Yatırım Özellikleri için Kapanış Maliyetleri Nedir?

Kapanış maliyetleri, bir gayrimenkul işlemi tamamlandığında ödeme yapmak zorunda olan ücret ve masraflar koleksiyonu sonlandırılmıştır. yatırım özellikleri için - tek kişilik kiraları, çok aile birimleri veya ticari binalar - maliyetlerin satın alma fiyatının ötesine geçmesi ve önemli bir kapanış maliyetinin ötesine geçilmesi, nakit para iadesi ücretlerinin, kredi kartının ödenmesi ve kontrolün sağlanması için bir ödeme işlemine kadar ödeme yapan bir şirketten geri dönüş ücretinin ödenmesi gerekir.

Yatırım Özellikleri için Neden Maliyetleri Daha Yüksek?

Lenders yatırım özelliklerini, mal sahibi evlerden daha yüksek riskli olarak sınıflandırır. Bu risk primi birkaç alanda ortaya çıkıyor. Origination ücretleri genellikle% 0.5 ile% 0.1 daha yüksek ve gerekli ödeme,% 15 ila% 25 veya daha fazla kredi veren birçok krediye de yatırımcıların önemli nakit rezervleri göstermesini talep edebilir - çok fazla sayıda konut kredisi veya ticari mülk için daha pahalı olabilir.

Yatırımın İşi Bir İlk Residence'den Nasıl Çıkarılır?

Temel ücret yapısı benzer olsa da, maliyetlerin büyüklüğü ve kırılganlığı keskin bir şekilde farklılık gösterir. birincil bir konut için, bir borç veren, kapanış maliyetlerinde satın alma fiyatının% 2 ila 3'ünü öder.Bir yatırım mülkü için, bu aralığın% 3'üne tırmanması gerekir: Anahtar farklılıkları şunlardır:

  • [[DüzD:0)Loan kaynaklı ücret:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:0)[Dönetici:% 0.5%% 0.5 ila% 1’e mal sahibi kredi miktarı; yatırımlar için,% 1 ila 2 ortaktır.
  • [FONT:0]Down ödeme gereksinimi:[[DFLT:1) Birincil konutlar% 3 (FHA) veya% 5 (konuşma); yatırım özellikleri genellikle en az% 15 ve genellikle% 20-25 gerektirir.
  • [FONT:0)Reserve gereksinimleri:[Dönetici:[Dönetici:0) Çok az birincil konut kredisinin posta rezervleri gerektirdiği; çoğu yatırım kredisi.
  • [FONT:0)Discount noktaları:[Dönetici:0)[Döneticileri satın almak için Puanlar daha yaygın olarak ücretlendirilir ve yatırım kredilerinde daha az negotiabledir.
  • [FONT:0)Fee waivers:[Dönetici:[Dönetici: 1) Lenders nadiren indirgenebilir, işleme veya yatırım özellikleri için yazı ücretleri.
  • [FONT:0]İş ve denetim:[Dönetici:[Dönetici: 1) Bunlar, özellikle çok aile veya ticari varlıklar için daha titiz ve pahalı olabilir.

Bu farklılıkları anlamak, yatırımcılara sürpriz ücretlerin kaçınılması ve kredi teklifleri doğru bir şekilde karşılaştırmasına yardımcı olur. Her zaman her biri yatırım mülk fiyat fiyat fiyat fiyatlarını nasıl tedavi ettiğini görmek için bir kredi tahmin talep eder.

Ortak Kapanış Maliyetleri Kırık Down

Etkili bir şekilde plan yapmak için, yatırımcılar karşılaşabilecekleri her ücreti anlamalıdır. Aşağıda kategori tarafından ayrıntılı bir envanter grubu bulunmaktadır.

