Birden çok Teklifi Anlama

Bugünün rekabetçi emlak pazarında, bir mülk üzerinde birden çok teklif almak artık bir istisna değildir - giderek daha fazla norm. Low envanter, tarihsel olarak düşük ipotek oranları ve alıcı demografikleri değiştirmek, arzulanan listelerin çoğu zaman piyasadaki birkaç ciddi alıcıyı en iyi kombinasyonunun gerektirdiği koşulları yarattı.For satıcılar için, bu da karmaşık bir fırsat sunuyor.

Neden Birden Çok Teklifler Oldu

Birden çok teklif, belirli bir alanda veya fiyat aralığındaki tedarik talep ettiğinde genellikle gerçekleşir. Çok pahalı bir ev, aynı zamanda alıcılar arasında rekabet yaratabilir. Ek olarak, alıcılar genellikle bir mülkün değeri sinyali olarak rekabet algılayabilirler, bu da birden çok teklif satıcılarına ve ajanlarına en yüksek oranda fayda sağlayan bir süreçtir.

Bidding Wars Psikolojisi

Bidding savaşları hem alıcılardan hem de satıcılardan duygusal tepkiler alabilir.Bir satıcı için, birden çok teklifin her teklifi değerlendirmek için duygu tutabilir, ancak aynı zamanda tekliflere nasıl uyduracağınıza dair bir söz verirsiniz? alıcılar, bakım ve finans korkusundan aşırı talep edebilirler.

Evaluating Tekliflerinde kritik Faktörler

Tüm teklifler eşit olarak oluşturulmaz. Yüksek satın alma fiyatı, satışın riske atılması riskli terimlerle dengelenebilir.Bilgili bir karar vermek için satıcılar her teklifin en üst satırının ötesine bakmalı ve birkaç anahtar bileşenini inceler. Sistematik bir değerlendirme daha sonra düşen bir teklifi kabul etme şansı azaltır.

Fiyat vs. Şartlar

Teklif fiyatı en görünür rakam olsa da, terimler eşit derecede önemli olabilir. All-cash genellikle daha az kontingencies ve daha hızlı bir kapanış süresi ile gelir ve bu da, finansman ve geniş denetimler gerektiren daha cazip bir tekliftir. Conversely, bir finanse edilen her bir teklif için hesaplanır (örneğin,% 20 veya daha fazlası) ve nakit olarak güçlü bir ön ödeme mektubu neredeyse nakit olarak olabilir.

Yardımcılığı ve Onların Etkisi

Katkılar satışın devam etmesi için memnun olması gereken koşullardır. Ortak kontingencies şunları içerir:

  • [FONT:0)Ana Sayfa denetim mekanizması:[Dönetici:[Dönetici:0) Alıcının onarımları müzakere etmesi veya sorunları bulunanlar geri iade etmesine izin verir.
  • [FONT:0]İşleme ve katılım:[Dönetici:[Dönetici: 0 ) Alıcının teklif fiyatının altında ev değerlendirmelerini geri çekmesini istemesi.
  • [FONT:0]Financing contingency:[Dönetici:[Dönetici: 1 ) Alıcıya bir ipotek güvence vermek için bir süre verir; eğer inkar edilirse, anlaşma iptal edilebilir.
  • [FONT:0) Mevcut ev sahipliğinden vazgeçin:[Dönetici: Satın alma yeteneği ilk önce kendi mülklerini satmak için satın alma yeteneğidir - bu genellikle bir satıcı için en risklidir.

Daha az kontingencies ile teklifler - veya daha az kontingerasyonlar ile - genellikle daha güçlü. ancak, bir satıcı, alıcının önceden belirlenmiş bir yürüyüş yapmamasını sağlamadan incelemenin tam bir feragatini kabul etmek konusunda dikkatli olmalıdır.

Alıcı Güçleri

Tüm ön ödemelerin eşit olmadığı için bir alıcı, banka ifadeleri ve istihdam doğrulama dahil olmak üzere bir yerel kredi kaydı ile yerel kredi puanına sahip bir alıcı ve doğrulanan varlıklar, “son dakika finansmanı sorunlarıyla karşılaşmak için daha az olasıdır” diye adlandırdığı için satıcıya sorun. Satıcılar, banka ifadeleri ve istihdam doğrulamayı talep etmeli, uygun bir şekilde.

