Gerçek mülk işlemleri çoğu insan tarafından tamamlanmış olan en büyük finansal taahhütler arasındadır. Tek bir gözetim - son zamanlarda, onları kullanan faktörler, mevcut çözüm yolları veya pratik önleme stratejileri.Bu kılavuz, gecikmelerin kapandığı, borçlar, satıcılar, yatırımcılar ve yatırımcılara zarar verecek ve aynı zamanda tekrarlanan gayrimenkul anlaşmazlıklarının örneklerini anlamak için sivil bir inceleme sağlar.

Gerçek Emlaktaki Sivil Anlaşmazlıkların Ortak Türleri

Gerçek emlak çatışmaları genellikle birkaç farklı kategoriye girer. Bu kalıpları erken tanıyanlar, tarafların sorunları tahmin etmesini ve bir anlaşmazlığın yükselmesinden önce doğrulayıcı bir eylem almalarını sağlar.

Başlık Anlaşmazlıkları

Birden fazla parti mülkiyet iddia ettiğinde veya başlık zincirindeki kusurların bir satıcının net mülkiyet transfer etme yeteneğini tehlikeye attığında ortaya çıkar. Bu sorunlar genellikle kapatmadan önce standart bir başlık arama sırasında yüzeyde ortaya çıkabilir, ancak daha sonra sessiz bir başlık eylemiyle ortaya çıkabilir.

  • [FONT:0) Başlık hatalarının başlığı:[Dönemli imzalar için, yanlış kayıt, kamu kayıtlarında sansürleme veya eksik belgeler.
  • [FONT:0]Bilinmeyen yalanlar:[Döneticileri ödenmemiş mülk vergileri, mechanic’in müteahhitlerden yalanları, yargı yalanları veya HOA değerlendirme mülklerine ekleyen yalanları yalanlar.
  • [FONT=0]İlaçlamalarda Uyuşmazlıklar:[Dönetici:0)))))) Bir kolaylık olup olmadığı, kendi kapsamı (örneğin, faydalı erişim, ortak sürücü) veya doğru şekilde açıklansa.
  • [FONT:0]Adverse'in iddia ettiği iddialar:[Dönetici:[Dönetici:0)[Döneticileri açık bir şekilde işgal eden bir kişi, sürekli olarak, ve yasal süre için açıkçası mülkiyet talep edebilir, bu konudaki temelleri bulutlandırmak için.
  • [FONT:0]Heirship sorunları:[Dönetici açık bir şekilde ölürken, birden çok varisi piyasalanabilir unvanı iletmek zor olabilir.

Başlık sigortası - hem kredi verenin hem de sahibin politikaları - finansal kayıplara karşı birincil koruma başlığı hatalarından önce, bir tartışma ortaya çıktığında, sessiz bir başlık davası çatışma iddialarını ve açık mülkiyeti çözmek için gerekli olabilir. deneyimli bir emlak avukatı ve saygın bir başlık şirketi yürütmek için, kapsamlı bir arama yapmak ve herhangi bir kusurlar gereklidir.

Sınır Anlaşmazlıklar

Sınır anlaşmazlıkları, mülk hatlarının fiziksel yerinin üzerindeki anlaşmazlıkları içerir. Bunlar çoğu duygusal olarak şarj edilen gayrimenkul çatışmaları arasındadır çünkü sık sık komşular birbirlerine karşı bitişiktir. Ortak senaryolar şunları içerir:

  • [FONT:0)Enkroachments:[Dönetici:[Dönetici: · 1] Bir komşunun çiti, sürücü, dökme, hatta bina temeli, konu mülklerine yasal sınırı genişletmektedir.
  • [FONT:0]Survey, tersanelere karşı:[Dönetici: 1 ) Yeni bir anket, (eski bir plat’den itibaren) gerçek mülk hatlarıyla eşleşmediğini ortaya koyuyor.Bu, çitlerin yanlış yapıldığı zamanlar olabilir.
  • [FONT:0)Öyleleyici kolaylıklar:[Dönetici:[Dönetici:0)[Döncükler:[Döncükler: 1) Kullanıcı, yasal bir süre için uzun vadeli bir arazi şeriti kullanma - bir yol için - yol, sürücü veya hizmet için - yasal haklar oluşturmak için izinsiz bile oluşturabilir.
  • [FONT:0]Birkaç durumda, komşular uzun yıllar boyunca sınır olarak görünür bir çizgiye (bir çit gibi) davranırlarsa, bu çizgi, kaydedilen de olsa bile yasal sınır haline gelir.