Lender Fees

  • [FONT:0)Loan kaynaklı ücret:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:% 0.5-2 kredi miktarı.
  • [FONT:0) Uygulama ücreti:[Dönetici: 1 ) Bir düz ücret ([Dön:2) 300 $ 500) bazen ücret ödenmiş olabilir; kredi reddedilirse geri ödeme yapılabilir.
  • [FONT:0)Yazma ücreti:[Dönetici: 1 ) Kredi değeri değerlendirmek için ücret. genellikle 370 $ [FONT:2).
  • [FONT:0) Yeterli ücret:[Dönem: · 1/01/2012|200 $ 500-$[D][/FONT) 200 $ ([D)[D)
  • [FONT:0)Discount puan:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici puanları:[Döneticileri) [[Döneticileri düşük ücretli faizler için ödeme yapılır.

Üçüncü bölüm Fees

  • [FONT:0)Tezli ücret:[Dönetici: · 1/01/2012|800 $[D][/FONT) · 800 $ · 800 $[[[[[[*|)) · 800 $ · 800 $ [[[[[[*|200 $ · 3|800 $ · 800 $ · 800 $ · 800 $ · 800 $ [[[[*|)
  • [FONT:0)Ana Sayfa inceleme ücreti:[Dönetici: 1 )[200 $ 600-600 $[[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜ) . Seçmeli ama şiddetle tavsiye edilebilir.Küresel olarak, çatı, kanalizasyon kapsamı veya çevresel değerlendirmeler ([DÜye değer)
  • [FONT:0]Title arama ve sigorta: Lender'in unvanı sigortası politikası zorunlu ( kredi miktarına göre maliyet). Sahibinin unvanı politikası isteğe bağlı, ancak alıcıyı koruyor. ToplamÖRT:2$500-$2,000+).
  • [FONT:0]Escrow veya yerleşim ücreti:[Dönetici:0)[Dönetici:0)[Dönetici: %2).
  • [FONT=0)Recording ücretleri:[Dönetici: 1 ) ilçeye, kontamine ve ipotek kaydetmek için ücretli.]
  • [FONT:0)Transfer vergileri:[Dönetici: 1) Devlet veya yerel hükümet tarafından satış fiyatına dayalı olarak ortaya çıktı. Range:% 0.1%-2% + fiyat. Varies yaygın olarak (örneğin, Colorado'daki% 0.1'nin üzerinde New York'ta% 2'nin üzerinde).
  • [FONT:0]Survey ücreti:[Dönetici: 1 ) Eğer kredi veren veya isim şirketi tarafından gerekliyse, 370-$800 [DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD)

Pre Materials ücretli ve Rezervler

  • [FONT:0)Öyle ödenmiş mülk vergileri:[Dönesel olarak 1 ) Vergi yılı sonuna kadar sona ermiş vergilerin payını azaltılabilir.
  • [FONT:0)Öyle ücretli ev sahipleri sigortası: İlk yıl sonunda yapılan prim genellikle kapana kısılmıştır.
  • [FONT:0)Öyle alınan ipotek sigortası (eğer geçerli olursa):) Bazı kredi verenler yatırım kredilerini% 20'den az bir süre ile talep edebilirler. Premiums kapanıştan dolayı olabilir.
  • [FONT:0]Escrow hesabı finansmanı:[Dönetici:[Dönetici: 0) Lenders 2-6 ay vergi ve sigortayı kapatmaya ihtiyaç duyabilir.
  • [FONT:0) Para birimi:[Dönetici:[Dönetici: 1 ) Kapalı bir maliyet değil, ancak sıvı hesaplarında tutulan PITI ödemelerinin tipik olarak 6-12 ayları belgelenmelidir.

