Ticari Emlakta Yasal Hassas Maddeler Neden Kapanışlar

Ticari gayrimenkul işlemleri, konut anlaşmalarından önemli ölçüde daha yüksek paylar içerir. Satın alma fiyatları genellikle milyonlarca kişiye kadar çalışır, mülkler karmaşık bir şekilde işlem ve çevresel düzenlemelere tabidir ve taraflar sıklıkla sofistike yatırımcılar, kredi verenler ve kiracılar içerir.

Bu genişletilmiş rehber yasal belgelere daha derin bir şekilde düşer, çünkü özendirici gereksinimler, finansman yapıları ve başarılı bir ticari gayrimenkul kapanışını tanımlayan yükümlülüklerini yerine getirir. İlk kez ticari bir alıcı veya sezonlanmış bir yatırımcı olup, yasal olarak ne zaman, para ve stres bekleyebileceklerini bilmek.

Ticari Emlak'ta Anahtar Yasal Belgeler Kapanışlar

Ticari bir mülk için kapanış paketi, bir konut anlaşmasından çok daha geniştir. Her belge belirli bir yasal amaç hizmet eder ve danışman tarafından dikkatle gözden geçirilmesi gerekir. Aşağıda en kritik belgeler, işlevleri ve ortak tuzaklar vardır.

Satın Alma Anlaşması

Satın alma sözleşmesi, satış koşullarını ortaya koyan temel sözleşmedir. Ticari işlemlerde, bu sözleşmeler ağır bir şekilde müzakere edilir ve konut sözleşmelerinde nadiren görünen maddeler içerir:

  • [FONT:0]Earnest Money Deposit and Forfeiture Geçici Hükümler:[Dönetici: 1) Satıcının satıcı varsayılan varsayılan olarak depolayabildiği zaman, satın alma fiyatının% 1'i, satış fiyatının% 1'i, satıcının depozitoyu tutabileceği konusunda net bir şekilde tutar.
  • [FONT=0)Kontingencies and Due Diligence periods:[Döneticileri 1 ) Alıcılar mülkleri denetlemek, inceleme kiralamaları ve finansalları doğrulamak için sabit bir pencere verilir.
  • [FONT=0]Representations and Warranties: Satıcılar finansal tabloların, kiralamaların, çevresel raporların ve diğer açıklamaların doğru olduğunu garanti ederler. Bu garantilerin erişimleri alıcıya geri dönüş verebilir.
  • [FONT:0)Indemnification Clauses:[Dönetici:[Dönetici: 1) Bu tüm sorumluluklar, önceden belirlenmiş ve bilinmeyen li yükümlülükler için risk, çevresel kirliliği veya kiralama anlaşmazlıkları gibi.

İyi niyetli bir satın alma sözleşmesi potansiyel sorunları öngörür ve açık ilaçlar sunar. Alıcılar ve satıcılar her biri imza yapmadan önce sözleşmeyi bağımsız bir yasal danışmanlık incelemelidir. Sözleşmeye daha derin bir bakış için, bkzFLT:0).Cornell Law School'un ticari gayrimenkul genel bakışı).

Başlık: Rapor ve Başlık Sigortası

Bir başlık şirketi veya avukat tarafından yapılan bir başlık, mülkteki tüm kaydedilen ilgileri ortaya çıkarır: güven, yalanlar, kolaylıklar, kısıtlayıcı sözleşmeler ve yargılar.

  • [FONT:0]Mechanic'in Liens: Özelliğe çalışan veya alt işverenler tarafından bildirilen.
  • [FONT:0]Judgment Liens:[Dönetici: 1) satıcıya karşı davalardan kaynaklanan davalardan kaynaklanan davalar.
  • [FONT:0]Ned Mortgages: ödenen ancak resmi olarak serbest bırakılmamış olan eski krediler.
  • [FONT:0)Easements:[[Dönetici: 3 ) Üçüncü tarafların mülkünü kullanma hakkı (örneğin, faydalı erişim, paylaşılan sürüş yolları).

Başlık sigortası, aramanın kaçırıldığı kusurlarına karşı alıcıyı korur. Ticari başlık politikaları genellikle daha yüksek değerler ve karmaşık risk profilleri nedeniyle konutlardan daha pahalıdır.

  • [FONT:0]Owner'ın Politikası: Satın alma fiyatı için alıcıyı kapat, mülkteki yatırımı korumak.
  • [FONT:0]Lender'ın Politikası:[Dönetici:[Dönetici:0) Kredi miktarı için ipotek kredi miktarını koruyor, genellikle finansman kurumu tarafından gereklidir.

Alıcılar, kapsamlı bir sahibinin politikası üzerinde ısrar etmeli ve istisnaların listesini dikkatle incelemelidir. Bazı başlık şirketleri, mülk sahibi kişilerin haklarını korumak gibi kaydedilen "edene dayalı" onaylar sunar.

