Küçük işletmeler genellikle bir yer seçerken çok sayıda zorlukla karşı karşıyadır. Bu kararların zoning yönetmeliği olduğunu etkileyen bir eleştirel faktör, bir perakende mağazasının başarısını veya başarısızlığını belirleyen temel bir stratejik unsurdur. Zoning ordinances operasyonel maliyetleri dramatik bir şekilde etkileyebilir, müşteri erişimi ve uzun vadeli büyüme potansiyeli.For Entrepreneurs, zoning works is not only a legal approach to determine the success or failure of a perakende mağazası, hizmet sağlayıcı, or light-en-endüstriyel operasyon.

Zoning Yönetmeliği'leri anlamak

Bu yasalar, şehirler ve kasabaları, konut, ticari, endüstriyel, tarım ve karışık kullanım alanları gibi bölgelere bölen yerel yasalardır. Bu yasalar, her bölgede, bina büyüklüğü, kondüktör gereksinimleri, işaret kısıtlamaları ve operasyon saatleri gibi bölgelerin sınırlarının ne tür bir kısmını belirtir. ABD'de bulunan yasal temeli ABD Yüksek Mahkeme kararında, Euclid v. Ambler Realty Co.), o zamandan beri belediyelerin mülklerini korumak için ayrı bir mülke uygun olarak kullanan ve mülkleri korumak için kullanılan yasal temelleri korudu.

Zoning kodları genellikle üç ana bileşen içerir: zoning haritası (bu, mahkemeleri ilçelere böler), bir fırının metnine izin verebilir (bu, izin verilen kullanımlar, boyut standartları ve yüksek aile konutları) bölge izin verebilir ve bir ev tabanlı iş planı veya planlama komisyonu, ancak sadece müşteri ziyaretleri veya sınırlı kare görüntüleri gibi belirli koşulları karşılar.

Bu katmanları anlamak küçük işletme sahipleri için kritiktir çünkü zoning, kullanabileceğiniz bir işaret türüne kadar her şeyi etkiler.Sınıftayı kanıtlayan bir bölgede bulunabilmeyi amaçlayan bir iş, kullanımını yasaklayan, uzun ve pahalı bir relokasyon sürecine karşı çıkabilir.

Zoning Directly Location Strategy

Küçük işletme sahipleri için, zoning yasaları ya açık fırsatlar ya da önemli kısıtlamalar getirebilir. Bir kira veya satın alma mülkünü imzalamadan önce zoning araştırmasını içeren kapsamlı bir inceleme süreci pahalı hataları engelleyebilir.Birçok girişimci zoning'i görmezden gelir ve bunun yerine sadece kiraya, trafik sayar veya demografik verilere odaklanabilir.

Zoning tarafından oluşturulan Fırsatlar

  • [[Dönetici:0)Yüksek hacimli ticari bölgelere erişim için erişim sağlar.[Dönetici 1] Properly zoned ticari ilçeler, işletmelere ayak trafiğini çekmek ve ortak müşteri havuzlarından yararlanmak için daha kolay hale getirmek için tasarlanmıştır. Örneğin, perakende için şehir merkezi bir alışveriş koridoru bölgesi yürüyüş-in ticaretini teşvik edebilir.
  • [FONT:0]İş toplumlarına katılmak için sınır dışı edilmeleri; Birçok belediye “İş Geliştirme Bölgesi” (BIDs) veya “Enterprise Bölgesi” tasarlayabilir, vergi kredilerini sunar, bu tür bir bölgede olmak, eki azaltılabilir ve ağ fırsatları sağlayabilir.
  • [FONT:0) Yatırımlar veya hibeler için belirli yeniden canlanma alanlarında hibeler için kullanılabilir.). Şehirler genellikle alt mahallelerde gelişmeyi teşvik etmek için aşırı uçlular kullanır. Örneğin, bir Fırsat Bölgesi'nde açılan küçük bir işletme, federal yasa altında sermaye kazançları vergisi deferral için hak kazanır.