En iyi önleme, satın alma zamanında profesyonel bir sınır araştırmasıdır, çünkü köşeleri işaret eden ve bir plat. Alıcılar, anketi, sınırları düzeltme veya geri yükleme için zarar vermeleri gerekir.

Anlaşmazlık Anlaşmazlıkları

Satın alma anlaşmaları, zaman zaman çizelgesi, temsiller ve koşullarla karmaşık belgelerdir. Breach sayısız şekilde gerçekleşebilir, ancak en sık sözleşme anlaşmazlıkları şunları içerir:

  • [FONT:0]Failure performans için:[Dönetici:[Dönetici:0) Bir alıcı kredi toplama süresi içinde finansman sağlamaz veya bir satıcı kabul edilen onarımları tamamlamak için reddeder. en yüksek para depozitoları genellikle en odak noktası haline gelir.
  • [FONT:0)Misrepresentation of material numbers:[Dönetici:0) Bir satıcı veya ajan kare görüntüleri hakkında yanlış ifadeler yapar, zoning, kiralama geliri, mülk durumu veya özel değerlendirmeler beklemeye devam edebilir.
  • [FONT:0)Büyük sözleşme dili:[Dönemli inanç çabaları” gibi koşullar “iyi inanç çabaları” veya “malzeme hataları” yorumlanmaya açıktır.Herhangi bir parti yükümlülüklerinin farklı bir anlayışına sahip olabilir.
  • [FONT:0)Force majeure ve amaç hayal kırıklığı: Doğal afetler, hükümet emirleri (örneğin, BTC-19 kapatılması) veya piyasa çökmüşlüğü, tarafların belirli sözleşme dilini incelemelerini ve olayın öngörülebilirliğini incelemelerini talep edebilir.
  • [[Dönetici:0)Electronic imza geçerliliği:[Döneticiler, bazen elektronik imza sözleşmeleri veya değişikliklerinin uygulanmasında ortaya çıkarlar, özellikle bir parti imzalamayı veya imzayı yanlış anlamadıklarını iddia ederlerse.

Sözleşme anlaşmazlıkları genellikle anlaşmanın belirli bir sözüne bağlıdır. İyi niyetli bir sözleşme açıkla, ölçülebilir standartlar – gerçek kayıplar için, “buyer, faiz oranına% 5.5'i aşmamak için bir taahhüt elde edecektir” - sözleşmeyi geri almak ve her iki tarafın da parasal zararları aramaması (gerçekten zararlar için uygun olmayanlar için uygun bir taahhüt) özel performans (ödememen) için özel olarak kabul edilir.

Disiplinler

Satıcıların mülk değerini, güvenliğini veya alışkanlıklarını etkileyen bilinen maddi kusurları açıklama konusunda yasal bir görevi vardır. Bu görev kapsamı devlet tarafından değişir, ancak ortak açıklama anlaşmazlıkları şunları içerir:

  • [FONT:0]Latent kusurları:[Dönetici:[Dönetici:0)[Döntilmiş olmayan sorunlar, geçmiş temel onarımlar, duvarların arkasında kalıp, kusurlu tesisat, ya da su saldırısının tarihi, satıcılar genellikle farkında olduklarını iddia ederler, ancak alıcılar “bildiklerini iddia edebilirler.”
  • [FONT:0]Stigma Açıklamaları:[Döneticiler, cinayetler, intiharlar veya paranormal aktivite gibi olayların açıklanması gerekir. Diğer devletler bu tür bir tarih keşfederken, diğer anlaşmazlıklar ortaya çıkar.
  • [FONT:0]HOA ve değerlendirme açıklamaları:[Döneticiler, özel değerlendirmeler, kısıtlayıcı anlaşmaları veya ev sahiplerinin finansal sağlığı, daha sonra, büyük primler veya kuralların kullanılmasını yasaklayan büyük ölçüde şaşırtabilir.
  • [[Din:0)"As-is" klerler:[Dönetici] Satıcılar bazen “as-is” dilini talep etme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaya çalışır, ancak bu, bilinen kusurları açıklama görevini ortadan kaldırır.Bir sorunu keşfeden bir alıcı hala inkar edilemez.

Alıcılar sadece satıcı açıklamalarına güvenmemelidir. Bağımsız denetimler, sistem (HVAC, tesisat, elektrik), zararlı, kalıp, radon ve diker hatları gerekli. Satıcılar aşırı titizlik ve tüm ilgili belgeleri sunmaları gerekir, izinler ve denetim raporları. iyi niyetli bir satıcı tarafından yapılan açıklama, bir avukat tarafından gözden geçirilir, gelecekteki bir iddiaya karşı en iyi savunmadır.

