Kentsel Arazi Kullanımının Vakıfları

Modern şehir karmaşık bir organizmadır ve büyümesi, bir yüzyıldan daha fazla gelişmiş olan bir düzenleme çerçevesinde yönlendirilmektedir. Zoning kısıtlamaları ve otopark gereksinimleri, yerel hükümetlerin fiziksel ortamı şekillendirmek için kullandıkları en güçlü araçlardan ikisidir. Bu kurallar, bir binanın yüksekliği ve mesafenin her şeyi, günün sonunda sitede kaç araba depolayabilmesi gerekir.

Analarında, bu düzenlemeler sokaktaki özel mülkiyet haklarını daha büyük halkla iyi dengelemeyi hedefliyor.Onlar, kamu sağlığı, güvenliği ve refahın, uyumlu kullanımlarda ayrıştırılması gereken kurallarla (örneğin, 20. yüzyılın ağır sanayi tesisleri gibi), uygun ışık ve havanın tekrarlanması ve erişilebilirliği daha esnek, biçim temelli yaklaşımlarla değiştirilmesini ve sürdürülebilirliği birçok şehir merkezinde yönetmek zorundalar.

Bu makale, tarihin, mekaniklerin ve mevcut zoning kısıtlamalarının ve park gereksinimlerinin zorluklarına yol açıyor, herhangi bir navigating kentsel gelişimi için pratik bir kılavuz sunuyor. Bu politikalar nasıl etkileşime giriyor, nerede başarılı olduklarını ve nerede ilerlemeyi durduracağız, gerçek dünya örnekleri ve daha fazla okuma için yazara yönelik kaynaklarla.

Amerika Birleşik Devletleri'nde Zoning Kısa Bir Tarih

20. yüzyılın başlarında başladığını bildiğimiz gibi, büyük ölçüde endüstriyel şehirlerin kaotik büyümesine yanıt verdi.1967 yılında New York'ta, öncelikle beşinci Avenue'daki lüks perakende özelliklerinin değerini korumak için kuruldu.Bu veyadinance organize bina yükseklikleri, geri yüklemeler ve arazi kullanımları - bugün hala yer altında olan ilk kapsamlı zoning ordinance.

1926 Yüksek Mahkeme davasında yasal temel sağlamdı:0) Euclid v. Ambler Realty Co.[DKD: 1), bu karar, devletlerin yasal bir şekilde kullanılmasını ve ülke sınırlarının güçlendirilmesini sağladı.

Euclidean Zoning ve Onun Mirası

Model şu anda kabul edildi: 0)Euclid genellikle Euclidean zoning olarak adlandırılır, arazinin ayrılmasıyla karakterize edilen bölgeler: konut, ticari ve endüstriyel olarak yoksullaşmalar tarafından kısıtlanmış durumda.

[FONT:0]Euclidean zoning, Amerika Birleşik Devletleri'nde en yaygın çerçevedir). ancak sınırlamaları karışık kullanım ve form tabanlı kodlara doğru bir geçiş yaptı, bu da bir mahallenin fiziksel karakterine sıkı kullanımdan ziyade odaklanır.

Zoning Restriktions Kentsel Form Nasıl Şekillenir

Zoning kısıtlamaları, kullanım kategorilerinden çok daha fazladır. boyutsal standartları (height, zemin alanı oranı, geri yüklemeler), yoğunluk kapları (rere başına gelen), ve genellikle bir geliştiricinin pro forma ve son projenin karakterini etkiler.

Anahtar Zoning Parametreleri

  • [FONT=0]Floor Area Oranı (FAR): ), Bir binanın brüt zemin alanının büyüklüğüne oranı çok fazla anlamına gelir. 3.0 $ bir zemin alanı toplam zemin alanı üç kat daha fazla alana kadar uzanır.
  • [FONT:0]Setbacks:[[Dönetici: 0,4] Bina kabuğu ve mülk hatları arasındaki minimum mesafe (ön, yan, arka) arka). Setbacks ışık, hava ve mahremiyet sağlar, ancak aynı zamanda gelişmiş alanı da azaltabilir.
  • [FONT:0]Height Limits:[Dönler:[Dönler:) Ayaklarda veya hikayelerde maksimum bina yüksekliği genellikle görüş, güneş erişimi veya mahalle ölçeği korumak için kullanılır.
  • [FONT:0]Density Limits:[DFLT:1] Bu sınırlar büyüyen şehirlerde konut tedarikinde büyük bir kısıtlamadır.