Zorluklar Zoning tarafından

  • [FONT:0] Belirli alanlarda iş türleri üzerinde durgunlar.[DÜT:1] Bir restoran sadece profesyonel ofislere izin veren bir bölgede yasaklanabilir. Benzer şekilde, saç salonu gibi kişisel hizmetler özel ticari bölgelerle sınırlı olabilir.
  • [[Düzg:0)Göçme, işaret büyüklüğü ve çalışma saatleri üzerinde kesintiler.[DK:1] Kullanımı izin verildiğinde, bir belediye kodu, işlem boyutunu ve aydınlatmasını kısıtlayabilir veya 5'te açmak isteyen bir kahve dükkanı gerektirir.
  • [FONT:0)Potential'in yeniden yerleşme veya varyantasyonlara ihtiyacı var, bu da zaman alıcı ve pahalı olabilir.[DD:0) Bir varyans elde etmek birkaç ay sürebilir, kamu işitmeleri gerektirir ve binlerce dolara yasal ve uygulama ücretleri verir.

Bu zorluklar göz önüne alındığında, küçük işletme sahipleri bir yer seçmeden önce yerel zoning yasaları üzerinde dikkatli bir şekilde araştırmalıdır. Şehir planlama ofisleri veya zoning uzmanları ile danışmanlık karmaşık düzenlemelere yardımcı olabilir ve uygun siteleri bulmak için yardımcı olabilir. Birçok şehir şimdi planlama departmanını ziyaret etmeden önce ön kontrole izin veren online zoning haritaları ve GIS araçları sunar.

Küçük İşletmeler Etkileyen Zoning Sınıfları

Bölgeler yargı yetkisine göre değişirken, aşağıdaki kategoriler küçük işletme sahipleri tarafından yaygın olarak karşılanır.

Konut Bölgesi (R-1, R-2, R-3, vs.)

Konut bölgeleri genellikle belirli ev tabanlı işletmeler dışında ticari faaliyetleri yasaklar. Modern “ev işgal” veya günlük işlemleri genellikle haftada belirli sayıda ürüne izin verebilir (örneğin, ücretsiz yazma, danışmanlık veya online perakende) ancak müşteri ziyaretlerini kısıtlayabilir, çalışanları yerinde ve işaretler. Örneğin, haftada bir dizi ürün üretebilir ve bu kuralların ayrı bir girişine sahip olabilir.

Ticari Bölgeler (C-1, C-2, CBD, vs.)

Bunlar perakende, restoranlar ve hizmetler için en yaygın yerlerdir. Ticari bölgeler içinde, genellikle alt kategoriler vardır: [[Dönetici:0)).Neighborhood ticari izinler:[Dörtüncü sınıf işletmelere hizmet veren küçük ölçekli işletmelere sınırlı, örneğin bir ilaç deposu veya laundromat)[DFLT:0)[DFLT: 5)[D)[Dönetici:[D)[Düzücüklükler:[Döneticileri, ofisler, ofisler ve bazı ışık hizmetkarlar için.

Karma-Use Zones (MU, MX, PUD, vs.)

Karma kullanım alanları, konut ve ticari kullanımları kasıtlı olarak birleştirir, genellikle aynı binada -örneğin, bir zemin katındaki kahve dükkanının üzerindeki daireler küçük işletmeler için idealdir, çünkü yerleşik müşteriler sağlarlar. Ancak, karma kullanım düzenlemeleri, sakinleri korumak için gürültü veya koku kontrolleri empoze edebilir.

Endüstri Bölgesi (I-1, I-2, M-1, vb.)

Işık sanayi bölgeleri, üretime, savaşmayı ve hizmet işletmelerini otomatik onarım gibi hizmet işletmeleri genellikle daha büyük operasyonlar için rezerve edilir. Küçük üreticiler ve üreticiler, sınırlı emisyonlar ve gürültü ile atölyelere izin veren “hava sanayisi” tasarımlarına bakmalıdır.

Özel Amaç Overlay Zones

Overlay bölgeleri, temel bölgenin üst kısmında ek gereksinimleri ekler. örnekler tarihi bölgeleri içerir (restricting foreign changes), selplain overlays (gerekli yüksek sertifikalar), veya şehir tasarımı overlays (konuşturma malzemeleri tahmin etmek) Tarihi bir bölgede küçük bir işletme yeni bir işaret yüklemeden önce bir koruma kurulu onayına ihtiyaç duyabilir.

