Ticari özelliklerin konut dönüşümüne doğru geçiş, şehirler konut sıkıntısıyla hızlandı ve gelişen iş modellerinin ofis kuleleri ve perakende alanlarının korunmasında bir ticari binayı konut birimlerine dönüştürerek, topluma yeniden canlandırmaya katkıda bulunulduğunda önemli bir finansal geri dönüşler yaratabilir. Ancak, bu işlem sıkı bir şekilde düzenlenir, konut uygulamaları ve rehberlik işlemlerine dikkat etmek, bina izinleri gerektirir. Herhangi bir aşamada yanlış bir adım projeyi yavaşlatabilir veya maliyetli l.Bu makale, ticari gayrimenkulü konutu en iyi şekilde dönüştürmek için kapsamlı, yasal bir yol haritası sunar.

Pazar Analizi ve Feabilite Çalışması

Bir dönüşüme yatırım yapmadan önce, yerel konut talebini, karşılaştırılabilir kiralık kira veya satış değerlerini inceleyen kapsamlı bir fizibilite çalışması yürütür ve binanın fiziksel durumunu kapsayan önemli faktörler, büyüyen bir mahallede yer alan bir konuma, potansiyel kiracılara erişim ve mevcut zemin planlarının da pazarlanabilir konut birimlerine katılabileceğini değerlendirmelidir.

Fiziksel Muayene ve Mevcut Koşullar

Komisyon, binanın yapısal, mekanik ve zarf sistemlerinin ayrıntılı bir incelemesini sağlar. asbest, öncü tabanlı boya, eski kablo, yetersiz tesisat kapasite ve çatı bozulmasını belirlemek için zemin açmalı.Bu eksiklikler, mimari tasarım ve uygulama iznini de değerlendirecektir.

Zoning Yasaları ve Düzenlemeleri Anlamak

Zoning, C-1 (genel ticari) veya C-2 (genel ticari) gibi konut dönüşümleri veya karma bölgelerinin genellikle konut kullanımını yasaklaması veya kısıtlaması gerekir. ancak, birçok yargı alanı, yüksek park oranları, özel koşullar altında konut dönüşümleri kabul eden bölgeleri kabul etti. Bölgedeki başarılı dönüşümlerin hızlı bir şekilde gözden geçirilmesi, topluluk receptasyonunu dikkate alabilir.

Ev Ev Ev Evleme Türleri Kullanım

Ticari bölgelerde konut kullanımı için üç ortak yol vardır:

  • [FONT=0)By-Right Use[[Döntilmişler:0)[Dön Kullanım[Dönler:0)[Dön Kullanım[Dönler: 1 ) – zoning bölgesi zaten izin verilen bir kullanım olarak konut listeliyor, diğer tüm kodlara uymaya tabi.
  • [FONT:0)Conditional Use Records (CUP))[Üye Olmayanlar İçin Özel Bir Evlat projesine ticari olarak izin veren bir takdir. Başvuru sahibinin, kullanımların, özellikle dere bağlı olarak etkileyeceğini göstermesi gerekir.
  • [FONT:0)Overlay District[DÜT:1] - konut ödeneklerini altta bir ticari bölgeye ekler, genellikle şehir yeniden canlandırma alanlarının merkezinde kullanılabilir. Gereksinimler bazı ticari kare görüntüleri veya uygun birimleri tutabilir.

Bu uygulamadan hiçbiri değilse, sahibi bir zoning değişikliği (rezoning) veya bir varyans takip etmelidir.

Variances vs. Rezoning

AİLMİŞT:0) değişkenlik[[Dönetici:0) Özel zoning hükümlerinden sapmak için bir istektir - park alanlarının azaltılması veya bina yüksekliğinin artırılması gibi - mülkün iyon sınıflandırmasını değiştirmeden. Variances, eşsiz zorluk kanıtı gerektirir (örneğin, düzensiz çok fazla şekil).

[FONT:0]Rezoning[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜSÜSÜSÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜ

Rezoning veya Variance için başvuru

zoning rahatlaması için ihtiyaç onaylandıktan sonra, resmi bir uygulama paketi hazırlamak: Anahtar adımlar şunları içerir:

