Vergi sezonu, emlak yatırımcıları ve ev sahibi için eşsiz bir zorluk sunar. Birden fazla gelir akışının birleşimi, kesintiye uğratılabilir masraflar, karmaşık vergi kuralları ve gelişmekte olan vergi yasaları geri dönüşünüzü ezici hale getirebilir. Ancak, vergi kodunun proaktif bir yaklaşımı ve sağlam anlayışı ile, kendi mülkünüzü en iyi şekilde optimize edebilirsiniz ve bu yatırım sürecinizin temel vergi hazırlığı stratejilerine uygun olarak, bu tür önerilerinizi genişletebilirsiniz.

Finansal Kayıtlarınızı Organize Etmek

Etkili vergi hazırlığı, organize belge olmadan, eksik kesintiler, aşırı ödeme vergileri veya denetimleri tetikle başlar. Gayrimenkul faaliyetlerinizle ilgili tüm finansal belgeleri toplamakla başlayın. Bu sadece kiraz ve ipotek ifadeleri gibi açık öğeler içerir, ancak aynı zamanda seyahat günlükleri, ev ofis masrafları ve onant veya mülk yöneticileri ile yazışmalar.

Bir Doküman Yönetimi Sistemini Uygulama

Dijital araçlar kayıt tutma işlemini değiştirebilir. HızlıKitaplar, Stessa veya AppFolio gibi bulut tabanlı bir yazılım kullanmayı düşünün, otomatik olarak gelir ve giderleri otomatik olarak kategorize eder ve bu sistem, geri dönüşünüzü hazırlamak veya bir bilgisayar IRS soruşturması ile herhangi bir belgeyi satın aldığınızdan emin olur.

Ayrı Kişisel ve İşletme Finansları

En yaygın hatalar ev sahibilerinden biri kişisel ve kiralama fonları ile ilgilidir. Her bir kiralama mülkünün özel bir banka hesabı ve kredi kartı (veya en azından onları takip etmek için uygun yazılım kullanıyorsanız). Bu ayrılık, hataları basitleştirir ve net denetim izlerini sağlar. IRS kişisel ve iş işlemleri karıştırılırken daha büyük olasılıkla kesintilerdir.

Master Deductible Expenses

Gerçek emlak yatırımcıları geniş bir masraf yelpazesini atabilir, ancak her maliyet eşit şekilde tedavi edilmez. şu anda ertelenmiş bir onarım ve yıllar boyunca açıklanması gereken bir sermaye artışı arasındaki farkı anlamak önemlidir. Aşağıda dikkate almak için önemli kategorilerdir.

Onarımlar vs. İyileştirmeler

mülkünüzü iyi çalışma koşullarında tutan onarımlar - bir sızıntı bataryayı, bir odayı boyamak veya kırık bir pencereyi değiştirmek gibi - genellikle malvarlığı olan yıl boyunca silinmiş durumdaki iyileştirmeler, daha yararlı yaşamlar veya mülkleri yeni kullanımlara adapte etmek (örneğin, bir güverte eklemek, bir çatıyı değiştirmek veya yeni bir HVAC sistemini değiştirmek) en az 5,500 dolar değerindeki masraf işlemlerine izin vermeniz gerekir.

Mortgage Interest and Points

Satın almak için kullanılan ipoteklere yapılan ilgi, geliştirmek veya kiralanan mülk genellikle geri alınabilir. Bu, ilk ipotekler, ev sermaye hatları ( mülk için kullanılmışsa), ve kredi kiralama maliyetleri için bir ipotek üzerinde ödenen puanlar kredinin hayatı boyunca bağışlanır, yıl içinde tam olarak ödenmemiş kredi kayıtlarına dikkat edin.

Emlak Vergileri, Sigorta ve Ortaklık Ücretleri

Yerel hükümetlere ödenen gayrimenkul vergileri de geçerli değildir. Benzer şekilde, onant'ın kiraladığı mal vergileri ve yükümlülüğün kapsamı, yalnızca ev sahibilerinin (HOA) ücretleri veya kondo birliği nedeniyle ödenmesi gerekir.

