Kapanış Müzakerelerdeki Onarımlar ve Kredilerin Rolünü Anlamak

Onarımlar ve krediler etrafında müzakereler, gerçek bir mülk işleminin en hassas aşamalarındadır. alıcılar için, ev denetimleri genellikle dikkat gerektiren sorunları ortaya koyarken, satıcılar bu bulguları ele almadan nasıl ele almalarını ister. Krediler - Para ayarlamaları zaman tasarruf edebilir, sürtünmeyi azaltır ve bu konudaki süreci ileri sürmektedir.

İlk kez ev sahipliği veya deneyimli bir yatırımcı olsanız, kredilerin stratejik olarak nasıl talep edeceğini veya kredilerin nihai satış fiyatını, zaman çizelgesini ve katılan herkesin genel memnuniyetine nasıl etkileyebileceğini bilmek.Bu makale kapanış sürecinde onarım ve kredi görüşmelerine kapsamlı bir kılavuz sunar, kanıtlanmış taktikler, yasal düşüncelerle ve bir kazanç elde eden sonuç için pratik tavsiyeler sunar.

Diğer Krediler: Anahtar Farklar ve Her Şeyi Kullanırken

Onarımlar Nedir?

Onarımlar, satıcının bu onarımları kapatmadan önce tamamlaması veya daha fazla müzakereye yol açan küçük kozmetik konulardan fiziksel olarak tespit edilen kusurların atıfta bulunur.The manual, the child requests that the Satıcı complete these repair before close.The Seller may agree, counter, or red the request, often leading to main negotiation.

Onarımlar, yolcuların veya mülklerin herhangi bir riskin önlenmesinden önce, özellikle Federal Konut İdaresi (FHA) veya Gazi İşleri (VA) tarafından finanse edilmesinden önce tamir edilmesi gereken konular için idealdir. Bazı borçlar da krediyi finanse etmeden önce tamamlanmasını gerektirir.

Kredi nedir?

Krediler, alıcıya kapanışta verilen para imtiyazlarıdır, alıcının toplam kredi miktarını getirmesi veya azaltması gerekir. Satıcının bir sorunu düzeltmesi için bir müteahhit kiraladığı veya belirli bir dolar miktarı sağlaması gerekir.

Krediler özellikle istekli olmayan konular için yararlıdır, beklenen gelecekteki bakım veya kozmetik gelişmeler, alıcının özelleştirmek istediği işlemleri basitleştirebilirler - her biri ayrı ayrı ayrı bir şekilde müzakere etmekten daha emin olun, kredi verenler ve değerlendirme kuralları hepsini sınırlandırabilir, bu yüzden her iki tarafın da bu kapakların farkında olması gerekir.

Başarılı Onarım ve Kredi Müzakereleri için Hazırlanma

Kapsamlı bir Ev Muayenesi ile başlayın

Herhangi bir onarım müzakeresinin temeli kapsamlı bir ev incelemesidir. Alıcılar, mülkün ana sistemlerini (roof, HVAC, tesisat, elektrik), yapı, yalıtım ve güvenlik özelliklerini incelemeli, satış raporunun belirlenmesi ve taleplerin tanımlanması için birincil aracı kiralayabilirler. Satıcılar, sırayla, ayrıca piyasadaki sorunları ele almak için önceden listeleme denetimi sipariş edebilir (roof, HVAC, tesisat, tesisat, aydınlatma, aydınlatma, aydınlatma, ve güvenlik özellikleri.

İnceleme tamamlandığında, alıcının ajanı genellikle onarımlar veya kredi için bir istek sunar veya tamamen geri çekilme işlemi olarak bilinir. Bu belge istenen onarımları listeler ve bazen talep edilen bir kredi içerir.

Kategori : Önceki İçerik

Tüm denetim bulguları aynı ağırlığı taşımaz. Etkili bir şekilde pazarlık etmek için, alıcılar üç tierse kategorize etmelidir:

  • [FONT:0]Güvenli ve yapısal konular:[Dönetici: 1) Bunlar çoğu alıcı için güvenilmez. örnekler, kalıp, hata kabloları, radon, lead Paint, temel çatlaklar, veya yangın tehlikeleri.
  • [FONT:0]Major mekanik veya sistem hataları: Eğer fırın, klima, su ısıtıcısı veya çatı, yaşam süresinin sonuna yakın veya çalışmıyorsa, satıcıların profesyonel bir tahmine dayanarak bir onarım veya kredi sunabilir.
  • [FONT:0]Minor kozmetik veya demevren bakım: Şaşırtıcı zeminler, çiplenmiş tezgahlar veya peeling boya genellikle iyi durumda olduğu sürece, özellikle de iyi durumda olduğu gibi temsil edilebilir olarak kabul edilir.