  1. [FONT:0)Öyle Başvuru Toplantısı[Dönetici:0)[Dönlendirme Toplantısı) - Öneriyi gözden geçirme, gerekli çalışmaları tanımlama ve ön geri bildirim alma. Bu, haftalar boyunca yeniden çalışmalardan tasarruf edebilir.
  2. [FONT:0]Belge[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜŞÜNÜDÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜye Olmayanlar, Bir trafik etkisi çalışması, bir park analizi, bir gölge çalışması (eğer yüksek bina), ve dönüşümin kamuya nasıl hizmet ettiğini açıklayan bir anlatı.
  3. [FONT:0]Community Outreach[[[Dönetici: 1 ) – Kamu işitmeden önce bir mahalle toplantısı yapın. Park, gürültü ve mülk değerleri hakkında endişeler. Dokümanlar başvuru için katılım ve geri bildirimler için.
  4. [FONT:0]Kamu İşitme - Planlama komisyonu veya zoning kurulundan önce mevcut. Teknik soruları cevaplamak için bir arazi-kullanıcı ve mimar var. Opponents konuşabilir, bu yüzden profesyonel bir yanıt hazırlayabilirsiniz.
  5. [FONT:0]Decision[[DÜDÜT:1) – Vücut, koşulları onaylayabilir, sınırlı birim sayısı, uygun konut setleri, veya inkar edilebilir bir inkar şehre veya mahkemeye çağrılabilir, ancak bu aylar de geçerlidir.

Zamanlar, bir yarışmalı yenidenzonlama için yılda 90 gün boyunca değişir. Bir arazi kullanan bir avukat şiddetle tavsiye edilir.

Bina İzinleri ve Kod Uyumu

Bir sonraki aşama, bina izinlerini elde etmek için satın alma izni içeriyor. Ticari binalar, yaşam güvenli alanlarda daha sıkı olan konut bina kodlarıyla karşılaştırıldığında, genellikle uluslararası bina kodu (IBC) ve Uluslararası Konut Kodu (IRC) uygulanır.

  • [FONT:0]Fire Protection[[[Dönetici: 1)) - Otomatik serpme sistemleri (per NFPA 13 veya 13R), duman alarmları, karbon monok dedektörleri, yangına bağlı olan değişiklikler (kıtkanlar, kapılar), ve iki egresyon aracı her bir üniteden gelen bir tam bir serpıcı sistem gerektirir.
  • [FONT=0]Structural Modifications[[Dönetici: 1) Katlar, çatılar ve duvarlar, konut canlı yükleri desteklemek için takviyeye ihtiyaç duyabilir ( koridorlar için 100 psf) ve yeni bölümler için bir mühendis onaylanmalıdır.
  • [FONT=0]Pluming ve Elektrik) - Her birim bağımsız su tedarikine ve atık hatlarına, alt metrelere ve elektrik panellerine ihtiyaç duyar.
  • [FONT:0) Erişilebilirlik[[Döneticiler) - Dört veya daha fazla birim olan Multia binaları, Fair Housing Act'ın tasarım ve inşaat gereksinimlerine uymalıdır (tüm kapılar, erişilebilir rotalar, uygun fiyatlı banyolar).
  • [FONT=0)Energy Standards[[Dönetici:0)[FONTD)[FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=FONT=TRNT=FONT=TRNT=STRNT=FONT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=S FONT=STRNT=STRNT=STRNT=S=S=S=S=S=S=STRNT=S=S=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=FONT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=FONT=STRNT=FONT=FONT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=STRNT=STR

Anahtar Yenileme Tahminleri

Ticari zemin planları genellikle büyük açık alanları, derin zemin plakaları ve sınırlı doğal ışık sunar. Başarılı dönüşümler stratejik yeniden yapılandırma gerektirir:

  • [FONT:0]Unit Layout[DÜDÜT:1) – Tasarım stüdyosu, bir yatak odası veya mevcut pencereler ve temel alanların etrafındaki iki yatak odalı birimler, ışık kuyuları kullanarak karanlık iç odalardan kaçının veya koridorlardan ışık ödünç almak.
  • [FONT:0] Akustik[[[Dönetici: 1))[[[Döneticiler))))) - Duvarlarda ses-absorbing yalıtım ve 50 veya daha yüksek puanlarla tanışmak için zeminler ekleyin.
  • [FONT:0]Parking[[DÜT:1) – Birim başına gerekli park alanları ( 1–2). Site eksikliği varsa, bir otopark variance takip edin veya bir ulaşım talep yönetimi planı ( motosiklet depolama, transit sübvansiyonlar) sunar.
  • [FONT:0]Trash ve Dönüşüm[[Dönemli: 1) - Atık konteynerleri için kapalı, ventilated alanları sağlayın, sakinleri ve koleksiyon kamyonları için kolayca erişilebilir.
  • [FONT:0]Mechanical Systems[[Dönetici:0)[Döneticiler için kablolama uzatılmalı veya yeniden tasarlanmalıdır.In-suite ısı pompa sistemleri bireysel kontrol ve metreleme izin vermek için dönüşümlerde yaygındır.

