Bir mülk satın alırken mevcut Leas'leri anlamak

Aktif kiralamalarla bir gelir üreten bir mülk satın almak, sadece duvarları ve çatıları değil, yasal olarak bağlayıcı sözleşmeler seti satın almanız anlamına gelir.Her kira ev sahibi ve kiracı arasında hakları ve sorumlulukları kapsar, kiralama, süre, bakım ve daha fazlası. Bu sözleşmeler genellikle satışta yeni sahibine transfer edilir, bu yüzden yakınınızda ayrıntılı bir anlayış önemlidir.

Kiralar çeşitli kategorilere girer - konut, ticari, tarım ve zemin kiralama - her biri ayrı yasal çerçeveler tarafından yönetilir. Konut kiralamaları devlet ve yerel ev sahibi yasalarla ağırlanır, genellikle güçlü korumalarla kiracılar sağlar. Ticari kiralamalar, aksine, daha büyük müzakere esnekliğine izin verir ve sıklıkla onant omuzların mülk masraflarının bulunduğu üç boyutlu düzenlemeler içerir.

Kira türüne bakılmaksızın, mülkiyet haklarınızı ve gelir akışınızı doğrudan etkileyen standart hükümleri gözden geçirmeniz gerekir:

  • [FONT:0)Dön ve yenileme:[Dönetici:[Dönetici:0) Kiranın sabit bir son tarihi var mı? 10ant’un isteğinde yenileme seçenekleri var mı?
  • [FONT:0]Rent ve escalations:[Dönder:[Dönekli kira nedir?Kayıtlı artışlar, yüzde kira (işte) veya mülk vergileri ve sigorta gibi işletme masraflarını geçmek için geçer mi?
  • [FONT:0) Güvenlik depozitoları:[Dönetici:0) Ne kadar yapılır, hangi tür bir hesapta ve bu fonların yeni sahibine aktarılması için yasal gereklilikleri nelerdir? Birçok devlet açık muhasebe ve güven- sayma işlemi talep eder.
  • [FONT:0) Limitleri kullanın: [Dönetici:0] Kiracı altlet yapabilir veya kiraya verebilir mi?İşin hangi işletmelerde çalışabileceğine dair sınırlamalar var mı?
  • [FONT:0]Maintenance ve onarımlar: yapısal onarımlar, hizmetler, otopark çok fazla bakım ve ortak alan bakımı ile uğraşanlar?
  • [FONT:0]Default ve sonlandırma:[Dönetici:[Döneticileri bir varsayılan tetikler? Ödeme süreleri geçerli midir? Ödeme veya diğer ihlaller için evlenebilir misiniz?

Aynı şekilde, herhangi bir kiranın yerel kira kontrolü veya stabilizasyon veya ihmalleri ihlal edip etmediğini kontrol etmek önemlidir. New York City, San Francisco, Los Angeles, ya da New Jersey ve Oregon'daki birçok belediye, kiralama yasaları yıllık artışları ve "sadece neden" ev sahibi olmak için, ancak yerel konut otoritelerinizi yasal nedenlerle pazarlama seviyelerinden çıkarmanız veya kiracıları kaldıramazsınız.

Leased Property için yasal değerlendirmeler

Mevcut onantlarla bir mülk satın almak fiziksel incelemenin ötesinde iyi bir şekilde talep eder. Her kiralamanın yasal sağlığını değerlendirmeniz gerekir, satıcı temsillerinin doğruluğu ve alacak potansiyel li yükümlülükler içerir: Key legal considers:

Estoppel Sertifikaları İstemek

Bir estoppel sertifikası, kira için mevcut durumu onaylayan her onanttan bir yemin ifadesidir: kiralanan kiraya verilen kiraya verilen veya kiralanan herhangi bir borcun ödenmesi, kalan bir süre ve herhangi bir varsayılan veya anlaşmazlığın kabul edilemez bir koşuludur.Eğer bir kiracı daha sonra farklı şartları iddia eden bir belgedir - örneğin, kiralanmamış bir sözlü anlaşma yapmış veya kiralanmamış bir şekilde kiralanmamış bir şekilde kiralanmamış bir şekilde, kiralanmamış bir şekilde iade edilmeyeceklerdir.

