Yeni bir İnşaatın Benzersiz Anatomisi Kapanış

Yeni bir inşaat evi satın almak, yeni bir inşaat kapanışı ek katmanları içeren bir dönüm noktasıdır: inşaat aşamaları, inşaatın tamamlanması, özellikle de beklenmedik bir şekilde değişebilir. İnşaatçılar hem geliştirici hem de satış zamanlarının karmaşıklığıyla hareket eder, bu yüzden de zaman çizelgesine göre, denetim protokollerine ve garanti hükümleri, sürecin çok sayıdaki süreyi imzalamaya yardımcı olur.

Geliştiriciler -

Bir inşaatçı ile satın alma sözleşmesi genellikle inşaatçının standart bir yeniden satış sözleşmesinden daha ayrıntılı ve daha ağır ağırlıklandırılmıştır. Sadece fiyat ve tasarım seçimi değil, aynı zamanda inşaatçının yükümlülüklerini tamamlama, garanti ve anlaşmazlık çözümü ile ilgili olarak özetleecektir.

  • [FONT=0)Closing date esnekliği) - Birçok inşaat sözleşmesi, ceza olmadan gecikmelere izin verir, bazen orijinal tarih dışında 30-60 gün boyunca, bazı sözleşmeler "zamanın özüdür" bir cümlesi, tamamlanmadan sonra bir pencereye kapatmaya hazır olup olmadığınız anlamına gelir.
  • [FONT:0)Kontingency remove[[[Dönetici: 1) – Zaman içinde kapana kısılamıyorsanız, inşaatçının gecikmeye neden olsa bile, bazı inşaatçılar belli bir eşiğin ötesine uzanırsa ciddi paraları koruyacaktır.
  • [FONT:0)Değişim emirleri) - Sözleşme imzalandığında herhangi bir değişiklik fiyat ve zaman çizelgesi etkileyebilir. Change emirleri hem taraflarca yazılı olarak yazıp imzalanmalıdır. onaylanmamış sözlü değişiklikler uygulanabilir değildir, böylece her zaman e-posta veya resmi belgeler aracılığıyla her isteği takip eder.
  • [FONT:0]Warranty terimleri[[[Dönetici: 1))[[Dönetici:0))[Uygunluk koşulları[[[Döneticiler)[[[Döneticiler, sözleşme imzalamadan önce garanti belgesinizi sınırlandırır, önemli sistemler için iki yıl boyunca, on inşaat için), ancak kapsama ve iddia süreci yaygın olarak değişir. Bazı inşaatçılar, tahkim gerektiren üçüncü taraf garanti programları kullanır, sözleşmeleri sınırlamak için yeteneğinizi sınırlayabilir.

Builder sözleşmeleri ayrıca genellikle escalation koşullarını, tahkim anlaşmalarını ve jüri davasının feragatlerini içerir. Sözleşmeyi imzalamadan önce gerçek bir emlak avukatına incelemeniz gerekir. yasal incelemede geçirdiğiniz birkaç yüz dolar daha pahalı anlaşmazlıkları engelleyebilir.

Step-byStep Guide to a Successful New Construction Kapanış-

1. Üstelik Zamanının Önünü Çıkarmak

Kapanış tarihi, inşaat tamamlanmadan 30 ila 45 gün sonra "kırık pencere" ile yakından çalış.Bu süre zarfında, son kredi onayını, tam denetimleri ve dahil olmak üzere bir kontrol listesi oluşturmanız gerekir: Tipik olarak, 30 ila 45 gün boyunca inşaat tamamlandıktan sonra bir "kırık pencere" nız olacaktır.

  • ipotek taahhüdünüzü sonlandırmak (belirli kapanış tarihi öncesinden 45–60 gün) Kredi görevlisiniz, kalan tüm koşulları listeleyen bir koşul onayı sağlamalıdır.
  • Yeni inşaat uygulamaları için kredi verenler tarafından gerekli olan bir ev değeri sipariş edin. Yeni inşaat değerlendirmeleri, karşılaştırılabilir satışlara ek olarak, bu da satın alma fiyatı için uygun bir şekilde ödeme yapmak için başarısız olursa, uygulama değerinizi anlamanızı sağlar: inşaat değeri düşük gelir: inşaat değerinizi artırmak, talep etmek veya tartışmanızı artırmak.
  • Kayıt ve kapanıştan 5-7 gün önce son bir yürüyüşe katılmak. Bu, nezaket ziyaret değildir - ev sahibi olduğunuzdan önce sorunları tanımlamak için son fırsat.
  • Rapor ve imzalama bildirimi (Closing Disclosure) TRID kurallarına son vermeden en az üç gün önce imzalayın. Üç günlük kural, hataları veya beklenmedik ücretleri yakalamanız için size zaman verir.
  • Başlık çalışmayı onaylayın. Sahipliğinizi etkileyebilecek yalanlar veya enkroachments olmadığını emin olun.Baş şirket bir başlık sigortası poliçesi konur, ancak ön başlık raporunu gözden geçirmelisin.

