Real Estate neden kapanıyor

Bir emlak anlaşması, satıcıdan gelen mülkiyet transferlerinin alıcıya son, kritik bir adımdır. Heyecan verici bir kilometre olsa da, kapanış süreci genellikle gün veya haftalarca planlanan süreyi geri itebilecek potansiyel tuzaklarla doludur. Gecikmeler sadece sinir bozucu değildir, aynı zamanda fiyat kilitlemeleri, taşıma maliyetleri gibi finansal sonuçlar doğurabilir veya geçici konut maliyetlerine sahiptir.

Emlak kapanışları, ipotek altında yazı, başlık aramaları, denetimler, değerlendirmeler ve yasal belge hazırlığı dahil olmak üzere karmaşık bir olay zincirini içerir. Aşağıda, gecikmelerin en sık kaynaklarını ve onlar hakkında ne yapabileceğinizi kırabiliriz.

1. Mortgage Financing & Under Writing Hiccups

gecikmiş bir kapanış için en yaygın sebep, alıcının finansmanında bir kokagtir. Ön ödemeden sonra bile, kredi verenler gelir, mallar ve kredi tarihini yazı aşamasında doğrulamalıdır. Common issues include:

  • [FONT:0]Son dakika kredi değişiklikleri:[Dönetici:[Dönetici:0)[Döne gelen kredi değişiklikleri:[Dönem:0)[Döneme:0)[Döneme:0)Son dakika kredi değişiklikleri:[Dönetici:[Dönetici] Bir alıcı yeni bir kredi kartı açar veya büyük bir satın alma yapar, bu da borç- gelir oranını değiştirir.
  • [0] Tamamlanan belge:[Dönemli ödeme hataları, banka ifadeleri veya vergi geri dönüşleri, alt yazarın incelemesine engel olabilir.
  • [FONT:0]Appraisal kısa düşüşler:[Dönetici:[Döneticileri kabul edilen satın alma fiyatından daha az değerlendiren, kredi veren geri ödeme veya daha büyük bir ödeme gerektirir.
  • [[İş statüsündeki değişiklikler: [Dönetici: [Dönetici: 1) İş değişikliği veya işsizliği, kapanmadan önce daha önce bir iş değişikliği veya iş boşluğunun yeniden incelenmesi.

[FONT=0)Dön Link:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici Linki:[Dönetici:0))[Dönetici:0)))))))))))))))))))

2. Başlık ve Sahiplik Anlaşmazlıkları

Satıcının açık mülkiyetini ve mülke karşı yalan söylememesini sağlamak için bir başlık arama yapılır. Sık sık gecikmelere neden olan sorunlar şunlardır:

  • [FONT:0]Ücretsiz yalanlar:[Dönder: 1) Sözleşmeci yalanlar, ücretsiz HOA ücretleri veya vergi yalanları, unvanın temiz bir politikaya konulabilmesinden önce çözülebilmelidir.
  • [FONT:0] Kamu kayıtlarındakiErrors:[Dönem:[Dönemli isimler, yanlış parsel açıklamalar, veya eksik belgeler başlık hataları yaratabilir.
  • [FONT:0]Heirship veya boşanma sorunları: Bir mülk satışa kabul etmeyen birden fazla parti tarafından sahipse, kapanış tüm işaretlere kadar durmaktadır.
  • [FONT:0]Easements veya enkroachments: Bir komşunun çiti mülkiyet hattının geçtiği bir kolaylık veya yasal karar gerektirir.

Başlık çalışması genellikle süreçte erken tamamlandı, ancak sorunlar son dakikada yüzeylenebilir.Bir sözleşme imzalamadan hemen sonra bir başlık aramasını sipariş etmek sürpriz riskini azaltır.

3. Denetim ve Değerleme Logjams

Her iki denetim ve değerlendirmeler, mülkleri ziyaret etmek için lisanslı profesyonelleri gerektirir. meşgul pazarlarda, takvimleri hızla gerçekleşir. Gecikmeler gerçekleşir:

  • [FONT:0)Inspector kullanılabilirlik sınırlıdır: Özellikle üst satın alma mevsimleri sırasında, bir hafta veya daha fazla ev incelemesini planlamak için alabilir.
  • [FONT:0]Appraisal backlogs:[Dönetici:0] Lenders siparişi bir yönetim şirketi aracılığıyla değerlendirin ve yerel değerlendirmeciler aşırı yükleniyorsa, rapor daha uzun sürer.
  • [FONT:0]Rekont müzakereleri:[Dönetici:[Dönetici:0)Bir incelemeden sonra, önemli sorunlar bulunduysa (konuşsuz elektrik, kalıp), alıcı onarımları veya fiyat azaltma talep edebilir, yeni eklenti gerektiren ve muhtemelen başka bir değerlendirme gerektirir.
  • [FONT:0)Yakalanan denetimler:[Döneticiler) Temel çatlaklar veya terimler gibi kritik sorunlar, geçici olarak finansman için uygun olarak mülkleri garanti altına almak için uygun hale getirebilir.