En büyük Para Deposu

Ciddi para depozitosu (ayrıca iyi bir inanç depozitosu olarak da adlandırılır) alıcının taahhütünü gösterir. Yüksek depozitolar - bir başlık şirketi veya escrow aracı gibi - satıcıyı geçerli bir konting olmadan geri ödeme yapan varsayılan olarak sunar.

Kapanış Zamanlı Flexability

Bazı satıcılar hızlı bir yakınlığa ihtiyaç duyuyor; diğerleri yeni bir ev bulmak için daha fazla zaman tercih ediyor. Satıcının tercih ettiği hareket tarihi ile uyumlu Teklifler veya bir kira geri yüklemeye izin veriyor (işten sonra satıcı kiralamaları eve geri kiralar) her alıcının önerilen kapanış zamanınızı dikkate alabilir ve hareket planlarınızı barındırabilir.

Birden çok Teklifi yönetmek için stratejiler

Etkili bir şekilde birden çok teklifi yönetmek proaktif, organize bir yaklaşım gerektirir. Satıcılar liste ajanlarını güçlü teklifleri teşvik eden bir süreç oluşturmak için yakından çalışmalıdır, adilliği korumak ve satıcının çıkarlarını korumak için kanıtlanmış stratejilerdir. Aşağıda, birden fazla senaryoyu ele almak için kanıtlanmış stratejiler vardır.

Clear bir Teklif Deadline

En etkili taktiklerden biri, tekliflerin belirli bir sürelerini duyurmaktır - belirli bir gün ve zaman tarafından, Salı günü saat 5:00 PM gibi. Bu, tüm müşterileri en iyi şartlarını sunmak ve bir son görüşmeyi önlemek için eşit bir fırsat verir.Bir süre aynı zamanda isteklilik yaratır, alıcılar hızlı ve rekabetçi tekliflere ikna eder.Sonsuza dek iletişim kurmaları sağlamak için son başvurular ve mülkleri gösteren tüm ajanlara iletişim kurmak.

Karşılaştırmalı Bir Matrix oluşturmak

Bir görsel karşılaştırma aracı, satıcıların tekliflerini yan yana değerlendirmelerine yardımcı olur. acentenizle birlikte aşağıdaki bir matrix geliştirmek için çalışın:

  • Teklif fiyatı ve net ilerlemeler
  • Down ödeme yüzdesi yüzdesi
  • Katkılar (göçme, değerlendirme, finans, ev satışı)
  • En büyük para depozito miktarı
  • Proposed kapanış tarihi
  • Alıcının kredi veren ve ön ödeme statüsü
  • Herhangi bir satıcı imtiyazları talep etti (örneğin, kapanış maliyeti yardımı, onarımlar)
  • Genel güç derecelendirmesi (düşük, orta, yüksek)

Bir matrix kullanarak satıcının teklifleri objektif olarak karşılaştırmasına ve karar yorgunluğundan kaçınmasına izin verir. Ayrıca filtrenin kağıda iyi görünmesini sağlar ancak yüksek risk taşır.

Rekabeti Bir Counteroffer Strateji ile Çıkarmak

Birden fazla ücretli durumda, bir satıcı, lider teklifi kabul etmek yerine üst yarışmacılara karşı koymak için seçebilir ve bir sonraki en iyi alıcıya, bu, ajans yasalarına ve etik standartlara uymayı dikkatle ele alır - acenteniz piyasanız için en iyi yönteme başvurabilirsiniz.

Başka bir teknik, bir escalasyon koşulu kullanmaktır. Bir escalation koşulu otomatik olarak bir alıcının teklifini herhangi bir rekabet teklifinden (örneğin, $1,000) daha fazla fiyat talep etmeden veya kabul edeceğiniz tüm alıcılara bildirebilirsiniz.Bir satıcı olarak, tüm alıcılara bunu kabul edecek ve onlara göre değerlendirebilirsiniz.

