Kapanış Günü Yüksek Lisans Doğasını Anlayın

Kapanış günü haftalar culminasyondur - hatta aylar - bir emlak işleminde çaba harcamak. alıcılar, satıcılar, emlak ajanları, kredi verenler, başlık şirketleri ve avukatlar, anlaşmayı sonlandırmak için bütün bir araya gelir. Ancak, son dakika sorunları hala yüzeyde, kapanışı ertelemek veya hatta caydırmak için tehdit edebilirsiniz.Bu sürprizlerle birlikte gezileri ve verimliliğin bir kapanışı stresli bir şekilde ayırabilme yeteneği stresli bir şekilde bir oyun kitabı sunar.

Emlak kapanış süreci, bağımsız adımlarla bir cascade içerir: son kredi onayı, başlık tespiti, belge infazı, fon kesintisi ve kayıt. Bunların herhangi birinde bir hiccup dışarı çıkabilir. Tipik baskı puanlarını anlamak ve yanıt çerçevesi hazır olmak için, tüm tarafların çıkarlarını en aza indirmek ve korumak.

Tutukluların Kapattıkları Son Dakika Sorunları

Her işlem benzersiz olsa da, planlanan kapanıştan önce saatlerce sık sık ortaya çıkan sorunlar ortaya çıkıyor.Bunu önceden tanımak, hızlı yanıt için zihinsel bir araçta oluşturmanıza yardımcı olur.

  • [FONT:0]Title diskrepancies veya çözülmemiş yalanlar[Dönemli: 1) Bir yargı, vergi yalanı veya son saat içinde keşfedilen bir husus bile, küçük bir olağanüstü borç bile açık bir başlık transferini engelleyebilir.
  • [FONT:0) finansman onayı ile ilgili olarak; – Son dakika iş doğrulama sorunları, hız sona erme veya kabul edilen fiyattan gelen değer.
  • [FONT:0)Missing veya yanlış belge) - Bir açıklamadan gelen imza, süresiz bir kimlik kartı veya eksik bir HOA estoppel sertifikası.
  • [FONT:0)Inspection veya appraisal sürprizler) – Daha önce keşfedilmemiş bir kusur, veya kredi verenin minimum gereklilikleriyle karşılaşmayı başaran bir uygulama.
  • [FONT:0]Scheduling çatışmaları veya gecikmeleri) – Bir uzaktan satıcı video notary ile bağlantı kuramaz, kapanış ajanı hastalanır veya başlık ofisinde bir güç kesintisi.
  • [FONT:0]Funds transfer sorunları[[DÜDÜT:1) – Gecikme gecikmeleri, alıcının hesabında yetersiz para veya dolandırıcılık banka transferleri.
  • [FONT:0]Son zamanlarda yapılan harcamalar (CFONTT:0) – Bir alıcının ev satış ortaklığı henüz kapatılmamış, bir zincir kırılmış.

Bu senaryoların her biri farklı bir strateji talep ediyor, ancak sakin iletişim, hızlı değerlendirme ve profesyonel işbirliği ilkeleri sürekli olarak kalıyor.

Adım 1: Calm ve İletişim Proaktif olarak

Bir problem ortaya çıktığında ilk içgüdü genellikle panik veya suçlamadır. Her ikisine de karşı, üç derin nefes alır ve aynı anda bilmeniz gereken herkese bir iletişim hattı açar. Anahtar, alarma neden olmadan şeffaftır). Örneğin, bir başlık keşfedildiyse, alıcının ajanı, satıcının temsilcisini bilgilendirir ve aynı anda tüm taraflar çözümlere yönelik çalışmaya başlayabilir.

Temel paydaşları ile bir grup metin veya e-posta parçası oluşturun: kapanış aracı, hem de emlak ajanları, kredi veren (eğer finanse edilir), ve avukatlar.Bir koncise update: sorun ne oldu, ödeme durumunu doğrulamak için avukat.

Alıcıların ve satıcılar genellikle duygusal olarak yatırım yaptığını unutmayın. Bu sorunların ortak olduğunu ve bir planınızın olduğunu unutmayın.ENFLT:0)Calmness bulaşıcıdır).