Gecikmelerden kaçınmak için, sözleşme imzalandığında ve hızlı bir şekilde onarım taleplerine cevap vermek için program denetimleri.

4. Sayıların Ötesinde Gittiği Değerler

Uygulamayı değerlendiren bile mülkü hemen ziyaret edebilir, değerlemenin kendisi düşük bir değerin ötesinde sorunlara neden olabilir. Örneğin:

  • [FONT:0]Unusuallaştırılabilir satışlar:[Dönetici:[Dönetici:0)) Eğer mülk benzersiz ise (örneğin, kırsal, tarihi veya yüksek uç), uygulama değerlendirmeci, iyi hesaplamalar bulmak için mücadele edebilir, daha uzun süren karmaşık bir rapora yol açabilir.
  • [FONT:0) Kredi uygunluk için onarımlar: FHA, VA ve USDA kredileri sıkı mülkiyet koşulları standartlarına sahiptir.Eğer satın alınan notlar boya, eksik elrailler veya bir inoperatif HVAC için onarımlar yapılırsa, kredi verenler kapanmadan önce düzeltmeleri gerektirebilir.
  • [FONT:0)Reappraisal ücretleri ve gecikmeler:) İlk değerlendirme düşük ve alıcı zorluklarında gelir veya kredi veren siparişler ikinci bir değerlendirme sipariş ederse, bu zaman çizelgesine günler ekler.

5. Yasal ve Avukat Koordinasyon Başarısızlık

Avukatların kapanışları işlediği devletlerde (örneğin New York, New Jersey, Georgia), süreç, belgeleri hazırlayan çok sayıda hukuk firmasına sahiptir. Gecikmeler gerçekleştiğinde gerçekleşir:

  • [FONT:0]Attorney programlamayı planlıyor: Alıcının ve satıcının avukatlarının gözden geçirmeleri ve imza belgelerini imzalaması için karşılıklı olarak mevcut bir tarih bulmak zor olabilir.
  • [FONT:0)Belge revizyonları zaman alır:[Dönetici: 1 ) Sözleşmenin her revizyonu, sözleşme veya kapanış bildiriminin yasal inceleme gerektirdiği ve avukatlar son tarihlerle diğer müşterilere sahip olabilir.
  • [FONT:0]Escrow talimatları geç: Lenders, başlık şirketine veya avukata kapanış talimatları gönderir, ancak herhangi bir detay eksikse, yerleşim devam edemez.

Gerçek Mülkünüzü Hızlandırmak için Proven Strategies

Her değişkeni kontrol edemezken, gecikme olasılığını azaltmak için somut adımlar atabilirsiniz. Bu stratejiler bir alıcı, satıcı veya ajan olup olmadığını çalışır.

1. Ön onay alın, Sadece Ön Onaylanmamış değil

Pre-qualification, kendi kendine ait bilgilere dayanan basit bir tahmindir. Ön ödeme öncesi, diğer yandan, tam bir kredi kontrol ve belge incelemesi içerir. Satıcı güvenini verir ve ayrıca potansiyel kredi sorunlarını erken tanımlar.Bir kez sözleşme altında kalır, kredi vereninizle temasa geçin ve kapanıştan sonra herhangi bir finansal değişiklik yapmaktan kaçınır.

[FONT:0)Pro ipucu:[Dönetici:[Dönetici:0) Kredi taahhüdü mektubunu en kısa sürede yazının tam olarak tamamlanmış olduğu gibi, bu, önceden belirlenmiş ve garanti edilen tüm taraflara daha güçlü bir adımdır.

2. Sipariş Adı Çalışma ve Anket Hemen Hemen

Sözleşmenin bir başlık şirketine temas etmesi için tamamen idam edilmesi beklenmiyor. Teklif kabul edildiği sürece, ön rapor için başlık aramayı yazar ve öder.Eğer mülk aynı anda yeni bir anket gerektirirse, bu da, belirlenen kapanıştan önce herhangi bir sorunu çözmek için başlık şirketi haftalarını verir.