Mortgage ve Financing Anlaşmazlıkları

Finansman sorunları, çeşitli taraflar arasında ortak bir sürtünme kaynağıdır: Anlaşmazlıklar ortaya çıkabilir:

  • [FONT:0)Buyer kredi verenlere karşı:[Dönemli) Ön ödemeden sonra kredi inkarı (ödeme standartları, iş değişiklikleri veya uygulama sorunları altında değişiklik yapılır), predater kredilerin talepleri veya iddiaları.
  • [FONT=0]Lender, borç verenlere karşı:[Dönetici:[Dönetici:0) Ödemeler için Tembellik İşlemlerinin Parametreleri, Borçluluk Hesabı Yönetimi (tax ve sigorta sıkıntısı) veya yanlış kredi değişikliklerine ilişkin suçlamaların iddia edilmesi veya yanlış taleplerin kaldırılması için talep edilmesi.
  • [[Düzücüye karşı satıcıya karşı:[Dönetici:0)Buyer, bir alıcının finansmanının tükendiğinde, satıcı, alıcının krediyi elde etmesi için çaba sarf ettiği konusunda ciddi para depozitolarını saklamayı isteyebilir.

Kredi terimleri, değerlendirme ve finansman tarihleri kritiktir. Her iki taraf da, bir ön ödemenin ciddi bir şekilde ortaya çıkmasının garanti olmadığını anlamalıdır.Bir finansman anlaşmazlığı ortaya çıktığında, arabuluculuk genellikle yanlış anlamaları ile ilgili bir finansman sağlayabilir. satıcılar, alıcının ön ödemesini talep edebilir ve ciddi bir şekilde talep edebilir.

Gerçek Emlak İşlemlerinde Sivil Anlaşmazlıkların Sebepleri

Anlaşmaların kök nedenlerini anlamak, tarafların en yaygın tuzaklardan kaçınmalarına yardımcı olur. Her durum benzersiz olsa da, birçok çatışmada yeniden elde edilen birkaç sistemsel faktör.

Tartışma ve Clarity eksikliği

Birçok anlaşmazlık asla açıkça belirtilmediği varsayımlara yol açıyor. Verbal onarımlar, hareket tarihler veya satışa dahil edilen kişisel mülkiyet genellikle çatışmaya yol açıyor çünkü yazılı sözleşmeler “reasonable” veya “iyi inanç” gibi ifade edilebilir bir şekilde yazılırsa, bu tuzaklardan yoksundur.

Tamamlanmış veya Inaccurate Information

Gerçek mülk işlemleri doğru verilere bağlıdır: mülk durumu, başlık tarihi, zoning kısıtlamalar, vergi kayıtları ve topluluk kuralları. Taraflar eksik bilgiye güveniyor veya tartışmalı bir şekilde açıklanamaz, sürprizler ortaya çıkıyor. eksik bir kolaylık, bir sınır, plat'dan farklı olan bir sınır veya alıcının kullanımını yasaklayan bir değişim, yasal bir savaşa son verebilir.

Procedural Gereksinimleri Takip Etme Başarısızlığı

Gerçek emlak yasası, ciddi para depozitoları için son derecedir, denetim itirazları, kredi uygulamaları ve kapanış tarihleri yasal haklar ve yükümlülükler yaratır.Bir gün bile - bir uzlaşma veya diğer partiyi sonlandırma hakkı için verir.

Ekonomik Baskılar ve Pazar Değiştiriyor

Pazar koşulları değiştiğinde, teşvikler değişir. Yükselen bir pazarda, satıcılar iş kaybı, boşanma veya beklenmedik tıbbi harcamalar gibi bir tarafın da varsayılan olarak düşmesine neden olabilir.

Duygusal Faktörler

Ev satın alma ve satış oldukça kişiseldir. Alıcılar genellikle bir mülke duygusal bir ek oluşturur ve kapanıştan sonra bir kusur keşfedilebilirse ihanet edebilir. Satıcılar pahalı onarımlar yapmak veya alıcının güvenilmez olduğunu hissedebilirler.Bu duygusal gerilimler küçük yanlış anlamaları pahalı l. Profesyonel temsillere yükseltebilir - özellikle de duygulara odaklanabilir ve işlem iş şartlarına odaklanabilir - yardımlar de-yazar çatışmaya odaklanır.