Deed

Deed, yasal olarak satıcıdan alıcıya transfer sahipliği yapan araçtır. Ticari anlaşmalarda en yaygın kullanılan tipler şunlardır:

  • [FONT:0) Genel Garanti Deed:[Dönetici:[Dönetici:0) Satıcı, mülk sahibi olmadan bile bu tür hatalardan özgürdür.
  • [[Özel Garanti Deed:[Dönetici:[Dönetici: 0) Satıcı, mülkiyet döneminde meydana gelen kusurların aleyhine yalnızca garanti eder. Genellikle satış veya şirket satıcıları tarafından kullanılır.
  • [FONT:0) Kabul Edilme:[[Dönetici:[Dönetici:0) Satıcının ne kadar ilgi gösterdiğine dair transferler, hiçbir garanti olmadan nadiren silah uzunluğu ticari işlemlerde kullanılır.

Deed doğru bir şekilde idam edilmeli, notarized edilmeli ve ilçe rekorunun ofisiyle mükemmel mülkiyet için kayıt yaptırmalıdır. Kayıt ayrıca, sonraki iddialara karşı koruyan transferin kamusal farkını da sunar.

Kapanış Açıklama

Kapanış ifadesi, sık sık sık escrow ajanı veya ünvan şirketi tarafından hazırlanır, tüm finansal debitler ve krediler verir:

  • [FONT:0)Purchase Price ve Deposit Miktarı).
  • [FONT:0)Prorations:[[Dönetici: 1 ) Mülkiyet vergilerinin, sigorta primlerinin kaldırılması ve son tarihe dayanarak alıcı ve satıcı arasında kiralanması.
  • [FONT=0)Loan Fees:[Dönetici:[Döneticileri, değer maliyetleri ve yazı ücretleri.
  • [FONT:0]Title ve Escrow Şarjleri: Title arama, sigorta primleri, notary ücretleri, kayıt ücretleri.
  • [FONT:0]Third-Party Uyumlar: Yasal ücretler, mülk yönetim yatakları, kiralama güvenlik depozitoları.

Kapanış açıklamasına ilişkin açıklamalar, imzalama anlaşmazlıklarının ortak bir kaynağıdır. Her iki taraf da, imzalanmasından önce muhasebecileri veya avukatlarla birlikte açıklamayı incelemelidir.

Kredi Belgeleri

Finansman neredeyse her zaman ticari satın alımlara karışmaktadır. Anahtar belgeler şunlardır:

  • [FONT:0)Promissory Not:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:[Dönetici:))
  • [FONT:0) Güven veya Mortgage'ın ([Dönetici) yerine getirilmesi, mülk üzerinde bir yalan koymanın notunu güvenli kılar.
  • [[Düzük Sözleşmesi:[Dönemli şartlar, sözleşmeler, varsayılan hükümler ve finansal raporlama gereksinimleri dahil olmak üzere).
  • [FONT:0)Guaranty:[Dönetici:[Dönetici:0)[FONT: {0}[FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=TRNT=FONT=FONT=FONT=TR][/FONT=TR)
  • [FONT:0) Leas ve Rents'ın imzalanması:) Gelir akışı, kiracılardan ek bir collateral olarak gelir akışına imza atar.

Ticari krediler genellikle karmaşık ön ödeme cezaları, bakım koşulları ve kredi belgelerini verir. Kredi belgelerinin yasal incelemesi, mülkün nakit akışını ihlal edebilecek şekilde kullanılamaz.

Yasal Çünkü Dilgence ve Risk Yönetimi

Dikkatlilik, alıcının satın almadan önce herhangi bir yasal, fiziksel veya finansal kusurları açığa çıkarma fırsatıdır. Kanun, kapanıştan sonra sınırlı koruma sağlar, bu yüzden kapsamlı bir ön-koşul soruşturması alıcının en iyi savunmasıdır.

Arama ve Sigorta

Tartışmalı olarak, bir başlık arama başlangıç noktasıdır. ancak, ticari olarak yapılan özenle ilgili genellikle daha derindir. Alıcılar bir cümle sipariş etmelidir:0)Başlangıçta belirtilen bir başlık raporu).

Başlık sigortası temiz bir başlık için bir yedek değildir - örneğin, yerel yasa altında bulunan öğelere karşı koruma sağlayan on yıl boyunca sahip olmak zorunda olan bir güvenlik ağıdır.

Zoning ve Land Kullanım Yönetmeliği

Zoning yasaları bir mülk nasıl kullanılabilir – yakın, ofis, endüstriyel, çok aile, vb. kapatmadan önce, alıcının, [[0) şu anki kullanımları ) ve intended use izin verilir.Bu, yerel zoning kodu, herhangi bir overlay ilçeleri gözden geçirme ve planlanan birim geliştirmenin (PUD) kısıtlamalarının doğrulanması gerektiğini doğrulamalıdır.