  • [[Döneticiler için:[Döneticiler için:[Döneticiler için) Aracınızı teklif edilen bir başlık şirketin tercihini dahil etmene sorun, böylece sipariş aynı gün yerleştirilebilir.
  • [[DüzD:0| satıcılar için:[Dönetici:[Dönetici:0) Zaten satın aldığınız son bir anket veya başlık politikası varsa, zaman tasarrufu için erken sağlar.

3. Bir Deneyimli seçin, Sorumluluk Takımları

İşledikleriniz profesyoneller, bir kapanış süresini yapabilir veya kırabilirsiniz.Son zamanlarda kapanan bir emlak ajanına bakın, hızlı bir şekilde yazılmış bir kredi veren (bazılar gecikmeler için ünlü), ve e-postalara ve aramalara yanıt veren bir emlak avukatı veya unvanı acentesi.Son zamanlarda kapanan insanlardan gelen yönlendirmeleri kontrol edin.

[0]Bir ajan veya kredi veren kiraladığınız zaman onlara sor: “ Ortalama günlerinizi kapatıyorsunuz?” ve “Son dakika problemlerini nasıl idare ediyorsunuz?”

İyi iletişim kuran ve açık iç süreçleri açık bir ekip, organize edilenden daha hızlı beklenmedik sorunlarla karşılaşacaktır.

4. Açıkça ve sık sık iletişim

Sessizlik, paylaşılan bir iletişim merkezi kurmaktır (bir grup metin, e-posta zinciri veya özel proje yönetimi aracı) tüm taraflarla: alıcı, satıcı, her iki ajan, kredi veren, avukat ve başlık şirketi.

  • Son tarihlerinizi paylaşın ve belgelerin makbunu onaylayın.
  • Bir problem ortaya çıktığında herkesi hemen arayın.
  • Kredi verenin yeşil ışığa verdiği kadar kısa sürede kapalı tarih ve zaman.
  • Beklenmeyen öğelere devam edin (örneğin, “Henüz değerlendirme raporu geldi mi?”).

Ek belgeler veya imzalar için taleplere cevap vermek, zaman çizelgesinden gün sürebilir.

5. Tüm Dokümantasyonu Gelişmiş

Son dakika kağıt işleri için gurbetten kaçının. alıcılar için, bu, eve avlanmaya başlamadan önce aşağıdakileri toplamak anlamına gelir:

  • İki yıllık vergi geri döndü ve W-2s
  • Son ödeme stubs (son 30 gün)
  • Banka tüm hesaplar için ifadeler (son 2-3 ay)
  • Fotoğraf ID (vidanın lisansı veya pasaport)
  • Herhangi bir büyük depozito veya hediye kanıtı (bir hediye mektubu ile)

satıcılar için, toplamak:

  • Varing unvanı sigortası politikası
  • Emlak vergi makbuzları ve HOA belgeleri
  • Ev garanti ayrıntıları (eğer transfer)
  • Yeni yükseltmeler için onarım kayıtları ve makbuzlar
  • Evde yapılan çalışma için herhangi bir izin

Bu belgelerin sürecin başlangıcında hazır olması, daha sonra geri taleplere olan ihtiyacı ortadan kaldırır.

6. Mitigate Denetim Riskleri Ön İzleme Riskleri

Satıcılar, mülk listelemeden önce bir ev denetimini sipariş ederek süreci dramatik bir şekilde hızlandırabilir. Çatı, HVAC, tesisat ve temel, önceden tamir edilebilir veya açıklığa kavuşturmak için onarımlar yapabilirsiniz.Bu, tipik 10 ila 14 günlük denetim kontingency periyodundan kaçınır ve sürprizleri de ön planda tutarsınız.

7. E-Signatures ve Virtual Kapanışları için Teknolojiyi Kullanın

Geri kalan günler, her kapanış belgesinin ıslak mürekkeple şahsen imzalanması gerektiği günlerdir, çoğu kredi veren ve başlık şirketleri DocuSign veya Adobe Sign gibi platformlarda elektronik imzaları destekliyorlar. Bu, belgelerin bir gecede nakliyesi olmadan imzalanması ve iade edilmesi için izin verir.

[FONT:0)Dış Linki:[Dönetici:0) [Döneticileri Korumak İçin Tıklayınız.

