Zoning yasaları, arazi sahipleri, yatırımcılar ve emlak profesyonelleri için, karşılıklılık ve mülk değerinin ne kadar uygun olduğunu anlamak temel düzenlemelerdir. Bu kurallar şehir ve bölgesel planlamanın arka kemiğini oluşturur, toplulukların fiziksel ve ekonomik karakterini şekillendirir, arazi sahipleri, yatırımcılar ve hatta gayrimenkul profesyonelleri için, bir mülkün ne kadar iyi geliştirilebileceğini ve en sonunda piyasadaki değerlerin nasıl geliştirilebileceğini analiz eder.

Zoning ve onun Türlerini Anlamak

Anada, yerel hükümetler tarafından kullanılan yasal bir araç, uyumlu olarak kabul edilen ve sıra dışı kalkınmayı teşvik etmek için kullanılan yasal bir araçtır. Modern zoning çerçevesi 20. yüzyılın başlarından ortaya çıktı, kamu sağlığı, güvenlik ve refah endişeleri Bugün, ABD'deki hemen hemen hemen her belediye, bazı zoning çerçevesini dünya çapında kullanmaktadır.

Konut Zoning

Konut zoning konut ve ilgili aktiviteler için arazi kullanımını kısıtlar. Bu kategori daha düşük konut (R-1), multi-aile konutu (R-2, R-3), ve karma kullanım alanları genellikle en düşük kaliteli bir bina yükseklikleri ve yoğunluk sınırlarına sahiptir (örneğin, düşük ücretli bir ortam için yer alan bazı birimlere değer verir).

Ticari Zoning

Ticari kanallar, ofisler, restoranlar ve diğer iş faaliyetlerine izin veriyor. Alt kategoriler, mahalle ticari (C-1), genel ticari (C-2) ve merkezi ticari (C-3) özellikleri, iyi huylu ticari bölgeler genellikle gelir-jeneratif potansiyelleri nedeniyle takdir ediyor, ancak ticari kullanım varlığı da Cnights gibi nuisances yaratabilir.

Industrial Zoning

Endüstriyel zoning fabrikaları, depoları, üretim tesisleri ve ağır lojistik. Bu bölgeler genellikle konut bölgelerinden çatışmaları en aza indirmek için uzaktadır. Endüstriyel arazi değerleri genellikle daha düşük talep nedeniyle ticari veya konut değerlerinden daha düşük, daha yüksek çevresel yükümlülükler ve sınırlı alternatif kullanımlar. Ancak, bazı pazarlarda - yakın büyük ulaşım merkezleri gibi - endüstriyel zoning varlığı oldukça değerli olabilir.

Tarım Zoning

Tarımsal araziyi korumak, ormanları ve banliyö taşlarından açık alan. Genellikle gelişmemiş olmayan mal sahipleri ile büyük minimum çok boyutu (örneğin, 10 ila 40 dönüm) tarım arazisi, kırsal karakterin korunmasına yardımcı olur, gıda üretimine ve ekosistem hizmetlerini destekler. Ancak, gelişim için arazi satmak isteyen çiftçiler ve korumacılar için de kısıtlayabilir.

Diğer Notable Zoning Tipleri

İlk kategoriler ötesinde, zoning ordinances genellikle overlay bölgeleri, planlanan birim gelişmeleri (PUDs), ve özel amaçlı bölgeler, havaalanları, hastaneler veya eğitim kampüsleri için ekstra gereksinimleri içerir. Örneğin, tarihi koruma aşırılıkları veya selplain overlays. PUDs, yerel planlama tahtaları ile müzakere yoluyla daha esnek, karışık-kullanışlara izin verir. Özel amaçlı bölgeler, havaalanları, hastaneler veya eğitim kampüsleri için ek olarak, her bir karmaşıklık katmanı sunar.

Emlak Değerleri Üzerine Zoning Etkisi

Ev değerlerine hem doğrudan hem de dolaylı etkiler uyguluyoruz. İlişki her zaman basit değildir; bir zoning değişikliği, bağlama bağlı olarak ya da şişirme değerlerini artırabilir. Bunu anlamak için, birkaç mekanizmayı incelemeliyiz.

Olumlu Etkileri: İstikrar, Olanaklar ve Exclusivity

[FONT:0]Stability and Predictability: Kent ekonomideki en güçlü olumlu etkilerden biri, özellikle de sıkı tek aileli yerleşim bölgelerindeki özelliklerden daha yüksek olan, mahallenin aniden bir arazi doldurma veya gece kulüplerine ev sahipliği yapmasına yardımcı olabilir. Örneğin, şehirdeki otellerin en düşük bir konut bölgelerindeki özellikleri sürekli olarak eşit ölçüde satmakta olan bir ev, özellikle de daha düşük bir tek kişilikle aynı büyüklükteki küçük bir mahallede daha düşük bir şekilde satmaktadır.