Profesyonel Rehberlik eksikliği

Deneyimli profesyoneller olmadan bir emlak işlemi yapmak risklidir.For-sale-by- owner (FSBO) işlemleri, yasal olarak, genellikle procedural korumaları bu ajanların ve avukatların sağladığı korumaları engeller.Bir omed madde, yanlış bir yasal açıklama veya göz ardı edilen bir konu, bir cücelerin kurtardığı bir tartışmaya yol açabilir.

Gerçek Emlaktaki İç Anlaşmaları Yeniden Düşünmek

Bir anlaşmazlık ortaya çıktığında, partiler bir karar yöntemi seçmeli. Seçim maliyet, zaman çizelgesi, mahremiyeti ve taraflar arasındaki devam eden ilişkiyi anlamalıdır.

Negotiation

Negotiation en basit ve en az pahalı yaklaşımdır. Taraflar - avukatları aracılığıyla - yasal pozisyonları ve davalarının açık bir şekilde anlaşılması ve dava açma ihtimalini desteklemesi için iyi bir katılım gerektirir.Birçok anlaşmazlık bu şekilde çözülebilir.

Mediation

Arabuluculuk, iletişim kurmayı kolaylaştıran tarafsız bir üçüncü taraf arabulucuyu içerir ve taraflar karşılıklı olarak kabul edilebilir çözümler keşfetmelerine yardımcı olur. Arabiyacı, yazılı bir yerleşim anlaşması imzalamadığı sürece, özellikle de gizlilik veya komşu ilişkileri önemli olan tarafların sınır anlaşmazlıkları için arabuluculuk yapması gerekir.

Tahkim Tahkim Tahkimi Tahkim Tahkim Tahkimi

Tahkim, bir veya daha fazla hakemin (ödeme dışı yargıçlar veya deneyimli avukatlar) kanıtları duymak ve nihai bir karar vermek için özel, bağlayıcı bir süreçtir, ancak talep etme hakkı çok sınırlı olabilir.Birçok satın alma sözleşmesi, daha az bilgi erişimi olan bir partiyi okuyabilmelidir.

Davanın

Müzakere, arabuluculuk veya tahkim başarısız olduğunda, taraflar sivil mahkemede dava açar. Litigation kamu, pahalı ve zaman alıcıdır.

  • [FONT:0] Parasal zararlar:[Dönemli zararlar (sonsuz kayıplar), kontraseptif hasarlar (örneğin, kayıp kiralama gelirleri gibi) ve yanlış dozları cezalandırmak için kullanılan cezalandırıcı hasarlar.
  • [FONT:0]Specific performance:[[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:0)Bir mahkeme kararı, sözleşmeyi kabul edilen bir partiyi yerine getirmek için zorlayıcı bir şekilde zorlayıcı bir şekilde sözleşmeyi yerine getirmek için -örneğin, bir satıcıyı satın almak için başlık veya bir alıcıyı satın almak için, nadiren özel mülk için verilir, ancak mülkte ortak olarak verilir.
  • [FONT:0)Rescission:[Dönetici:[Dönetici:0) Sözleşmeyi iptal etmek ve her iki tarafın da önceden sözleşme pozisyonlarına geri yüklenmesini sağlamak. genellikle depozito ve ödemelerin geri alınmasıyla eşleşti.
  • [FONT:0) Injunctive rahatlama:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:0) Bir mahkeme kararının durdurulması veya iptal edilmesi için bir mahkeme kararının alınması gibi - yanlış bir ücretlendirmenin önlenmesi veya bir denetime izin vermek.

Doğru Yaklaşımı Seçin

Tartışmadaki miktarı, tarafların gücü, istenen karar hızı ve gizliliği teşvik etmek için gerekli olan birçok gayrimenkul anlaşmazlığında, bir arabuluculuk kararından daha hızlı ve daha fazla değer koruyor. Ancak, bir parti kötü inançta hareket ederse veya ADR'ye katılmayı reddederse, birçok sözleşme ve devlet yasasını teşvik etmek veya yasal karar vermek için gerekli olabilir.

Gerçek Emlak Anlaşmazlıkları için Önlem Stratejileri

Bir sivil anlaşmazlığı ele almanın en etkili yolu, daha önce alınan ve bir işlem sırasında alınan proaktif adımlar çatışma riskini dramatik bir şekilde azaltır.