Telsiz Ajanslarla İletişim

Devam eden iletişim, süreci takip etmek için anahtardır. Ajanınız birden çok teklifin aldığı tüm taraflara (özel ayrıntıları olmadan ortaya çıkar) ve son bir tarih geldiğinde, derhal cevap vermeye hazır olun.

Overbidding ve Escalation Clauses

Escalasyon maddeleri güçlü olabilir ancak dikkatli bir şekilde ele alınmalıdır. Satıcı, rekabetin nasıl doğrulanacağı konusunda açıklığa kavuşturulmalıdır. Tipik olarak, alıcının ajanı, faizli isimleriyle ilgili özel düzenlemelere sahip olabilir. Satıcılar, escalation miktarını doğrulayabilmeli - çok büyük bir artış diğer alıcılardan korkmalı, çok küçük bir miktar en yüksek fiyatı güvenceye almayabilir.

Yasal ve Etik Bakışlar

Birden çok teklifin yönetimi, emlak kanunlarına ve etik kurallara sıkı bir şekilde bağlı olmasını gerektirir. Bunu yapmamak, yasal sorumluluk, iyiler veya satış kaybına neden olabilir. satıcılar bu endişeleri gezinmek için ajan ve avukatlığa güvenmelidir.

Disiplin Koşulları

Satıcılar genellikle mülk hakkında maddi hataları açıklamalı, alıcının bir incelemeden feragat edip edemeyeceğine bakılmaksızın. Birden fazla ücretli durumda, bir alıcının izni olmadan başka bir alıcıya sunulan içeriğini açıklamaya dikkat edin.Doing so could be seen as interfering with the subscription. always follow your agent's guide on these matters.

Ayrılmadan Kaçınma

Tüm teklifler objektif, ayrımcılık dışı kriterler üzerinde değerlendirilmeli ve bunları kabul etmek yasa dışıdır.Bir alıcının ırkına, renk, din, seks, ulusal köken, familal statüsüne veya engelliliğe (Fair Housing Act) sahip satıcılardan vazgeçmezler, ya da onları en iyi uygulama yalnızca finansal şartlara dayalı olarak değerlendirmektir.

Gerçek Estate Avukatınızla Çalışmak

Birden çok teklif tartışmalı veya benzersiz bir terim içeriyorsa, gerçek bir emlak avukatına danışabilirsiniz. Avukat, devlet ve yerel yasalara uyum sağlamak ve taslak karşıtlara yardım etmek için yasal ücret, yüzlerce dolara değer bir işlem için ödeme yapmak için küçük bir fiyattır. Dış kaynaklar:0).

Kazanan Teklifi Seçin

Tüm teklifler gönderilir ve değerlendirilirken, bu bir iş kararıdır, popülerlik yarışması değildir. Hedef, minimum hasle ile uygun bir fiyatla kapanma olasılığını seçmektir.

Risklere ve Ödüllere bağlıyız

Her lider teklif için risk profili oluşturun. Tüm ücretliler için bir risk teklifi çok düşük riske sahip olabilir ancak daha yüksek bir ödeme için bir risk altında bulunabilirsiniz, ancak uzun bir denetim süresine hazırlanabilir. satıcılar kendi risk toleransını dikkate almalıdır: eğer yukarıdakilere ihtiyacınız varsa, daha düşük riskli bir teklif daha üstün olabilir.

Nihai Şartlar Negotiating the Final terms

En iyi teklifi tanımladığınızda, yazılı olarak kabul etmek yerine belirli şartları pazarlık etmek isteyebilirsiniz. Ortak müzakere noktaları kapanış tarihi ayarlamak, ciddi para depozitolarını artırmak veya alıcının fiyat azaltımı için karşılığında belirli bir kesintiye uğramasını talep edebilirsiniz.

Benzer güç iki veya üç teklifiniz varsa, ilk koli alıcınızı sınırlı bir süre (örneğin 12-24 saat) karşınızı kabul etmek için dikkate alın ve alıcının yeniden değerlendirme şansı azaltır.

