Gerçek Emlak Kapanış Zamanlı: Nihai İşaretlendirme Tekliften

Yeni evinize anahtarları tutmak için kabul edilen bir teklif yolculuğu, kapanış süreci olarak bilinen adımların dikkatlice koordineli bir sırasını içeriyor. Yerel gümrükler, kredi türleri ve piyasa koşulları, standart bir emlak kapanışı genellikle 60 gün boyunca devam eden standart bir öngörüyü değiştirebilir.).

Aşama 1: Vakıf - Raated Contract aracılığıyla Pre-Approval

Tekliften önce Finansal Hazırlık

Zaman çizelgesi, bir teklifin yazıldığı zaman başlamaz - alıcının finansal hazırlığı ile başlar. AurFLT:0) Belirli bir kredi miktarı için bir koşul (Dönetici)[Döneticileri) ön ödeme süresine kadar ağırlık taşır. Ön ödeme yapanların kredilerini, gelirlerini ve mallarını çekmeleri için sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık sık ödeme seçeneğine sahip olmaları gerekir.Bu sinyalleri satıcılara garanti verenler için en az iki krediyi garanti altına almak için ödeme seçeneğine sahip olmalıdır.

Rekabetçi Teklifi Yapmak

Alıcı bir mülk tanımladığında, ajanlar aŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞUŞ

  • [FONT:0]Financing Contingency:[Dönetici:[Dönerli bir süre içinde bir ipotek elde edemezlerse geri çekilmeye izin verir.
  • [FONT:0)Inspection Contingency: Alıcının profesyonel olarak denetimli ve pazarlık onarımları veya sözleşmeyi önemli konulardan ötürü sonlandırması.
  • [FONT:0]İşleme ve Yetkilendirme:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:0))[Dönetici:[Dönetici:0)) Alıcıyı kabul edilen satın alma fiyatından daha az için takdir ederse, geri çekilme veya geri çekilme izin verir.

Satıcı, bir kabul ile teklife yanıt verir, bir reddedilme veya bir karşıtlık. Bu müzakere aşaması birkaç gün içinde her yerde sona erebilir. Her iki taraf da nihai sürümü imzalarken, sözleşme)raated).

2. Aşama 2: Escrow, Due Diligence ve Muayene Dönemi (Days 1–15)

Açılış Escrow ve en büyük para kazanmak

Onaylandıktan sonra, alıcı depozitosu:0)En iyi para [Dönetici: 1] tarafsız bir üçüncü taraf hesabına, genellikle bir başlık şirketi veya escrow aracı acentesi tarafından tutulan bu depozito, alıcının taahhüdünü gösterir ve genellikle satın alma fiyatının% 1 ila 3'ü, ancak rekabetçi piyasalarda daha yüksek olabilir.

Başlık Arama ve Preliminary Report

Başlık arama, satıcının yasal haklarını onaylamayı ve mal sahibine verilen herhangi bir iddiayı tanımlamayı inceler. Alıcı ve acentesi, hizmet veya komşuluk durumuna erişim sağlar.[Döneticileri gözden geçirmeden önce, tüm sorumluları listeler, satıcıya karşı yargılar, yayınlanmamış ipotekler, ev sahibi dernekleri (HOA) yalanlar ve hizmet veya komşu özellikleri hakkında bilgi verenler.

Muayene Dönemi: Derin Dive into Property Durum

Kontrol süresi alıcı için en aktif zamandır. A generalurFLT:0)ev denetimi) mülkün yapısal bütünlüğü, çatı, temel, HVAC sistemleri, tesisat ve elektrik bileşenleri. mülk yaşına bağlı olarak, yer ve tip, özel denetimler garanti edilebilir:

  • [FONT:0)Dönit / Pest Muayene:[Dönetici:[Dönetici:0) Birçok kredi tarafından gerekli olan, özellikle de ahşap-üresel organizmaların yaygın olduğu sıcak iklimlerde.
  • [FONT:0)Radon Test:[Dönetici:0) Bilinen radon potansiyeli olan alanlarda önerilen; radon akciğer kanserinin ikinci önde gelen nedenidir.
  • [FONT:0]Sewer Scope:[Dönetici: 0 3) Temel dikme hattının blokajlar, çatlaklar veya ağaç kök saldırganlığı için kontrol edilmesi, binlerce kişiye onarımı maliyeti olabilir.
  • [FONT:0]Mold Muayenesi:[Dönetici:[Dönetici:0))) Gayrimenkul:[Dönetici:[Dönemli:))) Mülkiyetin su hasar veya görünür kalıbının geçmişi varsa.
  • [FONT:0)Chimney / Fireplace Muayenesi: Masonluk chimneys ile eski evler için önemli.
  • [FONT=0)Eh ve Septic Muayenesi: [Döntgen:[Dönetici: 1) Belediye sistemlerine bağlı olmayan kırsal özellikler için temel.

