Bölge düzenlemeleri ve uygun konutların kullanılabilirliği arasındaki ilişki, modern konut krizinin en uygun yerlerinden biridir. zoning kodları aslında kamu sağlığı ve uyumsuz arazi kullanımları için düşünülmüş olsa da, düşük gelirli aileler için konut fırsatları genişletmeye çalışmak için elverişlilik temel olarak teşvik edilir.

Zoning'in Kökenleri: Halk Sağlığından Exclusionary Practice

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Zoning yasası, 1916 New York'ta Gerçekleştirme kararıyla başladı; bu da bina yüksekliği ve arazinin kalabalık on ilçelerde ışık ve havayı korumak için kullandığı, 1926'da Yüksek Mahkeme davası: zoning:0) Euclid v. Ambler Realty Co.), federal konut ve ekonomik açıdan düşük gelirli ailelere ve yerellere yasal olarak izin vermeleri için geniş bir yetki verdi.

Bugün, dışlama mirası, birçok metropolde konut arazisinde yalnızca binlerce Amerikan şehri tarafından kullanılan kodlar halinde yer almaktadır.Bu tekel, en erişilebilir arazi üzerinde inşa edilebilir birim sayısına göre doğrudan yüksek konut maliyetlerine dönüştürülür.

Zoning Sınıfları Konut Affordability Nasıl Şekiller

Tek-Aile Konut Bölgesi: En Büyük Obstacle

En kısıtlayıcı zoning kategorisi, R-1 (single-aile konutu) genellikle sıkı cephe, yan ve arka setleri ile diğer her şeyi yasaklar. Minimum çok sayıda boyut, çoğu zaman 5.000 ila 20.000 metrekarelik bir miktara kadar, geliştiricilerin daha az sayıda arazi geliştirmesine kadar arazi maliyetlerini yaymalarını zorlar. A study by San Jose ve Seattle gibi şehirlerden daha az sayıda konut seçeneği bulunur.

Çok-Aile ve Karma-Use Zones: Promise and Pitfalls

Herhangi bir yerde veya yakın ticari merkezlerde bulunan bölgelerin, daha büyük bir apartman binalarına izin verildiğinde, kat-alan oranları (FAR) kapları ve yüksek limitleri ve park maliyetleri azaltılabilir. Ancak, bu tür bölgeler genellikle coğrafi olarak küçük şeritler ile sınırlı kalabilir. Örneğin, çok aile kullanımları izin verildiğinde bile, bir buçuk $ değerindeki bir şehirdeki bir birim için gerekli olan bir birim için bir zorunluluktur.

Overlay Zones ve Planlanan Birim Geliştirmeleri

Overlay bölgeleri, belirli alanlarda daha fazla yoğunluk veya alternatif tasarım standartlarının sağlanmasına izin vermek için belediyelere esneklik verir, genellikle planlama komisyonları ile ticarete giriş yapılır. Planlanan Birim Geliştirmeleri (PUDs), geliştiricilerin daha cömert yoğunluklar için açık alanı korumak için tasarlanmış bir araştırma yapılmasını sağlarken, genellikle düşük ücretli bir şekilde planlama komisyon duruşmaları yoluyla takdir gerektirir ve bu da çoğu zaman varış noktasına ulaşır.

Özel Zoning Mechanisms That Restrict Supply ve Yükselt Maliyetleri

Birden fazla zoning kurallarının genel etkisi, herhangi bir şey inşa eden bir düzenleyici ortam yaratır, ancak lüks konut ekonomik olarak risklidir. Anahtar mekanizmaları şunları içerir:

  • [FONT:0)Minimum çok fazla boyut[[DÜT:1) - 10.000 metrekarelik bir mahallede her bir tek kişilik birimi inşaat başlamadan önce 2 milyon dolar toplamak zorundadır.
  • [FONT:0)Floor-area oranı (FAR) kapaklar[[Dön 1: 1 ) - Binanın toplam zemin alanını 0,5 veya 1.0 kata kadar sınırlayın, çok alan güç geliştiricileri dikey olarak yerine, birim sayısını azaltır ve böylece birim başına maliyet yükseltebilirsiniz.
  • [FONT:0]Parking minimums[[Dönetici:0) Parke minimums[Dönetici:0) Parke minimumlar [Dönetici 1] – Daire başına iki tane kapalı sokak alanı, her bir birimin maliyetine 40.000 $ ekleyebilirsiniz. Kaliforniya Üniversitesi tarafından yapılan bir çalışma, Los Angeles, en düşük park maliyetlerini azaltabilecek bir çalışma, en yoğun kentsel alanlardan% 12 oranında azaltabileceğini buldu.
  • [FONT:0]Height limitleri[[DÜT:1) - 35-45 feet kapasiteli binalar üç veya dört hikayeye etkili bir şekilde sınırlandırır, uygun birimlerde finansal olarak uygun olan bir yoğunluktan kaçınır.
  • [FONT=0]Setback gereksinimleri[[Dönetici: 1 ) – En az geri dönüşler, özellikle de kontenjan parcelleri için sorunlu olan bir sürü şeyin uygulanabilir ayak izlerini azaltır.
  • [FONT:0)Minimum birim boyutları[[Dönetici: 1 ) - Bazı şehirler tüm birimlerin en az 800 veya 1000 metrekarelik bir kısmını gerektirir, otomatik olarak tek düşük gelirli işçilere hizmet edebilecek mikro-keş veya küçük stüdyo birimlerinin gelişimini kısıtlar.

Bu düzenlemeler bileşik olduğunda, hangi gelişmenin ekonomik olarak mümkün olmadığını gösteren bir eş oluştururlar. Geliştiriciler, yalnızca geçiş odaklı mahallelerde% 10-20 daha fazla konut birimini inşa edebilir veya satış fiyatını yasal maliyetlere kapsayabilirler, uygun fiyatlı konut boşluklarını kamu sübvansiyonları ile dolu olarak terk ederler.A 2022 analizi, Urban Institute tarafından yapılan bir analiz, sadece 10-20% daha fazla konut reformunu tek başına açabilirler.).

Zoning-Imposed Scarcity in High-Demand Markets

San Francisco, Los Angeles ve Boston gibi metro alanlarında, çok aile konutu için arazinin büyüklüğü genellikle üç ila beş kez daha yüksek olan arazide bulunan arazilerin fiyatlarını kontrol eden, ancak bu arazilerin yüksek oranda kontrol edilen bölgelerden daha yüksek olan mahallelerde bulunan ve kontrol edilen 20 kişilik bir mahallede daha fazla sayıdaki yüksek ücretli konut için rekabet eden bir dizi para birimine göre, yüksek ücretli ve yüksek ücretli mahallelerde bulunan 20 kişilik bir konuma sahip.

Doğrudan fiyat enflasyonu ötesinde, kısıtlayıcı zoning distorts metropol büyüme modellerini yeni inşaatı uzak banliyölere veya daha ucuza ve düzenlemelere sahip olduğu exurbs'a doğru iterek, daha sonra "projektif" ticarete kadar "pertize etmek" ile karşı karşıya kalabilirler: sadece uzun süre seyahat eden ve yüksek ulaşım masraflarını kabul ederek bir ev alabilir.Bu model, kentsel kesimlerin% 30'u daha az büyüttüğü ve aynı zamanda benzinli bölgelerin de artan oranda arttığını buldu.

Reform Hareketleri ve Notable Vaka Çalışmaları

2040: Tek-Family Zoning'in Şehir çapında Eliminasyon

2018'de, Minneapolis, her yerde dubleks ve üçlüleri etkili bir şekilde yasallaştırmaya devam etti ve birçok alanda asgari büyüklükteki minimum park gereklilikleri ortadan kaldırdı.A 2023 yılında, her konutta üç konut ünitesine izin verdi, her yerde dubleks ve üçlükler için yasallaştırmaya izin verdi.