Buna öncelik vererek, alıcının çoğu önemli olan şeylere olan isteklerine odaklanabilir, satıcının değerlendirmesini ve yanıt vermelerini kolaylaştırmalıdır. Satıcılar da erken büyük onarımlar için alıntı yaparak hazırlanmalıdır, böylece bilgilendiriciler yapabilirler.

Alıcılar için Stratejiler: En İyi Outcome Olmak

Talepleri Tahminler Tarafından Geri Döndü

“Kayıtın eklenmesi” gibi belirsiz bir istek, satıcının “ çatıyı terk etmesi” veya bir kredi olarak tam bir şekilde onaylaması ve bu miktarın ödevinizi yapmış olup olmadığını ve satıcıyı dikkate almak için somut bir sayı sunar.

Onarımlar önemlidir, bir lisanslı profesyonelin çalışma ve talep makbuzlarını yapması için isteyin. Satıcı onarımları kendileri ile başa çıkmak için kabul ederse, alt standart çalışma veya ortaya çıkan sorunlar riski vardır. Birçok satın alma sözleşmesi, alıcının onarımların tamamlanmasından sonra tekrar değerlendirmesini sağlar.

Negotiate Credits to Keep the Deal on Track

Krediler gecikmelerden kaçınmak için güçlü bir araç olabilir. Satıcıyı bir yükleniciyi planlamak ve tamamlamak için beklemek yerine (bu kapanış tarihini zorlayabilir), bir kredi zamanınızı kapatmanıza ve onarımları kendiniz için gerçekçi olun: onarım maliyeti artı beklenmedik sorunlar için bir tampon hesaplamak. Örneğin, eğer bir kanalizasyon hattı onarımı 4,000 $ 'dan fazla talep edebilirse, potansiyel aşırılıkları kapsamak için $ 15'dan rica edin.

Önemli: Lenders, özellikle geleneksel krediler için sınırlar belirledi. Tipik olarak, kredilerin satın alma fiyatının bir yüzdesi aşamaz (örneğin,% 3'ü,% 9'u FHA kredileri için kapatılmış gibi).

Yararlanmalar Olarak Yeniden Tanımlama

Çoğu satın alma sözleşmesi, alıcının onarım aracına alınmadığı takdirde cezayı yürümesine izin verir. Ancak, yürüyüş her zaman en iyi seçenek olmayabilir, özellikle rekabetçi bir pazarda veya alıcının zaten yatırım zamanı ve para harcaması için hazır olmasını sağlar.

Satıcılar için Stratejiler: Pozisyonunuzu Korumak

Bir Kredi Teklifi Ne Zaman Öğrenin

Satıcılar potansiyel krediye karşı bir sorunu tamir etme maliyetini tartmalıdır. Alıcının bakış açısını göz önünde bulundurun: Bir alıcı, onarımı kendileri için daha rahat hissedebilir, kaliteli sağlamak. Tersine, eğer alıcı gizli sorunlar hakkında endişeliyse, satıcıyı kapatmadan önce tamir etmeyi tercih edebilir.

  • [FONT:0]Hızlı ve ucuzsa yeniden şarj edin: Bir sızıntılı batarya veya kırılmış bir pencere doğrudan krediyi pazarlık etmekten daha ucuz.
  • [FONT:0) Büyük veya bilinmeyen maliyetler için bir kredi göz ardı edin:) kapsamında değişebilir bir çatı değişimi için, bir kredi denetim ve sorumluluk yükü kaldırır.
  • [FONT:0)Maintain kontrolü kalite üzerinde kontrol edin: Güvenilir bir müteahhitiniz varsa, çalışmanızın standartlarını karşılamak ve gelecekteki anlaşmazlıkları önlemek için onarımı tercih edebilirsiniz.

