Gerçek Bir Emlak Kapanışı sırasında ne bekleyecek

Bir ev satın almak, satıcıdan gelen en önemli finansal ve duygusal kilometrelerden biridir. kapanış randevusu - para değişikliği veya escrow toplantısı olarak adlandırılır - tam olarak orada olacak olan son eylemi, hangi mülkiyet resmi olarak alıcıya geçişler getirebileceğinizi bilmek.Bu toplantı sizi her aşamadan itibaren kapatılabilir, yasal bir şekilde eller ve büyük para değişimi için.

Gerçek bir Estate Kapanış Nedir?

Gerçek bir emlak kapanışı, bir mülk işleminin yasal ve finansal olarak kapatılmasıdır. Tüm tarafların -buyer, satıcı, ajanlar, kredi verenler ve başlık temsilcileri - birlikte (kişide veya neredeyse) bir sözleşmeyi tamamlamak için, olağanüstü fonlar kurmak ve alıcının ipotekini transfer etmek için.

Süreç, son derecelere, faiz oranına, aylık ödemeye ve zamandaki rakamları anlamadan önce devlet yasaları ve federal düzenlemeler tarafından yönetilir.

Randevudan önce hazırlık: Gelişmiş Günler Ne Yapmalı

En kapanış stresi son dakika sürprizlerinden geliyor. Smart hazırlama masaya oturtan önce günler başlıyor. İşte hazır olmanızı sağlamak için bir kontrol listesi.

Kapanış Açıklamanızı Okutmak Zorly

Kredi kartı veya yerleşim acenteniz, son ödeme (CD) en az üç iş günü kapatmadan önce teslim edilmelidir.Reklam ücreti ile işlemden önce yapılan kredi miktarı, faiz oranı, kapanış maliyetleri ve nakit-to-kapı rakamları için kontrol edin.Eğer bir hata yaparsanız, kredilerinizi hemen yerine getirin.

Gerekli Belgeler ve Fonlar

Bir hükümet tarafından yazılmış fotoğraf ID'ye (vidanın lisansı veya pasaport) ihtiyacınız olacak. Eğer ortak satın alırsa, her iki taraf da ID'yi getirmeli ve ev sahibinizin sigorta poliçesi, geçerli olup olmadığını kanıtlayın. Birçok başlık şirketi (HOA) şu anda gecikmelerden kaçınmak için en az 24 saat önceden gönderilen tel transfer makbulları gerekir.

Final Walk-Through

Çoğu satın alma sözleşmesi, 24 saat içinde son bir yürüyüşe izin verir. Bu, mülkünüzü kabul edilen durumda sağlamak için son şansınızdır ve herhangi bir talep edilen onarımların tamamlandığını ve yeni bir hasarın gerçekleşmeyeceğinin bir göstergesidir.Eğer bu adımı atamazsınız - nihai korumanızdır.

Kapanış Randevuuna kim katıldı?

Kapanıştaki karakterlerin dökümü devlet ve işlem türü tarafından değişebilir. Tipik olarak mevcut:

  • [FONT:0] Alıcı (s)) - siz ve herhangi bir eş-borrowers veya ortak sahipleri.
  • [FONT:0) Satıcı (s)) - zamanında ayrı imza atmıyorlar.
  • [FONT:0] Kapanış ajanı[Dönetici: 1) Bu, bir isim şirketi temsilcisi, bir avukat veya bir escrow memuru olabilir. İmzayı denetler ve belgeleri doğru bir şekilde yürütürler.
  • [FONT:0] Gayrimenkul acenteleri [[Dönetici: 1)[Döneticiler ve satıcının ajanları genellikle son dakika soruları kolaylaştırmak için katılırlar.
  • [FONT:0]Bir kredi temsilcisi[[[Dönetici: 1)[[Dönetici:0)[[FONT:0)[[[FONT:0))
  • [FONT:0]Bir noter halk[[Dönetici: 1 ) – bazı eyaletlerde, kapanış acentesi de bir noter.

Bazı eyaletlerde ( Kaliforniya gibi), alıcı ve satıcı asla karşılaşmaz; kapanışlar, diğerlerinde (New York gibi), avukatlarla fiziksel bir toplantı normdur.

Kapanış Masada İmzalayacak Anahtar Belgeleri

Kredi türünize ve eyaletinize bağlı olarak 20 ila 50 belgeden herhangi bir yere imza atmak için plan. -her belge belirli bir yasal veya finansal amaç hizmet ediyor. İşte en önemli olanlar:

1. Deed

Bu belge satıcıdan size ait olan mülkiyet. Satıcı tarafından imzalanır, alıcı değil, ancak bir kabul imzalamanız gerekebilir.

2. Mortgage veya Güvenilme

Bir krediniz varsa, ipotek (kesin teori eyaletlerini) veya güven (başlık teorisi eyaletler) imzalayacaksınız (bu, kredi verene mülke bir güvenlik ilgi verir - varsayılan olarak, kapatılabilir.