Lease Uyumunu ve Tenant Haklarını İncelemek

Devlet ve yerel yasalar bir satışa mal olan onant özel haklar verir. Örneğin, mülkün satıldığı veya yeni sahibinin, onuru veya birimlerin yeniden dönüştürülmesini istediği takdirde, konutu ya da onantaj sistemini sadece satın alamazsınız.[tr|URL)[değiştir | kaynağı değiştir][değiştir | kaynağı değiştir][değiştir | kaynağı değiştir][değiştir | kaynağı değiştir][değiştir | kaynağı değiştir]

Güvenlik Deposu

Güvenlik depozitoları mülk satışlarında sık sık sık bir tartışma noktasıdır. Çoğu eyalet, satıcının tam depozito miktarını alıcıya transfer etmesi veya doğrudan onantlara kapanmadan önce geri dönmesi için doğrudan ödeme yapmasını gerektirir.Birkaç eyalette, yanlış bir şekilde tüm depozitoların ayrıntılı bir muhasebesi elde etmeniz gerekir.Her zaman satıcıya izin vermek için bir kredi almanız gerekir ve depozito yükümlülüğünü yerine getirmeniz gerekir.

Yerel Kiralık Kontrol ve Evksiyon Korumaları

Kiralanan alanlarda, mevcut kiralama şartları - kira- miktar ve ev sahibi gerekçesiyle - yeni sahibine kadar taşımak yasaklanabilir. Yılda belirli bir yüzde (bazen 1–3) veya "sadece bir neden" olmadan onant'ı tahliye etmek için, kiralamamak veya taşınmak için bir araya getirmek için, bazı şehirler de "tarafsız" veya tek aile evlerini kapsadığı bir avukatla ilgili olarak.

Lease Değişiklikler ve Gizli Anlaşmalar

Asla gördüğünüz kiranın tüm hikayesi olduğunu varsaymayın. Satıcılar, kiralamalar, faydalı tavizler veya bir ev işine sahip olmak için onant sözleşmeleri içeren bir belgeye girebilirsiniz.Eğer kiralanan tüm yazışmaları satıcı ile ilişkilendirmiş ve onant ile ilgili her türlü yazışmayı talep edebilir ve satın alma sözleşmesinde tam olarak açıklanamaz.

Kiralayanlarla ilgili mal hakları

Mevcut kiralamalara bir mülk satın aldığınızda, kiralar açıkça yasaklanan veya kapanmadan önce sona ermeyen ev sahibine otomatik olarak adım atıyorsunuz. Bu transfer, kiranın “ arazi ile birlikte çalışmasını” ilke ile yönetilir - yeni sahibi, sessiz zevk sağlama görevi de dahil olmak üzere tüm kiralama yükümlülüklerine yerine getirilir ve onant'ın özel mülkiyetine saygı gösterir.

Sahibiliğin Tenants'ı Değiştirin

Proper fark, onant ilişkileri korumak ve kira ödeme karışıklıklarından kaçınmak için gereklidir. Satıcı her onant'ı kapatmadan önce yazılı bir bildirimde bulunmalıdır, bekleyen değişimin ve gelecekteki kiraların ücretli olarak ödenmesi gerekir.Sonsuz, ödeme işleminizi sağlayan kendi karşılama mektubunu gönderin, aslında teslim olun.

Lease Assignment vs. Novation

Çoğu işlemde, kiralar alıcıya onant onay vermeden otomatik olarak verilir - kiralama bir anti-assignment şartı olmadıkça, standart kiralama dili genellikle mülk satışına izin verir - özellikle ticari kiralamalarda veya kiralarda, bazı uzun vadeli toprak kiralamaları veya kiralar alışılmadık şartlara sahip olarak, resmi bir atama sözleşmesi talep edebilir.AFLT:0).