Küçük İş Yeri Seçimi için Stratejik Adımlar

Bir engelden bir avantaja dönüşmek için, küçük işletme sahipleri site seçimi sırasında sistematik bir süreç takip etmelidir.

1. Kullanım Sınıfınızı Tanımlayın

Özelliklere bakmadan önce, birincil iş aktivitesini açıkça tanımlamak. Perakende satışları, kişisel hizmetler, gıda hazırlığı, üretim veya profesyonel ofis? yerel zoning kodu sınıflarının bu kullanımı nasıl kullandığına bak. Bazı kodların “restorrant, take-out sadece” gibi belirli koşulları kullanmasına izin vermek.

2. Online Zoning Haritalar kullanın

Çoğu belediye şimdi herhangi bir adres için zoning ilçelerini gösteren interaktif GIS haritaları sağlar. Bu araçları kullanarak potansiyel özellikleri kısa bir liste oluşturmak için kullanın. Kullanım sınıfınızla Cross-reference. SBA bu adımı onun [[Dönetici|0) yer değiştirme rehberi).

3. Zoning Ordinance Text

Tek başına harita yeterli değildir. Belirli bir bölgenin herhangi bir benzersiz gereksinimi tespit etmesi için özel bir metin okuyun - minimum kat alanı, otopark oranları veya topraklar buffers. yaygın bir sürpriz, bir bölgenin “doğru” kullanmasına izin verdiğidir, ancak aynı zamanda bir kamu işitme gerektiren bir koşullu kullanım izni almak gibi bir koşuldur.

4. Planlama Bölümü'nü Ziyaret Etmek

Online araştırma ile bile, bir şehir planlayıcısı ile bir konuşma hiçbir şey değiştiremez. Planlayıcılar belirsiz dili açıklayabilir, bir kullanım izin verildiğini onaylayabilir ve mevcut durumu açıklayabilirler. Ayrıca alanı etkileyebilecek zoning değişiklikleri de bilir.

5. Ön uygulama toplantısı dikkate alın

Karmaşık projeler için (örneğin, bir kombinasyon bira, perakende ve olay alanı), planlama departmanı ile önceden yapılan bir toplantıyı talep edebilir. Bu kayıt dışı oturum, sorunları erken ve boşanmış bir çabadan kurtarabilir. Bazı şehirler genellikle maliyete değer.

Variances, Special Recordss ve Rezoning

İstenen bir yer zoning ile mükemmel bir şekilde eşleşmediğinde, küçük işletme sahipleri bir değişiklik aramak zorunda kalabilirler. Üç ana seçeneği anlamak önemlidir.

Variances

Bir varyantasyon, belirli bir geri dönüş veya işaret büyüklüğü gibi sınırlı bir istisnadır. Bir variance elde etmek için, başvuru sahibinin “önlü zorluk” (malin fiziksel olarak sınırları olarak tanımlanabileceğini kanıtlayabilmeleri gerekir).

Durumsal Kullanım İznileri (CUPs)

Bazı kullanımlar sadece bir bölgede izin verilirse, mülk sahibi bir koşullu kullanım izni alır. Örneğin, bir yatak-ve kırıklığı bir CUP ile bir konut bölgesinde izin verilebilir. Süreç, planlama komisyonu tarafından verilen bir işitme ve koşullar içeriyorsa, bu yüzden yeni bir sahibine transfer edebilir.

Rezoning

Rezoning en kapsamlı seçenektir: zoning haritasının belirli bir parsel için farklı bir bölgeye değiştirilmesini talep ediyor, bu, planlama komisyonu ve şehir meclisinden önce bir uygulama, kamu işitme gerektirir ve genellikle bir çevresel incelemedir.Rezoning zaman alıcıdır (3-12 ay) ve pahalı, ancak şu anda mevcut olmayan bir iş için tek seçenek olabilir.