Emlak Yönetimi ve Profesyonel Ücretler

Bir mülk yöneticisi, muhasebeci, vergi hazırlayıcı, avukat veya emlak danışmanı kiralarsanız, ücretleri sıradan iş masrafları olarak tamamen silinir.Bu suçlamaların faturaları ve sözleşmeleri altüst etmek için ödenen ücretler. Benzer şekilde, onant tarama şirketleri veya evlendirme uzmanları kesintiye uğratılır.

Seyahat ve Ulaşım

Kiralık mülklerinizden ve arabalarınızdan seyahat etmek için umutlar - arabanızda, parkınız, oyuncaklarınızı ve hatta havadan dışarı çıkılabilir. Alternatif olarak, IRS standart mileage oranı (65.5 sent, onarımlar, her yıl ayarlandığında) çoğu zaman iş ve kişisel millerinizi içerecek şekilde.

Home Office Deduction

Evinizin bir kısmını düzenli olarak ve sadece kira mülklerinizi yönetmek için kullanıyorsanız - kitap bakımı için, kiracılarla iletişim kurun ve planlama – iş için ayrılmış olabilir: Basitleştirilmiş yöntem, 300 metrekareye kadar 5 $ 'lık bir yere sahip olmanız gerekir (maksimum 1.500 $). Düzenli yöntem bu izleme gerektirir, bu yüzden kurallara uymak önemlidir.

Depreciation

Depreciation, gayrimenkul yatırımcıları için en güçlü vergi yararlarından biridir. Konut kiralama mülkü en üst düzeye çıkarılmıştır (toplama yöntemi hariç) Bu, binanın bir kısmını yıllık olarak düşürdüğünüz anlamına gelir (örneğin, mülk satın alma, daha kısa kurtarma süresine kadar).

Kiralama ve Pasif Aktivite Kayıp Kuralları

Tüm kiralama gelirleri - aylık kira, geç ücretleri, pet ücretleri, otopark ücretleri ve kiralamalarda sağlanan herhangi bir hizmet - vergi iadesinizde rapor edilemez. Tüm gelirleri rapor etme, ortak bir denetim tetikleyicisi. Ancak, IRS görüşleri emlak faaliyetlerinin doğal olarak pasif olarak düşmesi, kiralanan kiralardan gelen kayıplar genellikle aktif gelir (sal olarak, iş kârları).

Malzeme Katılımı vs. Passive

Aktif olarak mülklerinizi yönetin - yönetim kararlarını, kiracıları, bakım onarımlarını onaylayın - yedi materyal katılımı testinden birini karşılamanız durumunda hala pasif olarak tedavi edilebilir.En yaygın test, kiralık gayrimenkul aktivitelerine yılda 500 saatten fazla harcıyorsunuz (eğer sensiz gelire karşı kesintiye uğrayabilirsiniz, ancak sadece belirli bir miktara kadar.)

Malzeme Katılımı ve Gerçek Emlak Profesyonel Durum

Kiralık kiralarını temel bir işletme olarak tedavi eden ev sahipleri için, yıl boyunca kişisel hizmetlerin% 50'sinden fazlasını gerçek mülk ticaretlerinde veya işletmelerde gerçekleştirebilirsiniz, (2) gerçek mülk ticaretlerinde veya işletmelerde 750 saatten fazla hizmet gerçekleştirebilirsiniz.

Vergiye Karşı Olan Değişimler (1031)

Kiralık bir mülk sattığınızda, normalde sermaye kazançlarını vergi ve borçlandırmayı geri borçlusunuz. AurFLT:0)1031 değişimi) (örneğin, borsa gibi) vergileri geri çekmeden başka bir yatırım malına geri yatırmanıza izin verirsiniz. Kurallar katı: 45 gün içinde nitelikli bir aracılıklı, geri yükleme mülkünü veya 180 gün içinde satın almalarına izin verir.