Houston: Zoning için Vaka

Houston, resmi bir zoning kodu olmadan sadece büyük Amerikan şehridir. Bunun yerine, arazi kullanımını yönetmek için uygun olmayan Güneş Kuşağı şehirlerini kullanmaktadır. Bu esneklik, geliştiricilerin piyasa taleplerine hızlı bir şekilde tepki vermelerine izin verir ve şehir hızlı bir büyüme döneminde bile istikrarlı konut fiyatları korudu. Houston'ın medya ev fiyatının bu dezavantajları sürekli olarak yüzde 30–40 oranında azaltılabilir Güneş Kuşağı şehirleri Dallas veya Phoenix gibi.

Portland'ın Konutu Projesi

Portland, Oregon, 2020 yılında Konutu (RIP) kabul etti, kayıp orta konut türleri (duks, üçlük, dörtks) 2021-2022'de önceden tanımlanmış olan aile evleriyle kıyaslandı.

Kaliforniya'nın Devleti -Siyasetten Kaçırdı: SB 9 ve AB 2097

Kaliforniya, yerel zoning kısıtlamalarının aşırı derecede agresif bir şekilde ele alınmasına en agresif devlet düzeyinde yaklaşımı aldı. Senato Bill 9 (2021), daha önce tek aile evleri için dört konut ünitesine izin veriyor, konut politikasında devlet düzeyindeki otoriteye karşı bir paradigma değişikliğini etkili bir şekilde temsil ediyor. 2097 (2022), Sacramento ve San Diego gibi gelişmeler için en az sayıdaki engeli ortadan kaldırırken, 9'da ise, birçok çevresel inceleme gereksinimi ve yerel direnişe devam ediyor.

Inclusionary Zoning: Incentives ile Yerli Adamları Kencing Mandates

Inclusionary zoning (IZ) politikaları, yeni pazarda uygun olmayan projelerde projelerde yer alan bir miktar daha fazla baskı yapmak için geliştiricilere ihtiyaç duyar.Inclusionary zoning (IZ) politikaları, yüksek ücretli mahallelerde uygun fiyatlı birimler için sürekli olarak daha iyi bir çalışma sağlar.

Sosyal ve Çevre Exclusionary Zoning

Restrik açıdan bakıldığında, sadece ekonomik bir yetersizlik değildir; ırksal ve ekonomik ayrımcılığa karşı bir sürücüdür. Tarihsel zoning uygulamaları açıkça yoksulluk ve dışlama insanları dışlamak için tasarlanmıştır., 1917 yılında ırksal olmayan büyük zoning, ABD'deki en yüksek konutlar için yasaklar ve takdir edilen onay süreçleri aynı zamanda düşük gelirli haneli hanelere ve düşük gelirlilere karşı yapılan bir 2021 raporun da en ağır olduğu bulunmuştur.

Zoning ayrıca iklim direnci ile müdahale ediyor. Ev sahibi banliyölere ve sınır dışı edilen yoğunluklara geçiş-zengin alanlarda ilerlemeyi sağlayarak, kısıtlayıcı zoning per-capita karbon emisyonlarını artırıyor. Transit-Oriented Development Institute, yakın bir transit istasyonların ev ulaşım emisyonlarının 30–50 oranında azaltabileceğini tahmin ediyor, Denver ve Seattle dahil olmak üzere birkaç şehir, 2019 yılı boyunca beklenen birim için gerekli olan geçiş-geliştirme (TOD) veya yarı milleri içinde olan yüksek kaliteli bir büyüme istasyonların izin veriyor.

Reform Reform Reformu İçin Yasal ve Siyasi Engeller

Şehir ekonomistleri ve planlayıcılar arasında geniş bir fikir birliği gerekli olmasına rağmen, yerel siyasi muhalefet genellikle mülk değerleri, trafik sıkışıklığı veya mahalle karakteri için endişeden vazgeçiriyor. Çünkü zoning kararları genellikle belediye düzeyinde yapılır, planlama komisyonları ve şehir konseyleri, küçük bir grup ses sakinleri daha geniş bölgeye fayda sağlayabilir.

Buna karşılık, birkaç eyalet yerel hanedanlık otoriteyi ertelemeye başladı. Oregon, Kaliforniya, Washington ve Massachusetts, şehirlerin yerel özerkliğe izin vermelerini gerektiren yasaları aştı; devlet tarafından finanse edilen reforma karşı eğilim her seviyede siyasi bir mesele haline geldi.

