İlişkiler ve Toplum Katılımı

Projeniz şartlı bir kullanım izni gerektirirse, variance veya rezoning, kamu işitmesi planlanacaktır. Duyurular yerel gazetelerde bitişik mülk sahipleri tarafından gönderilir ve projenizin faydalarını açıkça açıklar ve nasıl zoning gereksinimlerine cevap vermeye hazır olun. trafik, gürültü, estetik ve mülk değerleri hakkında sorular cevap vermeye hazır olun. ”Uygunlu şehircilik için Kongre

Nihai Zoning Onaylanması

İşitmeden sonra, yönetim kurulu koşulları onaylayacak veya talepte bulunacaktır. Onaylananda, bazı durumlarda, koşullu kullanım izni veya variance sertifikasını alacak. Kayıtlarınız için kopyaları tut ve proje yöneticisinizle aylık bir kontrol edin.

Post-Approval Compliance

Zoning uyumluluğu onay mektubu geldiğinde sona ermez. Devam eden izleme, inşaatın onaylanmış planları karşılaştırdığını ve herhangi bir değişiklik doğru şekilde yetkili olduğunu garanti eder. Birçok geliştirici bu aşaması hafife alır, pahalı bir işe veya uygulama eylemlerine yol açar.

Takip Yapın İnşaatı

İnşaat sırasında, onaylanmış site planına karşı gerçek inşa edilen çalışmayı düzenli olarak karşılaştırır.Bir ayaklamanın inşa edilmesi için özel dikkat edin (kısalar), yüksekliğe ve çok fazla kapsama alanı.Eğer önceden öngörülemeyen bir koşul güçlere sahip olursa, çalışmayı durdurun ve planlama departmanına ulaşın - yazıya göre küçük sapmalar gerekir.

Scheduling Muayeneleri

Çoğu yargı, temel kilometrelerdeki denetimleri gerektirir: kazı/çözümün ardından, kaba framing ve tamamlanmadan sonra.Bu denetimler proaktif olarak yapılmalıdır.Başlangıçta zemin yükseltilmeli ve yeniden inşa hatlarına geçilmeden önce giriş yapmanız gerekir.Inspectors bu gerilemeleri doğrulayacaktır, yükseklik ve kullanım uygun kalacaktır.Sitede onaylanmış bir plan seti her zaman.Bazı alanlarda da önceden hazırlanmış bir denetim gerektirir.

Dokümantasyon

Tüm izinlerle bir proje dosyası tutun, onaylar, denetim raporları, planlama departmanı ile yazışmalar ve plan personeli ile her sohbetin bir kaydı: Daha sonra ortaya çıkan bir özellik satışı, refinance veya gelecekteki bir yenileme. Ayrıca bir komşu dosyaların şikayetini ve işbirliğini garanti altına alabilir.

Adrese Olmayan Konular

Bir denetçi veya komşu bir zoning ihlali tanımlarsa, çabuk hareket edin: bir taslak hata, bir müteahhit hatası veya niyet değişikliği.Bir zoning profesyoneliyle bir geri yükleme planı geliştirmek için çalışır.Bazı durumlarda, projeniz bir koşullu kullanım için başvurabilirsiniz, iyileştirici koşullar ve yasal eylemde sonuçlanabilir. Birçok yerelliklerin kendi kendine ait bir karar verme programına sahip olması gerekir.

Ortak Pitfalls ve Them'dan Nasıl Kaçırmak

Deneyimli inşaatçılar bile tökezleyebilir. Bu tuzakların farkında olmak önemli zaman ve para tasarrufu sağlayabilir.

Çevre veya Tarihi Kıyırıklık

Zoning sadece bir arazi kullanımı düzenleme katmanıdır.Köpektif tehlike bölgeleri, ıslak bölgeler, dik yamaçlar veya tarihi bölgeler gibi ek aşırılıkları kontrol eder. Bu genellikle kendi geri dönüşlerini, yüksek çözünürlüklerini ve süper zoning.ETHFLT:0Demiryolunun alt üst düzey sayfalarını ) tanımlamak için iyi bir başlangıç noktası olabilir. Tarihi inceleme kurulular ayrıca orijinal pencereleri, malzemeleri veya çatıları korumak için.

Topluma Karşı En İyileştirme

Her zoning gereksinimini karşılayan bir proje hala topluluk direnişiyle başlanabilir. Adres, izinler üzerinde erken gelen toplantılar, değiştirilmiş tasarımlar veya geçici olarak seçilmiş yetkililer gibi eylemlerin durdurulması gibi kamu ilişkileri profesyonelliğini yerel deneyimletir.

İzni Açıklama Tarihleri

Zoning onayları, variances ve bina izinleri genellikle inşaatın belirli bir süre içinde başlamadığı takdirde sona ermektedir (en az 6 ila 12 ay) veya iş bir işitme olmadan uzatılabilir bir süre boyunca uzatılabilir; diğerleri, binayı tamamlamadan önce yaz aylarında uzatma gerektirir.Eğer bir onay gücü iade etmek için izin verin, yeni ücretler ve muhtemelen interim. Bazı yetkiler bir işitme olmadan altı aylık uzatmaya izin verir; diğerleri tam bir yönetim kurulu oylaması gerekir.

Lût Hatları ve Easements

Ortak bir hata, bir vergi değerlendirmesinde gösterilen mülk sınırının, zoning amaçlı haritalar için doğru olduğunu varsayıyor ve anketler genellikle diskrepanzileri ortaya koyuyor.Her zaman tasarım başlamadan önce bir ALTA/NSPS araştırması da kullanılabilir.

Ek Kaynaklar ve Sonraki Adımlar

Zoning uyumluluğu, açık aşamalara kırıldığında ayrıntılı bir süreçtir. Daha fazla okuma için aşağıdaki yazara danışın:

  • [FONT=0]APA Planlama ve Hukuk Bölümü[Dönetici: 1) zoning ve arazi kullanımı yasasında kaynaklar.
  • [FONTD Zoning Information) - yerel zoning uygulamaları için federal rehberlik.
  • [FONT:0)Municode[[Dönetici: 1) ABD'deki belediye kodlarının aramalanabilir veritabanı.
  • [FONT:0)Uluslararası Şehir/Köy Yönetimi Birliği[Dönetici:0)[Dönetici:0)

Bu çek listesini tamamladıktan sonra, bir sonraki adım ekibinizi bir araya getirmektir: yerel bir komşuda deneyimli bir profesyonel mühendis veya mimar ve bir araştırmacı ile bu rehbere doğru hazırlık ve bağlılıkla, yeni inşaat projesiniz konseptinizden tamamlanmaya devam edebilir.

[FONT:0) Son olarak düşündü: [Dönetici: 0:1] Zoning uyumluluğu bir engel değil – mülk değerlerini koruyan bir çerçevedir, topluluk karakteri ve kendi yatırımınız.