Leasehold Estates, kira sözleşmesi altında tanımlanan bir süre için en yaygın olanı temsil ediyor.Bu geçici faiz hem konut hem de ticari kiralamadan farklı olarak, bir mülk satıldığında, kiralanan bir kira sahibine sahip olmak ve gerçek mülkleri bulmak için yasal bir kira sözleşmesinin gerekliliklerinin temel olduğunu gösteriyor.Bu geçici faiz, hem de kiralayıcılar, on tane borç verenler için, on taneleri doğrudan kapatıp, bir mülk sattığında kapatma işlemini mümkün kılar.

Leasehold Estates'ı Anlamak

Anada, bir kirahold emlak başka bir parti tarafından sahip olunan mülkleri işgal etmek için bir sözleşmedir - ev sahibi veya daha az. kiracı, ya da daha az, zaman ile sınırlı olan bir faiz tutar ve kiralananlar tarafından ortaya çıkar.Bu, bir alışveriş merkezinde, bir ofisde bir perakende mağazasından, bir mülk sahibine veya bir mülk sahibine veya mülk sahibine sahip olduğu yerde, genellikle kiralanan bir mülk sahibine göre kullanılabilir.

Yasal olarak, bir kirahold emlak belirli amaçlar için gerçek bir mülk olarak sınıflandırılır (ya da kiracının ilgisinin 99 yıl veya daha fazla ipotekli alana kadar) ancak diğer saygılar içinde kişisel bir mülk sözleşmesi olarak tedavi edilir. Bu çift doğa, kiralanan veya kiracının süresine kadar yasal ve procedural zorluklar yaratır.

Leasehold Estates Türleri

Ortak yasa dört ana kiralama türünü tanır, her biri hakları, sonlandırmayı etkileyen farklı özellikleri ve kapanış prosedürleridir. hangi tip mevcut bir işlem üzerinde etkisini değerlendirmek için ilk adımdır.

Yıldır Emlak

Bu sabit bir başlangıç ve son tarih ile bir kiradır. Belirtilen son tarihte her iki tarafın da fark etmesi gerek kalmadan otomatik olarak sona erer. Örnekler bir yıllık daire kira veya beş yıllık ticari kiralama içerir. Çünkü terim kesin, bu tür kiralama mülk her iki ev sahibi için de en büyük tahmin edilebilirliği sunar.

Periyodik Emlak (Periodik Tenancy)

Bir periyodik mülk başarı aralıkları için devam eder (örneğin, haftaya, ayya kadar, yıl sonuna kadar) her iki tarafın da sözleşmeyi sonlandırması için uygun bir şekilde fark etmesi gerekir.Kaynak dönemi genellikle kira süresine eşitdir (örneğin, 30 gün boyunca bir ay-to-ay kiralama).Bu tür, kiralanan veya yeni yükümlülükleri anlamalıdır.

Emlak Will Will Will

Bir kiracının ev sahibi izni ile mülk kapsadığı zaman olacaktır, ancak sabit bir süre veya dönem ödeme programı olmadan, herhangi bir zamanda bir parti feshedilebilir. Bu, resmi ticari ayarlarda nadir olabilir, ancak onant bir kiranın ev sahibi tarafından sona erdiği zaman.

Sufferance'ta (Sufferance'ta bebeklik)

Bu, kiradan sonra kiracının mülkiyetinin sona erdiği zaman ortaya çıkar. kiracının sahibinin izni olmadan sona ermiş olması ve ev sahibinin ya da kiraya vermesi için bir kiraya vermesi veya kiraya vermesi gerektiği ortaya çıkar.Bir mülk kapanamaz, çünkü satıcının mal sahibi olamaz ve alıcının bir kiracıya sahip olması gerekir.

Kiracılar Gerçek Estate İşlemlerini Nasıl Etkiliyor ve Kapanış

Bir kira sahibine ait bir mülk satıldığında, alıcı mevcut kiraya konu olan mülk satın alır. Bu, alıcının rolüne adım atıp kira koşullarını onurlandırmak anlamına gelir. Ancak kapanış süreci, ücret başlığının basit bir transferinden çok daha fazla dahil edilir. Lenders, unvanı şirketleri ve avukatlar tüm tarafların korunması için özendirirler.

Lease Due Diligence

Alıcının ekibi, mülkü etkileyen her kiranın her maddi terimini gözden geçirmeli. Bu sadece mevcut kiracının kirasını değil, aynı zamanda herhangi bir alt elases, değişiklikler, atamalar veya estoppel sertifikalarını da içerir.

