Hükümet, otoyollar, okullar, hastaneler veya altyapı gibi kamu projeleri için özel mülk satın almak için önemli bir alan haline geldiğinde, mülk sahipleri, menfaatlerini korumak için tasarlanmış bir yasal haklar paketine sahiptir.Bu makale, yasal çerçevelere ve yasal mülkiyet sahibine dayanan yasal mülkiyet sahiplerinin, mülk sahiplerinin haklarını anlamak, adil tedavinin sağlanması için pratik bir zorunluluktur.

Yasal Çerçeve Toprak Devralı

Devletin satın alınması, Anayasaya göre özel mülk alma yetkisini veren, sadece kamu yararı için özel mülk alma yetkisini veren temel yasal araçlardır.Bu süreçteki farklı ülkeler için, ABD'de Anayasaya göre, Özel mülkiyete ilişkin Beşinci Değişiklik, sadece tazminat almadan kamuya açık bir şekilde uygulanmayacaktır.

Ne olursa olsun, geçerli bir toprak satın alınması, kanıtlanmış birFLT:0) kamu amacı[[DK:1) - ulaşım ağları, enerji şebekeleri veya kamu tesisleri gibi büyük bir alanda topluluğun fayda sağladığı bir proje.

Anayasa ve Statüter Korumalar

Anayasa korumaları genellikle kamu kullanımı için alınması ve sadece tazminat ödenmesini gerektirir. Birçok yargıcı da satın almanın gerekli olduğu durumlarda, tazminatın değerlendirilmesi ve Hindistan LARR Yasası altında, mülk sahipleri herhangi bir duruşmadan en az 30 gün önce ön bilgi almamalıdır ve İngiltere’nin itirazları için belirlenen bir itirazın değerlendirilmesi gerekir.

Emlak sahipleri, arazi satın alma yasalarının genellikle ESFLT için hükümler içerdiğinin farkında olmalıdır:0))))) Ulusal güvenlik veya doğal afetler durumunda, bu tür durumlarda bile, tazminatın korunması ve sahiplerinin daha sonra değerlemeye meydan okuma yeteneğinin saklı tutulması.

Bildirim ve işitme Hakları

En erken ve en kritik hak sahipleri, hükümetin topraklarını satın alma niyetinin resmi olarak bildirimini alma hakkına sahiptir.Önemli bilgiler genellikle satın alma amacını belirtmek, mülkünü tanımlamak ve birçok eyaletteki hakların sahibini bilgilendirmek zorundadır.

Bildirimden sonra, mülk sahipleri genellikle bir hesap için hak sahibidir: 0 ) Bir bağımsız memur veya mahkeme tarafından yapılan duruşmada, birçok devlet, bir mahkumluk komisyonu veya mahkeme kararına karşı dava açmaları için bir forum sunar.

Bir işitmede ne sunmak

Emlak sahipleri davalarını desteklemek için kanıtlarla hazırlıklı gelmelidir. Bu şunları içerebilir:

  • Mülkiyet unvanı ve sınırların dokümantasyonu.
  • Bağımsız değer verenlerden gelen gelirler, hükümetin tahmininden daha yüksek bir pazar değerini gösteriyor.
  • Özel özelliklerin kanıtı (örneğin, tarihsel önem, tarımsal verimlilik veya ticari değer).
  • Basit toprak değeri ötesinde duygusal veya iş kesintisi hakkında bilgi.
  • Projenin tamamen mülk almaktan kaçınmak için yeniden taşınabileceği veya tasarlayabildiğine dair tartışmalar.

İşitmede itiraz etme, bazı hakları daha sonra azaltılabilir, bu nedenle sahipleri aktif olarak katılmalı, genellikle yasal danışmanla. duruşma kaydı mahkemeye giderse önemli olabilir.

Adil Teklif hakkı için

Herhangi bir arazi satın alınmasının temel taşı, arazinin piyasa değeri ile sınırlı değil; satın alma sonucunda genellikle zararları karşılamak için tasarlanmış ek öğeler içerir.