Thorough Due Diligence

Alıcılar sadece satıcı açıklamalarına güvenmemelidir. Bağımsız denetimler yapıyı kapsamalıdır, tüm büyük sistemler (HVAC, tesisat, elektrik), zararlı, kalıp, radon ve diker hatları. Profesyonel bir sınır araştırması ve başlık arama zorunlu. ticari veya yatırım özellikleri için, ek olarak, çevresel değerlendirmeler içerir (Phase I), zoning doğrulama, gelir / genişletici açıklama denetimleri ve kiralamalar.

Qualified Yasal Tavsiye

Gerçek mülk sözleşmeleri “boilerplate” değildir. Deneyimli bir emlak avukatı, özellikle kısa satışlar, yerel gümrükler ve yasalar hakkında tavsiyelerde bulunabilir ve potansiyel tuzakları tespit edebilir. yasal incelemenin mütevazı maliyeti on binlerce doları daha sonra da davacı ve satıcıya fayda sağlayabilir.

Yazmada Her Şey

Verbal vaatleri, her anlaşmayı uygulamak neredeyse imkansızdır - tüm yazışmaların, denetim raporlarının, fiyat ayarlamalarının veya kapanış sonrası en iyi kanıtların yer aldığı, tüm taraflar tarafından yazılması ve imzalanması gerekir.

Açıkça ve Proaktif olarak iletişim

Ajanslar, avukatlar ve kredi verenler sürprizleri önlemek için düzenli güncellemeler, bir alıcı gecikmeleri finanse ederse, satıcıyı hemen bilgilendirmelidir.Bir inceleme, bir sorunu ortaya çıkarırsa, alıcı raporu ve önerilen bir reçeteyi yazılı olarak sunmalı ve yanlış anlama şansına sahip olmalıdır. İyi iletişim kurmak için her iki tarafın da bir iletişim noktası tasarlamaları gerekir.

Standartlaştırılmış Sözleşmeler ve Formlar Kullanın

Devlet ve yerel emlak dernekleri yasal uzmanlar ve mahkemeler tarafından ele geçirilen standart satın alma anlaşmaları sunar. Bu formlar hukuk ve piyasa uygulamalarındaki değişiklikleri düzenli olarak yansıtacak şekilde güncellenir.Diğer eyaletlerden gelen sözleşmeleri taslak veya kullanarak siparişler kullanmayı bırakın. Standart formlar hala özelleştirmeyi gerektirirken, sağlam bir yasal çerçeve sağlar ve eksik temel hükümlerin riskini azaltırlar.

Başlık Sigortası ve Anketi

Bir kredi verenin unvanı politikası genellikle gereklidir, ancak alıcılar ayrıca bir sahibinin unvanı sigortası poliçesini satın almalıdır. Bu, bilinmeyen yalanlar, forgeries, eksik varisler ve kamu kayıtlarındaki hatalar içeren bir ücret verebilir.Bir-zaman primi, sınır sorunları için küçük bir fiyattır, anketle ilgili korumayı içeren genişletilmiş bir kapsama politikası elde edebilir.

Haklarınızı ve Borçlarını Bilin

Hem alıcılar hem de satıcılar kendilerini geçerli yasalarla tanımalıdır - satış gereksinimleri, adil konut kuralları, finansman düzenlemeleri, yalan yasaları ve ceza zaman çizelgesini anlama görevinin bir savunma olmadığı konusunda bilgi sahibi olurlar. Profesyonel rehberlik önemlidir, ancak kişisel farkındalık, kırmızı bayrakları erken yakalamaya yardımcı olur. Örneğin, bir satıcının önceki bir temel onarımı tavsiyede bulunduğunu bilen bir satıcının onarımı düzeltmesi için bir savunma süresini anlayan bir satıcıdır.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Emlakta sivil anlaşmazlıklar yaygındır, ancak en etkili stratejiyi anlamakta güçlük çekiyorlar – yazılı, sınır, sözleşme, açıklama ve finansman – kök sebepleri ve mevcut karar yöntemleri, taraflar, daha fazla güven ve daha düşük riskle işlem yapabilirler.Gerçek mülk, bilgi ve doğru ekiple kendinizden ayrılmanız için çok önemlidir.

Emlak anlaşmazlıkları hakkında daha fazla okuma için, aİLFLT:0) Emlak hukuku alanından gelen herhangi bir rehber (Dönetici) ve ) Amerika Birleşik Devletleri'nin Gerçek Mülkiyet Bölüm) daha fazla sigorta yönetimi için, aENFLT:4) gerçek mülk hukuku firmasının ortak nedenleri ve ilaçları genel bakış açılarına ve tedavilerine genel bakış açısını göz önünde bulundurmaktadır.[DÜye Olmayanlar Birliği).