Çeyrek Tahmin Edilen Vergiler

Kira geliriniz diğer işlerden sonra vergi yükümlülüğü oluşturursa, cezaları hesaplamak ve çeyrek olarak tahmin etmek için 1040-ES'yi kullanmanız gerekir.Mevcut yılın vergi yükümlülüğünün% 90'ını veya% 100'ünü ödemek için önceki yılın sorumluluğunuzda (% 10'u) ödemek gerekir.Eğer AGIınız federal ve eyalet vergilerini hesaplamak için 1040-ES'i kullanın.

Vergi Yazılımını Kullanın veya Profesyonellere danışın

Birkaç mülk ile küçük portföyler için, kiralanan gayrimenkul için tasarlanmış vergi yazılımı - TurboTax Premier veya H&R Block Premium gibi - temelleri depreciation, Schedule E ve pasif kayıplar sınırlamaları ile ele alın.Bu programlar size soru ve otomatik olarak tahmin edilemez ve yeniden yazılabilirlik sağlar. ancak, birden fazla özellik için, maliyet ayrımı veya karmaşık pasif aktivite sorunlarını ele alabilir, aENFLT:0) Özel vergi profesyonel))

Vergi Yasaları Hakkında Güncelleme Tarihi

Emlak durumunu etkileyen vergi yasaları sık sık sık sık değişir. Son değişiklikler şunlardır:0)Tax Cuts ve Jobs Yasası) (2017), hangi kurumsal vergi oranını azaltır ve standart kesintiyi artırır, ancak aynı zamanda sınırlı eyalet ve yerel vergi (SALT) yüksek orandaki kesintiler 10.000 $ 'a kadar, yüksek seviyeli enerji verimliliği kredilerini etkiler.

Yaygın Hatalardan Kaçınmak

  • [FONT:0)Mixing kişisel ve iş masraflarını: Her zaman özel hesaplar ve kredi kartları kullanır.
  • [FONT:0] Tüm gelirleri rapor etmek için yalvarmak: Geç ücretler veya ücretli kira gibi küçük miktarlar dahil edilmelidir.
  • [FONT:0) İyileştirmelerle onarımlar yapmak: Incorrect sınıflandırması bir kesinti veya denetimi tetikleyebilir.
  • [FONT:0)En büyük ölçüde depreciation recapture:[[Dönetici: 1 ) Satış yaptığınızda önceden planlayın ve vergileri azaltmak için 1031 değişim düşünün.
  • [FONT:0) Devlet vergi koşullarını görmezden gelin:[Dönem:[Dönem: 1) Birçok devletin kira geliri, depreciation ve nexus (başka bir eyalette mülk sahibiyseniz).
  • [FONT:0) Tahmin edilen vergileri ödemek için yalvarır: Eğer kesintiler nedeniyle yılda 0,0 dolar borçluysanız, IRS hala güvenli limanla karşılaşmazsa gecikme ödemeleri için ceza alır.
  • [0]Claiming too large a home office deduction:[Dönemli belge olmadan, bu denetimler için kırmızı bayraktır.

Bir Denetim için Hazırlanma

Dikkatli kayıtlara rağmen, denetimler gerçekleşir. Tüm makbuzları tutun, faturalar, banka ifadeleri, kira sözleşmeleri ve seyahat girişleri en az üç yıl boyunca (six,% 25 veya daha fazla organize edilen geliri% 25 veya daha fazla organize ederseniz) yazılımları kullanın, her yıl bir yedek kopya ihraç edin. IRS genellikle önerilen değişiklikler veya bir sınav talebinin bir bildirimini gönderir.

Emlak yatırımcıları için etkili vergi hazırlığı bir tek zaman etkinliği değil, devam eden bir stratejidir.Konferans ve pasif kayıplar hakkındaki kuralları anlamak, 1031 borsaları ve maliyetle ilgili araçları kullanmak ve güvenilir bir profesyonelle çalışmak, vergi sezonunuzu tasarruf için bir fırsata dönüştürebilirsiniz.