Ortak Pitfalls önlemek için Gelişmiş İpuçları

1. İlginizi Erken ve Properly olarak paylaşın

İlgi oranı kilitleri genellikle 30, 45 veya 60 gün boyunca. kapatmanız kilit süresinin ötesinde gecikirse, kilit veya daha yüksek bir oranı uzatmak için bir ücret ödemek zorunda kalabilirsiniz. kredi kartınızla çalışmak, beklenen kapanış tarihinizi seçmek için, kilit süresine bir tampon eklemek için.Eğer kilit süresiz olarak, kilit süresinden 10 gün boyunca, sadece “flot-down” seçeneklerinden vazgeçmişseniz.

2. Haftason haftadan önce Ev sahipleri Sigortasını Verify

Birçok alıcı, kredi verenin krediyi finanse etmesinden önce ev sahibi sigortasına ihtiyaç duyduklarını ve binder'i kapatmadan en az 10 gün önce ödünç verene vereceğini unutur.Eğer mülk özel özellikleri varsa (bir düz çatı veya daha eski kablo gibi), bazı sigortacılar bir inceleme gerektirebilir, bu da zaman verir.

3. Bir CFPB TRID “Cooling” dönemi için ne bekleyebilirim

TILA-RESPA Entegre Açıklama (TRID) kuralları, son ödemenin (CD) kapatılmasından en az üç iş günü için teslim edilmesi gerektiğini gerektirir.Eğer bir ortak veya ödemede bir değişiklik, her detayı erkenden geciktirebilir.

4. Bir Gün veya İki Gün Önce Yürürken

Son bir yürüyüş standarttır, ancak birçok alıcı kapatma sabahı bunu yapar. Eğer yürüyüş sorunları ortaya çıkarırsa (örneğin, satıcı kalmak için gereken aletleri ortadan kaldırır veya ev temiz değildir), kapanış saatinden en az 24 saat önce yürüyüşe son vermeniz gerekir.

5. Alıcının Kredisi Falls Through the Supply Falls

Rekabetçi bir pazarda, bazı alıcılar, bir teklif almadan önce kredi raporunun iptal edilmesinden vazgeçer. Ancak eğer satıcıysanız, alıcının finansal gücünü erkenden takip ederek gecikmeleri azaltabilirsiniz.Bir teklif almadan önce kredi raporunun kanıtı.For alıcılar için, bir köprü kredisi veya aile hediyesi gibi, birincil krediniz bir paket vurursa, birincil krediniz bir hataya vurur.

[FONT=0)Dön Link:[Dönetici:[Dönetici: 2) Daha fazla kredi için, [Üye Olmayanlar İçin Tıklayınız.

Gecikmeler Una Kaçılabilir: Cool Your Cool Nasıl Olmalı

En iyi hazırlıkla bile, bazı gecikmeler sadece kaçınılmaz - örneğin, değerlendirmeyi etkileyen aniden doğal bir felaket, kredi işlemeyi geciktiren bir banka birleşmesi veya önemli bir parti ailesinde bir ölüm.

  • [FONT:0) Hemen iletişim:[Dönetici:[Dönetici:0) Herkesi bildiğiniz gibi en kısa sürede anlatın.
  • [FONT:0) Yazmada revize edilmiş zaman çizelgesine bakınız:), yeni tahmin edilen kapanış tarihi için kredi veren veya başlık şirketi isteyin.
  • [[Döneticileri:0)Negotiate uzantıları akıllıca:[Dönetici iseniz, sözleşmenin sona ermesinden ziyade bir uzatma hakkı için (günlük bir kapanış için) başvurabilirsiniz.
  • [FONT:0) Kontrolde duyguları tut:[Dönetici:0) Çoğu gecikmenin idari aksaklıklar nedeniyle olduğunu unutmayın, kötü inanç değil. sakin ve profesyonel sorun sorunu daha hızlı çözmeye yardımcı olur.

Final Düşünceler: Hız ve Bazılık Achievable

Gerçek emlak kapanışları karmaşıktır, ancak gecikmelerin büyük çoğunluğu öngörülebilir ve önlenebilirdir. Yukarıda belirtilen stratejileri anlamak için, başlık sorunları, inceleme şişeleri ve iletişim arızaları - süreci devam etmek için proaktif adımlar atabilirsiniz.Başlangıçta her tarih boyunca, her tarih boyunca dikkatli olun.

İlk evinizi satın alıyor olsanız, taşınmak veya kiralama özelliklerine yatırım yapmak, düzgün, zamanında kapanış size aklınızdan gelen ve para biriktirin. Bu ipuçlarını uygulayın ve bitiş çizgisine güven ile geçmek için yolda iyi olacaksınız.