Kapanış başarıyla sonra

Bir teklif kabul etmek sadece başlangıçtır. kapanışın gerçek çalışması hemen başlar. satıcılar, denetimler, uygulamaraisal, finansman ve son kağıt işleri yoluyla sorunsuz bir şekilde devam etmesini sağlamak için meşgul ve proaktif kalmalıdır.

Escrow Sürecini Yönetin

Sözleşme onaylandıktan sonra, saygın bir başlık şirketi veya escrow ajanı ile açık bir şekilde kalabalık. Tüm tarihlerinizi sağlayın - uyarı dönemi, tebrik süresi, uygunsuzluk ortadan kaldırılması, bir takvimde açıkça belirtilmişsiniz.

Appraisal ve Muayene Sorunları

Birden fazla senaryoda, uygulama değeri kabul edilen teklif fiyatının kısası olacaktır - özellikle satın alma fiyatının teklif edilen fiyatla şişildiği takdirde, düşük gelirseniz, birkaç seçeneğiniz vardır:

  • [0]Bir fiyat azaltımının (Dönetici) ile eşleştirilmesi için bir fiyat azaltımının (Düzen:0)
  • [0] Farkı [Dönetici:0) alıcı ile değiştir.
  • [FONT=0) {0}Şerefli satışlar daha yüksek değeri desteklerse ( acenteniz ek hesaplamalar sağlayabilir).
  • [0] Alıcının nakit olarak boşlukları ) yapmak için (eğer yapabilirlerse).

Benzer şekilde, inceleme bulguları, iyi inançta pazarlık etmeye hazır olabilir. Alıcı önemli onarımlar için sorarsa, iş kendiniz yerine bir kredi düşünün - süreci basitleştirir.Realtor.com'un kılavuzunu birden fazla teklif etmeye hazır olun.).

İletişimi Hazırlığa Kadar Kapanış

Alıcı ile açık iletişim hatları tutun, ajanlar, kredi veren ve başlık şirketi. Tek bir kaçırılmış e-posta kapanışı geciktirebilir. Alıcının finansmanının özellikle yakınsa takip edilmesi gerektiğini onaylayın.

Final Önerileri

Başarılı bir şekilde birden çok teklifi yönetmek, strateji, disiplin ve profesyonellik karışımı gerektirir. İşte aklınızda tutmak için birkaç kapanış ipucu:

  • [FONT:0] Deneyimli bir emlak ajanı ilePartner[Döneticileri daha önce ele alan bir gayrimenkul ajanı ile birlikte).
  • [FONT:0]Stay organize etti.[[DÜDÜT:1] Tüm teklifleri, karşıtları ve karışıklığa kaçınmak için tek bir dosyada yazışmayı tutun.
  • [FONT:0) Açgözlü olma; [Dönetici: 1 ) Her geçen dolara iten, bazen en güçlü alıcıyı korkutabilir. Yakınların ayrı düşen mükemmel bir tekliften daha iyi olduğu adil bir anlaşma.
  • [FONT:0) Uygulamanızı düzgün bir işlem için geri almak.[DÜT:1] Ön değerlendirme raporlarına, açıklamalara ve gerekli belgelere hazır. Bu, güven yaratır ve gecikmeleri azaltır.
  • [FONT:0) Konsolosluk yasal danışman[[Dönemli sözleşme şartları veya birden fazla görüşme süresi ile ilgili olarak, devlet özel düzenlemeler için, [[ENFLT:2)NAR'ın emlak formları kütüphanesi).

Birden çok teklifin yönetilmesi en heyecan vericilerden biri olabilir - ve zorlu - bir ev satmak.Geçmiş kriterle sürecine yaklaşırken, stratejik iletişim ve başarılı bir kapanışa odaklanabilirsiniz, rekabetçi bir pazarı kârlı bir sonuç olarak dönüştürebilirsiniz.Eğer bir başlangıç evi ya da lüks mülk satıyorsanız, bu ilkeler güvenle gezinmenize ve başarılı bir kapanışla yardımcı olacaktır.