Güvenlik depozitoları ve Pre ücretli Rent

Satıcıdan tüm güvenlik depozito kayıtlarını satın almak, nakit paralarını göstermek veya banka hesaplarını kapatmak için satın almak gerekir.Birçok devlet, alıcının ya (1) her bir kiracıya uygun olarak, genellikle bir faiz ödeme hesabı sunmak için yazılı bir makbul etmek gerekir.

Lease Şartları için Satın Alma Fiyatlarını Ayarlayın

Kiracılar doğrudan mülkün piyasa değerini etkiler. Uzun vadeli bir mülk, aşağıda pazar kiralamaları, net işletme gelirlerini analiz etmek için ticari bir teklif veya deneyimli bir gayrimenkulle birlikte, satın alma fiyatına uygun olarak satın alma ve satış noktalarına uygun olarak ücret ödemelerini sağlayabilirsiniz.Eğer satıcıya uygun bir şekilde kiralanırsa, örneğin, bu tür bir kiralama veya kiralama işleminizi yasal olarak yerine getirmeniz için daha yüksek bir talepte bulunabilirsiniz.

Satın alma Süreci sırasında Lease Issues

Dikkatli bir şekilde bile, satın alma anlaşmasının imzalanması ve kapanması arasında sorunlar çıkabilir - veya kısa bir süre sonra bu sorunları yasal sorumluluğun önüne çıkarmak ve yatırımınızı korumak için proaktif olarak ele almanız gerekir.

Ortak Lease Anlaşmazlıkları ve Nasıl Yeniden Çözülecek

  • [FONT:0]Lage ihlalleri:[Dönetici:[Dönetici:0)[değiştir | kaynağı değiştir] Eğer bir kiracı ihlaldeyse (örneğin, ödemesiz yolcular, mülk hasar), alıcının kirayı uygulama hakkına sahip olabilir. Ancak, devlet hukuku altında uygun ev ödevlerini takip etmeniz gerekir - kendi yardım tahliye işlemlerinin (dönüşümlü hizmetler, değiştirme kilitleri) yasadışıdır ve ciddi cezalar ile sonuçlanabilir.
  • [FONT:0]Rent anlaşmazlıkları:[Döneticiler, kiranın eski sahibine zaten ödediğini iddia edebilir veya kiralanan kira için sözlü anlaşmalar olduğunu iddia edemezler.
  • [[DÜŞÜNÜ:0)Early sonlandırma hakları:[DÜT:1) Bazı kiralamalar, mülkünüzü satmanız için onant'a izin veriyor (örneğin, yeni sahibin mülkünüzü dikkatle okuyun.
  • [[Güvenlik depozitosu anlaşmazlıkları:[Döneticiler: 0,3) Satıcının depozito transfer etmesi veya yanlış kayıtlardan herhangi bir zarar vermek için başarısız olursa, alıcı, kira sonunda tam depozito için kiracıdan sorumlu olabilir.

Kapanıştan önce Lease Modifications

Bazen piyasa koşullarını uyumlu hale getirmek için kira koşullarını ayarlamak isteyebilirsiniz - örneğin, piyasa seviyelerini yükseltmek, alt kiralama kısıtlamalarını kaldırmak veya güvenilir bir kiracı için terimi uzatmak için sözleşmeyi önceden pazarlık edebilirsiniz.Eğer onant reddedilirse, onant satın alma veya yürüyüş yapmak için yeni bir sahibinin talep ettiği konusunda şüpheye sahip olmanız gerekir.

Uncooperatif Tenants veya satıcılarla anlaşma

Bir kiracı bir estoppel sertifikası imzalamayacaksa? satın alma sözleşmesinde bir madde eklemek, gerekli kiracıların yüzdesi (yüzde 90 veya% 100) estoppeller sağlamaz. Benzer şekilde, eğer satıcı aktif olarak size kiralama koşulları hakkında yanıltırsa - gerçek bir mülk idare etmek için geçerli bir davaya başvurmak gibi - her zaman bir sahtekarlık iddiasını talep edebilirsiniz.