Etkiyi Kapanış Maliyetleri

Son uzunlu, yatırımcıların harcamalarını ve kredi teklifleri karşılaştırmalarına yardımcı olmak için çeşitli önemli değişkenlere bağlıdır:

  • [FONT:0)Loan türü:[Dönem:[Dönemli, portföy veya sert para kredileri farklı ücret yapıları vardır. Hükümet destekli krediler (FHA, VA) nadiren yatırım için kullanılabilir.
  • [FONT:0)Property tipi:[Dönder:[Dönder: 1) Multi-aile ve ticari özellikler daha geniş bir değerlendirme gerektirir ve yasal incelemeler.
  • [FONT=0]Property konumu:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:0)))) Transfer vergileri, kayıt ücretleri ve sigorta oranları devlet tarafından değişebilir, ilçe ve hatta şehir. Örneğin, Kaliforniya'da ortalama% 1'lik satın alma fiyatına kapanır, New York'ta % 4'ü aşabilir.
  • [[0)Number of Unit:[[Dönetici: 1-4 birim konut yatırımlarının standart ücret programları vardır; 5+ birim veya ticari özellikler genellikle daha yüksek maliyetlerle ticari krediler içerir.
  • [FONT:0)En büyük oran stratejisi: [Döneme:0] Paying indirim noktaları ön maliyetlere yükseliyor ancak her iki seçeneğin net mevcut değeriyle karşı karşıya.
  • [FONT:0]Lender politikası:[[Dönetici:[Dönetici:0) Bazı kredi verenler bir düz “origination” şarja ücret toplarlar; diğerleri kredi tahminlerini dikkatle okuyun.

Tipik Maliyet Aralığı

Ortalama olarak, yatırım mal kapanış maliyetleri işletmektedir:% 2% 5 satın alma fiyatının% 5'ine kadar. Örnekler:

  • 200 bin mülk: 0,000 $ ($) $ 4,000 $ (D)
  • 400 bin $ mülk: [[0$8,000 $ 8,000 $ 8,000[0]
  • $ 600.000 mülk: 0,12,000 $ - $
  • $ 1..000.000 mülk: 0,000 $ - $50,000)

Bu aralıklar hem kredi ücretleri hem de üçüncü taraf suçlamaları içerir. Yüksek transfer-tax alanlarındaki Özellikler veya karmaşık ticari kredilerle% 6'yı aşabilir.Her zaman kredi tahmininizi kredinizin belirli bir sayı elde etmek için edin.

Kapanış Maliyetleri Yönetmek ve Azaltımak için Stratejiler

Bazı maliyetler sabit olsa da, yatırımcılar kapanışda gerekli toplam nakityi düşürmek için birkaç taktik kullanabilir.

Karşılaştırma Kredi Tahminleri

Kredi tahminleri en az üç krediden talep edin. Sadece faiz oranı değil, toplam kaynaklama suçlamaları, puanlar ve üçüncü taraf ücretleri. Online krediciler, kredi sendikaları ve yerel topluluk bankaları genellikle yatırım özellikleri için rekabetçi terimler sunar.

Negotiate Seller Concessions

Birçok pazarda, satıcılar alıcının kapanış masraflarının bir kısmını ödemeye katılabilirler (örneğin yatırım özellikleri için, kredi limitleri genellikle satın alma fiyatının% 3'üne kadardır. Bu teklif sürecindeki bu erkenden tasarruf edebilirsiniz.

Zaman Kapanış Zamanınız

Ay sonundan kısa bir süre önce ödenmemiş faiz azaltır. Ayrıca, daha düşük mülk vergi yükümlülükleri ile bir ay içinde kapatılabilir vergi ödemesini azaltabilirsiniz. mevsimsel zamanlamayı düşünün: vergi faturaları belirli aylarda genellikle daha yüksektir.

NoClosing-Cost Kredisi Kullanımı

Bazı kredi verenler, kredi verenin daha yüksek bir faiz oranı karşılığında kapanış masraflarını ödediği krediler sunar. Bu, kısa bir süre için mülk sahibi olmayı planlıyorsanız (2-5 yıl) ve ön nakit hesaplamak.

Doğru Kredi Programı seçin

Yerel bankalardan gelen portföy kredileri geleneksel kredilerden daha düşük kaynak ücretlerine sahip olabilir. Sert para kredileri, daha pahalı olsa da, beklenen sürenizin üzerindeki toplam maliyeti daha hızlı kapatabilir.