Alıcının ajanı satıcıya yapılan inceleme raporları sunar ve onarımlar veya krediler pazarlık eder.Bu önemli bir an: eğer anlaşma ulaşılamazsa, alıcı, sorguları ve mülk sistemlerinin ilk elden bilgilendirilmesi için inceleme ve yürüyüşe katılabilir.

3. Aşama: Değer İşleme ve Yazı (Günler 15–35)

Appraisal: Lender'ın Yatırımını Korumak

İncelemeler mülkün fiziksel durumuna odaklanırken, arsa (komp) ile ilgili olarak, piyasa değeri üzerinde yoğunlaşır.Pazarlamalar, malın ödünç aldıkları miktara değer verir.The appraisal[Döneticileri) Uygulamalı Ödemeler[değiştir | kaynağı değiştir], bu tür bir ödeme noktalarının üzerinde yapılan ödeme noktalarının fiyatlarını, fiyatlarını geri almak için ödeme noktalarının fiyatlarını azaltacaktır.

Kredi İşleme ve Yazı: Motor Odası

Simultane olarak, alıcının kredi paketi tam olarak yolunda ilerliyor:0)tödünYazar) Yazarın adı: alıcı tarafından sağlanan tüm belgeleri doğrulayın: ödeme stubs, W-2s, vergi geri döndürür, banka ifadeleri ve kredi tarihi: Fannie Mae'nin Masaüstü Underwriter veya Freddie Mac's Loan Prospector gibi otomatik yazma sistemleri aracılığıyla krediyi çalıştırmalıdır ve sonra birFLT:2.

  • Banka hesaplarında büyük depozitolar için yazılı açıklama ( fon kaynakları).
  • Önceki ev sahibilerden kira tarihinin onaylanması.
  • Paralar düşük ödeme için hediye edilmiş olsaydı hediye verenin paralarını sağlama yeteneğinin kanıtı da dahil edildi.
  • Ev sahibi sigortasının yeterli kapsama ile kanıtlanması.
  • Herhangi bir olağanüstü borç için ödeme mektupları, alıcının kapanmadan önce kapatmayı amaçlamaktadır.
  • tatmin edici bir değerin kanıtı.

Bu aşamada, iletişim hayati önem taşıyor. Alıcılar büyük alımlar yapmaktan kaçınmalıdır, işler değiştirmek veya yeni kredi için başvurmaktan kaçınmalıdır, çünkü finansal profiline herhangi bir değişiklik yeniden yazılabilir ve kapanış süresini geciktirmelidir.Rekreasyon tahminleri önceden sağlanan kredi tahminleri dikkatlice gözden geçirmelidir, çünkü kredi şartlarını ve tahmin edilen maliyetleri özetleyebilir.

Aşama 4: Konfüçyüsyon, Kapanış Açıklama ve Final Yürüyüş (Günler 35-50)

Removing Contingencies: The Point of No Return

Uygulamanın sözleşme fiyatının üzerinde veya üstünde olduğu zaman ve kredi, yazılı olarak kapatılabilir satın alma sözleşmesine kadar açık bir şekilde alır.*Bu noktada, alıcının yasal bir sebep olmadan geri ödeme yapması durumunda genellikle risk altındadır.[Döneticiler 1 ).

Kapanış Açıklama (CD): Eleştirel bir İnceleme Dokümanı

Kredi verenin yasal olarak kredi ve satın alma ile ilişkili tüm son maliyetlere izin vermesi gerekir, kredi ücretleri, kayıt ücretleri, ödenmemiş vergiler ve belirlenen kapanış tarihinden en az üç iş günü için gerekli olan krediler.()Loan tahminleri[DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD)[Döneticileri değiştir]

Nihai Yürüyüş: Son Şansı

Tipik olarak 24 saat kapalı, [[ŞUygunluk:0) Finale devam ediyor[Dönetici 1 ), kira sözleşmesinin yerdeki yerini doğrulamadığı sürece, tüm cihazlar ve fikstürlerin aynı durumda olduğu bir onay değil, mülkün de olduğu gibi, yeni hasarların temiz ve serbest bırakılması gerektiği ve evi terk edilmiş bir kesintiye uğratıldığı için, kiralayanın da bulunduğu yerdeki herhangi bir diskoyu kaldırıldığı için.