Adım 2: Hızlı Olarak Tanımlayın ve Önce Çözümlerinizi Tanımlayın

Sorunun net bir resmi olduğunda, seçeneklerinizi çabucak değerlendirin. Tüm sorunlar eşit derecede kritik değildir. Basit bir triage çerçevesi kullanın:

  • [FONT:0) Bugün küçük bir ayarlama ile kapanış olabilir mi?) Belki 8:00 PM'ye kadar bir tel uzatmaya ihtiyacınız var.
  • [FONT:0] Sorun yeni bir belge veya imza gerektirir mi?), mobil bir noter veya uzaktan online notarizasyon (RON) oturumu hemen.
  • [FONT:0) Sözleşmenin şartlarını etkiliyor mu?) Eğer öyleyse, her iki tarafın da bir addendum veya değişiklik yoluyla yazılı onayı alın.
  • [FONT:0]Bir anlaşma kırıcı mı? Nadir durumlarda, bir sorun zaman içinde çözülemez. Ancak daha sonra bile, erteleme başarısız bir işlemden daha iyidir.

Örneğin, bir değerlendirme 10.000 düşük gelirse, birkaç yol vardır: fiyatı yeniden ayarlamanız, bir değer (ROV) desteklemektedir.

3. Adım: Derin Uzmanlığı ile Profesyoneller

Hiçbir ajan her kapanış problemini tek başına çözemez. Bir emlak takımının gücü, her alanda uzman olmanıza gerek kalmadan.Bir kredi memuru veya işlemci eksik olduğunda, kredi memuru veya işlemcinin her alanda uzman olmaması gerekir.

Örneğin, bir yalan keşfedildiyse, başlık şirketi, ödediğini araştıracak ama henüz serbest bırakılmamış olup olmadığını araştıracaktır. Ayrıca, satıcının avukatla fonların teld olmasını sağlamak için bir ücret mektubu sipariş edebilir.Birçok durumda, bir “gap” kapsamı veya bir bar-harmless anlaşmayı temizlemek için kapatabileceklerdir.

Bir alıcının kredi puanı aniden bir dolandırıcılık uyarısı nedeniyle düşerse, kredi veren hızlı bir remark isteyebilir veya yeni bir kredi raporu çekebilir. Bir ipotek brokeri, orijinal kredinin düşmesi durumunda alternatif finansman bulmaya yardımcı olabilir. ”Ücretsiz:0Daha önce bu profesyonellerde döngüyüz, çözüm.).

Özel Sorunları Kullanacak ayrıntılı Kılavuz

Başlık Liens ve Encumbrances

Bir başlık arama sürecinde erken yapılır, ancak bazen yeni yalanlar ortaya çıkıyor - bir yüklenicinin mechanic'in yalanı aramadan sonra veya önceki bir sahibinin unutulmuş vergi yalanı. ”

  • Satıcının ödeme kanıtı ve kredi verenden bir yalan çıkarma isteği vardır. Birçok kreditör acil bir faks veya e-posta onayı sağlayabilir.
  • Yalan küçükse, kapanışda ödemek için satıştan devam etmeyi düşünün.Baş şirket ek fonları escrowyebilir.
  • Bazı eyaletlerde, bir başlık şirketi, bir “gap” onayına, posta sonrası çözülürken yalanı garanti altına almak için bir “gap” onayı verebilir.
  • En kötü durum: yalanın resmi olarak serbest bırakılmasına izin vermek için 24-48 saat boyunca kapanın. Çoğu kredi verenler, yazı işlemeden başlamadan küçük gecikmelere izin verir.

Daha fazla başlık sigortası ve yalan kararı için, bakınız:0)Land Title Association'ın unvanın açıklaması).

Son Dakikada Geçmek

Bir alıcının kredisi birçok nedenden dolayı başarısız olabilir: borç veren işleri değiştirdi, büyük bir satın alma yaptı veya mülk bunu keşfedecek korkunç bir zamandı, ancak gerçekleşir.]

  • Krediye bir “kanı onay” güncellemesini sorun. Bazen sorun küçük - dakika içinde elektronik olarak teslim edilebilir eksik bir belge gibi.
  • Eğer değer düşükse, bir İLMİ:0) Değerin (ROV)) ile karşılaştırılabilir satışlar ile, bazı değerlendirmeciler yeni kanıtlar gözden geçirdikten sonra ayarlanacaktır.
  • Alıcının daha düşük bir değer nedeniyle daha fazla paraya ihtiyacı varsa, aileden bir hediye alabilir veya 401 (k) krediden kısa vadeli bir kredi alabilirlerse, ancak aynı gün birçok durumda da yapılabilir.
  • Son bir tatil olarak, satıcının bir fiyat azaltımı veya satıcı-finanslı ikinci ipotekle boşlukları köprülemek için kabul edeceğini görün.

NAR'ın kılavuzu:0) Uygulamasal sorunları ortadan kaldırmak[[Dönetici: 1) önceden boş stratejiler sunar.