Zoning Districts türleri

Ev sahibi, ticari ve endüstriyel geniş kategoriler olsa da, çoğu belediye bu kadar daha fazlasını altladı. Örneğin, bir R-1 bölgesi sadece tek kişilik evlere izin verebilir, bir R-3 bölgesi çok aile dairelere izin verir. Bazı şehirler tarihi koruma, geçiş odaklı gelişim için özel bölgeler veya aşırı bakım bölgeleri oluşturur (örneğin uygun fiyatlı konut setleri gibi).

Bir site için belirli bir zoning kodunu anlamak, herhangi bir fizibilite analizinde bir adımdır. Zoning haritaları ve metin halka açık olarak mevcuttur ve birçok şehir şimdi online GIS izleyicilerini sunar. Amerikan Planlama Derneği, zoning reformları için en iyi uygulamalar sunar, bu da geliştiricilerin rahatlamasını veya değişiklikleri savunabilmesi için yardımcı olabilir.

Park Gereksinimleri

Otopark gereksinimleri, yeni bir gelişme için sağlanan en az sayıdaki sokak park alanı belirtmektedir. Bu kurallar, otomobillerin şehir sokaklarına kadar verimli hale getirilmesi için orta 20. yüzyılın ortalarında tanıtıldı. Bugün, kentsel gelişimdeki en çok tartışılan yönlerinden biri, çoğu zaman iyi bir şekilde zarar verdikleri bir uzlaşma ile.

Nasıl park Asgarsları Hesaplandı

Tipik otopark oranları, kullanım türüne ve büyüklüğüne bağlı bir formüle dayanmaktadır. Örneğin:

  • [FONT:0)Residential:[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici:[Dönem:[Dönem:[Dönem: · 1 ila 2 uzaylar konut ünitesine, bazen misafir park için bir zorunlulukla).
  • [FONT:0)Retail:[Dönem:[Dönem:[Dönem: 0,4 ila 5 alan brüt zemin alanının 1000 metrekarelik bir ayağıdır.
  • [FONT:0)Office:[Dönetici:[Dönemli) 2.5 ila 4 alana 1000 metrekarelik bir ağırlık.
  • [FONT:0)Restaurant: [Dönetici: [Dönetici: 1-20] Oturma kapasitesine bağlı olarak 1000 metrekarelik bir alana kadar 10 ila 20 alana kadar.
  • [FONT:0)Strate:[Dönem: 1 uzay 1000 ila 2,000 metrekarelik bir alana, kamyonlar için artı alanlar.

Bu rakamlar genellikle Ulaşım Mühendisleri Enstitüsü'nden (ITE)ETHFLT:0)Parking Generation Manual) türetilmiştir ve bu verilerin tek köprülü araçlar tarafından yönetilen banliyö konumlarından veri toplanabilir ve kötü şekilde şehir ayarlarının erişilebilirliği, yürüyüş seçenekleriyle yansıtıldığını iddia eder.

Ortak park ve Azaltı Stratejileri

Birçok belediye şimdi, geliştiricilerin ortak otopark anlaşmalarından tasarruf etmelerine izin verir, tek bir otoparkın çok fazla kullanımları sabit bir zirve saatleri ile hizmet eder (örneğin, kilise veya tiyatro ile paylaşan bir ofis binası).

  • [FONT:0) Maksimum Park:[Dönler:[Dönler:) Uzayların sayısını aşırı park inşaatına neden olan alanlara ulaştırır.
  • [FONT:0)Unbundled Park:[Dönetici:[Döneticileri) Evden ayrı park etmek veya satmak için park etmek, bu yüzden sakinleri sadece kullandıkları alanlar için öderler.
  • [FONT:0)Transit-tabanlı geliştirme (TOD) muafiyetleri:[D) transit istasyonların yakınında projeler için park gerekliliklerini azaltmak veya ortadan kaldırmak.
  • [FONT:0)In-lieu ücretleri:[Döneticiler) Uygulamalı geliştiricilerin, yerinde inşa etmek yerine kamu park iyileştirmeleri için bir şehir fonuna ücret ödemelerine izin vermeleri gerekir.

Park politikası reformunun ayrıntılı bir analizi için, Donald Shoup'un kitabı:0) Yüksek Ücretsiz otopark maliyeti[*) kesin bir çalışma olarak kabul edilir. Önemli argümanlarının özeti, [FONTD:2]Planetizen web sitesi.