Küçük işletme sahipleri, bu süreçlerin maliyetini ve gecikmelerini birçok durumda, girişimcilerin haklarını anlamalarına yardımcı olabilecek ikinci bir özellik bulmak daha basit.TheDANFLT:0) American Bar Association's Department of State and Local Government Law)

Vaka Çalışmaları: Eylemde Zoning

Vaka 1: Mobil Gıda Satışı ve Ev-Zone Restriktions

Orta batılı bir şehirde, küçük bir işletme sahibi bir gıda kamyonu başlattı ve planlama departmanıyla çalıştıktan sonra, kamyonu bir demevli garajda depolamak için bir koşulla bir ev işletmesi veya kağıt işi yasakladı.Bu hikaye, bir ev işinin veya ihmalinin tüm yönlerini kontrol etmeyi amaçladı.

Vaka 2: İşaretaj için Bir Variance'a ihtiyaç duyan Boutique

Tarihi bir bölgede bir perakende butik, binanın yayalara görünmez bir giriş yaptığını iddia etmek istedi. BZA, geleneksel malzemeleri kullanmak için bir koşula izin verdi.Bu derste, BZA'dan gelen bir mal sahibi, binanın tekrar açılmasına yol açtı.

Vaka 3: Mikrobrewery Bu Bir Endüstriyel Siteyi Yeniden Dönüştürdü

Küçük bir kasabada bir M-2 (heavy endüstriyel) bölgesinde eski bir depo satın aldı. Bir mikropwery'i bir tapınma ile açmayı planladı. kodun tamamı M-2'de kullanım olarak "cevap tapınma" değildi, ancak yer dağıtım için ideal oldu.Bu durumda, altı aylık kamu işitme ve trafik çalışmasına rağmen, konsey değişikliği onayladı.

Zoning ve Small Business

Zoning statik değildir. Çeşitli eğilimler, küçük işletmelerin arazi kullanım düzenlemeleri ile nasıl etkileşime girdiğini yeniden şekillendirmektedir.

Form-Based Kod

Birçok şehir geleneksel kullanım tabanlı bir şekilde bina formu düzenlemeyi öngören kodlara (height, setbacks, cephe) kullanımdan ziyade hareket ettirir. Bu, binanın istenen fiziksel karaktere uygun olduğu yerde daha fazla esneklik sağlar. Örneğin, bir form tabanlı kodla bir mahalle aynı binada köşeye, bir yoga stüdyosuna ve dairelere izin verebilir.

Küçük İşletmeler için Akışkan İzin

salgına yanıt olarak, bazı belediyeler açık yemek için engelleri azalttı, pop-up dükkanlar ve ev temelli işletmeler. Bu geçici önlemler ilerici yargılarda kalıcı hale geliyor.TheurFLT:0) American Planning Association), "by-right" küçük işletme ihtiyacını azaltmak için model veyadinances yayınladı.

Eşitlik ve Inclusion Zoning

Tarihsel olarak belirli nüfus ve iş tiplerini dışlayan farkındalığın artırılması, bazı şehirler artık küçük işletme çeşitliliğini teşvik etmek için yeniden canlanıyorlar – örneğin, daha fazla alanda sokak satışlarına izin vermek, park gerekliliklerinin geçişine veya “mikro-manufacturing” bölgeleri sanatisanslar için azaltmanıza izin veriyor.

Tech-Enabled Zoning Uyum

Yeni yazılım araçları, girişimcilerin bir iş türüne ve adrese girmesine izin verir ve anında yasal tavsiye yerine getirmelerine izin verir, bu araçlar ilk site taraması sırasında zaman tasarruf edebilir.Küçük iş savunuculuğu grupları gibi Advocacy) Ofisleri bu tür araçları bulmalarına yardımcı olmak için kaynaklara sahiptir.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Özetle, zoning yasaları küçük işletme konumunu önemli ölçüde etkileyecektir. büyüme ve görünürlük için fırsatlar sağlayabilirken, aynı zamanda dikkatli planlama gerektiren kısıtlamalar da yaratırlar ve zoning düzenlemeleri içinde çalışmak küçük işletme başarısı için önemlidir.Herhangi bir girişimci için anahtar çekingenler: kullanımınızı erken tanımlarken, yerel planlayıcılar ile meşgul edebilirsiniz, potansiyel varyanlar veya izinler için bütçeye hizmet eder ve zoning trendleri değiştirmek için uyarıda bulunabilirsiniz.