Doküman ve İmza Snafus

Eksik imzalar, yanlış tarihler veya süresiz kimlikler şaşırtıcı derecede yaygındır. Çözüm genellikle bir video bağlantısı ile herhangi bir yerde olması için geçerlidir: [Dönetici imzaları), DocuSign veya Notarize gibi platformlar aracılığıyla, birçok kredisiz bir pasaport veya askeri kimlik kabul edebilir.

Her zaman gerekli belgelerin bir kontrol listesini tut ve kapanmadan önce 48 saat önce doğrulama. Kapsamlı bir liste için, [[Consumer Financial Protection Bürosu'nun kapanış belgesi rehberi).

Final Walk-Through sırasında sürprizleri kontrol edin

Son yürüyüş, mülk durumunu doğrulamak anlamına gelir, ancak bazen alıcılar yeni sorunları keşfederler: bir kırık fırın, bir sızıntıdan su hasarı veya geri kalan çöpler için talepler veya krediler için sadece kapanışın başlamasıyla ilgili olarak gerçekleştirilir..

  • Fotoğraflar alın ve konuyu belgeleyin. Hemen satıcının ajanına gönderin.
  • Eğer öğe küçükse (örneğin, kirli bir halı), küçük bir kredi veya elyman'ın ücretini gecikmeden yerine sunar.
  • Sorun önemli ise (örneğin, kışın ısıtma yok), escrow'da tutulan fonlarla yapılan bir onarımı pazarlık yapın. Satıcı, daha sonra şirketin hesabına para yatırmak ve alıcının onarımını daha sonra düzenleyebilir.
  • Satıcı sorumlu ise, alıcının ajanı, brokerin yönetimine yükselebilir veya yasal ilaçları dikkate almalıdır (örneğin, özel performans).

Future için Önlemler

Son dakika sürprizlerini ortadan kaldırmak imkansız olsa da, proaktif bir yaklaşım her işlemdeki bu en iyi uygulamaları ortadan kaldırır:

  • [FONT:0)Order unvanı arama ve anketler erken - kapanışdan iki hafta öncesine kadar beklemeyin. Bir başlık sorunu daha önce bulunulmaktadır, daha fazla zaman sakin bir şekilde çözülür.
  • [FONT:0]Ölmüş 48-72 saat boyunca tüm belgeleri geri almak için ekinler) – Her iki alıcı ve satıcı da kapanış masasından önce hataları gözden geçirmeli ve önceden imzalanmalıdır.
  • [FONT:0] Devamlı bir iletişim programı[Dönetici:0][Dönetici:0)Maintain anlayan bir iletişim programı[Dönetici:0)[Döneticiler, kredi veren, başlık şirketi ve diğer ajanlar herkesi ortak tutar. paylaşılan bir kontrol listesi kullanın (örneğin, Google Sheets) kilometreler.
  • [FONT:0]Schedule denetimleri ve değerlendirmeleri, kapatmadan 30 günden daha sonra değil ) – Bu, onarımlar için zaman verir, yeniden müzakereler veya bir değerlendirme ile yarışmak için zaman verir.
  • [FONT:0] Ortak konular için yeterlik planları var – Örneğin, en yakın mobil hizmet, acil onarımlar yapabilen bir güvenilir yüklenici listesi var.
  • [FONT:0)Encourage alıcılar finansal değişikliklerden kaçınmak için – Yeni kredi kartları, iş değişiklikleri veya kredi onayı ve kapanışı arasında büyük bir satın alma.Bir hafta önce bir hatırlatma e-posta gönderin.
  • [FONT:0] Kapanış günü saat sonu kontrol listesini kullanın [Dönder: 1) “Başlık şirket tarafından alınan tel fonları” ve “Confirm satıcı tüm belgeleri imzaladı ve kapanış saatinden iki saat önce kontrol edin.

Ulusal Gerçekçiler Birliği bir İLFLT yayınlamaktadır:0) Kontrol listesi (PDF)) Bu sizin ekibiniz için uyarlanabilir.