Compensation

Kesin bileşenler yargı yetkisine göre değişirken, tipik elementler şunları içerir:

  • DÖRT:0) Arazinin Piyasa Değeri:[Dönetici:[Dönetici:0) Bölgedeki benzer özelliklerin kıyaslanması ile belirlenir. Bazı yasalar, arazinin en kârlı yasal kullanımını dikkate alır.
  • [FONT:0]Severance Hasarları:[Dönetici:[Dönetici 1] Bir mülkün sadece bir parçası alınırsa, sahibi kalan arazinin değerindeki azalma için telafi edilebilir.
  • [FONT:0)Improvements and Structures: Binaların Değeri, çitler, iyiler veya hasar alınan veya hasar gören ürünler.
  • [FONT:0)Relocation Costs:[Dönetici mülkiyete taşınmak için özür dilerim, yeni bir yer bulmak veya yeni bir yere ayarlamak için.
  • [FONT:0] İş veya İyi Hedeflerin Faydaları:) Bazı yasalar geçiş döneminde veya kurulmuş müşteri tabanında kaybedilen kâr için tazminat sağlar. Örneğin, İngiltere'de, rahatsızlık için tazminat, ticaret relokasyonunu ve ticaret kaybını karşılayabilir.
  • [FONT:0] Hukuk ve Uzman Ücretler:[Dönetici:[Döneticiler, mülk sahipleri, avukatlar, programcılar, programcılar ve diğer uzmanlar haklarını iddia etmek için makul maliyetlere sahip değiller.

Emlak sahipleri, hükümetin değerlemesine karşı yarışmak için kendi bağımsız değerlendirmelerini elde etmeliler. Basitçe hükümetin ilk teklifini kabul etmek, sahibinin en iyi ilgisini nadiren alır. Özellikle hükümetin takdir ettiği yargıcılar arazinin altında olabilir, bağımsız bir değer müzakere için temel bir temel sağlar.

Valuation Methods and Problemss

Değerleme anlaşmazlıkları, arazi satın alma vakalarında en yaygın dava nedenidir. Apprairs üç geleneksel yaklaşım kullanabilir: satış karşılaştırması yaklaşımı (sonsuza benzer özelliklerin satışlarını karşılaştırır), gelir yaklaşımı (sabahlar gelirleri elde eder), ve maliyet yaklaşımı (konuşturma maliyeti eksiltme) Örneğin, Hindistan'da, piyasa değeri daha düşük bir rakama ulaşırsa, sahipler son satışlarla kıyasla karşılaştırmayı tercih eder.

Bir anlaşmazlık müzakere yoluyla çözülemezse, mülk sahipleri mahkemede tazminata meydan okuyabilirler. Birçok yargıda, mahkeme bir komisyon veya değerden yeniden değerlendirmeye hakem atamaları yapar. Sahipler bazı yasal sistemlerin karar tarihinden 6 ila 12 hafta içinde bir çağrı ücreti veya dosya yatırmalarını gerektirdiğinden haberdar olmalıdır.

Ek Emlak Sahipliği Hakları

tazminatın ötesinde, çeşitli procedural ve substantive haklar, bireysel sahibi ve devlet arasındaki oyun alanını düzeye çıkarmaya yardımcı olur. Bu haklar genellikle belirli mevzuatta eşleştirilir ve bir otorite tarafından sıkı bir şekilde uymalıdır.

Yasal Temsil hakkı için

Emlak sahipleri kendi pahasına yasal danışmanlık atama hakkına sahiptir. Deneyimli bir misafir avukat bu karmaşık konuları tek başına ele geçirememesi durumunda, hükümet yetkilileri ve talepkarları ile pazarlık yapabilirler.