Bir usta zaman dönüm noktası oluşturun ve bunu inşaatçınız, kredi veren ve emlak acenteniz ile paylaşın. Paylaşılan bir takvim yanlış iletişim kurar ve herkesi sorumlu tutar.

2. Erken Güvenin

Birçok inşaatçıları, kredi satın alma veya kapatma gibi teşvikleri sunan kredi tercih etti.Bu tür birçok inşaatçılar çekici olsa da, "mavi tarp" aşamasını geçdikten sonra ( çatının üzerinde olduğu) hızınızı kaybetmezsiniz, böylece kapalı tutmanızı sağlar. 60 günlük bir güvenlik kilidi daha karmaşık olabilir.

Eğer inşaatçının tercih edilen kredisini kullanıyorsanız, yazılı bir teşvik listesini isteyin ve ipotek koşullarının rekabetçi olduğunu onaylayın. Bazı inşaatçılar kredilerini kullanarak teşvik eder, ancak tasarruflar potansiyel olarak daha yüksek faiz oranlarına veya ücretlere karşı tahmin edilmelidir.The Consumer Financial Protection Bureau provides a usefulurFLT:0).homebuying checklist).

Başka bir kritik finansman hesabı: Yeni kredi kartları için uygulama, müteahhit krediler veya inşaat döneminde büyük nakit depozitolar yapmak. Lenders, finansal durumunuzu kapatmadan önce yeniden etkinleştirecektir ve herhangi bir değişiklik kredi onayınızı da hızlandırabilir.

3. Eleştirel Nihai Walk-Through

Son yürüyüşünüz, ev sahibi olduğunuzdan önce sorunları yakalamak için son şansınızdır. Bu basit bir "görüşme", sözleşmenizin bir kopyasını, seçim sayfanızı ve bir kameranızı (veya telefonu) kullanın.Consumer Financial Protection Bürosu'nun checklist)

  • Tüm cihazlar, fikstürler ve seçimlerinizi bitirin. Check model numaraları, boya renkleri, zemin malzemeleri, kabin biter ve sayacız desenleri. Builders bazen fark etmeden malzeme yerine getirir; bu nesne için zaman.
  • Boya, zemin, dolaplar veya karşıtlar içinde görünür kusurların yok. Elinizi ters denizler, açık çekmeceler ve dolaplar ve çatlaklar için çini grout.
  • Tesisat, elektrik ve HVAC sistemleri doğru çalışır (her bataryaya döner, her tuvalete açılır, her pencereyi açın, her ışık geçişi ve çıkışı test edin). Hedefleri doğrulayan bir telefon şarj cihazı getirin.Sistemin düzgün bir şekilde yanıt vermesine yardımcı olmak için hava durumu ve ısıtıcı yapın.
  • Notlandırma ve drenaj yeterlidir (su temelden uzak akmalıdır). plaka veya bodrum duvarlarının yakınında havuza bakın.
  • Windows ve kapılar açık, yakın ve düzgün bir şekilde mühürleyin. Pencere çerçeveleri etrafında hava sızıntıları kontrol edin ve ekranların doğru şekilde yüklenmesini sağlar.
  • Tüm güvenlik özelliklerinin mevcut olduğunu belirtmek: duman detektörleri, karbon monoksit dedektörleri, GFCI ıslak alanlarda satış noktaları ve merdivenlerdeki elrailler.

Fotoğraflar ve yazılı bir yumruk listesi ile herhangi bir eksiklik. İnşaatçılar son yürüyüşten önce bir zaman çizelgesine uymalıdır - ancak 400 $ - 800 $ değerinde yeni inşaat denetim paketleri sunamaz ve kaçırabileceğiniz sorunları ortaya çıkarabilir.

