Stakes'i anlamak: Real Estate Kapanışları Neden Yanlış

Bir emlak işlemi genellikle bir ev satın alma veya satmanın en stresli parçasıdır. haftalar sonra, denetimler ve finansman çabaları, son adım, yaklaşık beş emlak işlemi arasında kesin bir koordinasyon gerektirir: kredi verenler, başlık şirketleri, avukatlar, satıcılar ve satıcılar kendilerini küçük bir yanlış anlamayı ve binlerce dolar geri dönüşleri nasıl tetikleyebilirler.

Bu kılavuzda, gayrimenkul kapanışları sırasında yapılan yedi en sık hatayı kırıyoruz ve işlemlerinizi takip etmek için harekete geçebilecek stratejiler sunuyoruz.İlk kez evbuyer veya sezonlanmış bir yatırımcı olsanız da, bu bilgiler kapanış sürecini güvenle dolaşmanıza yardımcı olacaktır. Ayrıca deneyimli ajanlar bazen kaçıran ayrıntıları da içerecektir.

Inadequate Contract Review'ın Perileri

Satın alma sözleşmesi tüm işlemin yasal temelidir. Birçok alıcı ve satıcı, sözleşmeyi bozacak veya yalnızca acenteye içeriğini açıklamaya güvenebilecek şekilde, bu gözetim daha sonra sürprizlere yol açabilir, çünkü kapanış tarihi pahalı olmayan bir onarımdan sorumlu olabilir veya anlaşmazlığa güvenebilir.

Yaygın olarak aşağı yukarı

Standart emlak sözleşmeleri, kaçırılması kolay olan sayısız hüküm içerir. Örneğin, alıcının kredi taahhüdünü elde etmesi için bir tarih belirler.Eğer bu süre olmadan son tarih, satıcı aynı şekilde iptal etme hakkına sahiptir.[0]Şaşırtıcı bir ücret karşılığında ödeme yapması gerekenleri doğrulama hakkı için.[Döneticileri satın alma fiyatının altında tutarsa, ancak sadece zaman içinde doğru bir şekilde taslak ve son derece cezaları iptal edebilir.

Sözleşme Hatalarını Nasıl Önlemliyorsunuz

En iyi savunma, kapsamlı bir incelemedir. Her satırı okumak ve tam olarak anlamadığınız bir belgeyi imzalamak için bir gayrimenkul avukatına izin verir.0)Nolo'nun kapanış kontrol listesi), her partinin yükümlülüklerini listeleyen ve takvim hatırlatmalarını içeren basit bir özet sayfası oluşturmanızı önerir.

Başlık ve Emlak Sorunları Bu Derail Kapanışları

Başlık sorunları gecikmiş kapanışlar için en yaygın nedenleri arasındadır. Bir başlık arama mevcut yalanları, ödenmemiş vergileri, kolaylıkları veya daha önceki sahiplerinin iddialarını ortaya koyar. Alıcılar genellikle bu tür bir başlık sigortası elde etmenin yeterli olduğunu varsayar, ancak arama sırasında keşfettiği sorunları ele alamazlar. Satıcılar, bu arada, daha sonra yüzey inceleme sırasında bilinen mülk kusurları açıklamayı unuturlar.

Gizli Liens ve Encumbrances

Daha önce ödenmemiş müteahhit faturaları, ev sahipleri birliği (HOA) ücretleri veya vergi yargıları, bir önceki sahibinin sahip olduğu bir mülk faizini iddia edebilir. Bu sorunlar her zaman kapanış tarihine kadar keşfedilmemektedir.

Emlak Denetimi ve Açıklama Pitfalls

Kapsamlı bir ev incelemesini yapmak, ciddi hataları keşfetmeniz için başka bir büyük hatadır. $ 1,3, kalıp veya hatalı kablolama gibi sorunlar gizli olabilir.Bir kez, her öğeyi ajan ve satıcınızla ele almak için hemen bekleyin.Son yürüyüşe kadar bekleyiniz.UVT:0).Realtor.com'un son yürüyüşe kadar sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık denetimden kaçınabilir.

Finansman Başarısızlık: Pre-Approval'dan Kapanış Günü

Finansman sorunları gecikmiş kapanışların en iyi nedenidir. Birçok alıcı, önceden onaylanan bir alıcının da önceden belirlenmiş bir finansal değişikliği yapmadan önce tekrar belaya kadar daha fazla kilo alabileceğini varsayar.