[FONT:0]Amenity Geçici:[Döneticiler genellikle parklar, yeşil alanlar ve yanwalk bağlantı gibi olanakları gerekli veya teşvik etmek için zoning kullanırlar. Planlanan birim gelişmeler, daha yüksek yoğunluk için yeniden tesis için araziyi bir kenara atabilir.Bu olanaklar ticari değerlere daha fazla yükseltilebilir.

[FONT:0) Dışsallık ve Korkutluk:[Dönetici: 0 ) Bazı zoning, San Francisco, Boston ve New York gibi şehirlerdeki konutların yüksek maliyetinin yüksek olduğu, talep edilen tek kişiliklerin, mevcut konutların ihtiyaçlarını kısıtlarken, bu da uygulanabilirliği artırmaktadır.

Olumsuz Etkiler: Kıyganlık, Incompatability, and Uncertainty

[[Düzücü:0) Kullanım ve Yoğunluk Üzerine Tartışmalar:[Dönetici:[Dönetici:0) Bir arazi sahibinin piyasa taleplerine uyum sağlama yeteneğini kısıtlayabilir. Örneğin, bir mülk bölgesi yalnızca tek aile evleri için daha az değer verebilir, küçük bir apartman binasına yeniden geliştirilebilir. Benzer şekilde, yükseklik sınırları ve geri yükleme gereksinimleri, doğrudan değerleme alanını kısıtlayabilir.

[FONT:0]En uygun olmayan Adjacent Uses: Bir mülkün kendisi iyi niyetli olsa bile, değeri uyumlu kullanımlarda değere zarar verebilir. - Örneğin, "spot zoning", zoning haritaları mahkemede bu tür çatışmalara meydan okuyan bir şekilde küçük bir parsel değeri kaybolacaktır - ve ulaşılamaz.

[FONT:0]Yönergesiz:[Dönetici: 0) zoning düzenlemeleri sık sık değiştiğinde veya çelişkili bir şekilde uygulanabilir, mal değerleri acı çeker. Geliştiriciler ve alıcılar belirsizlik ile ilişkili yatırım riskleri talep ederler.Daha yüksek yoğunluk bazı sahipleri için bir rüzgar düşüşü olabilir, ancak eğer değişim itiraz edilirse, yasal işlem aynı şekilde piyasa faaliyeti de olabilir.

Vaka Çalışmaları ve Empirical Del

Birçok akademik çalışma bu kalıpları doğrulamaktadır. Glaeser ve Gyourko (2002) tarafından iyi bilinen bir analiz, daha düşük ev fiyatlarına sahip olmak için daha sıkı bir şekilde yer alan ve potansiyel dışsallığa sahip olmak için daha fazla talep edilen merkezi bir alan olarak, şehirdeki konutun yüksek orandaki etkisini inceler.

Bu dinamikleri daha fazla araştırmak için, okuyucular TIRDÜ'den kaynak önerebilirler:0) Amerikan Planlama Birliği) ve [[Dönetici:2).Lincoln Institute of Land Policy) , hangi zoning ve mülk değerleri hakkında ayrıntılı araştırma yayınlar.

Pazarability and Zoning

Pazarability – bir mülk satılabilir veya kiralanabilir olan kolaylığı – doğrudan piyasadaki zoning. Alıcılar ve kiracı faktörlerini kararlarına sokarak, genellikle bir mülk turu yapmadan önce.Açık, izin verilen bir zoning tasarım süreci satışları hızlandırabilir, sorunlu veya belirsiz zoning piyasadaki languish için mülklere neden olabilir.

Konut Alıcıları için

Homebuyers genellikle komşuların boş bir sürü ile bir ev sahibi olmak istediklerini tercih eder: eğer konut varsa, bu hızlı bir restoran haline gelebilir.Gerçek emlak ajanları genellikle alıcıları garanti etmek için listelemelerde yer alan bir alıcıyı dikkate alır.

Aşağıya, nonconformlama kullanımları ile ilgili özellikler (büyükbabalar mevcut zoning’i ihlal eden kullanımlar) daha az pazarlanabilir olabilir. Lenders onları finanse etmeye isteksiz olabilir ve alıcılar geçmişte yasal olarak subdivided olan bir evle karşı karşıya kalabilirler, ancak artık mevcut geri alım kuralları ile karşı karşıya kalmazlar risk-averse satın almacılar için bir anlaşmaz olabilirler.

Ticari Yatırımcılar ve Geliştiriciler için

Ticari piyasaability, satın almadan önce zoning'in esnekliği ve uyumluluk konusunda menajer. Genel ofis kullanımı için bir mülk alanı daha fazla piyasalanabilir, çünkü piyasa koşullarını değiştirmek için uygun hale getirilebilir.

[[Dönetici:0)Rezoning Opportunities:[Döneticileri:[Döneticileri)[değiştir | kaynağı değiştir] Bazı para birimlerinin veya özelliklere uygun olması durumunda, geri bildirimde bulunulması gereken bir özelliktir.Rezoning, yerel iradenin yeniden tanımlanmasına izin veren sözleşmeleri geri almak için zaman alıcıya izin verir: spekülatif alıcılar, ancak geleneksel alıcılara karşı, riskle karşı karşıya kalabilirler.