4. Kapanış Maliyetlerinizi Anlayın

Yeni inşaat kapanışları tipik maliyetlerle gelir - menajerlik, başlık sigortası, escrow ücretleri - şimdiye kadar inşaatçı-sözlü eşyalar şunları içerir:

  • [FONT:0)Builder transfer veya hazırlık ücretleri) - Bazen yüzlerce dolar. Bunlar, özellikle inşaatçının tercih edilen kredi veya ünvan şirketini kullanıyorsanız.
  • [FONT:0)Ev sahibi dernek (HOA) transfer ücretleri) - Eğer topluluğun bir HOA'ya sahipse, sermaye katkı ücretleri, transfer ücretleri ve muhtemelen yıllık nedenlerle bir kısmını temin eder.
  • [FONT:0)Local etkisi ücretleri[[DÜDÜT:1) - Okul için Ücretler, yol veya şehrin occupancy sertifikası zamanındaki ücretlerini artırması. Bunlar, yer tarafından yaygın olarak değişir; yazı yazmada bir tahmin isteyin.
  • [FONT:0)Property vergileri) - Yeniden satıştan farklı olarak kullanılabilir. Yeni inşaat vergileri genellikle ev bittikten sonra ilçe reasseslerine kadar yalnızca toprak değerine dayanmaktadır. Bu, vergi eksikliğinin daha sonra sonuçlanabilir.
  • [FONT:0]Title sigorta primleri[[DÜT:1) - Builders bazen bir sahibinin politikası gerektirir ancak sağlayıcıların tercih edilen bir sağlayıcısı olabilir. Bazı eyaletlerde sigorta maliyetleri düzenlenir ancak başkalarında da tartışılabilir.

Yapıcınızı kapatmadan önce en az iki hafta önce "Closing Costs Tahmin Worksheet" için sorun. Kredinizle kıyaslama işleminizi kredi kapanış maliyetleriyle karşılayın).

5. Resmi Kapanışı

Kapanış toplantısı (genellikle bir başlık şirketinde veya avukatın ofisinde meydana gelir. ipotek notu dahil olmak üzere bir belge yığını imzalayacaksınız, yeni inşaat için, inşaatın da imzalanması gerekebilir.

  • Para ve kapatma maliyetleriniz için sertifikalı bir çek veya tel fonlar getirin (son 24 saat önce tam miktarı teyit edin). Wire dolandırıcılık ciddi bir risktir; Bildiğiniz bir numara kullanarak telefon talimatları doğrulayın, bir e-posta tarafından sağlanan değil.
  • Tahmininizden herhangi bir değişiklik için son yerleşim bildirimini gözden geçirin. Kredi tahmininizle Karşılaştırma hattı öğeleri;% 10'dan fazla artış yazılı olarak açıklanmalıdır.
  • Garanti iddiaları veya HOA kayıtları gibi herhangi bir posta sorumlulukları hakkında bilgi edinin. İnşaatın garanti departmanı, HOA yönetim kurulu ve mülk yönetim şirketi için iletişim bilgilerini alın.
  • İnşaatın gerekli tüm izinleri ve ccupancy sertifikasının yayınlanması gerektiğini onaylayın. Geçerli bir CO olmadan, ev yasal olarak alışkanlık haline gelemez ve kredilerinizi finanse edemez.

İmzalandıktan sonra, tüm belgelerin kopyalarını içeren bir kapanış paketi alacaksınız, silinmiş ve unvanınız sigorta poliçesi. Güvenli bir yerde bunları tut; vergi kayıtları, garanti iddiaları ve gelecekteki satış için onlara ihtiyacınız olacak.

Ortak Pitfalls ve Them'dan Nasıl Kaçırmak

İnşaatta gecikmeler

Tedarik zinciri kesintileri ve iş sıkıntısı yaygındır. İnşaatınız, mevcut evinizin kapatılmasını zorlayabilir, kapanış kaymaları veya kiralama sonlandırmaları gibi (tarafsız rezervasyonlar veya kiralama sonlandırmalar gibi) evsiz kalmak için kiralanmamış bir tatil tarihinizi talep edebilir.Mevcut evinizi satışa 30 günlük bir tampon oluşturun.

Eğer inşaatçılar sözleşme tarihinin ötesindeki kapanışı geciktiriyorsa, bazı sözleşmeler sizi iptal etme ve bir süre boyunca geri ödeme alma hakkınızı sağlar (en 90 gün) Diğerleri her gün için "per diem" tazminatını talep etmenize izin verir.

Son Dakika Kredisi Sorunları

Eğer inşaatçılar gecikmeleri varsa, fiyat kilitleri sona erebilir. Birçok inşaatçılar, gecikmenin hatasını yapmazsa, ancak yeni kredi kartında 30 gün önce ödeme yapmanız gerekir, maliyet genellikle kredi miktarınızın% 0,5'ine kadar (kredi puan aralığı, iş değişikliği) uzatılabilir.Yeni kredi başvurusu yapmaktan kaçının.

Bir diğer ortak sorun: Gayrimenkul boşlukları. Ev sözleşme fiyatından daha az değer alırsa, kredi veren, mal sahibi, fiyatı düşürmek için inşaatçı ile pazarlık edebilir veya cebin farkını ödersiniz.