Yaygın Finans Hataları

  • [FONT:0)İşleri ya da yeni kredi almak – Yeni bir kredi kartı açmak, bir araba kredisi almak veya işverenlere geçmek, borç gelir oranını değiştirebilir ve kredi onayını tehlikeye atabilir.
  • [FONT:0)En iyi kapanış maliyetleri[Dönlendirme masrafları[Dönetici: 1) Alıcılar bazen kapalı maliyetlerin% 2 ila% 5'ini satın almayı unuturlar. Bunlar kredi ücretleri, değer maliyetleri, unvanı sigortası ve önceden ödenen vergiler ve sigortalar dahildir. satıcılar da komisyonlar ve transfer vergileri gibi mallar ile karşı karşıya kalır.
  • [FONT:0) Hızlandırma penceresi[Dönlüm pencere[Dönetici] – Bir faiz oranına sahip olmak sizi piyasa dalgalanmalarına maruz bırakabilir. Kredilerinizi fiyatla ilgili olarak sorun ve ilişkili ücretleri sorun. 30 günlük bir kilit yaygın, ancak 60 günlük bir kilit size gecikirse daha fazla güvenlik sunar.
  • [FONT:0) Yeterli rezerve sahip değil [Döneticiler: 1) Birçok kredi alıcının kapanmadan sonra rezerve edilen altı aylık ipotek ödemelerine sahip olması gerekir.Eğer tasarruflarınız çok düşükse, krediniz reddedilebilir.

Financing Problemlerini Nasıl Önlemliyorsunuz

Mümkün olduğu kadar erken kredi onayını sağlayın ve süreç boyunca kredi verenle açık iletişim kurun. Herhangi bir talep edilen belgeyi hemen verin. Herhangi bir büyük finansal hareketten kaçının - ayrıca büyük satın alımlar veya imzalama yapmak - kapanış tamamlandıktan üç ay önce...ŞUygun Mali Koruma Bürosu'nun ev sahibi kaynakları) ipotek sürecinden ne bekleyeceği konusunda rehberlik eder.

Eksik Eleştirel Ölüler ve Dokümantasyon

Emlak kapanışları çok sayıda tarihle sıkı bir programda çalışır. Alıcılar ve satıcılar sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık nakit depozitoları, inceleme süreleri, kredi taahhüdü mektupları ve son kapanış açıklaması. Bu kaçırılmış tarihler kayıp depozitolar, ceza ücretleri veya hatta sözleşme sonlandırmalarına neden olabilir.

3Gün Kapanış Ayrılma Kuralı

Federal hukuk, kredi tahminleri ve gerçek kapanış maliyetleri arasında bu belgeyi dikkatlice gözden geçirmeli veya eksik ücretler gibi - net satıştan ne kadar geç yakalayacaklardır.Eğer bir hata bulursanız, kredi verenin hemen hemen bildirimde bulun ve üç günlük inceleme süresinden kısa sürede haberdar olmamalıdır.

Organize edilen konaklamalar

Tüm sözleşmeli gerekli tarihlerle bir master takvimi oluşturun. Ev denetimine son tarihlerinizi ekleyin, denetim raporuna cevap vermek için zaman sınırı, finansman taahhüdü tarihi ve yürüyüş yoluyla gerekli her belgeyi takip etmek için bir kontrol listesi kullanın: Ev sahibinin sigortasının kanıtı, imzalanmış açıklamalar ve kablolama talimatlarını, bazı alıcılar ve satıcılar süreci yönetmek için yardımcı olduğunu bulurlar.

Bütün Taraflar arasında Kötü İletişim

Emlak kapanışları karmaşık bir profesyonel web içerir: liste ve alıcının ajanları, kredi verenler, değerlendirmeciler, şirket temsilcileri ve avukatlar. iletişim bozulduğunda, talimatlar kaybolur, sonlar kaçırılır ve basit sorunlar büyük sorunlara yol açar. Tek bir e-posta veya unutulmuş ses postası hatalardan dolayı neden olabilir.

Kim ringde olmak zorunda?

İdeal olarak, alıcı ve satıcı, anahtar dönüm noktalarında bir birincil temas noktasını tasarlamalıdır (genellikle ilgili ajanlar) güncelleştirmeleri ve soruları göndermek için. Ancak, bu, ana alıcının sessiz olması gerektiği anlamına gelmez. Alıcılar, kredi verenin tüm bilgileri ve kredi kartının gerekli tüm belgeleri almalı ve gerekli mesajların kopyalanması gerekir.

İletişim için En İyi Uygulamalar

  • Haftalık saat kontrol çağrısı son 30 gün boyunca kapanıştan önce çağrıları.
  • Tüm önemli talepleri ve onayları belgelemek için e-posta kullanın.
  • Kredi veren ve unvanı şirketinize güncel iletişim bilgileri ile sağlayın.
  • İmza veya belgeleri 24 saat içinde talep etmeye yanıt verin.
  • Tüm anahtar partileri içeren bir grup sohbet veya e-posta parçası oluşturun (köneyle) hızlı güncellemelerini paylaşmak için.