  • [FONT:0)L Hastalık terimi ve son tarih:[Dönetici:[Dönetici:0) Kalan terimin alıcının yatırım ufkuna veya finansman gereksinimlerine uygun olmasını sağlayın.
  • [FONT:0)Yenileme seçenekleri ve ilk reddedilme hakları: Bunlar, alıcının mülkünü yeniden geliştirme veya işgal etme yeteneğini etkileyebilir.
  • [FONT:0]Rent ve güvenlik depozitoları:[Dönetici:[Dönetici:0)[örneğin, güvenlik depozitolarının yeri ve güvenlik depozitolarının yeri, örneğin) alıcıya aktarılmalıdır.
  • [FONT:0]Maintenance ve onarım yükümlülükleri: Birçok kiralama ortak alanları veya yapısal elemanları korumak için ev sahibi gerektirir.
  • [FONT:0) Sigorta gereksinimleri:[Dönetici:[Dönetici: 1 ) Kiralar genellikle belirli bir sorumluluk ve mülk sigortası kapsamını görevlemelidir.
  • [FONT:0) Limitleri ve işletme sözleşmelerini kullanın: Ticari kiralamalar, kiracının iş türü veya çalışma saatlerini sınırlandırabilir. Alıcılar bu kabul edilebilir olmasını sağlamalıdır.
  • [FONT:0)Default hükümleri ve tedavi süreleri: Mevcut varsayılan veya geç kira ödemelerinin kapatılmasından önce çözülmesi gerekir.

Assignment and Subletting Clauses

Çoğu kira, mülkü satın alma veya altlama yeteneğinin diğer bir partiye taşınmasına ilişkin kısıtlamalar içerir. Ancak, satıcının (landlord'un) mülkü transfer etme yeteneği, kiracının onayına gerek olup olmadığını incelemelidir.Birçok kira, özellikle de satışın bir şekilde iptal etmesine izin vermeden önce onant onayı almak gerekir.

Estoppel Sertifikaları

Bir estoppel sertifikası, kiranın mevcut durumunu ve varsayılan olmayan anlaşmaların bulunmadığını belirten kiracı tarafından imzalanmış bir belgedir. Lenders genellikle tüm kiracılardan bir finansman şartı olarak estoppel sertifikası gerektirir.

  • Kira tam güç ve etki içinde ve belirtildiği gibi değiştirilmemektedir.
  • Kira ve güvenlik depozito miktarı mevcut.
  • Mevcut ayın ötesinde hiçbir kira ödenmedi.
  • Onant, ev sahibine karşı bilinen iddia veya dengeler yoktur.
  • kiracı, alıcının kira altında haklarını kabul eder.

Estoppel sertifikaları, alıcıyı ve kredi verenleri gizli yükümlülüklerden korurlar. kapatmadan önce elde edilmelidir ve dikkatli bir şekilde gözden geçirilmelidir.Eğer bir kiracı imzalamayı reddeder veya nitelikler sunarsa, bu kararın bir anlaşmazlığı gösterebilir.

Altlama, Şehirsiz ve Attornment Anlaşmaları (SNDA)

Bir mülk bir ipotekle finanse edildiğinde, kredi verenin kira faizlerine üst düzey olması gerekir. Bu genellikle kirada veya ayrı bir SNDA'da bir alt ayarlama koşulu ile elde edilir.

  • [FONT:0)Subordinasyon: [Dönetici:[Dönetici:0)[Dönlendirme:[Dönlendirme:[Dönlendirme:0)) Kiracının kiraya verdiğine dair kabul eder, yani SNDA’nın aksi takdirde kiraya sonlanabilir.
  • [FONT:0]Non-Disturbance: Kredi veren, kiracının varsayılan olarak olmadığı sürece, kiracının borcun bile mal olarak kalabiliyor.
  • [FONT:0]Attornment:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici: 9- 1 )) 10.

Kapanış sırasında, alıcının kredi vereni SNDA'ları tüm kiracılardan (veya en azından büyük kiracılardan) gerektirecektir. Bu anlaşmaların müzakere edilmesi zaman alıcı olabilir, özellikle de kiracılar bundan faydalanırsa.

Finansman

Lenders kiralama yapısına farklı olarak kiralanan özellikleri farklı şekilde davranır. Eğer mülk bir zemin kiraya tabidir (en azından 10-20 yıl boyunca kredi süresinin ötesinde), kiralanan maddelerini kapsamaz ve kredinin tamamının ödenmesini gerektirecektir.

Leasehold Interests için başlık sigortası

Kiracı için sipariş sigortası, kiracının malvarlığı başlığındaki hataların veya kiraya verebilecekleri varsayılan olarak, kira sahibinin ödemesini veya kirayı içeren bir politikayı elde edecek, ancak onant da bir politika gerektirecektir.