Tamamlanmamış Zilişlem Listesi

Builders bazen yürüyüş listenizdeki her öğenin sabit olduğu konusunda acele eder. Eksiklik ciddi değildir (aile dışı hava sistemi, sızıntı çatı), inşaatçının bir süre içinde onarımları tamamlayabilmesi için yazılı bir anlaşma ile yakınlayabilirsiniz - 30 gün.Eğer mümkünse bu anlaşma imzalanır ve açıklamaz.

Tüm eksiklikler tamamen eksik. Zaman damgasıyla açık fotoğraflar alın, her konuyu yazıp, onarımlar hakkında inşaatçı ile iletişimin bir logunu tut.Eğer inşaatçı kabul edilen işi tamamlamak için başarısız olursa, yasal bir indirime sahip olabilirsiniz, ancak iddianızı destekleyecek kanıtlara ihtiyacınız var.

Builder WalkThrough Basınç

Builders, son yürüyüş yoluyla sizi acele etmeye çalışabilir, alt konularını veya bunları daha sonra yazılı bir şey koymadan düzeltmeye başlayabilir. Size ihtiyaç duyduğunuz kadar acele etmeyin.Eğer mümkünse, üçüncü bir parti getir - bir arkadaş, aile üyesi veya emlak acentesi – bu da sizi sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık yakalayabilmeniz için onlara yardımcı olabilir.

Eğer inşaatçılar yumruk listesini tamamlamadan önce kapatma konusunda ısrar ederse, bir geri bildirimde bulunun.Bir geri dönüş satın alma fiyatının bir kısmıdır (tipik olarak% 1.5 ila 2 kez onarım maliyeti) iş bitinceye kadar ağırlıkta yerleştirilir.Bu, zamanında tamamlanmasını sağlamak için avantaj sağlar.

PostClosing Thinkations

Ev sahibi Association Transition

Yeni eviniz bir HOA ile bir topluluk halindeyse, inşaatçı, ev sahibi kontrole geçişin beklendiğine kadar gemiyi kontrol eder ve erken katıldığında, HOA toplantılarına ve yönetim belgelerine katılın, böylece haklarınızı ve yükümlülüklerinizi, mimari yönergelerinizi ve ortak alan bakımınızı anlayabilirsiniz.

Garanti Yönetimi

İnşaatın garantisi değerli bir varlıkdır. Her bir kapsama süresi için sona erme tarihlerinin kapatılması ve not edilmesinden hemen sonra kayıt olun.Sürücünizin garantisi, onları keşfetmeyi planlasanız bile, birçok garanti, bu iddiaların kapsamı içinde yapılması gerekir.TheurFLT:0).Ulusal Ev Builders Birliği)

İlk yıl, ortaya çıkan gibi bir yaşam yumruk listesini tut.Kömüre çatlakları, kapı yanlışlığı ve okyanus performansı için mevsimler değişikliğini sunmaları için tüm garanti iddialarını gönderin.Bir yıllık kapanış yıldönümünden önce, birçok garanti 12 ay içinde işadamlığı talep eder.

Vergi Implikasyonları

Yeni inşaat potansiyel vergi avantajları sunar. ipotekinizde ödenen puanları atlatabilirsiniz ve kapanışta mülk vergisi indirimi, ilk yıllık kesintilerinizi etkileyebilir. Maliyetinizin bir parçası olarak nasıl idare edilebilir herhangi bir yerel etki ücret veya özel değerlendirmeleri hakkında bir vergi profesyoneline danışın.

Parlak Yeni Bir İnşaat için Son İpuçları

Hazırlık ve iletişim başarılı bir kapanışın ikiz sütunlarıdır. Her belgeyle özel bir binder (diji veya fiziksel) tutun: sözleşme, değişiklik siparişleri, inceleme raporları, inşaatçı ile e-postalar ve kredi yazışmaları. Güvenilir bir üçüncü parti ile son yürüyüşe katılın - yeni inşaat bilen deneyimli ev denetçisi veya emlak acentesi.

İnşaatçınızın bu işlemde iş ortağı olduğunu unutmayın. İşbirlikçi bir ilişki erken inşa edin, ancak haklarınızı savunmak için tereddüt etmeyin.Eğer sorunlar sadık olursa, yeni inşaatta uzman olan bir emlak avukatına danışın. Yasal tavsiyelerde küçük bir yatırım gelecekteki onarımlarda veya anlaşmazlıkları kurtarabilir.

Son olarak, derin bir nefes alın. Yeni bir inşaat evinden son adım uzun bir yolculuğun son aşamasıdır - ancak her aşamaya açık bir yol haritası ve dikkat edin, her detayın ele alındığını bilmekle yeni evinize yürüyebilirsiniz. Anahtarlar elinizdedir ve sonunda sona erecek temelden yükseleceksiniz.