Etkili Zoning Reformları için Stratejiler

Yakın Transit Corridors

Geçişin etrafındaki yoğunluk en yüksek altyapı yatırımının en yüksek ve araba bağımlılığını azaltmaktadır. Seattle, Arlington, Virginia ve Austin, arazi masraflarının hesaba katmasına izin veren altı-12 hikayeye sahip olduğu için, genellikle dahil edilen konut gereksinimlerine göre en düşük maliyetlidir.

Asgari Otopark Gereksinimleri

Park görevleri en değerli zoning kuralları arasındadır, çünkü Ulaşım ve Kalkınma Politikası tarafından belirlenen minimum maliyetin birim başına daha küçük, daha düşük maliyetli dairelerde azaltıldığını tespit ettiler.Slaton, Alberta; ve San Diego, stüdyo ve tek yatak odalı dairelerde% 15 artış gösterdi.

By-Right Processes ile Onaylama

Projeler takdir edilebilir bir inceleme gerektirdiğinde - şartlı kullanım izinleri veya planlama komisyon duruşmaları gibi - onlar, rakipler, topluluk muhalefeti ve 2020'de uygulamayı öldürebilecek geri dönüş maliyetleri ile, ADU izinleri ve ortalama olarak kabul edilen% 30 azaltımı, genellikle küçük multiaile projeleri için kabul edilen% 30 azaltımı gördü.

Uygun fiyatlı Konut Overlay Zones

Bir overlay bölgesi, ek yoğunluk, düşük geri dönüşler veya daha düşük otopark gereksinimlerinin uygun fiyatlı birimlere dahil edilmesi için dövize uygun olarak ödenmesini sağlayan özel mahallelere uygulanabilir. Örneğin, Portland, küçük evler için dört birim de kullanılabilir, modüler birimler veya daha az alan medyan gelirleri için uygun olmayan bir şekilde tahsis edilebilir.Bu yaklaşım, piyasaya yönelik gelişmeyi durdurmadan karşılaştırılabilirliği garanti eder ve yerel koşullara da uygulanabilir. Overlays, yerel koşullara da kullanılabilir.

Zoning Reformlarını Tamamlamak için Finansmanları

Uygun konut krizini tek başına çözemez; belediyelerin uygun fiyatlı bir konut güven fonuna yatırım yapmalarına izin veren "değer yakalama" stratejileriyle bir araya gelmeleri gerekir. Örneğin, New York City'nin Inclusionary Housing Programı, uygun fiyatlı alanlarda projelere öncelik veren gönüllü bir miktar düşüklüğün fiyatlarını finanse etmesine yardımcı olur. Özellikle etkili olan 2005 yılından bu yana, ekonomik harcamalar için pahalıya mal olan araziler tarafından finanse edilen bütçeye dayalı olarak yapılan yatırımlarla birlikte, ekonomik olarak, ekonomik olarak bir şekilde bir araya getirilen ekonomik büyümenin sağlanması için gerekli olan önlemleri alır.

Path Forward: Topluluğun Flexability'i Azaltmak

Zoning yasaları doğal olarak zararlı değildir - tahmin edilebilirlik sağlarlar, uyumlu kullanımlar sağlar ve kaynakları koruyabilirler, ancak zoning dışlama aracı haline geldiğinde, tüm gelir seviyelerinin barınak sağlamanın temel amacını zayıflatır.The kanıtlar from Minneapolis, Portland, Houston, ve California daha fazla yoğunluk, park ve boyut yetkilendirmesine izin vermek için reform yapmayı gösterir ve onaylar yayınlayabilir ve uygun birimlerin tedarikini artırabilir.

Siyasi engeller önemli, ancak gelgit dönüyor. Devlet düzeyindeki boşluk, konut krizinin kamu farkındalığını artırmak ve ekonomik reformların en güçlü faydalanıcılarının elde edilmesi, 21. yüzyıldaki sürdürülebilir şehirlere açık bir şekilde iletişim kurmaları ve yeni kalkınmanın korumaları sağlamaları gerekiyor.