Bir iş kiralama sözleşmesine girildiğinde, her bir düzenlemenin maliyetinin ne kadar önemli olduğunu belirtmek gerekir.İyi tasarlanmış bir kira, her bir elementin neden önemli olduğunu ve yatırımınızı korumak için pratik stratejiler sunar.

Bir İş Lease Anlaşmasının Anahtar Elements of a Business Lease Agreement

Kapsamlı bir kiralama anlaşması birkaç kritik alanı kapsamalıdır. Bu elementler haklarınızı korumak ve sorumlulukları açıkça ifade etmeye yardımcı olur.Her kira benzersiz olsa da, bu temel bölümler ses sözleşmesinin temelini oluşturur. Her iki ev sahibi ve kiracı imza yapmadan önce her noktaya dikkatle incelemelidir.

1. Lease Term ve Renewal Seçenekleri

Kiranın süresini, başlangıç ve son tarihler dahil olmak üzere, kirayı daha sonra yanlış anlamalardan kaçınmak için yenileme seçenekleri ve prosedürleri ekleyin. Ticari kiralamalar genellikle üç, beş veya on yıl boyunca çalışır.For onants, a uzun vadeli iş planlama ve yatırım için öngörülebilir bir ücret karşılığında istikrar sağlar.

Yenileme seçenekleri eşit derecede önemlidir. önceden belirlenmiş kira seviyelerinde yenilenmek için ilk reddedilme veya bir seçenek onant avantajı verir. Kiracının yeni kirayı belirleme yetkisine nasıl ve ne zaman teslim edilmesi gerektiği konusunda ayrıntılı olarak bilgi sahibine bildirmelidir. (e.g., sabit yüzde artış, CPI ayarlaması veya piyasa-yasalı müzakere).

Ayrıca erken sonlandırma haklarını da göz önünde bulundurun. “kick-out” bir madde, satış hedeflerinin karşılanmamış olup olmadığının kiradan çıkmanın on bir kiracıya izin verir veya mülk uygun değilse, bu tür koşullar perakende kiralamalarda yaygındır ve her iki tarafın da uzun vadeli bir taahhütten koruyabilir.

Kira terimi yapıları hakkında daha fazla bilgi için, [[0)Entrepreneur ticari kiralamaları müzakere etmeye kılavuzluk edin[Dön 1: 1).

2. Ayrıntılar ve Ödeme Şartları

Açıkçası, kira miktarı, ödeme programı, geç ücretleri ve kabul edilebilir ödeme yöntemleri. Kiralama için koşullar ve faizli koşullar dahil olmak üzere, kira genellikle bir temel miktar artı işletme giderleri olarak alıntılanır (kırık net, çift net veya brüt yapı).

Escalasyon maddeleri, ev sahibini enflasyon ve yükselen maliyetlere karşı korur. Ortak yöntemler sabit yıllık artışlar, CPI ayarlamaları veya bir programa bağlı olarak adımlar. Tenants öngörülemeyen artışlardan kaçınmak için bir kap müzakere etmelidir. Geç ödeme cezaları makul ve net bir şekilde tanımlanmalıdır; birçok yasal sınır da yasal sınırları tanımlar.

Kiralanma hakkında daha fazla okuma için bkz.TELFLT:0)Cornell Yasal Bilgiler Enstitüsü'nün ticari genel ödeme kiralaması[*)

3. Güvenlik Deposu ve Refund Koşulları

Güvenlik depozito miktarı, geri dönüş için prosedürler ve koşullar. Bu, zararlara karşı koruma sağlar ve ücretsiz kiraya verir. Ticari güvenlik depozitoları genellikle üç ay içinde bire eşit olmalıdır. kiralama tam olarak ne indirimleri izinsizdir: ücretsiz kiralama, mülk zararları normal aşınma ve yıpranma, temizlik maliyetleri veya yasal ücretlerin ötesinde. Bazı eyaletler mülk sahibine faiz ödeme hesapları ve geri ödeme hesapları sağlamaları gerekir ve onları bir süre içinde geri dönmeleri gerekir (örneğin, 30-45 gün).