Aşama 5: Kapanış Günü - İmzalama, Fonlama ve Kayıt (Günler 50-60)

Tören töreni

Son olarak geçen gün, devlet yasalarına bağlı olarak, alıcı ve satıcı bir başlık şirketinde, escrow ofisinde veya avukatın ofisinde buluşabilir. Belgelerin hacmi önemli ve içerir:

  • [FONT:0] The Promissory Not:[Dönetici:[Dönetici:0) Alıcının yasal vaadi, faiz oranı, ödeme programı ve terim dahil olmak üzere ipotek ödemeye geri ödeme sözü.
  • [FONT:0) Güven veya Mortgage'ın Deedilmesi:[Dönetici: 1 ) Mülkiyete karşı krediyi güvenli kılar ve ödeme yapılmadığı takdirde krediyi kapatamaz.
  • [FONT:0) Kapanış Açıklama:[Dönetici:[Dönetici:) Tüm maliyetlerin ve kredi koşullarının kabul edilmesi.
  • [FONT:0)Initial Escrow Açıklama:) Mülkiyet vergisi ve sigortanın kredi verenin tutulmasını ayrıntıları.
  • [FONT:0) Occupancy'nin mükemmelleştirilmesi: Yeni inşaat veya büyük yenilemeler için gerekli.

Satıcı, borçluya ait olan çeşitli şikayetlere ve ilanlara uymayanlara dair yemin eder.

Fonlama ve Kayıt: Nihai Adımlar

Tüm belgeler imzalandığında, son derece açık bir şekilde kredi kartına gönderilir ve iade edilirler: 0) Para iade edilir.[Döneticileri değiştir] kredi fonlar, kredi fonlarını escrow aracına gönderir[Döneticileri kapalı tutar.) Bu genellikle kapalı olan bir süre içinde, banka protokolleri tarafından geciken en fazla kontrol edilir, yanlış bir şekilde yapılır.

Kapalı Zaman çizgisine Utanan Ortak Pitfalls

Dikkatli planlama ile bile, emlak kapanış süresi engellerle karşılaşabilir. Bu riskleri anlamak alıcılara ve ajanlara proaktif olarak hitap eder.

The Appraisal Gap

Düşük bir değer, en yaygın anlaşma kesicilerinden biridir.Uygulama değeri sözleşme fiyatının altında gelirken, kredi veren yalnızca daha rekabetçi bir teklif edebilir. Alıcılar bunu ek nakit rezervleri dahil ederek hafifletebilir.(0) Gayrimenkul boşlukları[Döneticileri) teklif ettiklerinde, fiyattan vazgeçerek veya daha fazla satıştan yararlanabilecek şekilde, özellikle de satıştan hoşlanan bir satışa karşılaştırılabilir olan fiyatı yeniden incelemeye hazırlanmalıdır.

Yazma Koşulları ve Dokümantasyon Gecikmeleri

Lenders genellikle süreçte geç bir belge talep eder. Son zamanlarda yapılan bir bonus, büyük bir depozito aylarca veya önceden yapılan bir fon kaynağı tüm yazının altında durabilir.En iyi savunma, tüm talep edilen belgeleri hemen ve proaktif olarak kredi memuruna bildirmelidir.

Muayene Onarım Negotiations

Negotiations denetim bulgularına göre kırılabilir. Bir satıcı, kapanıştan önce yapılacak işleri gerektirenden önce bir kredi almayı reddedebilir veya satıcı, müzakere noktalarına girmeden önce önceden belirlenmiş denetimler elde etmeyi ve adres sorunlarını tespit etmeye karar verir.

Önceki bir sahibinin eski bir yalanı, bir mülk sahibine açık bir izin vermek veya bir gayrimenkul avukatının son dakika sürprizlerini önlemenin en iyi yoludur. Alıcılar ayrıca herhangi bir HOA'lar, koşullar ve kısıtlamalar için kontrol etmelidir (CC&Rs) bu süre boyunca mülklerini, otopark kurallarına uymak veya kiralama gibi ön başlık raporunu hemen sonra sınırlandırabilir.

Süreç sırasında alıcının Finansal Değişiklikleri

İşlerini değiştiren alıcılar, yeni borç almak (örneğin bir araba kredisi veya yeni kredi kartı gibi), veya kapanış sırasında büyük alımlar kredi onayını tehlikeye atabilir. Lendersler genellikle kredilerini kapatmadan önce tekrar ele alır ve herhangi bir yeni borçlar onaylarını nasıl etkileyeceğini belirlemelidir.

Sonuç: Kapanış Süreci Güvenle Getirin

Bir emlak kapanışı 30 ila 60 gün zaman zaman çizelgesi karmaşık, çok yönlü bir yolculuk, ortak bir kredi ekibi, denetçiler, başlık görevlileri, avukatlar ve ajanlar.Her aşamada ilk kez ev sahipliği yapan kişiler, ve ayrıntılı bir anlayışa sahip olun.For alıcılar için, finansal olarak istikrarlı ve duyarlı bir şekilde ev sahibi olmak, net bir başlık sağlamak ve kabul edilen onarımlar yapmak, güven oluşturmak ve her zaman için bir başlangıç noktası hazırlamak.