Her zaman bir karar vermeden önce birden fazla alıntı yapın. Bir satıcının tahminini kör olarak kabul eden bir satıcı aşırı ödeme yapabilir. tersine, açıklama yapmadan tüm onarım taleplerini reddederek ilişki ve riskinizi tehlikeye atabilir.

Limit Kredileri What Comps Support

Büyük bir kredi teklif ederseniz, alıcı bir indirim alır. Bazı durumlarda, değerlendirme fiyatının satın alınmasından daha düşük olabilir, çünkü değerlendirme cihazı krediyi mülkün değerinden çıkarır.Bu, kredi probleminden kaçınmak için, kredi makul tutar ve kabul edilen fiyatın hala pazar aralığında olmasını sağlayabilir.

Her Şey Doküman Her Şey

Onarım veya kredilerdeki herhangi bir anlaşma, satın alma sözleşmesine bir değişiklik olarak yazılmalıdır. onarım kişinin niteliklerini (eğer tamiri seçilirse), tamamlanma süresi ve herhangi bir kredinin tam miktarı ve amacı geçerlidir. Verbal anlaşmaları daha sonra karışıklıka yol açacaktır.

Yasal ve Vergi İmplikasyonları

Disiplin Yasaları ve Sorumlulukları

Çoğu devlet, satıcının bilinen kusurları açıklamasını gerektirir, hatta onarımlar yapılırsa satıcının kötü bir şekilde yapılır ve satıcı, krediyi kabul etmeden önce yasal sorumluluğu karşılayamaz.Diğer yandan, eğer alıcı bir krediyi kabul ederse ve daha sonra gizli bir zararı keşfederse, satıcının sorumluluğu sözleşme açısından sınırlı olabilir.

Krediler Vergileri Nasıl Etkiliyor

Gelir vergisi amacıyla, satıcı ücretli krediler genellikle alıcıya gelir yerine satın alma fiyatında bir azalma olarak muamele edilir. Bu, alıcının malvarlığı temelinde, hangi sermaye kazançlarını en sonunda sattığında etkileyebilir.IRS'nin özel kuralları vardır: Alıcı kredi miktarı ile azaltmalıdır.[Döneticileri satış masrafları olarak satamaz).

Alıcılar ayrıca büyük bir kredinin ipotek faiz kesinti limitlerini etkileyebileceğinin farkında olmalıdır. Kredi kredi miktarı azaltırken, alıcının ilgisinin kesintisi gerçek krediye dayalı olarak kalır.Kişisel tavsiye için bir vergi profesyoneline danışın.

Ortak Pitfalls ve Them'dan Nasıl Kaçırmak

Çok fazla soru sormak

Her küçük çizik için onarımları talep eden alıcılar genellikle öfke satıcıları ve anlaşmayı öldürürler. uzun bir liste için Odaklar, satıcı her şeyden önce pazarlık etmeyi reddedebilir ve geri kalan kredileri kabul etmeye istekli olabilir.

Satıcının Finansal Konsolosluklarını görmezden gelin

Bazı satıcılar sadece büyük onarımlar yapmak veya büyük krediler sunmak için nakitye sahip değiller. Bu özellikle de kısa satış veya evlerde foreclosure aracılığıyla satılan. Bu durumda, alıcılar kapanıştan sonra kendilerini finanse etmek için beklentileri veya planı ayarlamalıdır.

Teknik Bakım Kalitesini Vermiyor

Satıcı onarıma katılıyorsa, alıcının birkaç gün içinde yeniden düşünülmesi hakkına sahip olmalıdır. Bu, birçok satın alma sözleşmesinde standart bir maddedir.Bir yeniden değerlendirme olmadan, alıcı hareket edebilir ve aynı denetçiyi veya işe güvenen bir müteahhiti keşfedin.

Timing Issues That Gecikme Kapanışı

Onarımlar zaman alır. kapanış tarihi yakınsa, onarımlar için uzatma yapmak imkansız olabilir.Bu durumda, bir kredi neredeyse her zaman daha iyi bir seçenek. Her iki taraf da zaman içinde bitip bir yedek plan hakkında anlaşamazsa, bazı sözleşmeler otomatik olarak onarımlar için bir uzatma sağlar.

Bir Smooth Negotiation için en iyi uygulamalar

Açık ve saygılı bir şekilde iletişim kurmak

Gerçek emlak görüşmeleri duygusal olabilir, özellikle de alıcılar ilk dolar veya satıcılar evlerinin eleştirildiğini hissederler. İletişim profesyonellerini tutun. ajanlarınızı buffers olarak kullanın ve kişisel saldırılara karşı saygılı bir ton genellikle her iki taraftan daha esnek tekliflere yol açar.