Park Gereksinimlerinin Gizli Maliyetleri

Otopark minimumları önemli ekonomik, çevresel ve sosyal sonuçlar vardır. Araştırmanın büyüyen bir vücudu, konut ve ticari gelişim maliyetini çok fazla park eden ve araba bağımlılığını teşvik eder ve aksi takdirde konut, parklar veya ticaret için kullanılabilir arazileri tüketebilir.

Konut Affordability üzerindeki Etkisi

Park inşa etmek pahalı - yapılandırılmış bir park alanı, 150 $ veya daha fazla dolara mal olabilir ve bu maliyet kiracılara ve alıcılara aktarılmaktadır.Bir 100 kişilik apartman binası için birim başına 1.5 alana ihtiyaç duyulabilir, otopark sadece birkaç milyon dolara mal olabilir.Bu, park gereksinimlerinin aşırı olduğu şehirlerden yüzlerce dolar daha fazla gelir.

[FONT:0] Seattle, Minneapolis ve Buffalo dahil olmak üzere, parkın minimum şehirlerini ortadan kaldırdı.[DÜT:1] Bu reformlardan gelen erken kanıtlar, geliştiricilerin hala bazı parkları (pazar taleplerini yerine getirmesini gösteriyor, ancak aynı sitede daha fazla birim inşa edebildikleri, per-unit maliyetleri azaltabiliyorlar.

Çevre ve Tasarım Etkileri

Büyük yüzey parkı birçok kentsel ısı adaları yaratır, fırtına su runoff ve yürüyüş ve bisikletten vazgeçirir. Kent kumunu parçalar ve genellikle sokak seviyesindeki ölü bölgeleri üretirler. Otopark minimumlar ayrıca binaları yanwalk'tan geri alır, ya da aktivite ve sokak seviyesindeki hayati öneme düşürür. uzun vadede, bu düzenlemeler, tersine çevirmek zor.

ABD Yeşil Bina Konseyi'nin LEED programı gibi modern sürdürülebilir geliştirme uygulamaları, bisiklet parkını azaltıp, elektrikli araç şarjını ve araba paylaşım alanlarını ödüllendirdi. Bu teşvikler akıllı kentsel büyüme ile çevresel hedefleri hizaladı.

Reform ve Flexability

Euclidean zoning başarısızlıklarına yanıt olarak, birçok şehir topluluk karakterini korumada daha fazla esneklik sağlayan yenilikçi yaklaşımlar benimsemektedir. Bu reformlar özellikle konut hedeflerine ve iklim dayanıklılığına ulaşmak için önemlidir.

Form-Based Kod

Geleneksel kullanım tabanlı zoning aksine, form tabanlı kodlar, fiziksel bina biçimini düzenler - yüksekliğe, kitleye ve sokakla ilişki - bu değişikliği göz önünde bulundurarak topluluklar için hangi aktivitelerin ne olabileceğini kesinlikle kontrol eder.Bu yaklaşım, dairelerin erişilebilir olduğu karışık kullanım ortamları teşvik eder ve yürüyüşe elverişli şehircilik ile daha uyumludur.

Transit-Oriented Development (TOD) Bölgesi

TOD bölgeleri yüksek orandan, yarı mil geçiş duraklarının yarı mil yarı yarıya yakın bir şekilde geliştiriliyor ve park gerekliliklerini, yüksek yükseklik ve yoğunluk ödeneklerini ve Lizbon'daki Rosslyn-Ballston koridorunu öncelikle tanımlayan standartlar oluşturuyor.

Inclusionary Zoning ve Temp Bonuses

Birçok belediye, uygun konut gereksinimleri ile reformları eşleştirir. Inclusionary zoning tasks that a yüzdesi of new units be appropriate to low- or orta gelirli haneler.

Örneğin, San Francisco'nun yoğunluk bonus programı şehri, geliştiricilerin en az% 20 uygun fiyatlı konutlar içerdiği birimlerde ve zemin alanında% 35 artış sağlar. Benzer modeller New York ve Boston'da mevcuttur.

Vaka Çalışması: Seattle'da Asgari Reform

Seattle, büyük bir ABD şehrin park düzenlemelerini nasıl dönüştürmüş olduğuna dair çekici bir örnek sunuyor. 2012 yılında şehir şehir şehir şehir merkezleri ve şehir binalarında ticari ve konut binaları için minimumları ortadan kaldırdı ve 2018 yılında Seattle bu politika şehrini genişletdi.