  • [FONT:0]Nonconform Uses:[Dönetici] Mülkiyet aslında bir kullanım için bölgeye alındı, ancak uzun bir süre boyunca başka bir şey için kullanılmıştı.Bu tür kullanımlar büyük ölçüde büyükbabaya edilebilir, ancak mülk boş olup olmadığını ya da yenilendirebilir.
  • [FONT:0]Parking Gereksinimler:[Döneticileri minimum park alanları sağlamalıdır. Eğer alıcı onant karışımı değiştirmek istiyorsa, otopark yetersiz olabilir.
  • [FONT:0]Signage Restrictions:[Döneticiler, boyut, yükseklik ve işaretlerin aydınlatmasını sınırlar. Bu, bir perakende kiracının görünürlüğünü etkileyebilir.
  • [FONT:0) Setbacks ve Boy Limitleri: genişleme planları yeniden ortaya çıkararak savaşılabilir.

Alıcılar ayrıca mülkün izin edilebilir kullanımlarını değiştirebilecek herhangi bir bekleme gerektiren değişiklikler veya kapsamlı plan güncelleştirmeleri için de kontrol etmelidir. Şehir planlama departmanından bir mektup, zoning uyumluluğu onaylayan bir gerekliliktir.

Çevresel Değerlendirmeler

Kapsamlı Çevre Yanıtı, Ücretlendirme ve Liability Act (CERCLA) gibi yasalar altındaki çevresel sorumluluk, bu nedenle, ticari alıcılardan kaçınmak için, hemen hemen hemen her zaman bir ACD:0)Phase I Environmental Site Değerlendirmesi (ESA)[FLT 1: 1) içerir:

  • Tarihsel kayıtlar incelemesi (aerial fotoğraflar, yangın sigortası haritaları, şehir müdürleri)
  • Site kirliliği belirtileri için inceleme (stained toprak, davullar, yeraltı depolama tankları)
  • Mevcut ve geçmiş sahipleriyle Röportajlar
  • Düzenleyici kayıtların veritabanı arama

Eğer bir Tanık Çevre Durumunu (REC) tanımlarsam, alıcının kapanmadan önce bir miktar düzeltmeye ihtiyacı olabilir:0)Phase II ESA) toprağı ve örnekleme içeren bir fiyat azaltması gerekir, satıcının kapanmadan önce yeniden düzenlemesini gerektirir veya yürüyüş yapması gerekir.

Lease ve Tenant Estoppel Review

Gelir üreten özellikler için, kiralar en değerli varlıktır. Alıcının yasal ekibi her kirayı sağlamak için gözden geçirmeli:

  • Kiralık miktarlar, escalations ve son tarihler kira roll ile eşleştir
  • Güvenlik depozitoları düzgün bir şekilde yapılır
  • Tenant iyileştirme yükümlülükleri tamamen finanse edilmektedir
  • Onaylanmamış değişiklikler veya varsayılanlar yoktur
  • Kira, genişleme / daralma / genişleme için alışılmadık bir sonlandırma hakları veya seçenekleri içermemektedir

Alıcılar genellikle kira koşullarını doğrulayan onantlar ve onant imzayı reddetmeleri için, alıcının kırmızı bayrak olarak görmeleri gerekir.

Emlak durumu ve Fiziksel Muayeneler

Öncelikle teknik olarak, bina denetimleri yasal etkilere sahiptir.Rektör kapanmadan sonra keşfedilen tanımlar, satıcının kasıtlı olarak gizlenmediği sürece, müzakerede kullanılan maliyet tahminleri içerebilir.A.property koşul değerlendirme (PCA)).

Kapanış Süreçleri sırasında Yasal Uyarılar

Kapanış sürecinin kendisi doğru sırayla meydana gelen bir dizi yasal adım. Bu mekanikleri anlamak son dakika gecikme riskini azaltır.

Ticari Kapanışlarda Escrow Rolü

Escrow, alıcı depozitolarının para ve satıcının borçlu ve diğer belgeleri ödediği tarafsız bir üçüncü taraf düzenlemedir. escrow ajanı, sözleşmenin tüm koşullarını memnun olana kadar her şeyi tutar. Ticari işlemlerde, escrow talimatları genellikle ayrıntılı ve içerir:

  • [FONT:0]Yönetmelik Koşulları:[Dönlendirme Koşulları:[Dönlendirme:[Dönlendirme Koşulları:[Dönlendirme:0] Alıcının kredisi onaylanmalıdır ve kredi veren bir taahhüt mektubu konulmalıdır.
  • [FONT:0) Belge Teslimatı:[Dönetici:[Dönetici:0) Satıcı tüm işletme sözleşmelerini, finansal tabloları, kira ruloları, vergi geri dönüşlerini ve hizmet sözleşmelerini teslim etmelidir.
  • [FONT:0]Estoppel ve SNDA Tamam: Subordinasyon, non-Disturbance ve Attornment Anlaşmaları (SNDAs) mülk kapanmışsa kiracıları korumak.