Son Dakikalık Sorunlar için Teknolojik Araçlar

Modern teknoloji, zaman kısa olduğunda bir yaşam koruyucu olabilir. Bu araçlarla ekibinizi dengeler:

  • [FONT:0)Remote Online Notarizasyon (RON) platformları[Dönetici:0) – Notarize, DocuSign eNotary, or SsiX. Bunlar, herhangi bir işaretçiyi hemen internet erişimine sahip olmasına izin verir, başka bir durumda olsalar bile.
  • [FONT:0) Gerçek zamanlı işlem yönetimi yazılımı[[Dönem:2|Skyslope) veya [[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜŞÜNÜ
  • [FONT:0)Wire transfer doğrulama hizmetleri[Dönetici] - dolandırıcılıktan kaçınmak için, güvenli bir portal aracılığıyla kablolama talimatları doğrulayan bir hizmet kullanın. Birçok başlık şirketi şimdi Automated Wire Services) Aynı gün fon izni için.
  • [FONT:0) Güvenli belge paylaşımı[[Dönemli: 1) – Dropbox veya Citrix ShareFile, son dakikalarda e-posta göndermeden düzeltme belgelerini yüklemesine izin verir.
  • [FONT:0]Video konferans[[[Dönetici:0)[[[Dönetici:0))) - Zoom veya FaceTime, uzaktan satıcılarla sanal yürüyüş veya darbe toplantıları için kullanılabilir.

Bir Resilient Kapanış Ekibi

Doğru insanlara yer verme için planlama yedekleri miktarı yok. kapanış ekibinizi bir araya getirende, arayın:

  • Hızlı bir şekilde dönüşen bir isim şirketi veya avukat acele filings ve aynı günlük kayıtta.
  • Son dakika yazı değişiklikleri ile başa çıkabilen bir ev işleme ekibi ile bir kredi.
  • Zor kapanışlarla deneyimlenen gerçek emlak ajanları ve kolayca onaylanmamış değiller.
  • 7/24 mobil randevular sunan bir hizmet.

Onlara ihtiyaç duymadan önce bu ilişkileri uygulayın.Üzersiz kapanışlardan sonra teşekkür ederiz ve bazen işlerinizi ortaklarınıza yönlendirebilirsiniz.Bir kriz vurduğunda, bu profesyoneller çağrınıza öncelik verecektir.

Yasal ve Etik Bakışlar

Son dakika sorunları bazen etik sınırlara karşı itebilir. Her zaman müşterinizin en iyi ilgisini çekebilir, örneğin, alıcının fark etmediği bir kusur keşfederseniz, bunu açıklama göreviniz varsa – bu gecikmeler kapanabilir ve lisans geri çekilmeye yol açabilir.

Ayrıca, sözleşme tarihlerinin farkında olun. Eğer kapatmayı kabul ederseniz, her iki taraf tarafından imzalanmış yazılı bir uzatma alın. Sözlü anlaşmalar risklidir. Çoğu standart satın alma sözleşmesi “zamanın özüdür” bir düzenlemeye izin verir, bu yüzden bir uzatma olmadan bir ihlal olabilir.

Sorun litigation'da sona ererse (örneğin, ciddi para üzerinde bir anlaşmazlık), müşterinizin bağımsız yasal danışmanlık istemesini tavsiye eder. Gayrimenkul ajanları yasal tavsiye veremez, bu yüzden onlara kalifiye bir avukata atıfta bulun.

Gerçek Dünya Vaka Çalışmaları

Vaka 1: Midnight Lien

Kapanıştan iki saat önce, başlık şirketi satıcıya 5.000 dolar vergi yalanı keşfetti ve resmi salıverme üç gün sonra geldi:): Başlık memur IRS'nin otomatik ödeme hattını aradı ve bir onay numarası aldı. o zaman bir “gap” onayı verdi ve resmi salıverildi.

Vaka 2: The Appraisal Gap

Bir alıcının takdiri, sona ermeden bir gün önce sözleşme fiyatının altında 15.000 $ 'lık bir bedel aldı.The agent quickly gather three recentlaştırılabilir satış - iki of which the apprair has -and offer an ROV. The apprair. the setting upward by 10.000, and the setting satıcısı sadece zamanında gerçekleşti.

Vaka 3: Eksik İşareter

Satıcının yaşlı annesi devletten yaşadı ve mülk sahibi oldu. 30 dakika içinde şirketine e-postalmıştı:[Dönemli:[Dönemli: 19.00'da keşfedildi).

Sonuç: Stresi Başarıya Dönüştürmek

Son dakika sorunları asla hoş karşılanmazken, her senaryo için net bir eylem planına sahipler ve kendinizi başarısız bir kapanış ile başarılı bir kişi genellikle hazırlık, iletişim ve sakin, problem çözme zihniyetine bağlıdır. Herkesin dahil olduğu ortak tuzakları anlamak için, açık bir eylem planına sahipler ve kendinizi yetenekli profesyoneller ile çevreleyebilirler, yolunuzu hatırlayabilecek herhangi bir sürprizle idare edebilirsiniz.

Bu kılavuz el ele tutun – ve daha da iyisi, onunla takımla paylaşın, böylece her kapanış günü güven ile yüzleşebileceğiniz bir şeydir.