Sonuçlar çarpıcıydı. Sightline Enstitüsü tarafından yapılan bir çalışma 2012 ve 2019 arasında, Seattle'daki yeni apartman binalarının yaklaşık yarısının birim başına 0,5'den daha az park alanı inşa etti ve birçok inşa edilmiş sıfır. politika, sokaklara yol açma oranlarına yol açmadı - bunun yerine, geliştiriciler daha fazla birim inşa etmek için tasarrufları kullandı, ayrıca kiralık arabaları eklediler.

Seattle'ın deneyimi, park reformunun olumsuz sonuçlar olmadan uygulanabileceğini gösteriyor, iyi transit ve aktif ulaşım altyapısıyla eşleştirilir. Tam rapor, [[ENFLT:0)Sightline Institute).

Büyüme ve Livability'i Teşvik Etmek için Dengeleme Yönetmeliği

Düzenleme ve geliştirme arasındaki gerginlik sıfır değildir. Düşünceleren zoning ve park politikaları ekonomik büyümeyi, çevresel sürdürülebilirliği ve sosyal eşitliği destekleyebilir. anahtar, çoğu zaman sağlam bir geçişle şehir merkezine sahip değildir, bisiklet-share ve yürüyüşe çıkabilir.

Önerilen En İyi Uygulamalar

  • [FONT:0] Gerçek talep üzerine kurulu otopark standartları, banliyö masaları değil.), araç sahipliği, transit kullanımı ve biniş davranışı hakkında yerel verileri kullanın.
  • [FONT:0]Adoptpark maksimumlar, minimum değil, geçiş-zengin alanlarda modu değiştirmelerini teşvik etmek için.
  • [FONT:0)Allow azaltımı veya otopark gereksinimlerinin feragati[Dönetici: 0 ) transit, bisiklet altyapısı veya araba paylaşım programları için yatırım karşılığında.
  • [FONT:0) Form tabanlı kodlar [Döneticileri tek kullanım alanları yerine canlı, karışık mahalleler oluşturmak için[Döneticileri kullanmak için).
  • [FONT:0)Bölgesel haritalar[[Döneticileri) mevcut ekonomik ve demografik eğilimleri yansıtacak şekilde güncel ekonomik ve demografik eğilimleri yansıtacak şekilde güncelleştirilmiş endüstriyel araziler konut ve karışık kullanım için yeniden yapılandırılmıştır.
  • [FONT:0]Toplumu erkenden (FLT:1) ayırıp, farklı düzenleyici yaklaşımların ticaret-offlarını açıklamak için objektif veriler kullanın.

Zoning ve parkın Geleceği

Şehirler iklim değişikliği ile karşı karşıya kaldığı gibi, konut kullanılabilirlik krizleri ve hareketlilik modellerini değiştirmek (ya dalı araçlar, mikromobilite, uzaktan çalışma), düzenleyici çerçevenin gelişmeye devam etmesi gerekir. Zaten, bazı şehirler tüm yeni geliştirme için sıfır-parking gereksinimleriyle deneyiyor, diğerleri tamamen performans tabanlı kodlarla değiştiriyorlar.

Devlet düzeyinde mevzuat da bir rol oynuyor. Oregon ve Kaliforniya, yerel zoning kısıtlamalarının geçişe daha yüksek yoğunluklara izin vermek için etkili bir şekilde sınır dışı edilmesi yasaklayan yasaları geçti.Bu hareket, yerel parochialism'in bölgesel konut ve iklim hedeflerinin üstesinden gelebileceği bir tanıma işaret ediyor.

Geliştiriciler ve planlayıcılar için, bu trendlerin önünde kalmak önemlidir. Önümüzdeki on yıllarda gelişecek olan şehirler, sürdürülebilirlik, yoğunluk ve yürüyüş kabiliyetine sahip ülke içi düzenlemeleri uyumlu kılanlardır.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Zoning kısıtlamaları ve otopark gereksinimleri, şehir gelişiminde görünmez eldir. Bu kuralların nasıl çalıştığını ve insanları arabalardan uzaklaştıran reformlar için teşvik ettiğini, sadece nesiller için eşit ve canlı olduğunu belirleyebiliriz.