Bundling Services

Bazı kredi verenler, başlık şirketleri ve escrow ajanları, iştiraklerini kullanırsanız indirimler sunar. Potansiyel ilgi çatışmalarının farkında olun, ancak paketlenen fiyat üçüncü taraf ücretlerine% 10-20 tasarruf edebilir. Her zaman bağımsız sağlayıcılarla karşılaştırmanızı isteyin.

Gereksiz Muayenelerden kaçının

Seçmeli denetimleri atlayabilirsiniz (örneğin, şüpheci, iyi, radon) son raporlara sahip yeni bir mülk için. Ancak, çünkü bakımlılık kritik; küçük bir tasarruf şimdi büyük onarım maliyetlerine daha geç geçebilir.

Kapanış Maliyetleri Vergisi

Kapanış maliyetleri farklı vergi tedavileri vardır ve yatırımınızın sonraki geri dönüşlerini geliştirebilirler. kapanışda ödenen her ücreti ayrıntılı kayıtlarını tut.

  • [FONT:0) Satın alma yılı için geçerli olan:[Dönetici:0) Puanlar faiz oranını düşürmek için ödeme yaptı (eğer yatırım mülkleri için IRS testleri ile tanışırlarsa), ücretli mülk vergileri (prorated share), ve ipotek sigortası primleri (başlangıçlara göre) Görüldü.
  • [FONT:0)Köyül ve borçlandırma: [Döntilmiş: [Dönetici:0) Çoğu kapanış maliyetleri - yazılı sigorta, kayıt ücretleri, ödeme ücretleri, vergileri - mülkün maliyet temeli eklendi.
  • [FONT:0] Kredi terimine göre, Kredi kaynaklı ücretler kredinin ömrünün üzerinde eşitlenmelidir. 30 yıllık bir ipotek için her yıl ücretin 1/30'ünü atabilirsiniz.
  • [FONT:0) Not deductible or depreciable:[Dönetici:0) Krediye özel olarak hizmet için Ücretler (örneğin, kredi raporunu veya uygulama ücreti gibi) sadece kredi maliyetinin bir parçasıdır ve aortize edilir.Her zaman bir vergi profesyoneline danışır veya notu iletilir.

Maliyetleri sermayeye uygun olarak, her yıl vergilenebilir gelirinizi artırın ve vergilenebilir gelirinizi azaltırsınız. Bu, emlak yatırımcıları için uzun vadeli bir vergi stratejisidir.

Kapanış Süreci ve Haklarınız

Federal hukuk, kredi verenlerin, her maliyetin en az üç iş günü sağlamaları için kredi gerektirir; APR ve toplam kredi miktarı.Bir yatırımcı olarak, doğruya sahip olursunuz:2).

  • [FONT=0]Soru ücretleri:[Dönetici:0) Bir ücret aşırı veya yetkisiz görünüyorsa, bir açıklama isteyin. Lenders iyi bir gerekçe sağlamalıdır.
  • [FONT:0]Request a correct Kapanış Açıklamasını talep edin: APR arttıysa veya kredi terimi değiştiyse, yeni üç günlük bir inceleme süresine hak ediyorsunuz.
  • [FONT:0) Walk:[Dönetici:0)) Son belgeleri imzalamanıza kadar, kapatmaya mecbur değilsiniz.Reklamın son talimatlarını gözden geçirin.Reklamın son tahminine göre, daha fazla ayrıntı için bkz.Consumer Financial Protection Bürosu'nun kapanış masraflarını ).

Yatırım Geri Dönüşleri Üzerinde Kapanış Maliyetlerinin Etkisi

Kapanış maliyetleri doğrudan nakit para iadenizi ve genel yatırım kârlılığını etkiler. Örneğin, $ 20 $ $ 'lık bir ödeme ile $ (40,000) ve toplam nakit yatırımınız yıllık $ 48,000 $ 'dır.Eğer mallar yıllık olarak 12.000 $ 'lık kapalısa, nakit para iade ücretinin % 25,3,00 $ 'lık bir artış sağlarsa, net değerin nasıl azaltılabilir olduğunu test etmek için her zaman fiyat maliyetine izin verir.