Çevresel Değerlendirmeler ve Dilim

Ticari özellikler genellikle kuru temizleme, otomotiv onarımı, üretim veya tehlikeli malzemelerin depolama gibi geçmiş kullanımlardan çevresel yükümlülükleri taşır. AurFLT:0)Phase I Environmental Site Değerlendirmesi (ESA)) Aşağıdaki ASTM E1527 standartları, on binlerce ila milyonlarca dolar değerinden önce satın alma veya izin verme aşamasından önce gereklidir.

Finansal ve Vergi Implikasyonları

Değişen mülk kullanımı, ilçe değerlendirmeci tarafından yeniden değerlendirmeleri tetikler, genellikle daha yüksek konut piyasa değerini yansıtacak mülk vergilerini artırmaktadır. Ancak, çeşitli finansal stratejiler bu etkiyi dengeyi dengeleyebilir:

  • [FONT=0]Tax Abatements[[Döneticiler)[[Döneticiler) – Bazı belediyeler geçici mülk vergisi indirimleri (örneğin, 5-10 yıl) konut eklemek için, özellikle uygun birimler dahil edilirse.
  • [FONT:0]Historic P Protection Tax Credits[Dönetici:0)[Dönetici Tarihi Yerlerin Kayıtları veya sertifikalı bir tarihi bölgede, federal vergi kredisi, nitelikli rehabilitasyon masraflarının% 20'sini kapsamaktadır ( dönüşüm maliyetleri dahil). Devlet kredileri ek tasarruflar ekleyebilir.
  • [Üye Olmayanlar İçindekiler:0) Düşük Konut Vergi Kredileri (LIHTC)) - Uygun fiyatlı bir birim parçasının bir kısmını yatırımcılara satabilir ve devlet konut finans ajansından tahsis gerektirir.
  • [FONT:0)Depreciation Faydaları[[Dönetici: 1) Konut kiralama özelliği 27.5 yıldan fazla (kırık-line) ticari olarak 39 yıla kıyasla, maliyet segregasyon çalışması, 5 veya 7 yıllık hızlandırılmış kesintiye uğratılabilir.

Bir dönüşüme karşı çıkmak standart bir satın almadan daha karmaşıktır. Geleneksel bankalar değişim kullanımı riskinden dolayı tereddüt edilebilir.Forts include:

  • [FONT:0]Construction-to-Permanent Krediler[[Dönemli: 1) ] - ccupancy sertifikasından sonra kalıcı bir ipoteke dönüşen kısa vadeli inşaat finansmanı.
  • [FONT=0]SBA 504 Krediler[[Dönetici: 1) - Sahibi tarafından yapılan dönüşümler için, büyük varlıklar için uzun vadeli, sabit finansman sunar. SeeurFLT:2).SBA 504 kredi detayları).
  • [FONT:0)FHA Bölüm 221(d)(4)) - Dönüşümler dahil olmak üzere çok aile gelişimi için krediler; orta gelirli projeler için popüler.
  • [FONT:0)Bridge Kredileri[DÜDÜT:1) - zoning sırasında elde edilen alım satımı için kısa vadeli, daha yüksek krediler.

Toplum İlişkileri ve Halkla İlişkiler Yönetimi

Komşu muhalefet planlama komisyonuna ulaşmadan önce bir proje öldürebilir. Proaktif katılım kritiktir. adımlar şunlardır:

  • Önerilen tasarımın görselleri ile açık bir ev tutun.
  • Yararlanan aslında çarşaflar: yeni konut, yerel işletmeler için ayak trafiğini artırdı, estetik inşa etti.
  • Özel endişeler: bir park yönetimi planı sunmak, inşaat sırasında gürültü izlemeye veya yeşil alana dahil olmak için taahhüt edin.
  • mahalle dernekleri ve topluluk kurulları ile ilişkiler kurmak; yerel konsey üyelerinin desteği karar verebilir.

Doküman tüm çabaları; iyi inançlar gösterir ve zoning uygulamasında belirtilebilir.

Profesyonel Takımını Tasarladı

Başarılı bir dönüşüm uzmanlar arasında işbirliği gerektirir:

  • [FONT=0)Real Estate Avukat[[DönT:1] – zoning, sözleşmeler ve çevreleme ihtiyatına bağlı olarak.
  • [FONT:0]Land-Use Planlayıcı [Dönetici: 1)[Döneticiler, kamu işitmeleri ve kapsamlı plan politikalarına uygun.
  • [FONT:0)Architect[[DÜT:1) – Tasarım birimleri toplantı kodu maxding leasable alanı.
  • [FONT:0)Structural Mühendisi[[Dönetici: 1) Mevcut yapı ve tasarım güçlendirmeleri.
  • [FONT:0)Civil Mühendisi[[DÜT:1] - Site drenajı, otopark çok ve faydalı bağlantılar.
  • [FONT:0) Genel Sözleşmeci[[Dönetici: 1)
  • [FONT:0)Environmental Danışman[[DÜT:1) – Faz I / II değerlendirmeleri yapar ve yeniden aracılık yapmayı denetler.
  • [FONT=0)Tax Uzmanı – Yapılar, krediler ve birbatlar.