Tenants, bir nakit depozitonun her iki tarafın da faydalanabilmesi için önceden yapılan bir inceleme ve fotoğraf belgesi talep etmelidir. Landlords herhangi bir kesintiye mal olmalıdır ve makbuzlar sağlar.Bir nakit depozito için kredi mektubunu yerine getirmenize izin veren bir maddeyi garanti eder: kiracının para akışı vardır ve ev sahibi güvenli bir garantiye sahiptir.

4. Bakım ve Onarımlar

Bakım ve onarımlar için sorumlulukların belirlenmesi.Ev sahibi veya kiracının anlaşmazlıkları önlemek için özel onarımlardan sorumlu olup olmadığının farkında olun. Ortak bir ayrım, ev sahibinin yapısal bileşenleri (roof, temel, dış duvarlar, büyük sistemler) ancak onant iç bakım (taraf, boyama, tesisatçı, tesisatçıları, HVAC filtreleri) özellikle de bu hatların, özellikle de MK ücretlerin paylaşılan alanları ele aldığı yerlerin bulanıklaştığı yer olmasıdır.

Kiralar da acil onarımlara hitap etmeli: Onları kim yazar, ne kadar maliyet paylaşılır ve acil bir durum yaratır. Tenants gerekli onarımları yapmak ve mal sahibi makul bir süre içinde hareket etme hakkına sahip olmaları gerekir (sonrası fark edilir). Landlords herhangi bir işi belirli bir miktardan önce onay talep ederek kendilerini koruyabilir.

Daha derin bir bakım şartına bakmak için, [[ŞUYUÇUÇUÇUÇLAR:0) Ticari kiralama bakımı üzerine makale) yardımcı olur.

5. Emlak Kullanımı

Kiracının faaliyetlerine izin vermek için mülkten izin verilen izinler, kiralama yasaları ve ev sahibinin beklentilerini karşılamak için pazarlık yapabilir.Use sentencess can be wide (“herhangi bir yasal amaç”) veya kısıtlayıcı (örneğin, “yalnızca giyim satışı”). Tenants, iş modelini zamanında adapte etmek için pazarlık etmelidir.

Zoning uyumluluğu kritiktir. kiracı, amaçlanan kullanımların yerel zoning veyadinances içinde düşmesini doğrulamalıdır. Landlords, kullanımlarının ek olarak, özel kullanım koşulları (satış merkezleri) bir rakip için kiralananın - hiçbir tehlikeli malzeme veya yüksek hacimli işlemler için kısıtlamalar kullanmalarını gerektirir.

Örneğin: Bir striptiz merkezinde, bir ev sahibi, merkezdeki başka bir restoranın aynı tür mutfağı hizmet edemeyeceği özel bir madde verebilir. Bu, kiracının mutfak ekipmanları ve markalaşmadaki yatırımını korur.

6. Tesih ve Temsil Sözleşmesi

Kiranın gecikmeli erken ve cezaları varsayılan olarak sonlandırabileceği koşullar ekleyin. Bu, taraflara sözleşmeyi ihlal ederse yasal bir indirim sağlar.Rezervler “önemli” veya “önemli olmayan” (örneğin, iflas, insolvency).

Erken sonlandırma hakları, kirayı erken kırarsa karşılıklı olabilir (örneğin, daha önce bahsedilen bir “kahraman” koşuludur. Bazı yetkiler genellikle kiranın ne kadar erken olduğunu hesaplayan bir “hasarlılık şartı” isteyebilirler.

Bir başka önemli varsayılan senaryo atama veya alt izindir. Kiracının ev sahibi onayı alması gerekir, bu da uygun şekilde sağlanamaz.Bu, iş satılsa veya aşağılandığında alanı transfer etmek için kiracıya izin verir.