Herhangi bir koşul kapanış tarihi ile karşılanmazsa, her iki parti de belirli performansı sonlandırma veya talep etme hakkına sahip olabilir. Yasal danışman tüm kontingencies yakından takip etmelidir.

Notlar ve İşaretler

Kapanış gününde, taraflar ve avukatları bir imza oturumuna katılır (modern uygulamada elektronik notarizasyon yoluyla yapılır). Her belge, özellikle de kredi belgelerinde incelenmelidir.

  • Bayanpelled isimleri veya yanlış iş varlık isimleri
  • Yanlış parcel numara veya yasal açıklama
  • Gerekli imzaların (örneğin, şirket görevlisi, guarantor)
  • Yasaklanmış faiz oranları veya ödeme miktarları promissory notu üzerinde

İmzalanmış ve yayınlanmamış bir kez, belgeler kayıt için ilçe rekoruna gönderilir. Kayıt yalanların önceliği oluşturur ve mülkiyetle ilgili dünya farkını verir.

Fonlama ve Disbursement

Alıcının kredi fonlarını escrow'ye teller ve alıcı geri kalan özkaynakları teller. Escrow o zaman paraları için:

  • [FONT:0) Satıcı[Dönetici:0)[Dönetici:0)[Dönetici:0))[Dönetici:0)))[Dönetici mevcut kredi ve maliyetlerden sonra devam eder)
  • [FONTT:0)Üçüncü şahıslar (Örnekler, başlık şirketi, kayıt ücretleri, vergiler)

Simultane olarak, silinmiş ve diğer belgeler kaydedilir. İşlem, kayıt onaylandıktan sonra ve tüm fonlar sol escrow'ye sahiptir.

Post-Closing Yasal Sorumluluklar

Kapanıştan sonra, birkaç yasal yükümlülük kalır. Buları görmezden gelmek, hakların veya beklenmedik yükümlülüklerin kaybına yol açabilir.

Kayıt ve Başlık Onay

Alıcının düzgün bir şekilde kaydedildiğini ve şirketin nihai unvanın politikasını ele alması gerektiğini onaylanmalıdır. Kayıtlı olan, malın kalıcı kayıtları ile tutulmalıdır.Eğer alıcı bir varlık kullanıyorsa (LLC, şirket, ortaklık), bazı yetkilerdeki kurumsal belgeleri kaydetmek akıllıcadır.

Leas ve Tenant Yönetimi

Yasanın işletilmesine göre, alıcı kapatma konusunda yeni ev sahibi olur. Tüm güvenlik depozitoları devlet yasalarına uygun olarak transfer edilmelidir. Alıcının yasal ekibi onantaj mektuplarını onants'a göndermeli, onlara sahip olma ve ödeme talimatları sağlamalı.

Emlak Vergisi ve Sigorta Uyumu

Alıcı, borçlunun ihtiyaçlarını karşılayan mülk sahibini derhal kayıt altına almalı ve kredi verenin bir kayıp ödemesi olarak göstermesi gerekir. Ek olarak, alıcının kredi verenin ihtiyaçlarını karşılayan mülk sigortası almalı; politikanın kendi varlık adına olması ve kredi verenin bir kaybı olarak göstermesi gerekir.

Devam eden Kurumsal ve Düzenlemesel Uyum

Birçok ticari özellik, yıllık raporları, maaş franchise vergilerini ve kayıtlı bir acenteyi sürdürmesi gereken tek amaçlı varlıklar tarafından düzenlenir. Bu nedenle, gelecekteki refinancing veya satışlarını zorlayan idari dağıtımcılığa neden olabilir. Ayrıca, mülk yerel işletme lisanslarına tabi olabilir, kira kontrol düzenlemeleri veya çevresel izinler için raporlama gereksinimlerine tabi olabilir.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Ticari gayrimenkul üzerinde kapanmak, malın değerini ve alıcının sorumluluğunu etkileyebilecek yüksek oranda yasal bir süreçtir.Muhammed ticari gayrimenkul avukatlarından, unvanın ve çevresel danışmanlardan talep edilen talepler, bu kılavuzda belirtilen yasal yönleri anlamakla birlikte, her adım, malın değerini ve alıcının sorumluluğunu etkileyebilecek yasal sonuçları taşır.

Ticari gayrimenkul hukuku ve işlem en iyi uygulamaları hakkında daha fazla okuma için, ticari yatırım analizi ve yasal hususlarda eğitim materyalleri sunan .