Yasal Düzenlemeler ve Anlaşmazlık Çözümü

Bir anlaşmazlığın kapanmadan sonra ortaya çıktığı, öncelikle onant ile pazarlık etmeye çalışır.Eğer bu başarısız olursa, zaman ve paradan tasarruf edebilirsiniz - pozisyonunuzun ve karar verme stratejisinin gücünü tavsiye edebilir.Bir mahkemeden gelen birçok ticari kiralama, mülk sahibi olmanın bedelini azaltıp korumak için gerekli olan sözleşmede bir sürü ticari kiralama içerir.

PostClosing Transition: Uzun Süreli Başarı

Kapanış günü bitim çizgisi değildir. transferin ardından haftalar ve aylar, bir ev sahibi olarak itibarınızı oluşturmak ve yasal uyum sağlamak için kritiktir. aşağıdaki adımları içeren bir geçiş planı geliştirin:

  • [FONT:0] Yerel yetkililerle kayıt olun: Bazı şehirler yeni sahipleri kira mülklerini kayıt altına almak ve transfer ücreti ödemek zorundadır.Eğer mülk yerel kira tahta ile gerekli kağıt işleri dosya.
  • [FONT:0]Güncellenmiş 10 kayıt:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:0) Bu kayıtları kolayca erişim için yeni bir dosya oluşturun.
  • [FONT=0] Gayrimenkule dair bir bilgi:[Dönetici: 0 ) Mevcut koşulları belgelemek için onantlarla birlikte yürüyün. Fotoğraflar alın ve herhangi bir önceden mevcut hasarları not edin.
  • [FONT:0]Send a formal bir kira ödeme talimatlarının resmi bir farkına varır: Her bir kiracıyı kabul edilebilir ödeme yöntemleri, tarihler ve geç ücretleri dahil olmak üzere yazılı bir talimat sayfası ile sağlar.
  • [FONT:0]Bir bakım yanıt sistemi: Tenants, onarımları kimin çağıracağını bilmek gerekir. Güvenilir bir sistem (online portal, özel telefon numarası) kurmak ve iyi ilişkiler sürdürmek için hemen yanıt vermek.
  • [FONT:0]Review kiralama tarihleri:[Dönetici:[Dönetici:) Mark, takviminizde önemli tarihler: kiralama süresi, kira süresi ve herhangi bir seçenek-exercise sonları.Son zamanlarda size para veya yasal haklara mal olabilir.

Sonuç: Yasal bir şekilde Ses Satın Alma Planınız

Mevcut kiralamalarla mülk satın alırken yasal olarak mülkiyet hakları yasal olarak değildir - bu kontrol listesini kendiniz korumak için takip edin: Kiralama sertifikalarını dikkatlice gözden geçirmek, yerel yasaları anlamak ve satın alma anlaşmanızda uygun korumaları müzakere etmek, litigation riskini en aza indirmek ve bu çek listesini kendiniz korumak için aşağıdaki gibi bir giriş yapın:

  • Tüm değişiklikler ve yan anlaşmalar da dahil olmak üzere her kiralamanın ayrıntılı bir incelemesi yapın.
  • Tüm kiracılardan estoppel sertifikalarını isteyin ve kiralara karşı doğruluğunu doğrulayın.
  • Yerel kira kontrolü, evlendirme korumaları ve mülk için geçerli olan güvenlik depozito yasaları.
  • Satıcı temsilleri için kiralananlara hitap etmek için satın alma sözleşmesine izin verin ve depozito doğrulama için para geri ödemesi gerekir.
  • Satıcı ile kiracıya kiracıya doğru bir fark sağlamak ve kira koleksiyonunun düzgün bir geçişini sağlamak.
  • Kapanıştan önce tüm işlemi nitelikli bir emlak avukatı gözden geçirdi - sadece bir başlık şirketine veya acenteye güvenmeyin.

Onantların yasal haklarına saygı gösterin ve devlet ve yerel yasalara uymak, yatırımınız için istikrarlı bir temel inşa edersiniz. İyi yönetilen kiralamalarla bir mülk güvenilir nakit akışı sağlayabilir - ancak her bir kirayı onurlandırmak için, kira gelirinizin korunması ve sahip olduğunuza emin olabilirsiniz.