Ek düşünceler

Diğer önemli unsurlar sigorta gereksinimleri, işaret hakları, alt kiralama politikaları ve bu bölgelerin adresi, ilgi alanlarını daha da koruyabilir. Aşağıda bunları daha derinlikte keşfedeceğiz.

Sigorta Gereksinimleri

Kiracının politikası sırasında ortaya çıkabilecek zararlara veya yükümlülüklerine karşı korumak için yeterli sigorta kapsamı taşımalı ve kiracılar yıllık olarak teminat sigortası (1-2 milyonluk) kapsamalıdırlar, ancak kiralanan kiracılar, kiracının davalarında sigortalı olarak adlandırılmamalıdır.

Yüksek riskli işletmeler için (örneğin, restoranlar, günlük bakımlar, üretim), daha yüksek sınırları veya özel kapsama alanı göz önünde bulundurmak gerekir. Tenants, hangi işlemleri durdurursa kiralayabilir. Lease koşulları genellikle bir feragat gerektirir, yani sigortacılar bir iddia ödemeden sonra diğer partiyi sulemezler - bu iki kurtarmayı önler.

Daha fazla rehberlik için, ESS sayfasını ticari kiralamalar için sigorta gereklilikleri üzerine okuyun[Dönem: bu genel bir kaynaktır).

İmzalama Hakları

Ticari kiracılar müşterileri çekmek için işaretlenmeye bağlıdır. Kiralar, yerel işaret veya ihmallere uygun bir işareti yüklemeli ve ana yol için ek maliyetler olup olmadığını belirtmelidir. Alışveriş merkezlerinde, işaretleme genellikle izin ve elektrik maliyetleri için ödeme yapan ayrı bir Master Signage planı tarafından yönetilir.

Subleasing ve Assignment

Varsayılan koşullar altında belirtildiği gibi, kiralama ve atama hükümleri, kiracının kirazlığa ilişkin olarak başka bir partiye katılmalarına izin verir. Bu, finansal kapasite veya satış gibi işletmeler için önemlidir. Bazı kiralamalar kiraya verebilir veya kiralanırsa kiralanabilir. “Reasonable”, ev sahibinin onayına uyması gerektiği anlamına gelir - sadece bu nedenle bu yeni partiyi kabul edebilir.

İyi kiralanan alt kiralama maddesi, orijinal kiracının kiradan sorumlu olup olmadığını da belirtiyor. Tipik olarak, orijinal kiracı onları açıkça ifade etmemiş olmadıkça, kiranın kısa vadeli alt sorunları kısıtlamamasını sağlar.

Anlaşmazlık Çözümü

Anlaşmazlık veya tahkim gibi anlaşmazlıkları çözmek için koşullar ekleyin, uzun süreli yasal savaşlardan kaçınmak için. Mediation bağlayıcı ve genellikle daha az pahalı; tahkim bağlayıcı ve son, ancak mahkemeden daha hızlı bir şekilde talep eder. Birçok kiralama, forum ve belirsizlikleri ön şart olarak gerektirir.

Landlords ve kiracılar hem bir avukatın anlaşmazlığın karar verme maddesinden faydalanırlar. kiracılar için, ev sahibi ihlallere karşı sağ korumayı garanti ettiğinizden emin olun (örneğin, ev sahibilerin ihlali).

Utilities ve İşletim Expenses

Bir brüt kiralamada, ev sahibi hizmetleri öder; üç net kirada, kiracı tüm işletme masraflarını öder. Kiracı görüntüleri hangi hizmetleri dahil (su, elektrik, gaz, çöp vs.) ve iki katın arasında, yüksek çözünürlükte kiracılar genellikle ortak alan hizmetlerinde pro-ratabanlı bir pay öderler.

Her iki Taraf için de Stratejiler

İlgi alanlarını korumak, taslakla bitmiyor; pazarlık anahtar. Landlords, riskin en aza indirildiği, ancak aynı zamanda iyi kiracıları çekme ve saklamaya adil kalmalıdır. Tenants pazarlık etmelidir - yeni seçenekler, ödev hakları ve kaplar harcamalar üzerinden.