Herkesin bilgilendiği zaman, küçük sorunlar başa çıkmalarından önce çözülebilir. İletişime yönelik proaktif bir yaklaşım genellikle stresli olanlardan gelen pürüzsüz kapanışları ayırır.

Nihai Yürüyüşten Neglecting the Final Walk-Through

Son yürüyüş, genellikle kapanmadan 24 ila 48 saat önce yapılır, satıcının kiralanan eşyaların geri kalanının sözleşmede belirtilen durumda olduğunu doğrulama fırsatıdır.Birçok alıcı bu adımı ciddi bir incelemeden ziyade rahat bir şekilde tedavi eder. Bu, eksik cihazlar gibi, hasarlı fikstürler veya geride bıraktığımız gibi rahatsız edici sürprizlere yol açabilir.

Walk-Through sırasında ne kontrol edilir

  • Satışta dahil edilen tüm cihazlar (kırtıcı, bulaşık makinesi, ocak, isher/kurucu) mevcut ve çalışıyor.
  • Son ziyaretten beri yeni bir hasar meydana gelmiyor (kahkahalar, su lekeleri, duvarlardaki delikler).
  • Mülkiyet temiz ve kişisel eşyaların ve çöpün ücretsiz.
  • Tüm ışık fikstürleri, anahtarlar ve çıkışlar işlevi.
  • Tesisizasyon fikstürleri düzgün bir şekilde çalışır ve tüketilir.
  • HVAC sistemi çalışır (eğer hava izinleri test eder).
  • Garaj kapıları ve açıkçılar işlevi.
  • Mailbox, anahtarlar, uzaktan kontroller ve herhangi bir dahil mobilya mevcut.
  • Dış özellikler, halılar, kapılar ve açık aydınlatma çalışmaları gibi.

İnceleme raporunun bir kopyasını ve yürüyüş sırasında referans almak için satın alma sözleşmesi getir. Sorunlar keşfederseniz, ajanınızı hemen bilgilendirebilirsiniz.Sürücüye bağlı olarak, bir kredi, onarım veya hatta sorunu çözdüğünüze kadar gecikme yapabilirsiniz. Doküman her şeyi zaman silinmiş fotoğraflarla.

Overlooking Kapanış Maliyetleri ve Ücretleri

Her iki alıcı ve satıcı da bazen kapanış sırasında toplam maliyeti hafife alıyor. Alıcılar genellikle düşük ödemeye odaklanır, kapanış maliyetlerinin de kapılması gerektiğini unutur. Satıcılar, emlak komisyonlarını, vergileri, avukat ücretleri ve prorated mülk vergilerini tahmin edemezler. Son sayılar önceden planlamazsanız bir şok olabilir.

Tipik Alıcı Kapanış Maliyetleri

  • Kredi kaynağı ücreti
  • Appraisal ücret
  • Kredi raporu
  • Başlık arama ve başlık sigortası
  • Kayıt ücretleri
  • PreÜcretli faiz
  • Emlak vergileri (escrow)
  • Ev sahibinin sigorta primi (ilk yıl)
  • Escrow gelecekteki vergiler ve sigorta için depozito
  • Özel ipotek sigortası (PMI) eğer ödeme% 20'den daha azsa

Tipik Satıcı Kapanış Maliyetleri

  • Emlak acentesi komisyonları (genellikle% 5-6 toplam)
  • Transfer vergileri veya damga vergisi
  • Başlık sigortası ( sahibinin politikası)
  • Avukat ücretleri
  • Kayıt ücretleri
  • Satın alınan mülk vergileri
  • Satın almak için alıcıya verilen herhangi bir kredi
  • Ev garantisi (eğer üzerine karar verilirse)

Detaylı bir şekilde talep edin:0)Sihirli bir açıklama için ([Dönlendirme) gerekir.[Dönlendirme:0))[[Dönlendirme))))))))) Daha önce kapatıp, önceden aldığınız kredi tahminine kıyasla, herhangi bir ücretlerinizi değiştirdiyseniz, bir açıklama sormak.Daha derin bir dalış için tipik maliyetlere yol açmanız için, [[Döneticiler.