Haklı

Mülkiyet sahibi, devralınmasın geçersiz olduğuna inanıyorsa (örneğin, kamu amacının eksikliği, tazminatın yetersiz kalması) veya bazı yetkiler, hükümetin tazminatın kaldırılmasına izin verebilir.

Değerleme konusundaki itirazların genellikle tazminat miktarı ile sınırlı olduğunu belirtmek önemlidir, projenin gerekliliği değil - sahibi kamu amacı veya procedural adaletsizliğin üstesinden gelebilir.Birçok ülkede mahkemeler hükümetin kamu ihtiyacının belirlenmesine önemli bir engel verir, ancak procedural hataların (örneğin, bir işitmeye başarısız olun, yetersiz fark) satın alınması için ölümcül olabilir.

Alternatif Araziye Doğru veya Yeniden Uygulama

Bazı satın alımlarda, özellikle de hanelerin yerinden edilmeleri, mülk sahipleri, etkilenen ailelerin gelişmiş bir arazi arsası veya konut yardımı alma hakkı için (örneğin, ABD Üniforma Relokasyonu Yardımı Yasası, büyük altyapı projeleri, barajlar veya kentsel yenileme için özellikle önemli ölçüde önemli ölçüde, taşınmazlar veya konut yenilemeleri için, etkilenen kişilerin kendi kendilerine ait bir arazinin gelişmiş bir arsasını talep etmeleri gerektiği gibi) veya konut inşaatı için maddi tazminat talep etmeleri gerekir.

Bağımsız bir Appraisal hakkı için

Birçok yasal sistem, hükümetin tazminat teklifini bir hakka göre, nitelikli, bağımsız bir uygulama tarafından yapılan bir değerlendirmede bulunması gerekir. Ancak, mülk sahipleri ayrıca kendi uygulamalarını komisyonlama ve bunu tamamen kanıt olarak sunma hakkına sahiptir. Bazı eyaletlerde, sahibinin takdiri bir karşıtlık olabilir.

Sadece Tamamlamadan Sonra Possession Sağlamak Ücretli

Birçok yargıda, hükümet, nihai ödül veya mahkeme emriyle belirlenen tüm tazminat miktarını ödedikten sonra mülk sahibine sahip olamaz. Bu, gelecekteki ödeme vaadiyle kalan sahipleri korur. Bazı yasalar acil mülk sahibine izin verir, ancak o zaman bile, tahmin edilen tazminatın bir kısmı bu şarta uymalıdır.

Procedural Güvenli Muhafızlar ve Meydanlar

Procedural korumalar, arazi satın alınmasının şeffaf, sorumlu ve adil olmasını sağlamak için mevcuttur. Ancak, bu korumalar yalnızca mülk sahipleri onları haberdar olup onları uygulamak ve onları uygulamak için isteklidir.

  • [FONT:0]Sosyal Etki Değerlendirmesi (SIA): [Dönemli projeler için, bir SIA, geçim kaynaklarının kaybı, sosyal kohesion ve kültürel siteler dahil olmak üzere topluluklarda yer değiştirme etkisini değerlendirmektedir.
  • [FONT:0)Environmental Influence Assessment (EIA):[Dönemli projeler, satın alma işlemini değiştirebilir veya durdurabilecek sorunları ortaya çıkarabilir.
  • [FONT:0]Kamu ve Soruşturma:[Dönlenenler, halk girişi nihai bir karardan önce dikkate alınması anlamına gelir.
  • [FONT=0]Consent Gereksinimler:[Döneticiler:[Döneticiler:0) Bazı modern yasalar, bazı projeler için etkilenen arazi sahiplerinin çoğunluğunun (örneğin, özel kamu-özel ortaklık projeleri) onaylanmasını gerektirir.

Bu korumalara rağmen, sorunlar yaygındır. Hükümet ajansları, bu tür sorunları karşı karşıya tutan prosedürlerden acele edebilir, tüm fark ve değerlendirmelere yol açabilir ve yasal yardımları erkenden talep edebilir.