Ticari kiralamalarda uzman olan bir ticari emlak brokeri veya avukat almayı düşünün.Yere düşen tuzaklar (örneğin, dışlamalar gibi) ve piyasa standart şartlarını öneren bir “temel bir iyileştirme teklifinde bulunulmaktadır. Örneğin, birçok ofis kiralaması, ev sahibinin maliyetlerin nasıl inşa edilmesi için katkıda bulunduğuna dair bir “temel bir iyileştirme ücreti” sunar; kiranın nasıl detaylandırılması ve bu indirimin ne zaman kesintiye uğratılması gerekir.

Bir çek listesi yararlı olabilir: kiralanabilir vs. kullanılabilir kare görüntüleri onaylayabilir, park oranları anlar, Amerikalılara Engelliler Yasası (ADA) uygun bir şekilde uyum sağlar ve yüksek hızlı internete erişim sağlar.

Common Pitfalls Kaçmak için

Kapsamlı bir kiralama ile bile, hatalar gerçekleşir. Bir ortak tuzak, kapsamını anlamadan kişisel bir garanti kabul eder. Birçok ev sahibi, iş varsayılanlarını kişisel olarak garanti altına almak için işletme sahibine ihtiyaç duyar.Eğer kiracılar bir araba kiralama işlemine izin vermelidir.

Başka bir tuzak: “göçücü zevk” koşulunu görmezden gelin, bu, kiracının mülkünü ev sahibine müdahale etmeden kullanma hakkıdır. Kiranın bunu içerdiği ve herhangi bir sınırlamanın (yaşatıcının son aylarda yeni kiracılara gösterme hakkı gibi) makul ve planlandığıdır.

Hareket halindeki binanın durumunu belgelemeye izin verin - fotoğraf çekmek, bir hareket kontrol listesini kullanın ve ev sahibini normal denetimler yürütme süreci anlamalı.

Son olarak, otomatik yenileme maddelerinin farkında olun. Kiralar bir parti fark etmediği sürece otomatik olarak yenilemezse, iş ihtiyaçlarınızdan sonra kilitlenme riskiniz. takvim hatırlatıcıları ayarlayın ve zamanındaki farklar gönderin.

Bir İş Lease Anlaşmasını Nasıl Tasarlamak: Pratik İpuçları

Yasal tavsiye sunamıyorsak, burada eylem edilebilir adımlar:

  • [FONT:0] saygın bir formla başlayın.[[Dönetici: 1 ) Gayrimenkul derneklerinden veya devlet bar derneklerinden form kullanın. Yerel hukuk gereksinimleriyle özelleştirin.
  • [FONT:0] Tüm tarafların tanımı[Döneticileri ve varlıkları kullanın.Eğer kiracı bir LLC ise, iyi bir yerde olduğunu doğrulayın.
  • [FONT:0]Attach sergiler.[[Dönetici: 1 ) Bir zemin planı, site planı, onaylanmış kullanım listesi ve herhangi bir kural ve düzenlemeler içerir.
  • [FONT:0) Bir söz konusu olmayan madde ekleyebilmek için (örneğin, kredi verenler için) eğer mal finansmana sahipse, bu genellikle borç verenlerden borç alır.
  • [FONT:0]Review state-specific law.[[Döneticileri: 1 ) Bazı eyaletler ticari kiralamaların noter veya kayıt dışı olmasını gerektirir.

Sonuç: İşinizi Güçlü bir Lease ile koruyun

İş kiralama anlaşmanızda bu unsurları dikkatle dahil ederek yatırımınızı koruyabilir ve ilk kez on bir ticari kiralamanın bulunduğu her türlü fırsatı koruyabilirsiniz.Bir sezonluk gerçek bir emlak avukatıyla çalışmak, doğru soruları sormak ve önümüzdeki yıllardaki ilgilerinizi korumak için bir başlangıç noktası olarak tavsiye edilir.