Ortak Pitfalls ve Them'dan Nasıl Kaçırmak

  • [FONT:0) Zaman Çizelgesi[[Dönetici: 1) - Zoning ve izinler 6-18 ay sürebilir ve son zamanlarda finansman sağlamaktan kaçınır.
  • [FONT:0) Tarihi Düzenlemeleri[[Dönetici: 1))[[Dönlendirmeler), bina bireysel olarak listelenmemiş olsa bile, koruma komisyonu tarafından gözden geçirilmesi gerekebilir.
  • [FONT:0] Yetersiz Otopark[[Dönetici: 1) - Otopark gereksinimleri, paylaşılan otopark anlaşmalarının, çok yerinde veya bir ulaşım talep yönetimi planı ile ilgili bir davanın ortaya çıkmasının başlıca nedenidir.
  • [Uygun için bütçeleme, Gerçek[Dönemli:0] - Gizli yapısal konular, çevresel gerileme ve kod yükseltmeleri için% 15-20 eklenme. Asbest abatement alone, 50,000-$150,000 $ mal olabilir.
  • [FONT:0)Sürekli Yangın Kod Yükseltleri[[[Döncük: 1) Ticari yangın koruma sistemleri genellikle konut standartlarını karşılamaz; retrofitting pahalı olabilir, ancak kullanılamaz.

Gerçek Dünya Örneği: A Downtown Office Exchange

1970'lerde inşa edilen üç katlı bir ofis binası, yakın zamanda karışık bir aşırı yükleme işlemine sahip olan merkezi bir işletme bölgesinde inşa edilmiş ve inşaatın ilk iki kat daha 12 stüdyoya dönüştürülmesine izin verdi ve toplam dönüşüm maliyeti, çevre aracılık için 150,000 $ 'lık bir trafik çalışması gerekliydi.

Post-Convers Gereksinimler ve Operasyonlar

İnşaattan sonra, son denetimler kira sözleşmeleri, güvenlik depozito düzenlemeleri, alışkanlıklandırma standartları ve adil konut kuralları dahil olmak üzere tüm kodları doğrulamaktadır.Daha büyük dönüşümler için binayı onaylar, profesyonel mülkiyet yönetimi daha sonra kira sözleşmeleri, güvenlik depozito düzenlemeleri, alışkanlıklandırma standartları ve adil konut kuralları dahil olmak üzere tüm kuralları ile ilgili işlemleri ve yasal konut düzenlemeleri ile uyumlu hale getirmelidir.

Anahtar Adımları Özeti

  • Pazar fizibilitesi ve fiziksel denetim yapın.
  • Mevcut zoning ve izin verilen kullanımları, varyanları veya yenidenzoning yol yollarını araştırın.
  • topluluk yararları ile resmi zoning uygulamasını gönderin ve paydaşları meşgul edin.
  • Bina izinlerini alın; konut yangınına, yapısal, erişilebilirliğe ve enerji kodlarına uymak.
  • Tamam Aşama I çevresel değerlendirme (Fiase II gerekirse) ve remediasyon.
  • Profesyonel bir takıma benzeyen: avukat, mimar, mühendisler, müteahhit, planlayıcı.
  • Dönüşüm için uygun güvenli finansman (yapım kredisi, SBA, FHA).
  • Vergi sonuçları için plan: reassessment, kredi, depreciation stratejileri.
  • Engage topluluğu, muhalefeti ve belge desteğini azaltmak için erkenden başlar.
  • Bütçe,% 15-20 ile muhafazakar bir şekilde.
  • Sonlandırma denetimleri ve kiralamadan önce ccupancy sertifikası elde edin.

Ticari mülkleri konut kullanımına dönüştürmek karmaşıktır, ancak yerel otoritelere ve özel yetkilendirme özelliklerine olan yaklaşımı tertemiz bir şekilde sunmak için kullanılabilir bir stratejidir.Bir disipline, yasal olarak uyumlu bir süreç ve doğru takımı birleştirerek, mülk sahipleri yasal olarak yasal olarak yasal olarak yasal olarak yasal olarak yasal olarak engellenebilir ve başarılı konut toplulukları oluşturabilir. Her zaman yerel yetkililere ve özel danışmanlara yaklaşımınızı özel yetki ve bina özelliklerine göreme.