3. The Promissory Not

Bu, krediyi geri ödemeye söz veriyor. Kredi miktarı, faiz oranı, geri ödeme programı ve varsayılan sonuçların sonuçlarını belirtir. Bu, işaret ettiğiniz en önemli finansal belgedir - dikkatli bir şekilde koruma.

4. Kapanış Açıklama (CD)

Bunu zaten incelediniz, ancak şimdi son kredi koşullarını ve kapanış masraflarını kabul etmeyi işaret ediyorsunuz. Kayıtlarınız için imzalanmış bir kopya alırsınız.

5. Çözüm Bildirimi (HUD-1 veya ALTA)

Bu, alıcı ve satıcıya tüm kredileri ve kredilerini verir. Her doların gerçektor komisyonları, vergiler, başlık sigortası ve kayıt ücretleri de dahil olmak üzere nereye gittiğini gösterir.

6. Affidavits, Disclosures ve Escrow Talimatları

Occupancy spidavits (Evde yaşamayı planlıyorsunuz), 1978'den önce inşa edilmiş evler için öncü amaçlı boya açıklamaları ve çeşitli devlet özel formlarınız. kapanış acenteniz her birini açıklamalıdır - sorular sormaktan çekinmeyin.

7. İlk Escrow Açıklama

Eğer kredi veren bir emlak vergileri ve sigortayı bir escrow hesabına topluyorsa, bu ifade toplanan miktarları ve nasıl azaltılacağılarını özetliyor.

Daha derin bir dalış için, Tüketici Finansal Koruma Bürosu, belgeleri kapatma kılavuzunu sunar).

Adım Adım Adımı Adımda Neler Oldu

Gerçek kapanış toplantısı genellikle iki saate 45 dakika sürer. İşte aktı:

Adım 1: Giriş ve ID Verification

Kapanış ajanı veya notary fotoğraf tanımlamasını isteyecek ve herkesin imzalanması gerektiğini onaylayacaktır. Ayrıca ev sahibinin sigorta binder'inizin kopyasını isteyebilirler.

2. Adım: Doküman Sunumu ve İşaretleme

Kapanış ajanı her belgeyi, genellikle belirli bir sırayla sunacaktır. Anahtar noktaları özetleyecekler - özellikle de kehanet notu, ipotek ve Kapanış Açıklama.Eğer dilerseniz her belgeyi tam olarak okuyabilirsiniz, ancak çoğu deneyimli alıcı anahtarı tarayabilir ve imzalayabilirsiniz.

[FONT:0)İmportant:[Dönetici:[Dönetmediğiniz herhangi bir belge imzalamaz. Ön ödeme cezalarından herhangi bir şey hakkında bilgi sahibi olmak için, iyi bir kapanış ajanı mutlu bir şekilde açıklayacaktır.

Adım 3: Fonlar Transfer

Tüm belgeler imzalandığında, kiralayıcı veya anket yapanların paralarını ödersiniz. kapanış acentesi parayı (genellikle tel transfer veya nakit çekleri ile) tutar ve sonra onları tutar: satıcıyı, emlak ajanları, kredi verenleri ve herhangi bir üçüncü tarafları kiralar veya anket yapanları öder.

Adım 4: Anahtarlar ve Final Walk-Through Recap

Paralar temizlendikten sonra, satıcı anahtarlar, garaj kapı açıkları ve herhangi bir el kitabı veya garantiler. Bazı ajanlar kapatmadan önce son bir yürüyüşe çıkıyor, ancak değilse, bu erişim aldığınız an.

Adım 5: Çözüm Açıklamasını İmzalayın

Hem alıcı hem de satıcı tüm miktarların doğru olduğunu doğrulama için yerleşim açıklamasını imzalar. Bu, kapanışın tamamlanmadan önce son belgedir.

Kapanıştan sonra: Sonraki şey

Kapanış toplantısı çok son değil - takip eden idari adımlar var.

Deed ve Mortgage Kayıt

Başlık şirketi veya kapanış acentesi, ilçe kaydı ile silinmiş ve ipotek kayıt yaptıracaktır. Bu, mülkünüzü kamu kayıtlarını ve kredi verenin yalanını mükemmelleştirir. Kayıt genellikle 24-48 saat içinde gerçekleşir.

Kapanış Paketinizi Yeniden Tanımlayın

Her imzalanmış belgenin kopyalarını içeren bir bin veya dijital klasör alacaksınız, yerleşim bildirimi, başlık sigortası politikası ve herhangi bir ek açıklamayı tutun.Bu paketi sonsuza dek tutabilirsiniz - finanse ederken, satış veya vergiler giyebilirsiniz.

Adresin Utilities ve Change of Address

Şimdi eve sahip olduğunuza göre, faydalı hesaplardan sorumlusunuz. Transfer veya elektrik, gaz, su, çöp, internet ve başka hizmetler. Posta bürosu, banka, sigorta ve oy kaydınızla adresinizi güncellemeyi unutmayın.

İlk Mortgage Ödemenizi Yapmak

İlk ödemeniz genellikle 30-45 gün kapalı bir şekilde yapılır, kredi fonlarına bağlı olarak. kredi kartınız veya online portal sağlayacaktır.Geçmiş ücretinizin geç ücretlerinden kaçınmak için otomatik ödeme yapın. Not that some kapanış maliyetleri pre ücretli faiz, so your first ödeme amount may different from next ones.