Farklı Emlak Türleri için Özel Bakışlar

Single-Family Kiralama

Bunlar en basit yatırım satın almalarıdır. Ücretler birincil konut kredileriyle yakından uyumlu, ancak daha yüksek kaynaklama suçlamaları ve rezerv gereklilikleri ile. Appraisals ve denetimler genellikle standarttır.% 3%-4 satın alma fiyatının kapanış maliyetleri.

Çok-Aile Özellikleri (2-4 Birimler)

Lenders 2-4 birim sahibi-okondu özelliklerini biraz farklı şekilde tedavi eder - bir FHA kredisi elde edebilirsiniz - ancak yatırım multi-aile kredileri% 15-25'i gerektirir. Appraisals daha karmaşık ve maliyet $600-$1,200.Demirler genellikle birimlerin, ortak alanların ve bina sistemlerinin maliyetlerini azaltır.

Ticari Özellikler (5+ Birimler veya Un-Residential)

Ticari krediler tamamen farklı ücret yapıları vardır. Origination ücretleri genellikle kredi miktarının% 1-2'si altındadır.Demirlik değerlendirmeleri (Phase I) zorunlu ve 2.000 $ - 5.000 $ yasal ücret belgesi için vergi indirimleri 2.000 $ 'ı aşabilir. Appraisals $2,000-10.000 $ - 10.000 $ Kapanış maliyetleri genellikle% 4'e ulaşır.

Fix-and-Flip Özellikler

Sert para kredilerinden veya özel yatırımcılardan kısa vadeli finansman genellikle daha yüksek ücretli ücretleri (2-5 puan) ve kısa ön ödeme cezalarını içerir. Kapanış maliyetleri puanlar, kaynaklama, uygulama ve yasal ücretleri içerir. Sert para kredileri genellikle% 20-30'u gerektirir. çünkü tutma süresi kısa, yüksek ücretler kâr üzerinde bir kesinti etkisi vardır.

Bölgesel Variasyonlar ve Belirsiz Ücretler

Kapanış maliyetleri, yer tarafından dramatik olarak değişebilir. Örneğin:

  • [FONT=0) New York City:[[Dönetici ve devlet) Transfer vergileri (şehir ve devlet) satış fiyatının% 2.5'ini aşabilir. 1 milyondan fazla mülk için Mansion vergisi% 1'i içerir.
  • [FONT:0]California:[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici: · 1 ) Escrow ücretleri genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; başlık sigortası primleri yüksek. Transfer vergileri ilçe tarafından değişir.
  • [FONT:0)Texas:[[Dönetici: 1) Başlık sigortası oranları düzenlenir ve aynı anda yapılan bir indirim içerir. Escrow ücretleri negotiable.
  • [FONT:0]Florida: [DFLT:1] Belgesel damga vergisi ve somut vergi birçok eyaletten daha yüksek.

Ek olarak, bazı yetkiler, kaliteli konut ek ücretlerini ) talep edin; ).tarihi koruma ücretleri) veya [[Dönekli konut ek ücretlerini [DÜSÜŞÜK/Üye Uygunluk ücretine göre] [DÜye Olmayanlar için yerel bir ücret programına üye olun.

Final Düşünceler

Kapanış maliyetleri, bir yatırım mülkünü satın almanın kaçınılmaz bir parçasıdır, ancak kredi ödemesini talep etmek için bir yolblock olmamalıdır. Tipik ücretleri anlamak, alışverişçiler arasında agresif bir şekilde, satıcılarla pazarlık etmek ve vergi faydalarını kullanmak, diğer yatırımlar için gerekli nakitleri en aza indirmek için en aza indirmek için gerekli olan paraları azaltabilirsiniz.Her zaman bir kredi tahmini ve kapanışı talep etmek, yatırım işlemlerine rehberlik etmek için yasal maliyetlerinizi gözden geçirmek için yasal masraflar ile tavsiye ederiz.