Gerçek bir Estate Kapanış Kontrol Listesi Oluşturma

Hatalardan kaçınmak için en iyi yollardan biri kişisel bir kapanış kontrol listesi oluşturmaktır. Sözleşmeye başlayın ve her tarih ve şarta göre listeleyin. Sonra finansman, denetimler, başlık işleri, sigorta ve son yürüyüşe geçin. Bu kontrol listesini ajanınızla paylaşın, kredi veren ve avukat böylece herkes uyumludur.

Tamamlanan Timeline

  • [FONT:0)60-90 gün kapanmadan önce: Ön onaylanmış, sipariş unvanı erken, belgeleri toplamaya başlar (tax geri döndürür, ödeme stubs, banka ifadeleri).
  • [FONT:0)30 gün kapanmadan önce:[Dönetici:[Dönetici: 1 ) Programı ev denetim (ve herhangi bir ek denetim), kredi taahhüdü, sigorta alıntıları, inceleme sözleşme tarihleri.
  • [FONT:0]14 gün kapanmadan önce:[Dönetici:[Dönlendirme, inceleme başlığı raporu, herhangi bir tebrik (eşem istekler, değerlendirme boşlukları), gerekli olan anket, oranı kilitleme.
  • [FONT:0] 7 gün kapanmadan önce:[Dönetici:[Dönlendirme tarihi, zamanı ve tüm taraflarla yer, doğruluk için kapanış, ön belgeleri imzalama, sertifikalı fonlar veya tel talimatları elde edin.
  • [FONT:0]1–2 gün kapanmadan önce:[Dönem: 1) Son yürüyüşe son yürümek, tel transfer talimatlarını doğrulamak ( dolandırıcılık için gözlemleyin), ev sahibinin sigorta binderini onaylayan, geçerli kimlik ve fonlar getiren.
  • [FONT:0)Gününü Çıkarmak:[[Dönem: 1 ) Tüm belgeleri dikkatlice imzalamak, herhangi bir ücret veya terim hakkında sorular sormak, anahtarlar, garaj açıklayıcılar ve kodlar, kayıt ve ipotek.

yapılandırılmış bir kontrol listesini takip ederek, temel bir adımı unutma riskini azaltırsınız. Yazdır it out and check off items as you complete them.

İzleyecek ek Pitfalls

Yukarıdaki ana kategoriler ötesinde, sık sık sık alıcıları ve satıcılar seyahat eden birkaç hata var. Bunların farkında olmak sizi son dakika kaosundan kurtarabiliyor.

Kablolu Dolandırıcılık ve Ödeme Scams

Gerçek emlak işlemleri sibercriminals için başlıca hedeflerdir. Hackerlar, unvanınız şirket veya acente olarak öne çıkan e-posta konuşmaları engelleyebilir ve sahte kablolama talimatlarını gönderin. ”Ücretsiz bir numara kullanarak telefon talimatları doğrulayın - aynı e-posta threadlerinden bir telefon numarasını kullanabilir.) Şirketinize mümkün olduğunca sertifikalı bir kontrol kullanmayı düşünün.

Verbal Anlaşmaları Binding

Gerçek mülkte, sözlü anlaşmalar nadiren uygulanabilir. Bir tamir kredisi veya kapanış tarihi uzatma hakkında bir konuşmanız varsa, bir addendum veya e-posta onayı olarak yazabilirsiniz.Bir elhake veya "promise" ile ilgili olarak yorum yapın. Avukatınız herhangi bir değişikliği resmileştirmek için basit bir şekilde taslaklayabilir.

Bir Backup Planına Sahip Değil

Mükemmel hazırlıkla bile, kapanışlar sona erebilir. Alıcılar anlaşma planlarını dikkate almalıdır: krediniz son dakikada reddedilirse ne olur? Satıcılar bir yedek finansman kaynağına sahip olun veya geçici konut planına sahip olabilir. satıcılar da anlaşma çökmüşse yeniden listelenmeye hazır olmalıdır, bu yüzden paranız paranız dağınıksa.

Sonuç: Kapanışınızı Kontrol Etme

Emlak kapanışları doğal olarak karmaşıktır, ancak çoğu hata öngörülebilir ve önlenebilir. Sözleşmeleri iyice gözden geçirmek, başlık ve mülk sorunları erken ele almak, kesinti olmadan finansman sağlamak, her detayı tamamlamak, bilgi edinmek, iletişim kurmak, tüm maliyetleri anlamak ve dolandırıcılık için uyarı tutmak, çarpıcı bir şekilde bir işlem olasılığını artırabilirsiniz.

Hayal evinizi satın almak veya bir yatırım mülkünü satmak, ilk kez alıcılarınız için tarafsız bir yol sunmak için zaman ayırın. ek kaynaklar için, [[Üye ve Şehir Geliştirme Bakanlığı]