Ortak Hukuki Meydanlar

Emlak sahipleri aşağıdaki zorluklar türlerini artırabilir:

  • [FONT:0]Lack of Public Purpose:[Dönetici:[Dönetici:0)Projenin gerçekten halka hizmet etmediğine dair bir tartışma.
  • [FONT:0)Procedural Violations:[Dönemli: 1) Doğru bir bildirimde bulunma, işitme veya SIA / EIA tamamlama.
  • [FONT:0)Improper Valuation Teknikleri: Özel özellikleri veya görmezden gelen bir yöntemi kullanarak (örneğin, mineral yatakları, tarihi tasarım).
  • [FONT:0] Kötü İnançta Müzakere: Eğer hükümet kanıtları dikkate almayı reddederse veya sahibi baskıya karşı kasıtlı olarak düşük bir teklif yapar.

Her meydan okuma, genellikle bir oturma için mahkeme dilekçelerini içeren veya bağımsız bir değerleme komisyonunun randevusu için özel bir yasal strateji gerektirir.

Emlak sahipleri için Pratik Stratejiler

Yasal korumalarını en üst düzeye çıkarmak için, mülk sahipleri ön bildirim aldıkları anda proaktif adımlar atmalıdır. İşte dikkate alınması gereken önemli eylemler:

  1. [FONT:0] Hemen hiçbir şey imzalamayın.[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜ: 0 ) Hükümet temsilcileri hızlı bir anlaşma almaya çalışabilirler; sahipleri herhangi bir feragat veya onay imzalamadan önce bir avukata danışmalıdır.
  2. [FONT:0] Her şeyi saklı tutar.[DÜDÜT:1] İletişim, bildirim, değerleme ve mülkle ilgili masraflar.
  3. [FONT:0) deneyimli bir önemli alan avukatı () Basit satın almalar için bile yasal temsil pahalı hataları engelleyebilir.
  4. [FONT:0]Obtain bağımsız bir değerlendirmedir. Bu, hükümet değerlemesi için temel bir mücadele sağlar.
  5. [FONT:0)Explore resettlement seçenekleri erken.[#DD:0) Eğer satın alma yerinden edilmeye neden olacaksa, hükümete mevcut relokasyon yardım programları hakkında sorun.
  6. [FONT:0] Tüm işitmeleri topladı ve yazılı itirazlar gönderdi.[*][Döneticiler kayıt daha sonra mahkemede kullanılabilir.
  7. [0]Son tarihlere dikkat edin.[[Dönemli tarihler itiraz veya itirazlar için son tarihler genellikle bir iddiaya göre ölümcüldür.

Dış Kaynaklar ve Daha Fazla Okuma

Daha ayrıntılı bilgi için, mülk sahipleri ve uygulayıcılar aşağıdaki yazara başvurabilirler:

  • [FONT=0)U.S. Adalet Bakanlığı - Eminent Domain Kılavuzu).
  • [0]UK Hükümeti - Zorunlu Satın Verme Kılavuzu).
  • [0]India'nın Land Acquisition, Rehabilitasyon ve Uygulama Yasasında Adil Ücret ve Şeffaflık, 2013 (tam metin)[Döntilmiş)[Dönemli: 1)
  • [0]Nolo – Eminent Domain ve Condemnation Basics[Dönemli:0)

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Hükümet arazi satın alma, özel mülkiyet üzerinde devletin en derin egzersizlerinden biridir. Hükümet bu hakların meşru kamu menfaati hedeflerini savunabilirken, mülk sahipleri güçsüz değildir. Anayasa ve yasal çerçeveler, adil muameleye ve adil tazminata katılma hakları dahil olmak üzere önemli koruma sağlar.Proje yeni bir otoyol, bir okul, ya da bir fayda sağlamanın anahtarı, bir hukuk sahibine ilişkin hakların yetkilendirilmesine ve etkin bir şekilde verilmesine izin veren bir karar verir.