Ortak Pitfalls ve Them'dan Nasıl Kaçırmak

Dikkatli hazırlıkla bile, sorunlar ortaya çıkabilir. İşte onları azaltmak için en yaygın konular ve yollar:

Gecikmeler

Wire transfer hataları veya banka kapatmayı geciktirebilir. Her zaman kablo talimatları doğrudan telefon tarafından kapatılabilir - sadece e-postaya güven, tel dolandırıcılık rampalı olarak.Eğer bir nakit çek kullanıyorsanız, tam olarak talimat verildiğinden emin olun.

Doküman Hataları

Kapanış Disklosure'te bir eksik isim veya yanlış ilgi oranı krediyi geçersizleştirebilir. CD'nizi aldığınız dakikayı gözden geçirebilirsiniz.Eğer bir düzeltme gerekliyse, TRID'ye uymak için üç iş günü ile kapatmanız gerekebilir.

Son Dakikak Walk-Through Issues

Satıcı beklediğiniz aletleri kaldırmış olabilir veya bir boru bir gecede patladı.Eğer yürüyüş yoluyla sorunlar ortaya çıkarsa, imza yapmadan önce bir krediyi pazarlık etmek veya onarımlar konusunda ısrar etmek zorundasınız.

Kapanışta Yeterli Fonlar

Nakit kapalı, satıcının maliyetlerini değiştirirseniz veya hesaplanmış vergileri yanlış hesaplamışsanız, son bir nakit-kapılı rakam 48 saatini kapatmadan önce ekstra para almak veya hızlı bir şekilde ek para taşımanız için bir plan elde edebilirsiniz.

Bir Smooth Kapanış Deneyimi için İpuçları

  • [FONT:0) Erken ve sık sık iletişim:[Dönetici:[Dönetici:0) Ajanınızla temas halinde kalın, kredi veren ve kapanış koordinatörü. Belgeleri hemen paylaşın.
  • [FONT:0) Bir kalem getir:[Döneticileri genellikle kalemler sağlar, ancak imzalarınızı garanti eder veya siyah kaleminiz varsa imzalarınızı garanti eder.
  • [FONT:0)Oku, ama aşırı dereceden değil: [Dönetici:[Dönetici:0) Her kelimeyi okumak için yasal hakkınız var, ancak belgeler genellikle puanlara, isimlere ve mülk açıklamalarına odaklanın.
  • [FONT:0) Kapanış zamanı tahminine göre:[Dönetici: 1 ) Bazı kapanışlar hızlı; diğerleri, gününüzü buna göre planlayın ve hemen sonra herhangi bir şeyi planlamaktan kaçın.
  • [FONT:0]Bir sanal kapatmayı düşünün: Birçok başlık şirketi şimdi size gelen eClosings veya mobil noterler sunabilir. Bu, işten stres ve zaman ayırabilir.

Ek bir huzur için, [FONTD:0] Ulusal Gerçekçiler Birliği) kapanışda haklarınızı açıklayan kaynaklar ve tüketici rehberleri sunar.

Sık sık kapanış Randevuları Hakkında Soru Sordu

Fiziksel olarak mevcut olmadan yakın olabilir miyim?

Evet, birçok eyalet uzaktan online notarizasyona izin veriyor (RON) veya avukatın başka birine imza verme gücünü vermenize izin veriyor. Kapanış acenteniz ve kredi vereninizle kontrol edin - önceden alternatif imza yöntemleri onaylamaları gerekir.

Planlanan kapanışa katılamadığım ne olur?

Ajanınıza hemen ulaşın. Kapanışlar genellikle birkaç gün içinde yeniden yapılabilir, ancak bu faiz oranı kilit veya satıcının hareket süresine zarar verebilir. Bazı sözleşmeler gecikmeler için cezalar getirir.

Kapanışta bir avukata ihtiyacım var mı?

Bazı eyaletlerde (New York, Georgia ve Massachusetts gibi), bir avukat gereklidir. Başkalarında, bir başlık şirketi gerekli olmasa bile, ilgi alanlarını korumak için gerçek bir emlak avukatı işe alabilir, özellikle de karmaşık işlemler için.

Kapanıştan sonra anahtarları nasıl almak için ne kadar sürer?

Genellikle imza ve finanse ettikten sonra anahtarlar alırsınız, ancak bazen satıcı kira iade sözleşmesi altında birkaç gün kalır. Sözleşmenizde anahtar mülkiyeti onaylayın.

Final Düşünceler: Kapanış Başlangıcı

Kapanış randevusu bir ev satın almak için açık olmanız gereken son engel olsa da, aynı zamanda yolculukunuzun bir ev sahibi olarak başladığınız anlamına gelir. Süreç yoğun, ancak ayrıntılı hazırlık ve bir stres kaynağına bir zafer taşı haline getirmeyi beklemeniz gereken şeyleri net bir anlayıştır.