Leasehold Estates için özel kapanış işlemleri

Her gayrimenkul kapanışı benzersiz olsa da, aşağıdaki adımlar özellikle kirahold emlaklarının katıldığında önemlidir.

  1. [FONT:0]Thorough kiralama incelemesi[[Dönetici: 1 ) Yasal danışman ve alıcının ekibi tarafından yapılır. Tüm değişiklikler ve yan mektuplar toplanmalıdır.
  2. [FONT:0]Obtain estoppel sertifikaları), kapanış tarihinden itibaren tüm kiracılardan iyi takip edin. herhangi bir diskpanziye üzerinde takip edin.
  3. [FONT:0]KAMİKLERİN[Döneticiler ve kredi verenler ile). Bu, birçok revizyona ihtiyaç duyabilir.
  4. [[Düzg:0) Satıcı tarafından yapılan güvenlik depozitolarını [Döneticileri/Döneticileri onaylayın. kapatıldığında, satıcının ya da satın alma fiyatına bir kredi vermesi gerekir.
  5. [FONT:0]Review prorations[[[Dönetici:0) kiralama, emlak vergileri, hizmetleri ve ortak alan bakımı (CAM) suçlamaları.Prorations genellikle kapanış tarihi olarak hesaplanır.
  6. [FONT:0] Hedress any onant defaults[[Dönetici: 1 ) veya anlaşmazlıklar. Satıcı kapanmadan önce varsayılan varsayılanleri tedavi etmelidir veya alıcı bir geri dönüş veya escrow gerektirebilir.
  7. [FONT:0)Record the deed and any memorandum of kiralama[Dönetici yasa tarafından gerekliyse, SNDA ve kira atamalarını da kredi verenin güvenlik ilgisini mükemmel bir şekilde kaydetmeniz gerekiyorsa.
  8. [FONT:0]Deliver onant farklar[Dön 1: 1] Onları yeni mülkiyetten ve kira göndermenin ardından yapılır.

Ortak Pitfalls ve Them'dan Nasıl Kaçırmak

Kira mülklerinin karmaşıklığı, kapanış sırasında birkaç tuzaka yol açabilir. Bilinç gecikmeleri ve davaları engelleyebilir.

  • [FONT:0)Undisclosed changess or oral anlaşmalar:) Tenants, ev sahibinin kirayı azaltmayı veya ek alanı sağlamasını talep edebilir.Her zaman tüm anlaşmaların yazılı olarak yapılması ve kira sergisinde dahil edilmesi gerekir.
  • [[Düzgünüze göre, yakın zamanda sona ermiş durumda: Yeni bir sahibi satın aldıktan kısa bir süre sonra bir vacant binasına sahip olabilir. Kira koşullarını gözden geçirin ve satıcıyı kiraya uzatmak veya teslimiyet garantisi sağlamak için talep edin.
  • [FONT:0) Görev için onant onayını almak için;[Dönetici: 1 ) Bazı kiralar, kiraya satmadan önce kiracıya onay vermek için ev sahibini gerektirir.
  • [FONT:0)Incorrect security depozitosu:) Devlet yasaları genellikle onant'a ödenen faizle ayrı bir hesapta güvenlik depozitoları yapılmasını gerektirir. kapanış acentesi bu depozitoları doğru düzgün bir şekilde transferleri sağlamalıdır.
  • [FONT:0)NIN'i anahtar bir onanttan uzaklaştırmak:[Dönetici olmayan bir anlaşma olmadan, bir kredi veren krediyi finanse etmeyi reddedebilir. Büyük kiracılar genellikle sözleşmeye kadar uzun süre başlayabilir.
  • [FONT:0]Zoning veya çatışmaları kullanın: kiracının işi, zoning ordinances veya kısıtlayıcı antlaşmaları ihlal edebilir.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Leasehold Estates sadece bir emlak işleminde detay değildir - kiralanan mülk tarafından güvence altına alınan bir krediyi yazmak için temel bir yasal ve finansal husustur.İlk kez evbuyer bir kiralama birimi devralın, bir ticari yatırımcıyı bir ofis inşa etmek, bir çok kiracı ile bir ofis inşa etmek veya kiralanan mallar tarafından güvence altına almak için en iyi yoldur, kiralanan gayrimenkulleri korumak için doğru bir şekilde inceleme yapmak için deneyimli gerçek avukatlardır.

Daha fazla okuma için, mal sahibi olmayan kanuna kılavuzluk (Dönetici)[değiştir | kaynağı değiştir], ticari kiralama hükümlerinin ticari kiralama hükümlerinin arandığı gibi, gerçek malvarlık ve müdürlerin (CRE) ).