Tarım ve Toprak Sahibi için

Tarımsal mülkün pazarlanabilirliği, gelecekteki yenidenzoning potansiyelinden çok etkilenir. Arazi bölgesi yalnızca tarım kullanımı için satmak, diğer parsellere potansiyel satmak için mümkün olmayan bir araçtır - güçlü tarım ekonomileri ve sağ-farklı yasalarla araziler yenidenzoning için değerli bir araç, ticari çiftçilere son derece pazarlanabilir. Bazı yetkiler, diğer parke potansiyel satmak için sahiplere izin verir.

Yasal ve Pratik Yönler

Zoning variances ve özel izinler, araziye sapmalara izin vererek piyasalanabilir. Örneğin, bir ev sahibi, kontrastlere ek olarak variance elde edebilir.Bu onay, mülke daha çekici hale getirebilir.

Ek olarak, çevresel aşırılıkları (örneğin, ıslak toprak, sel, veya tarihi bölge) piyasalanabilirliği ile sınırlı olabilir. Bir selade mülk, sigorta maliyetleri ve geliştirme kısıtlamaları nedeniyle daha az arzulanabilir, ancak iyi yönetilebilirse, doğru alıcıya indirim satabilir.

Daha derin bir şekilde zoning düzenlemeleri ve pazar stratejilerine atfedin, İÇFLT:0)Urban Land Enstitüsü[Dönetici:2) Ulusal Gerçekçiler Birliği[Döneticileri Birliği[Döneticileri) - her ikisi de emlak piyasalarını nasıl etkilediği konusunda rehberler sağlar.

Maksimum Emlak Değeri için Zoning'i Heyecan Etmek

Thorough Pre-Purchase Research

Herhangi bir mülk satın almadan önce, yerel zoning koduna ve haritaya danışın. Resmi zoning tasarımlarına bakın, herhangi bir bekleme süresine ve kapsamlı bir plan (gelecek arazinin kullanım yönünü gösterir). Bir arazi-kullanıcı veya planlayıcı yüksek alım işlemleri için akıllıca olabilir.

Yerel Planlama Süreçleri ile Engage

Planlama kurulu ve şehir konsey toplantıları. Zoning değişiklikleri genellikle halka giriş ile başlayabilir. Proaktif olmak, olumlu zoning için savunuculuk yapmanıza yardımcı olabilir - veya zararlı değişikliklere karşı. Geliştiriciler sık sık sık bilgi ve hızlı takip uygulamaları elde etmek için personel planlama ile ilişkiler kurarlar. Bireysel mülk sahipleri için mahalle dernekleri etkili araçlar olabilir.

Future Rezoning Potansiyeli

Gerçekleştirilmiş potansiyel (örneğin, geçiş istasyonlarının yakınında büyük bir sürü alan eğilimi) yenidenzoning. Faktörlerin fizibilitesini değerlendirin: kapsamlı plan, altyapı kapasitesi (su, kanalizasyon, yollar) ve topluluk hissi.

Bir Pazarlama Aracı Olarak Zoning

Satış yaparken, listenizdeki olumlu zoning vurgulayın. Eğer mülk ev temelli işletmelere, çok-jenerasyonlu yaşamlara veya erişim birimlerine izin verirse (ADUs), bunun hakkında ticari listeler zoning sınıflandırması ve izin verilen kullanımlar belirtmelidir.

Profesyonellerle çalışmak

Arazi kullanımı konusunda uzman olan emlak ajanları, değerlendirmeciler ve avukatlar paha biçilmez bir tavsiye sunabilir. Bir uygulama değerlendirmeleyicisi, örneğin, düzenleyici kısıtlamalar nedeniyle "korunma" için bir indirim sağlayabilir.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Zoning bir bürokratik formaliteden çok daha fazlasıdır; mülk değerleri ve piyasalanabilirliği konusunda güçlü bir belirleyicidir. Bir mülkün ne kadar yoğun bir şekilde geliştirilebileceğini ve çevrenin etrafındakilerin hem fırsatları hem de kısıtlamaların ne kadar yoğun olduğunu tahmin edebilir. Savvy mülk sahipleri, yatırımcılar ve geliştiriciler bu kuralları anlamak ve yasal sistemlerle aktif olarak etkileşime girebilirler.

Konut sıkıntısı, iklim adaptasyonu ve arazi kullanım desenlerini değiştirmek, zoning gelişmektedir. Daha fazla belediyeler, form tabanlı kodlar ve dahil edici zoning politikaları.Bu trendlerin en büyük kısmını tutmak, mülk değerini artırmak ve uzun vadeli yatırım başarısını sağlamak için kritik olacaktır.

Daha fazla okuma için, zoning reformlarının mülk piyasalarını nasıl yeniden şekillendirdiğini, [[FONTD:0)Planetizen[[Dönetici: 1) web sitesi analiz ve haber sunuyor, ancak [[Şampingler Kurumu) arazi kullanım yönetmeliğinin ekonomik etkileri üzerine politika makalelerini yayınlar.