Bir Deneyimli Ajan veya Avukatı Kaldırın

Hem alıcılar hem de satıcılar, onlarca tamir görüşmelerini ele alan bir sezonluk bir emlak acentesi sahibi olmaktan faydalanıyor. Ajans, bölgenizdeki piyasa normlarını anlıyor - örneğin bazı pazarlarda, satıcılar için bir ev garantisi ve küçük onarımları gerçekleştirmek için ortaktır.) Diğer kredilerde standarttır.

Yazmada Her Şeyi Getirin

Tüm anlaşmalar, değişiklikler ve ekinnda her iki taraf tarafından yazılı ve imzalanmalıdır. Bu, onarımların listesini içerir, herhangi bir kredi miktarını, tamamlanma süresi ve doğrulama yöntemi. Sözlü vaatler bağlayıcı değildir ve daha sonra sorunlara yol açacaktır. standart bir Emlak Alım Satın Alma Sözleşmesi (REPA) genellikle onarım kredisi için bir bölüm vardır; bunu kullanın.

Walk Away: Çalışmayacak bir anlaşmayı tanımak

Bazen, en iyi çabalarınıza rağmen, onarım veya krediler üzerinde adil bir anlaşmaya ulaşamazsınız. Satıcı büyük bir kusura hitap etmeyi reddeder ve sözleşmenizi ciddi bir şekilde iptal etmenizi sağlar - özellikle de sorun pahalı veya tehlikeliyse, aşırı kredi talep eden bir alıcıya ulaşamaz ve satıcıyı sözleşmenizi sonlandırmaya zorlayabilir.

Boşluk küçükse, farkı bölmeyi düşünün. Birçok başarılı görüşme, alıcının kısmi bir kredi kabul ettiği ve satıcı küçük bir onarımı idare ettiği bir uzlaşma ile sona erer. Bu iyi niyet tutar ve işlem devam eder.

Gerçek Dünya Onarım ve Kredi Müzakereleri

Örnek 1: Çatı Dilemma

Bir alıcının inceleme çatının 15 yaşında olduğunu ve sızıntı belirtileri gösteriyor, tahmin edilen bir yedek 10.000 $ değerindeki bir yedek veya 10.000 $ kredi talep ediyor. Satıcı bir çatı satın alma işlemine hala birkaç yıl hapis cezası verdiğini gösteriyor.

Örnek 2: TheLI Issue

Ev muayenesi sırasında, kalıp bodrumda keşfedildi. Alıcı profesyonel bir kiralama ve bir yıllık garanti talep etti. Satıcı, bazı durumlarda kredilerden daha iyi şekilde ele alınmayı kabul ediyor.

Örnek 3: Birden Küçük Eşyalar

Bir inceleme 20 küçük meseleleri listeler: yapışkan pencereler, kırık çöp imha, bir çatlak karo, vs. Her biri müzakere etmek yerine, alıcı, üç tahminin toplamını temsil eden 2.000 $ kredi talep eder ve satıcının da programa devam etmesi gerekir.

Son Düşünceler Onarım ve Kredi Müzakereleri

Kapanış görüşmeleri sırasında onarım ve krediler hazırlamak, deneyimle geliştiren bir yetenektir. Anahtar hazırlıklı olmak: kapsamlı bir inceleme almak, önemli olan şeyleri önceliklendirmek ve her seçeneğin finansal ve yasal sınırlarını anlamak.Eğer onarımları veya kredileri seçerseniz, hedef diğer tarafın çıkarlarını onurlandırmak için bir anlaşmaya varmaktır.

Her işlemin benzersiz olduğunu unutmayın. Bir pazarda veya bir tür mülkle birlikte her zaman nihai karar vermeden önce emlak acentenizi veya avukatınızı danış ve anlaşma artık mantıklı değilse yürümekten asla korkmazsınız.

Daha fazla okuma için, bu dış kaynakları kontrol edin: 0,0)CFPB: Ev Denetimleri ve Onarımlar[Dön 1: 1 ), [[Üye Olmayanlar: Ev onarımları) ve [[Üye Olmayanlar İçin 523 ).